부동산 캐나다 주택 시장 거품 붕괴 임박

[Blueberry]

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꾼들은 언제나 순진한 사람들의 뒤통수를 치는 것인가?

최근 캐나다 부동산 시장의 이상 기류에 대한 경고가 잇따라 붐 또는 거품과는 전혀 관계 없이 거액의 몰기지만 매월 또박또박 갚아 나가고 있는 저 같은 사람들을 어리둥절케 하고 있습니다.

 "캐나다의 주택 시장은 거품 속에 있으며 그 거품은 터지기 직전이다. 거품이 붕괴되면 가격은 향후 3년 동안 최고 25%까지 하락할 수 있다." 라고 유력한 조사 자문 회사인 Capital Economics 가 지난 수요일 발행된 가장 최근의 <캐나다 경제 전망> 보고서에서 밝혔습니다.

"(현재의) 주택 가치 (시세) 는 경제 펀더멘털(Fundamentals - 기본,기초) 과의 연계성을 완전히 잃었으며 (펀더멘털과 전혀 무관하게 폭등해) 가계 부채도 사상 최고 수준이다. 우리의 우려는 이같은 주택 시장의 거품이 붕괴되고 원자재 가격이 하락, 캐나다가 리더에서 래가드(Laggard - 지진아)로 전락하는 것이다."

투기 (또는 투자) 를 외면하고 살아 가는 보통 사람들로서는 전문가들의 이러한 분석, 전망, 우려가 딴 세상 일처럼 느껴지지요. 이해를 쉽게 하기 위해 최근 이 싸이트에 올라 왔다가 다음 날 삭제된 한 주부 회원님의 포스트를 요약하겠습니다. (다른 회원분들이 참고하고 공유할 필요가 있는 내용이라 인용하는 것이니 필자의 양해를 구합니다.)

"밴쿠버 집값이 그동안 엄청 올랐다. 아이들이 토론토로 (유학을) 떠나 살던 집을 팔고 작은 집으로 옮기려 했으나 어쩌다 보니 더 큰 집을 사게 됐다. 뒷뜰이 너무 넓어서 남편이 잔디 깎는 일을 힘들어 해 타고 다니면서 깎을 수 있는 차 (Riding Mower) 를 한 대 사 줬다. 주변 사람들 보면 집 팔고 사서 1년에 10만불씩은 버는 것 같다."

1년에 10만불씩이라면... 2년 만에 집을 팔아 20만불, 3년 만에 30만불 정도의 시세 차익이 생겼다는 뜻이겠지요. 제초제 (미국 리만브라더스 사태 이후 불황) 를 싹 뿌려 풀 (부동산 투기, 투자) 이 전혀 안 나는 줄 알았더니 풀이 아니라 무성한 나무가 자라고 있었던 격이라고 하겠습니다.

밴쿠버뿐 아니라 토론토도 고층 콘도가 우후죽순 솟아 오르는 등 세계적인 불황 속의 캐나다 부동산 호황 현상이 지난 몇 년간 계속돼 온 모양입니다. 언제나 막차 타거나 아예 그런 걸 타 볼 생각도 못하고 어, 어 하다 지나가는 보통 사람들은 그런 호황, 거품이 있었는지도 모르다가 거품이 터지면서 일어나는 후유증 피해나 입지 않을까 걱정되는군요.

그러면 이 이상한 캐나다의 부동산 (집) 호황의 원인은 무엇인가? Capital Economics 의 분석부터 보지요.

"높은 원자재 (Commodity) 가격과 함께 국내 주택 붐은 다른 개발국에서 느낀 극심한 불황으로부터 캐나다 경제를 예외가 되게 했다. 캐나다의 경제적 성공은 주택 부문의 추락 위협이 가시화하면서 목에 걸린 가시 (Thorn in its side) 가 될 수도 있게 됐다. 주택 거품이 터지면 부동산 투자를 위축시키고 소비에 타격을 주게 될 것이다. 이 두가지는 경제 성장을 크게 둔화시키게 될 요인이다."

