전세가격이 매매가격이 비싸야하는 이유

[박홍균]

3천만원 짜리 소나타를 2년간 공짜로 탈 수 있습니다.

3천만원 짜리 새 자동차를 공짜로 탈 수 있는 기회가 있습니다.

2천만원만 내시면, 2년간 공짜로 탈 수 있습니다.

물론 2년 후 2천 만원을 그대로 돌려 드립니다.

자동차에 대한 세금은 내실 필요가 없습니다. 자동차 주인이 내어 주니까요.

또, 자동차 바퀴나 엔진에 문제가 생기면 자동차 주인이 모두 수리해 줍니다.

연료비나 간단한  소모품만 본인 비용으로 처리하시면 됩니다.

자동차가 필요하신 분은 019-9876-5432로 연락바랍니다.

아마 이런 광고를 본다면, 말도 안된다고 말씀 하실 겁니다.

글을 쓴 제가 봐도 말이 안되는 내용입니다. 

만약 이 광고가 사실이라면, 난리가 나겠지요. 

아마도 2천만원이 아니라 2천 만원 이상을 내고서라도 빌려 타겠다는 사람이 속출 할 겁니다.

그렇다면 광고 내용을 조금 바꾸어 보겠습니다.

3억원 짜리 아파트를 2년간 공짜로 살 수 있습니다.

3억만원 짜리 새 아파트를 공짜로 살 수 있는 기회가 있습니다.

2억만원만 내시면, 2년간 공짜로 살 수 있습니다.

물론 2년 후 2억원을 그대로 돌려 드립니다.

아파트에 대한 세금은 내실 필요가 없습니다. 아파트 주인이 내어 주니까요.

또, 아파트 보일러나 화장실 변기에 문제가 생기면 아파트 주인이 모두 수리해 줍니다.

관리비나 변기 뚜껑과 같은 간단한  소모품만 본인 비용으로 처리하시면 됩니다.

아파트가 필요하신 분은 019-9876-5432로 연락바랍니다.

두 광고를 비교해 보시면, 내용에 거의 차이가 없을 겁니다.

하지만, 대한민국에 사는 사람이 본다면(물론 정신적으로 이상이 없는 사람이어야 합니다.)

위의 광고는 말이 안되지만, 아래의 광고는 당연한 것으로 봅니다.

도대체 왜 이런 차이가 나는 것일까요?

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사실 저는 전세가격이 매매가격보다 비싸게 될 것이라는 이야기를 10년 전부터 해왔습니다.

당시 그런 이야기를 하면 대부분의 사람들은 제가 좀 이상한 사람이거나 허무맹랑한 사람이라고 생각했습니다.

오늘 아침 연합뉴스( http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LPOD&mid=sec&oid=001&aid=0007858159&isYeonhapFlash=Y )에 제가 이상한 사람이거나 허무맹랑한 사람이 아니라는 증거가 실렸네요.

기사 중에 몇줄을 뽑아보면,

- 인천시 동구 송림동 송림휴먼시아1단지 전용 59.99㎡는 지난달 전세가격이 1억7천만원에 계약된 반면 매매가격은 최저 1억4천924만원에 거래돼 전세가율이 114%에 달했다.

- 군포시 당정동 대우푸르지오 전용 84.99㎡는 지난달 3억2천500만원에 전세 거래가 이뤄진데 비해 매매는 2억8천850만∼3억3천만원에 팔렸다.

- 동두천시 생연동 부영6단지 전용 49.85㎡은 지난달 한 매매 물건이 7천902만원에 팔렸으나 전세는 이보다 높은 8천만원에 계약됐다.

- 경기도 부천시 원미구 중동 은하마을 전용 47.40㎡도 매매가 1억8천800원에 팔린 반면 전세는 이보다 1천200만원 비싼 2억원에 거래됐다.

- 서울 서대문구 홍제동 홍제한양 전용 60.06㎡는 지난달 2억7천만원에 매매 거래가 성사됐으나 전세는 1천500만원 높은 최고 2억8천500만원에 거래됐다.

- 강서구 화곡동 세림아파트 전용 21.64㎡는 지난달 매매 거래가 1억5천100만∼1억5천200만원에 이뤄졌는데 전세도 최고 1억5천200만원에 계약됐다.

