다세대주택과 다가구주택, 세금 차이는?

[多心]

다세대주택과 다가구주택은 어떻게 구분하고, 또 세금납부에서는 어떤 차이가 있을까? 주택을 양도할 때 주택을 많이 보유한 사람에게는 많은 양도소득세를 부담하도록 하고 있으므로 주택을 여러 채 보유하다 양도하는 경우에는 세법의 규정을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 특히 다주택자에 대한 중과세 규정을 꼼꼼히 살펴보아야 절세할 수 있다.

1세대가 2주택을 소유하고 있는지 3주택이상을 소유하고 있는지의 주택수의 계산에서 다가구 주택과 다세대주택에서는 차이가 있다.

다세대주택과 다가구주택의 구분
▶ 다세대주택이란?
한 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축 된 주택으로서 건물의 연면적이 660㎡이하이고 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하 이면서 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택으로 주택별로 각각 분리하여 등기가 가능하며 매매 또는 소유의 한 단위를 이루고 있는 주택을 말한다.
▶ 다가구주택이란?
여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설교통부장관이 정하는 다가구 용 단독주택의 건축기준(층수가 3개층이하, 건물의 연면적이 660㎡이하, 가구 수가 2 ~ 19가구) 에 의하여 건축허가를 받아 건축한 주택으로 다가구주택은 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 한다. 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능하다.

다세대주택과 다가구주택의 주택 수 계산
다세대 주택에 대해서는 주택별로 각각 분리하여 구분등기 된 주택 수에 따라서 보유 주택 수를 계산하면 된다.
다가구 주택에 대해서는 건축법상으로는 단독주택에 포함되지만 양도소득세 중과대상 주택 수를 계산 할 때는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 그러나 다가구주택 전체를 하나의 단위로 매매한 경우에는 거주자가 그 다가구주택 전체를 하나의 단독주택으로 선택하는 경우에 한정하여 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수 있다. 다만, 중과가 배제되는 소형주택을 판정하는 경우에는 거주자가 선택하지 않는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

다주택자에 대한 중과세 규정
다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 일괄로 양도하는 경우에는 단독주택으로 보되, 거주자가 선택하지 않으면 공동주택으로 본다.
다주택중과세 규정에서 다가구주택은 일반적으로 단독주택으로 보는 것이 주택수를 줄일 수 있어서 유리하다. 그러나 다가구주택을 포함하여 2주택 이상이 되어 중과세 대상이 된 경우에 양도하는 다가구주택을 공동주택으로 보게 되는 경우에는 가구별 주택이 소형주택에 해당되어 중과세가 배제되는 경우가 발생하였다.

이에 2012.2.2 소득세법 시행령 제167조의3 규정을 개정하여 중과가 배제되는 소형주택을 판정하는 경우에는 거주자가 선택하지 않는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것으로 개정하여 2012.2.2 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하게 되었다.

다가구주택 만을 보유하다 양도하는 경우
다가구 주택만을 보유하다 양도하는 경우에는 다가구주택의 양도를 단독주택의 양도로 보기 때문에 1세대1주택의 비과세규정을 적용 받을 수 있다. 비과세요건을 갖춘 후에 양도하는 경우에도 다가구주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 한다.