불황 속에서도 주택 시장이 왜 달아올랐는지에 대해서는 원자재 가격 상승이라는 간접적인 배경 외에 지적을 하지 않았군요. 현장에서 느끼는 가장 큰 직접적인 원인은 중국 자본의 유입입니다. 중국 본토의 여유 자금을 가진 사람들은 얼마 전까지도 밴쿠버 요지는 물론 BC 주의 주요 관광지, 휴양 도시를 버스 타고 도는 `투기 투어'를 해 신문에 나기도 했지요. 여기에 한인들을 포함해 `투기 관성' `투기 중독증' 을 가진 부유층들이 위에 언급된 캐나다의 예외적인 환경, 상대적으로 안정된 금융 시스템 (4년간 최저 금리 유지)에 편승해 여전히 주택을 사고 파는 행위를 계속한 데 따른 현상인 듯합니다.

이에 따라 밴쿠버, 토론토를 비롯한 캐나다 주요 도시에서는 불황이란 말이 무색할 정도로 주택 건설 경기가 빠르게 되살아났었지요. 저처럼 스몰 비즈니스를 하는 사람들은 그것을 피부로 느낄 수 있었습니다. Job 을 새로 얻는 사람들이 늘어나는 것 같은데 어디서 일하느냐고 물어 보면 다운타운의 컨스트럭션 (건설) 이라고 답하는 손님들이 많았어요.

결과는 과잉 건설 (Over-building) 로 나타났지요. Capital 보고서에 따르면 미입주 주택과 콘도 수가 사상 최고치를 기록했다는 것인데, 이는 건설 업계가 혹심한 경기 하강을 경험했던 94~95년 주택 경기 침체 때와 매우 유사하다고 합니다. 주택 가격도 약 25%가 과평가돼 2006년 거품이 최고조로 만연했던 미국 시장 수준에 근접했다고 하는군요.

그렇다면 거품이 꺼지면 어떻게 되는가?

집값이 내려가고 주거용 투자가 줄어듭니다. 재산 가치가 떨어짐으로써 은행에서 받을 수 있는 에쿼티 로운 (Equity Loan, 주택 담보 대출) 상환, 재계약에 문제가 생기는 등 연쇄적으로 경제에 악영향을 주지요. 소비가 줄면 실업율이 높아지는 것이고요. 당장 주택 건설 현장의 일자리, 예컨대 목수, 전기 기사, 배관 기사, 기타 잡역부 Job 들이 상당수 없어지는 겁니다. 블루 칼러, 이들이 주요 손님인 스몰 비즈니스들이 함께 타격을 받게 되지요.

새로 이민을 오는 분들이나 캐나다 내에서 이주를 고려하는 분들은 나라 경제의 이같은 상황을 예의 주시, 계획을 바로 세우셔야 하겠습니다. 집은 서둘러 살 필요가 없을 것 같고요. 그러나 `소유'해야만 마음의 평화를 얻는 한국 사람들 중의 일부라면 다음 도시들을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

현지 주민의 평균 가계 소득, 일자리 수에 비해 집값이 아직은 낮아 Affordability (구매력, 집값 감당 능력) 가 밴쿠버나 토론토 등지에 비해 현저하게 높은 도시들인데 주로 대서양 연안과 써스캐치원에 밀집돼 있군요.

1) Moncton, NB

    2년 연속  집 사기 좋은 도시 1위에 랭크됐습니다. 평균 집값은 16만3천불, 평균 가계 소득은 7만2천불로 번 돈을 모두 집값에 들인다면 2.26년 만에 집을 마련할 수 있다는 계산이 나오지요. 35개 조사 도시들 가운데 보통 월급을 받는 현지 주민들의 주택 소유 가능성이 가장 높은 것으로 평가됐습니다. 인구는 아직 12만6천여명인데 계속 늘어나고 있고 Job 도 지리적 특성상 UPS, FedEx, Purolator 같은 배달 서비스, Royal Bank, ExxonMobil 등의 회사 지역 본사가 있어 괜찮은 편이고요.

그러나 이민자들의 소득은 더 낮을 수밖에 없고 동네는 좋은 곳으로 골라서 살아야 하니 16만3천불짜리는 눈에 안 찰지도...