- 서울 노원구 상계동 은빛2단지 전용 59.95㎡는 8월에 거래된 매매와 전세가격이 모두 2억4천만원으로 동일했다

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아파트의 전세가격이 매매가격보다 비싸지는 이유는 아주 간단합니다.

"향후 아파트 가격이 오르지 않는다"는 믿음때문입니다.

위에서 예를 든 소나타 자동차와 아파트 광고를 다시 한번 보십니오.

소나타 자동차는 시간이 지남에 따라 절대로 오르지 않는다는 것을 알기 때문에, 

3천만원 짜리 자동차를 2천만원에 전세로 빌려 주지 않습니다.

하지만, 지금까지 우리나라 아파트는 항상 올랐기 때문에,

3억원 짜리 아파트를 2억원에 전세로 빌려줄 수 있었습니다.

이제, 아파트도 공산품인 자동차처럼 시간이 지나면 내려간다고 하면, 자동적으로 전세는 사라집니다.

지금까지는, 세계에서도 유래가 없을 정도로 빠른 GDP성장과, 인구 증가, 핵가족화 등으로 아파트 수요가 인류 역사상 가장 빠른 속도로 늘어났지만, 이제는 GDP성장의 정체와, 인구 감소 등으로 수요가 감소하는 시점으로 접어들고 있습니다. 이런 이유로 아파트 가격이 더 이상 오르기는 힘들어 보입니다.

그리고, 위의 기사는 바로 그런 증거입니다.

위의 연합 뉴스를 보면 '무피투자'(내 돈을 들이지 않고 아파트를 매입하는 것)에 대해 나옵니다.

만약 아파트 가격이 오를 거라고 생각하시는 분은, 지금이야 말로 무피투자를 하시면 때돈을 버실 수 있습니다.

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마지막으로 아래의 글은, 저의 경험담으로, 예전에 이 카페에 올린 글입니다.

예전에 올렸을 때에는 그리 공감을 하시지 못하신 분들이 많았습니다만, 

이제는 공감하실 분들이 많을 것 같아 다시 한번 올려 봅니다.

지금은 독일계 회사에 다니고 있지만, 한때는 제가 미국계 회사에 다녔습니다.

한번은 사무실이 좁아 이사를 가게되었습니다.
이전까지는 월세 500만 원을 내다가, 전세 10억 원으로 삼성동 공항터미널 앞 건물로 이사를 가려고 하였습니다. 그래서 100만 달러(10억 원)가 필요하다고 미국 본사에 이야기했습니다.
그러자 본사에서 재무 담당 이사가 한국에 들어왔습니다.

"렌트(rent) 비용이 100만 달러 필요하다."
"100만 달러를 주면 얼마 동안 있을 수 있나?"
"2년 계약이니까 2년간 있을 수 있다."
"2년간 100만 달러면, 월 렌트(rent) 비용이 약 5만달러(5천만 원) 정도가 되는데, 너무 비싸지 않나? 지금 사무실은 월 5천 달러(5백만 원)이고, 사무실이 두배 정도 넓어진다는데... 값이 10배나 되는 이유를 모르겠다."

이쯤에서 무언가 잘못 이야기했다는 생각이 들었습니다. 전세라는 말을 렌트(rent)라고 이야기 했으니까요. 
'그런데 전세가 영어로 뭐지?' 아무리 생각해도 전세가 영어로 뭔지 떠오르지 않더군요. 그래서 이렇게 이야기 했습니다.

"100만 달러는 맡겨놓는(deposit) 돈이다. 2년 후면 다시 찾아 나온다."
"그러면 월 얼마씩 내느냐?"
"매월 내는 돈은 없다"

이 시점에서 본사에서 온 미국넘은 엄청나게 의아한 표정을 지었습니다.

"그럼 집 주인은 뭘 먹고 사느냐?"

여러분들 같으면 어떻게 답변 하시겠습니까? 

아마도 이렇게 밖에 대답할 이야기가 없을 겁니다.

"100만 달러 은행에 맡겨 놓고, 은행 이자 받으면 되지."
"그럼 이 건물을 사려면 얼마나 하느냐?"
"약 200만 달러 정도한다."

이때 다시 미국넘은 또 의아한 표정을 지었습니다.(재무 담당 이사니까 돈 계산에는 무지하게 빠른 넘입니다)

"내가 집주인이라면 집을 팔아 200만 달러를 은행에 넣어 두고 이자를 받을텐데... 왜 100만 달러를 받아 이자를 받지? 도무지 이해가 가지 않는다."

