겸용주택 일괄양도 안분

[EYEDI]

1. 소득세법시행령 제166조 제6항에 의거, 토지와 건물 등을 일괄양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는

부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것이고,

안분 계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 부가가치세법 시행령 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분합니다.

귀 사례의 경우 개별주택가격을 양도한 경우 감정가액이 없는 경우 각 토지 ,건물별 토지의 기준시가 비율로 양도가액을 안분하여야 할 것으로 판단됩니다.

2. 이경우 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이하 “개별주택가격”이라 함)이 공시된 주택(그 부수토지 포함)을 양도하는 경우, 당해 주택의 양도당시 건물 또는 그 부수토지에 대한 기준시가는 당해 주택(그 부수토지 포함)의 

양도당시 개별주택가격이 공시된 날 현재 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 가액이 주택의 건물 또는 그 부수토지의 기준시가가 되는 것입니다.

따라서, 질의2계산 산식이 타당한 것으로 판단됩니다.

단, 양도가액 안분시 일반건물기준시가는 상속증여세법이 아닌 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목으로 안분해야 하는 것으로 판단됩니다.

개별주택안에서 주택건물과 주택부수토지를 나누어야 할 경우 기준시가(시청에 토지,건물비유이 아닌)

개별공시지가×면적(㎡) + 건물신축가격 ×.......로 안분

소득세법시행령 제166조 [ 양도차익의 산정 등 ]

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.(2016.03.31. 개정)

소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2009.12.31. 개정)

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등" 이라 한다)의 가액의 

구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.28 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 

    현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 

    다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 

           직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」

            제2조 제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 

            이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2015.02.03 단서개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 

   금액. 

   다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 

          있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액(2013.06.28. 개정)

소득세법 제99조 [ 기준시가의 산정 ]

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 

   따른다.(2009.12.31 개정)

  1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물(2009.12.31 개정)

    가. 토지(2016.01.19 개정)

 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 

   다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 

          정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 

          배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

   나. 건물(2009.12.31 개정)

       건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 

       국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

   다. 오피스텔 및 상업용건물(2009.12.31 개정)

       건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 

        고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 

        거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

   라. 주택(2016.01.19 개정)

   「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 

     단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 

     없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 

     정하는 방법(소득세법시행령 제164조 [ 토지·건물의 기준시가 산정 ] )에 따라 평가한 금액으로 한다.

  2. 제94조 제1항 제2호에 따른 부동산에 관한 권리(2009.12.31 개정)

     가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(2009.12.31 개정)

         양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

     나. 지상권·전세권 및 등기된 부동산임차권(2009.12.31 개정)

         권리의 남은 기간, 성질, 내용 및 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

  3. 제94조 제1항 제3호 가목에 따른 주식등[「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 주권상장법인으로서 대통령령으로 

     정하는 주권상장법인의 주식등은 대통령령으로 정하는 것만 해당한다](2013.05.28 개정)

   「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 가목 또는 나목을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 같은 목 중 "평가기준일 이전·

    이후 각 2월"은 각각 "양도일·취득일 이전 1개월"로 본다.(2009.12.31 개정)

  4. 제3호에 따른 대통령령으로 정하는 주권상장법인의 주식등 중 제3호에 해당하지 아니하는 것과 제94조 제1항 제3호 나목에 

     따른 주식등(2013.05.28 개정)

   「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 평가기준시기 및 평가액은 대통령령으로 

     정하는 바에 따르되, 장부분실 등으로 취득당시의 기준시가를 확인할 수 없는 경우에는 액면가액을 취득당시의 기준시가로 

     한다.

  5. 제94조 제1항 제3호에 따른 신주인수권(2009.12.31 개정)

     양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

  6. 제94조 제1항 제4호에 따른 기타 자산(2009.12.31 개정)

     양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

  7. 제94조 제1항 제5호에 따른 파생상품등(2014.12.23 신설)

     파생상품등의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

② 제1항 제1호 가목 단서에서 "배율방법"이란 양도·취득당시의 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 

   따라 평가하는 방법을 말한다.(2009.12.31 개정)

③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009.12.31 개정)

  1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가 (2009.12.31 개정)

  2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 

      토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가 (2016.01.19 개정)

  3. 제1항 제1호 나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가 (2009.12.31 개정)

④ 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 기준시가를 산정하였을 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 

   기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 공고하여 20일 이상 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.