2) Regina, SK

   써스캐치원 주에 있는 이 도시에서는 오일, 포타쉬, 우라늄, 다이아몬드 등 천연, 광물 자원 붐에 농업까지 호황이고 신규 이민자들의 대거 유입으로 지난 4년 동안 집값이 두 배 올랐지만 아직도 평균 값은 26만불 수준이라고 합니다. 리쟈이나의 실업률은 4.6%로 조사 도시들 가운데 최저였습니다. 대규모 그로서리 보관과 배급 시설이 오픈돼 Asia-Pacific 관문 도시로 성장, 800명의 일자리가 새로 생겼다고 하고요.

3) Frederickton, NB

  뉴 브런스윅 주의 주도지요. 1위인 멍튼보다 주택 평균가와 가계 평균 소득이 약간씩 높습니다. 집값은 17만4천불, 소득은 7만7천불... 이 도시의 실업률은 최저 그룹인 5.6%라고 하네요. 그만큼 Job 사정이 나쁘지 않다는 뜻입니다.

4) Winnipeg, MB

  제조업, 농업, 교육 등 다양한 부문에서 불황을 잘 이겨 내온 도시로 평가되며 평균 집값은 약 24만불, 소득은 8만불... 특히 도시 남부 지역의 River Park South, Linden Woods, Whyte Ridge, Island Lakes and Sage Creek 같은 동네들이 학교, 편의 시설이 잘 돼 있어 가족 이주 수요가 많다고 하는군요.

5) Saint John, NB

   또 다른 뉴 브런스윅 도시인데요, 이 주에서 가장 큰 곳이지요. 정유, 제조, 교통 쪽이 활발하고 연극, 오페라, 발레 등의 공연이 연중 펼쳐지는 예술의 도시이자 풍광이 아름다워 관광 관련 산업 전망이 좋습니다. 주택 평균 값은 17만9천불에 불과한데 실업률은 현재 6.4%... 하지만 앞으로 더 떨어질 것으로 예상돼 안전한 주택 투자 도시로 꼽혔네요.

6) Saskatoon, SK

    써스캐치원 주의 천연자원 활황에 힘입어 경기와 실업률에서 높은 평가를 받은 도시입니다. 기술과 의료 쪽으도 성장하고 있는 중이라고 하는군요. 지난 4년 동안 집값이 27% 상승해 현재 평균 29만6천불인데 도시 서쪽이 투자지로서는 최선... 하지만 남부의 Stonebridge, 북부의 Willowgrove 도 신흥개발지로 전망이 좋다고 합니다.

7) Gatineau, Que.

    퀘벡 주에서 유일하게 랭크된 도시인데 (온태리오나 BC, 앨버타 주에서는 전무), 오타와 강 맞은편이어서 정부 공무원들의 수요가 많다고 합니다. 값은 22만불 정도로 오타와보다 평균 값이 14만불 낮고요. 퀘벡 주이지만 영어사용자들 (Anglophones) 이 많이 살고 있고 골프장, 스파, 자전거길 등 시설도 잘 돼 있어 투자 가치가 높은 곳으로 평가됐습니다.

8) Charlottetown, PEI

    <빨강머리 앤> 집이 있는 곳으로 유명하지요. 랍스터와 감자의 도시로 알려질 만큼 관광, 농수산업 외 산업은 낙후돼 실업률이 9.2%... 그러나 집값은 17만5천불밖에 안되며 되팔기, 즉 리쎄일 (Resale) 이 쉬운 도시라고 합니다. 지난 4년 동안 리스트된 집 가운데 65%가 팔렸다고 하는군요. 고풍스런 가옥에 관심 있는 분들은 다운타운의 리노베이트된 아름다운 Historical Homes 에 투자해 볼 만하다고... 그림 같은 해변의 2 베드룸 콘도는 17만5천불부터라고 하네요.

 9) St. John's, N.L.

    뉴 브런스윅의 세인트 존이 아니라 뉴 펀들랜드의 세인트 죤스입니다. 여기가 최근 부쩍 주목받는 도시가 된 것은 근해에서 오일이 개발된 뒤부터지요. 닉켈 가공 공장도 Long Harbour 라는 인근 도시에 착공됐다고 하고요. 집값이 따라서 36% 올랐지만 아직 평균은 25만5천불대라고 합니다.

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Capital Economics 의 주택 거품 붕괴 관련 보고서를 보도한 cbc 기사 전문입니다.