덧붙여 미국넘이 한 이야기입니다.

"건물을 가지고 있으면, 관리도 해야하고 수리도 해야하기 때문에 비용도 들어갈 텐데... 집을 팔아 현금을 가지고 있으면 관리 비용도 들지않고 수리 비용도 필요가 없을텐데... "

그러면서 또 한마디 덧붙인 이야기.

"전세 값(deposit money)이 집 값보다 비싸야 되는 것 아닌가?"

자 여러분의 생각은 어떻습니까?
참고적으로 위에 나온 미국인은 돈에 관해서는 누구보다 밝은 재무 담당이사입니다. 이 사람 이야기가 틀렸다고 생각합니까?

[가비우]

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LPOD&mid=sec&oid=001&aid=0007858159&isYeonhapFlash=Y

이 기사부분(네이버에 있는)은 삭제되었다고 나옵니다.

[박홍균]

지금 방금 확인 했는데... 기사가 뜨네요. 위의 URL에 제가 링크를 걸어 놓았습니다. 바로 클릭해 보시길 바랍니다.

[가비우]

네, 이제 뜨네요. 전세난에 수도권 '전세＞매매가' 아파트 속출(연합뉴스) 라는 대목이네요.

http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2015/09/16/0200000000AKR20150916010100003.HTML

(연합뉴스 원문)

[마지로]

일반적이 되기 어려운 이유는 나중에 전세금을 못돌려 받을수 있다는 것이겠죠....결국 전세금이 어느정도가 넘어가면 세입자가 기피해서 다른곳으로 이사하든 할텐데 문제는 전세총액이 400조원 가량인데 이걸 어찌 메울지가 궁굼합니다.

[박홍균]

전세 총액은, 집주인이 아파트 담보로 은행에서 빌릴테고요(은행은 쌍수 들고 환영하겠죠)...
세입자는 전세금을 못돌려 받을수 있기 때문에 전세는 점차 사라져가겠죠.

참고로 전세는 전세계에서 우리나라만 있는 제도입니다.

[마지로]

그럼 집주인이 은행에서 돈을 빌려 전세금을 돌려주고 월세나 반전세로 전환할거로 보시는군요.

[박홍균]

이미 전국적으로 그렇게 하고 있습니다. 저도 얼마전에 그렇게 했고요.
물론 하루 아침에 모두 전환은 안되겠지만, 이미 대세로 굳어지고 있습니다.
만약 미지로님께서 집이 있다고 한다면, 어떻게 하는 것이 본인에게 유리하겠습니까?

[마지로]

실거주용이 아닌 여분의 주택이라면 매도하거나 월세 혹은 반전세로 전환할거 같습니다....
물론 대출정도에 따라 다르겠지만요...대출금에 대해 월세로 감당하고 남는다면요.

[미리암]

아파트를 가지고 은행에서 대출금 끼고 구매하고 전세까지 안고 있는 경우는 드물까요. 전세가 월세전환이 안되는 이유는 집주인의 전세 상환 능력에 이상이 생기는 경우는 적은 경우일까요? 이 문제가 극히 적은 경우일까요?

[발자욱]

논리적인 면에선 당연한 얘기 같습니다만. 우리가 건물을 사게 돼면 건물만이 아니라 그 건물이 올라 있는 토지도 같이 매입하게 되므로 미국넘이 생각하는 렌트 비용을 전세 형태로 받으려면 대지이용료(주차장처럼)+건물이용료 형태로 받는게 합당한 듯합니다.
그렇다면 일반적으로 아무리 전세라하더라도 대지이용료는 그 토지가격을 상회하긴 힘들 것으로 보입니다.
건물에 대한 부분만은 건물이용료를 상회해야 할 듯하구요
그 두가지를 합산한다면 전세금이 높은 경우는 흔하게 발생하기 힘들 듯하구요.
그리고 세월이 많이 흐른다 하더라도, 전세금을 되돌려 받기 위험한 상황들도 발생할 수 있으므로 전세금이 매매가를 상회하는 경우

[발자욱]

이용자입장에서는 꺼릴 수 밖에 없는 상황이 오게 되므로 자연스레 전세가격은 매매가 하한선을 유지 할 수 밖에 없지 않나? 싶네요

[togetit]

그렇죠. 전세가가 매가보다 높아지면 세입자의 리스크가 너무 커지기 때문에 전세는 점차 사라질 것입니다.

