이영방교수님 강의요약 부동산학 개론 (서설부터 시작;1)

[오메가톤]

 열의와 성의로 지도해 주신 교수님.그리고 박사님~!!

공부할 수 있도록 동기 부여 해주신  그 精에 감사합니다 이제 다시 시작합니다

저와 같이 학원에서 고생하신분 다들 합격을 기원하며 처음 마음으로 민법위주에서 타과목

부족한 타 과목 공부 하도록 해주신 이종근 박사님. 이영방교수님  감사합니다

이젠 1차과목을 떠나 2차 부족한 과목에 힘 기울리 라는 메세지 ~!! 민법공부같이 해볼렵니다  

명심하겟습니다 그리고 종로행정고시학원 모든 교수님께 감사합니다

(주옥같은 문제풀이 :7월 시작 아~~ 장난이 아니지만 아 이거 였구나 ~!!

이제사 알겠습니다 문제하나하나 이해 하도록 그 긴시간 너무나 애 쓰셨습니다

마무리 자신있게 하겠습니다:7월은 1차 마무리목표로 하구요 2차까지 합격은 하늘에 맞기 겠습니다) 

★참모습: 요령이 필요 없고,막판까지 이끌어주실려하는 그길을 필히 가야한다

             다른길은 이젠 너무나 늦다,다른길을 선택자는 차라리 포기하리~!!!

             차라리 한길을 선택하고 실수가 있더라도 타길의 선택에 대한  실패는 안하리~!!!

1장. 부동산학 서설

1. 부동산학은 부동산활동을 능률화하는 원리 및 그 응용기술을 개척하는

    종합응용과학으로 정의된다.( ○ ) 제10회

2. 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고,

    그것을 실무활동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다.( ○ ) 제10회

3. 부동산활동이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방식으로 이해할 수 있다.( ○ ) 제10회

4. 부동산학이 추구하는 이념으로서

   능률성의 원칙은 부동산활동을 할 때에 그 활동이 합리적이고,

   경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙이다.( × ) 제10회

  --> 능률성의 원칙과 관련하여 부동산소유활동의 능률화를 위해서는--> 최유효이용의 원칙을,

        부동산거래활동의 능률화를 위해서는 거래질서확립의 원칙을 지도원리로 삼고 있다.

       따라서 능률성의 원칙을 단지 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 표현은 부적절한 표현이 된다.

5. 부동산활동에는

   부동산평가,  부동산중개, 권리분석,  입지선정 등

   여러 가지 활동이 있으며, 이것은 언제나 고정적인 것이 아니고 시대나 나라에 따라 가변적이다.( ○ ) 제10회

6. 우리나라 부동산학 이론을 단기간에 통일적으로 정착시키는데 크게 기여한 연구방법은 종합식 접근방법이다.( ○ ) 제10회

7. 부동산학의 지도이념으로 공․사익 조화의 원리는

    토지이용의 조장과 규제와 밀접한 관련이 있다.( ○ ) 제10회

8. 부동산학의 지도이념으로 경제성의 원리는 평가보고서의 작성시의 원리이기도 하다.( × ) 제10회

   --> 경제성의 원리는( 최소의 희생으로 최대의 효과를 올리려는 것)으로 이해되고

          이 원칙은 부동산활동 전반에 걸친 합리적 선택의 원칙이다.

          감정평가시의 기본원칙으로는 안전성의 원칙, 능률성의 원칙, 전달성의 원칙 등이 있는바

         경제성의 원리가 아닌 전달성의 원칙이라 해야 한다.

9. 부동산학의 지도이념으로 공간가치 증대의 원리는 (최유효이용 밀도)와 밀접한 관련이 있다. ( ○ ) 제10회

10. 부동산학의 지도이념으로 능률성의 원리는( 부동산업 경영)과 밀접한 관련이 있다.( ○ ) 제10회

2장 부동산의 개념과 분류

1. 좁은 의미의 부동산과 의제부동산(준부동산)을 합쳐 복합부동산이라 부른다.( × ) 제10회

    --> (좁은 의미의 부동산) 과( 의제부동산(준부동산))을 합쳐 광의의 부동산이라고 한다.