Canada's 'housing bubble' deemed close to bursting

On Wednesday June 29, 2011, 6:27 pm EDT

 

Canada's housing market is in a bubble that's set to burst and prices could plunge by as much as 25 per cent, a major independent research firm warns.

“Housing valuations have lost all touch with fundamentals and household debt is at a record high,” economists at the research consultancy Capital Economics say in their most recent Canada Economic Outlook, issued Wednesday.

“Our fear is that, with the housing bubble now close to bursting and commodity prices retreating, Canada will go from leader to laggard.”

The report predicts a fall in house prices by as much as 25 per cent over the next three years.

A domestic housing boom coupled with high commodity prices worldwide have spared the economy the severe recession felt by other developed countries.

Canada’s economic success could become the thorn in its side as the threat of a downturn in the housing sector looms, the report says.

The firm says a burst housing bubble would shrink real estate investment and hurt consumption — two things that would considerably slow economic growth.

This decline in consumption would mean a slowly rising unemployment rate as well, according to Capital.

The company says Canadian house prices are overvalued by approximately 25 per cent, close to excessive levels seen in the frothy U.S. market at its 2006 peak.

Over-building is already visible; the number of unoccupied houses and condos is at a record high. It closely resembles the 1994-95 housing slump, when the construction industry experienced a severe downturn.

The report forecasts falling house prices and smaller residential investment. Real estate currently makes up 6.8 per cent of Canada’s GDP. Lower prices would mean a hit to household net worth as property now accounts for one-third of a family’s total assets, the report found.

The firm expects the Bank of Canada to stay the course in the near term, as financial worries at home and abroad will keep interest rates at their current level for a while.

[준이아빠]

글 감사합니다. 집 장만에 참고를 하겠습니다.

[Blueberry]

오크 빌에 사신다고 했었나요? 늦은 김에 앉아서 더 쉬어 가는 게 돈 굳히는 길인 것 같습니다.
렌트하고 있으면 뒤 쳐진 것 같고 돈 낭비인 것 같지만 소유나 렌트나 사는 비용이란 점에서는 마찬가지거든요...

[무한도전]

정말 좋은 정보 감사합니다.

[Blueberry]

아직 준비 중이신 분이었던가요? 반갑습니다. 그리고 행운을 빕니다.

[메이플 릿지]

전에 본 기사인데.. 또 읽어보니 공감도 갑니다..하지만..토론토..벤쿠버에 한인이민자가 쏠리는데..다른 지역이야기만 하시면..ㅋ..벤쿠버도 일부지역만 올랏고..또 찾아보면 값싼 조은 물건도 잇다 봅니다...사기는 뭐한 시점이고. 차라리 렌트가 편할수도 잇겟지요..미국보다 밴쿠버가 거품이 심해 보이는건 환율 탓도 잇다보이네요..캔불 1150원 환율대라면 집 안삽니다..ㅎㅎㅎ.ㅋ.

[Blueberry]

일단 대도시로 무조건 왔다가 취업이나 스몰 비즈니스를 위해 다시 소도시로 이주하는 게 한인 이민자들의
경향인데, 이제는 처음부터 중부나 대서양 연안 지역을 겨냥하는 것도 바람직할 것 같습니다.

[Kelly]

다른 지역에 사는 사람들에게도 아주 유용한 정보라서 너무 감사 합니다.

[Blueberry]

올해 초 위니펙에 이민하신 분이지요? 겨울이 좀 길긴 하겠지만 좋은 곳으로 가셨습니다.
집은 천천히 장만하시고 잘 정착해서 행복한 이민 생활 되시기 바라겠습니다...

[Kelly]

아직 랜딩전이구여~ 기억 하시나봐여~~오랜만에 들렀느뎅^^ 이번 8월에 하려고 했다가 조금 늦췄어요~9월에 나갑니당^^

[stephy]

저도 스몰 비지니스를 했던 터라 경기가 하강세고 부동산 경기가 내려가야 한다고 생각 하고 있는데 제가 사는 (Kerrisdale) 곳은 매물이 나오기 무섭게 중국인 들이 싹쓸이 하고 있습니다. 가격도 깍지 않고 모기지 없이... 그러다 보니 저희 블록에는 절반 이상이 중국집 입니다. 인사해도 말 않통하는.. 본토에서 온 중국인. 몇일전 그래도 영어가 조금 되는 친구와 말을 터 보니 집을 되팔려고 하는 집장사 이더군요. 아무튼 장사에는 중국사람 당하기 어려울 것 같습니다. 요즘에는 인해전술에 돈까지 풍족해서...