    (2009.12.31 개정)

⑤ 국세청장은 제4항에 따라 소유자나 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 제출받았을 때에는 의견제출기간이 끝난 날부터 30일 

   이내에 그 처리결과를 알려야 한다.(2009.12.31 개정)

⑥ 제4항에 따른 공고에는 기준시가열람부의 열람장소, 의견제출기간 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

   (2009.12.31. 개정)

부가가치세법시행령 제28조 [ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2007.4.27., 2008.2.29., 2013.3.23.>

9. "감정평가업자"라 함은 제27조(사무소 개설신고 등)에 따라 신고를 한 감정평가사와 제28조(감정평가법인) 에

따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

소득세법시행령 제164조 [ 토지·건물의 기준시가 산정 ]

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 

    개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 

    감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 

    관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)

    이 평가한 가액을 말한다.

   이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 

   둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.(2010.09.20 개정)

   1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 신규등록토지(2015.06.01 개정)

   2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지(2015.06.01 개정)

   3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

      (2015.06.01 개정)

   4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)(1997.12.31 신설)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 

   있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.(2010.02.18 개정)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는

   양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.(2015.02.03 개정)

④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한

    토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은

    법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다.(2005.02.19 개정)

(구)지방세법 제4조 [ 지방자치단체의 장의 권한의 위임 등(2000.12.29 제목개정) ]

지방자치단체의 장은 이 법에 규정된 그 권한의 일부를 소속공무원에게 위임하거나 다른 지방자치단체의 장에게 위임 또는 위탁할 수 있다.(2000.12.29 개정)

세법상담-양도소득세

조회수

141

등록일

2015-03-05

환산에 의한 양도소득금액의 계산

1. 사실내용 
국세행정 수행에 대단히 노고가 많으십니다. 다름이 아니오라 본인은 2003년에 상가와 주택이 함께 있는 겸용조택을 취득하였습니다. 그리고 그 이 후에 다시 주택 1채를 구입하였습니다. 그리고 2015년 1월에 본인이 2003년에 취득한 겸용주택을 양도하여 1세대1주택에 해당하지 아니하여 겸용주택 전체의 양도가액에 대하여 양도소득세를 신고하려고 합니다. 

2. 질문 내용 
본인은 취득시의 부동산매매계약서도 없고, 매매가액을 알 수 없어 부득이 환산에 의하여 양도소득세를 신고하려고 합니다. 이 경우 먼저 전체 양도가액을 근린시설분 기준시가와 개별주택가액을 기준으로 안분하여 총 양도가액을 근린시설분 양도가액과 개별주택분 양도가액으로 안분한 후, 근린시설분 양도가액을 기준으로 환산에 의한 양도소득금액을 산정하고, 또한 개별주택분 양도가액을 기준으로 환산에 의한 양도소득금액을 산정한 후 , 두 금액을 합산하여 양도소득금액을 산정하나요. 아니면 총 양도가액을 기준으로 하여 일괄하여 근린시설분과 개별주택분을 동시에 환산에 의하여 양도소득금액을 산정하나요. 

질문첨부파일

겸용주택 환산가액 계산(2003년취득)

답변일

2015-03-06

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

* 환산가액에 의한 취득가액 산정 방법

환산 취득가액 = 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가

1. 상기와 같이 환산취득가액을 산정함에 있어 우선, 토지와 건물 전체의 환산취득가액을 아래와 같이 계산하는 것입니다.

(1) 상기 산식에서 양도당시 기준시가는 (양도당시 개별주택가격) + (점포부분의 양도당시 일반건물기준시가) + (점포부속토지의 양도당시 기준시가)가 됩니다.

(2) 취득당시 기준시가는 (최초 고시된 개별주택가격을 취득당시로 환산한 가격) + (건물 취득당시 상가부분 일반건물 기준시가) + (건물부속토지의 취득당시 기준시가)가 됩니다.

여기서 (최초 고시된 개별주택가격을 취득당시로 환산한 가격)은 최초공시된 개별주택가격을 취득당시로 환산시킨 가격을 말하는 것으로 아래와 같이 계산합니다.

취득당시 환산주택가격 = 최초공시 개별주택가격 × [ (취득일 현재 일반건물기준시가에 의한 주택분 기준시가 + 취득일 현재 개별공시지가에 의한 주택부수토지분 기준시가) / (개별주택가격 최초고시일 현재 일반건물기준시가에 의한 주택분 기준시가 + 개별주택가격 최초고시일 현재 개별공시지가에 의한 주택부수토지 기준시가)]

2. 전체의 환산취득가액을 상기와 같이 계산한 후, 취득당시 기준시가 비율로 자산별 (즉 주택, 주택부수토지, 상가, 상가부수토지) 환산취득가액을 안분계산하여 자산별로 양도차익을 산정한 뒤 양도소득금액에서 합산하는 것입니다.