2. 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 (독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 ‘광의의 부동산)’이라 하며,

    이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다.( × ) 제11회

  --> 공시수단의 유형에 따른 구분은 법률적 측면에서의 구분개념이다.

3. 민법에서 규정하고 있는 토지의 정착물은 의제부동산이다.( × ) 제10회

  --> 민법에서 규정하고 있는( 토지의 정착물은 협의의 부동산)이라고 한다.

4. 부동산학에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다.( ○ )  제10회

5. 선박․공장재단․중기 등은 협의의 부동산에 속한다.( × ) 제10회

 --> 선박․공장재단․중기 등은 준부동산에 속한다.

     이 외에도 준부동산에는 광업재단․입목․항공기․자동차 등이 있다.

6. 어업권은 민법의 토지에 관한 규정을 준용하지 않는다.( × ) 제10회

 --> 어업권이란( 수산업법에 의하여 면허 또는 허가를 받아 ,

     일정한 공유수면에서 수산동․식물을 독점적․배타적으로 채취․포획 및 양식할 수 있는 권리(무체재산권)로

     등기․등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되므로

     민법의 토지에 관한 규정을 준용한다고 볼 수 있다.

7. 토지와 건물이 결합된 상태의 부동산은 복합부동산이다.( ○ ) 제1회, 제11회

 --> 복합부동산은 토지와 토지 위의 정착물이 마치 하나의 결합된 상태로 다루어지는 것을 말하며

     이에는 토지와 건물, 산림, 과수원, 공장 등이 있다.

8. 한국 등의 법제에서는 타인 소유의 토지상에 (자기 건물을 소유)할 수 있으나

   서구의 법제에서는 자기 건물 소유는 자기 토지상에서만 가능하다.( × ) 제6회

 --> 서구의 법제가 토지와 지상물의 처분을 같이 한다고 하여 

       타인의 토지에 건물 소유가 불가능한 것은 아니다.

9, 인위적․자연적․행정적 조건에 의해 타 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 “필지”라 한다.( × ) 제1회, 제3회, 제4회, 제6회

 --> 인위적 자연적 행정적 조건에 의해 (타토지와 구별되는) 가격수준이 비슷한 일단의 토지는 “획지”이고,

 “필지”는 토지의 면적단위를 말한다.

10. 농지지역에서 임지지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 이행지이다.( × ) 제9회

 --> 이행지란 (택지지역, 농지지역, 임지지역) 중 각각 세분된 지역 내에서

                       상호간에 용도전환이 이루어지고 있는 토지를 말한다.

       후보지란 ( 용도별 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역) 상호간에 용도전환이 이루어지고 있는 토지를(가망지, 예정지)말한다.

11. 한계지란 택지이용의 최원방권의 토지를 말한다.( ○ ) 제11회

12. 소지란 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로의 토지를 의미한다.( ○ ) 제11회

13. 택지란 (건축물이 있거나 또는 건축할 수 있는 토지)를 말한다.( ○ ) 제11회

14. 갱지는 토지 위에 건물이 없고 사적 부담과 공법상 규제가 없는 토지를 말한다.( × ) 제10회

   --> 갱지는 일본에서 구별되는 개념으로

       지상에 건축물이 없는 토지로서

       공법상의 규제는 받지만,

       사법상의 제한은 받지 않는 토지를 말한다.