[Blueberry]

생생한 현지 소식이군요... 제가 학교 다니면서도 중국 친구들 많이 봤고, 지금 가게 랜들로드도 중국 사람이라 그들을
조금 안다고 할 수 있는데... 모든 면에서 저보다 한 수 위더군요. 특히 어떤 기회를 이용하는 데는...

[김지식]

제 친구가 비씨주 상위 1%리얼터인데, 요즘은 중국인들이 와서 벤쿠버 2.5밀리언 집을 3.5밀리언에 구입하고 그 동네 벤쿠버 서쪽 집들 엄청 산다고 하내요. 그 친구도 중국인 친구라서 작년부터 대박 호황인듯 싶어요. 그동네 집 사는 중국 사람들은 청소기, 빨래, 등등을 사용 못하는 사람들이 대부분이라 합니다. 중국에 있을때 메이드가 다 있어서... 그래서 그 친구는 집사는 중국 사람들에게 청소기 사용하는 방법을 교육시킨다 합니다. ㅎㅎ 누구는 청소기도 잘 고치는데...ㅎㅎㅎ

[Blueberry]

정말 중국 사람들이 물을 흐리고 있군요...

[여명]

개략적인 흐름이 보이는 것 같네요.. 유익한 정보 감사드립니다.. 부동산이 포함된 비지니스를 해야 안전한거 같기도 하고, 아님 집을 먼저 사고 분위기 파악하고 비지니스를 할까 고민 중인데.. 일단 좀 기다리면서 추이를 봐야겠네요.. 캘거리 집값은 왜 계속 오르는지.. ㅠㅠ

[Blueberry]

네, 기다리시는 게 좋을 것 같습니다. 최소한 폭등할 일은 없을 테니까요. 부동산이 포함된 비즈니스 구입은
`꿩 먹고 알 먹고'일 것처럼 보이지만 그만큼 부담도 있습니다. 안전 문제라든가 팔 때 덩치가 커서 쉽지 않다든가...

[김지식]

저는 코퀴틀람 서쪽지역 코모레이크 호수 근처에 사는데 이번에 딸 아이가 학교를 가는데 킨더 60명중에 아시아 가족(중국, 한국, 등등..포함)이 5가족이 되었습니다. 아시아 계열이 10% 미만이죠. 글고 학교 전체를 따져도 아시아 사람들이 정말 낮은편 입니다. 코퀴틀람 살면서 울 백인 남편이 본인이 마이너라면서 말했는데, 아이 학교 다녀온후로 코퀴틀람에도 아시아 사람 없는 지역이 있구나, 코퀴틀람에서 한국 사람이 마이너가 될수 있구나 생각 들었답니다. 아니면 울 동네 사는 사람들은 어린아이 없는 아시아 사람들이 많은건지도 모르겠내요. 코퀴살면서 신기한 느낌이었습니다.

[Blueberry]

동네마다 인종이나 출신국 구성이 다르긴 하지만 이민자들의 자녀는 대개 초등 이상인 탓도 있을 것 같네요.

[김지식]

소신있게 구입하는게 가장 좋은거같습니다. 내집 장만할때가 되어서 구입하는건데요. 집 구입시기는 내가 필요할때가 아닌가 싶습니다. 집매매 축하드립니다. ^^* 새로운 집에서 좋은 추억많이 많드시고, 행복한 일만 일어나시길...!

[Blueberry]

아, 에드먼튼으로 정착지를 결정했나 보군요. 리만 브라더스 사태 이전과 이번이 다른 점은 그때는 전지역에서
폭등 현상이 일었고, 지금은 선별적으로, 소위 좋은 동네에서만, 소리 소문 없이 올랐다는 것이겠지요. 중국 사람들이
한인들보다 눈이 더 좋고 눈치가 더 빠르니까요... 따라서 그때의 거품이 걷힌 상태에서 이번엔 별로 안 오른 지역이라면
앞으로도 폭락 사태 같은 건 없다고 보겠습니다... 내집 마련, 축하합니다.