15. 맹지는 도로에 직접 접하고 있지 못한 땅을 말한다.( ○ ) 제10회

16. 공한지는 도시토지로서 지가상승만을 기대하고 장기간 방치하는 토지를 말한다.( ○ ) 제10회

17. 포락지는 개인의 사유지로서 전․답 등이 하천으로 변한 토지를 말한다.( ○ )    제10회

18. 건부지는 (건물이)( 토지상의 부가물의 부지)로 제공되고 있는 토지를 말한다.( ○ ) 제10회

19. 건폐율규제 완화결정이 있는 경우 건부지(建附地)에서 건부증가가 발생하기도 한다.( × ) 제9회

 --> 건부증가란 ( 나지보다도 지상에 건축물이 있음으로 인하여 대상 토지의 가격이 높게 되는 것)을 말하고

       그 예로는 어떤 지역이

       ① 건축제한구역 등으로 추가결정,

       ② 재개발구역 지정결정,

       ③ 개발제한구역 지정결정,

       ④ 소수잔존자보상 대상지역결정,

       ⑤ 택지개발 예정구역 지정결정 등이 있을 경우 건부지의 건부증가가 발생한다.

20. 부동산을 (공업용․상업용․농업용․특수목적용)으로 분류하는 기법이 널리 활용되는 이유는

     용도변환의 가변성 때문이다.( ○ ) 제9회

21. 보전보다 개발을 더욱 중요시해 가는 경향은 자연으로서 (x)부동산가치를 점차 크게 의식하기 때문이다.( × ) 제9회

--> 자연으로서의 부동산가치에 대한 인식의 변화는 개발보다 보전을 더욱 중요시한다.

22. 토지부동산의 (단위 체적당 공간가치는) (위치상) 차이보다 용적률 크기에 의해 높고 낮음이 결정된다.( × ) 제9회

--> 토지부동산의 단위 체적당 공간가치는 용도별 지역이나 위치에 따라

      공간활용의 가치가 다르게 나타나고,

      (단위면적당 토지가치는) 용적률 크기에 의해 높고 낮음이 결정된다.

23. 부동산의 공중공간은 공중을 향하여 끝없이 연장되는 입체공간이다.( × ) 제2회

--> 부동산의 공중공간은 (권리를 향유할 수 있는 일정한 높이에 한정)된다.

24. 어떤 부동산의 환경가치는 지역분석을 통해 더욱 자세하게 인식해 갈 수 있다.( ○ ) 제9회

25. 부동산의 위치는

     절대적 위치와

     상대적 위치가 있다.

     부동산 간에는 상대적 위치에 따라 효용성에서 차이가 있으며,

     효용성이 유사한 부동산 간에는 상호 대체관계가 있다.( ○ ) 제13회

26. 공공용 부동산의 위치에 대한 평가는

     주민의 편리성, 공익성, 주변경관과 안식,

     인구의 사회적 지위 등이 그 판단기준이 된다.( × ) 제13회

   --> 인구의 사회적 지위는 주거용 부동산과 관련이 있다.

27. 부동산의 (현재 위치에서의 용도사용)이나( 다른 용도로서의 전환)은

 주변의 토지이용의 상태로 판단하기보다는 (x)토지이용의 주체에 의하여 많은 영향을 받게된다.( × ) 제13회

--> 부동산의 현재 위치에서의 용도사용이 나 다른 용도로서의 전환은

    주변의 토지이용의 상태로 판단할 뿐만 아니라 토지이용의 주체에 의해서도 많은 영향을 받게 된다.

28. 부동산의 위치가치는 부지의( 선정주체․용도․규모)에 따라 그 높고 낮음이 다양하게 부여된다.( ○ ) 제9회

29. 부동산의 위치를 평가하는 데 있어서 가장 먼저 파악해야 할 내용은 부동산의 용도이다.( ○ ) 제8회

30. 위치로서의 부동산개념과 가장 밀접한 관련이 있는 부동산의 특징은 인접성, 부동성이다.( ○ ) 제9회

31. 자산으로서 부동산가치는 국가의 가장 중요한 부(富)의 원천 가운데 하나이다.( ○ ) 제9회

32. 토지에 있어 그 권리이익이 미치는 공간적인 범위는 토지마다 다를 수도 있다.( ○ ) 제9회

33. 부동산이 국부의 상당부분을 차지하고 있기 때문에 부동산가격의 상승은 모든 국민들의 생활수준을 높인다.( × )  제12회

--> 부동산가격의 변화는 국민의 실질소득과 관계가 깊은바,

      부동산가격의 상승은 국민의 실질소득을 감소시켜 결과적으로 국민의 생활수준은 낮춰진다.

34. 부동산이 국부의 상당부분을 차지하고 있으나 부동산을 수출할 수는 없으므로

    부동산 가격의 상승이 투자, 소비, 저축에 아무런 영향을 미치지 못한다.( × ) 제12회

--> 부동산가격의 상승은 저축, 소비, 투자보다는 부동산투기를 부추긴다.

35. 유동자산을 취급하는 금융기관들은 부동산시장으로부터 절연되어 있으므로 부동산가격의 등락은 금융시스템의 안정성과 무관하다.( × ) 제12회

--> 금융기관과 부동산시장이 무관하다할 수 없는바, 부동산가격의 변화는 금융시스템의 안정과 관련이 있다.

36. 장기적으로 일반물가가 오르는 가운데 부동산가격이 오르지 않는다면, 부동산소유자들의 자산이 실질적으로 줄어드는 것이며 이는 국가 경제적으로 나쁜 영향을 미칠 수 있다.( ○ ) 제12회

3장. 부동산의 특성

1. 부동산의 지리적 위치의 고정성은 부동산시장을 현실적이고 구체적 시장으로 만드는 요인이 된다.( × )   제11회

해설) 부동산의 고정성은 부동산시장을 국지화하고 추상적 시장으로 만든다. 안정근 교수는 구체적 시장이 될 수도 있다고 본다.

2. 토지는 개별성이 강하고 토지 시장은 비교적 국지적 양태를 보인다. 이는 토지의 부동성과 관계가 있다.( ○ ) 제5회

3. 부동산 평가활동에서 지역요인을 분석하는 것은 지역의 특성이 지역의 가격수준을 형성하며, 이것은 부동산의 부동성과 인접성이 대상부동산에 영향을 주기 때문이다.( ○ ) 제10회

4. 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능하다.( × ) 제13회

해설) 토지는 부증성때문에 물리적 공급은 불가능하지만, 용동의 다양성으로 인해 용도적 공급은 가능하다.

5. 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니며 용도전환을 의미한다.( ○ ) 제13회

6. 토지는 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다.( ○ ) 제13회

7. 부동산의 부증성은 토지의 공급을 탄력화시켜 부동산의 균형가격 형성을 어렵게 한다.( × ) 제11회

해설) 부증성이란 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없다는 것을 말하며, 부동산의 부증성은 토지의 희소성의 근거이며 토지의 공급을 비탄력화시킨다.

8. 토지의 부증성은 거시로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며, 수량고정성 또는 면적의 유한성이라고도 한다.( ○ ) 제10회, 제13회

9. 토지에 대한 공급의 가격탄력성을 완전비탄력적이라 할 경우에 강조되는 특성은 부증성이다.( ○ ) 제10회

10. 토지의 생산비의 원리의 적용을 곤란하게 하므로 감정평가방식에  있어 원가방식의 적용을 곤란하게 하는 것은 토지의 부증성이다.( ○ ) 제3회

11. 토지의 공개념 도입과 가장 밀접한 관계에 있는 것은 토지의 부증성이다.( ○ ) 제11회

12. 간척지와 같이 해면을 육지로 만드는 것은 국토면적을 증가시키는 행위이기 때문에 부증성 이론은 해당되지 않는다.( × ) 제10회

해설) 택지조성이나 수면매립, 간척지는 토지의 물리적 증가라기보다는 토지이용의 전환 내지 유용성의 증가라는 측면에서 파악해야 한다.

13. 매립 등으로 농지의 양이 증가된 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다.   ( ○ ) 제13회

14. 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질은 부동산의 자연적 특성 중 하나이다.( × ) 제11회

해설) 부동산을 여러 용도로 이용할 수 있는 성질(용도의 다양성)은 인문적 특성이다.

15. 부동산의 개별성은 일물일가의 법칙이 부동산에는 타당하지 않는다는 것에 대한 이론적 근거가 된다.( ○ ) 제11회

16. 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며, 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다.( ○ ) 제10회

17. 부동산의 특성이 인간의 부동산 생활현상에 작용하는 실제적 예로서 일물일가의 법칙을 들 수 있다.( × )        제5회

18. 부동산의 개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로 부동산의 비교를 비교적 명확하고 용이하게 한다.( × ) 제2회

19. 부동산의 자연적 특성인 부동성(지리적 위치의 고정성)의 파생적 특징으로

   지역분석 및 개별분석의 필요성이 대두된다.( × ) 제10회, 제11회

--> 개별분석의 필요성은 부동산의 개별성으로 인한 것이다.

       부동성과 인접성은 지역분석의 근거가 된다.

20. 홍수 등에 의하여 토지의 유실이 가능하므로 영속성은 부동산의 특성이 아니다.( × ) 제11회

해설) 물론 유실이 가능하나 영속성은 부동산의 자연적 특성에 해당한다. 인접성도 자연적 특성이다.

21. 토지의 가치보존력이 우수한 것은 다른 상품과 같이 가치소모가 없기 때문인데,

이는 영속성이라는 특성이 있기 때문이다.( ○ ) 제10회

22. 부동산의 인접성 및 연결성으로부터 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키고

 토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않게 된다.( × ) 제7회

--> 토지의 생산비의 법칙의 배제는 부동산의 부증성으로 인한 것이다.

23. 부동산의 인문적 특성은 후천적이며 자연적이고, 인위적이며 현상적이고, 자연적이며 불변적인 특성이다.( × )    제5회

--> 부동산의 인문적 특성이란

 토지가 인간과의 관계를 가질 때 나타나는 특성으로 후천적․인위적․가변적 특성이다.

 견해에 따라서는 국토성, 다용도성, 분합성, 환경성 등으로 분류하기도 한다.

24. 토지의 용도의 다양성은 토지의 공공성․사회성의 근거이다.( ○ ) 제10회

해설) 10회 출제 당시 출제자는 토지의 공공성․사회성의 근거로서 용도의 다양성은 근거가 되지 않는 것으로 보았으나 이는 상대적으로 평가한 것으로 보여 진다. 그러나 토지의 용도의 다양성도 그 근거가 된다고 보아야 한다.

25. 토지의 사회성과 공공성이 제기되는 근거로는 토지는 재생산이 불가능한 자원으로

 그 공급량이 한정되어 있기 때문이다.( ○ ) 제10회

26. 토지의 최유효이용을 도모하여 그 경제적 가치를 증대시키는 요인은

개별성 또는 희소성이다.( × ) 제2회, 제4회, 제11회

해설) 토지는 일반재화와는 달리 그 용도가 다양하며, 같은 용도에 쓰이더라도 그 규모와 이용방법이 항상 동일하지 않다. 토지의 최유효이용은 토지의 용도의 다양성과 관련이 깊다.

27. 인구의 지역 간 이동 및 도시토지의 입지경쟁은 토지문제의 인문적 원인이 된다.( ○ )

제10회

28. 도시의 주거집중, 지가고, 투기심리 만연 등 여러 가지 사회요인의 변화는 인문적 토지문제를 발생시킨다.( ○ ) 제10회

29. 토지는 자연물이기 때문에 임의로 증감시킬 수 없고,

개별성이 있어서 이용이 제한되기 때문에 인문적 문제를 발생시킨다.( × ) 제10회

--> 인문적 특성이 아니라 (부증성이나 개별성 등의 자연적 특성)으로 기인하는 것이다.