[발자욱]

제 생각이 좀 다른 이유는 전세가가 매가 보다 높아져서 전세가 사라진다기보다 지금까지는 부동산의 상승 기조에 힘입어 전세금을 디딤돌로 쓸 수 있었던 반면 앞으로는 전세금을 디딤돌로 쓰더라도 부동산 가격에 상승이 없어지는 것에 따른 디딤돌 효과가 사라지기 때문에 전세가 사라지는 방향으로 가지 않을까 싶네요
즉 빚으로 올려놓은 부동산 가격인거죠 주인입장에서 이자 안내도 돼는 대출금(전세) + 은행 대출금 에 대한 이자+세금 등등을 고려하더라도 부동산값이 상승하던 시절이 종말을 고하는 시대가 도래했기 때문이지 않을까요?

[yaseyo]

논리적으로 맞지만....
자동차는 감가상각이 발생되지만, 현재 우리나라 아파트는 감가상각이 발생되지 않고 있습니다. 오히려 가격이 올라가니.. 님의 논리에 문제가 있습니다.
만약 아파트에도 감가상각이 발생되어 가격을 결정한다면, 나라가 난리나겠죠!

정부에서도 임의적으로 몰빵 부동산 정책으로 이것을 방지하기 위해서... 별짓을 다하고..!
대세는 글쎄요? 2-3년 사이에 알 수 있겠죠!

[박홍균]

"자동차는 감가상각이 발생되지만, 현재 우리나라 아파트는 감가상각이 발생되지 않고 있습니다."

지금까지는 그랬지만, 향후에는 아파트도 감가상각이 발생할 거라는 이야기입니다.
사실 지금도 이런 정황들이 나타납니다.
예를 들어 10년 전만 하더라도, 아파트 가격을 결정할 때 위치(강남이냐 분당이냐)와 평수(30평이냐 40평이냐)로 결정되었습니다.
하지만 지금은 새아파트인지 헌아파트인지에 따라 가격이 차이가 납니다. 예를 들어 광교 아파트가 분당보다 비쌉니다. 위치는 분당이 좋지만, 광교는 새아파트 이기때문입니다. 마찬가지로 산본의 새아파트가 평촌 아파트보다 비쌉니다.

[박홍균]

결국 아파트도 자동차와 같은 방식으로 가격이 결정될 것입니다.
자동차를 살때, 어떤 차종인지, 배기량이 얼마인지. 몇년식이냐로 결정이 되는데, 아파트로 향후에는 위치와 평수와 연식으로 결정됩니다.
그럼 지금까지는 왜 연식이 중요하지 않았을까요?
그 이유는 수요에 비해 공급이 모자랐기 때문입니다. 그렇지만 이제는 수요에 비해 공급이 충분해지고 있습니다.

[굿과정보원]

전 세계에서 한국에만 존재하는 전세 제도가 집값 하락의 완충 작용을 한 것으로 보이는데, 이제는 그 끝이 보이는군요...

[뭐든공부하자]

비정상회담에서 외국인 출연진이 그러더군요 전세값 그런 큰돈을 남에게 맡긴다는건 외국에선 있을 수 없는일이라고...
우리나라에만 있는 전세제도 , 저도 언젠가는 사라질거라는 생각은했었습니다.

[jmy1]

제로금리와 같은 상황이 아닐런지.... 돈의 값어치....

[선재아빠]

기사에 저희 단지가 나오니 반갑네요ㅋ 최근 제가 전세 계약을해서 예상했었는데.. 작은평수는 수요가 많아서 전세가율이 너무 높습니다 그래서 저는 44평 전세를 들어갔어요 식구가3명인데 전세가율이 70%안넘는걸 찾으니 대형 평수밖에 없더라구요ㅠ 하지만 제가 몇달 부동산 돌아다녀보니 전세도 업계약을 한다고 들었습니다 전세자금 대출을 많이받기위해서라네요 결국 쉽고 저리의 대출이 집값을 유지시켜 준다고 저는 생각됩니다

[한국민]

금리인상하면 집값폭락할테구
그럼 저리 되겠네요.

[비행중]

박홍균님글은 매번 감동을 주는데
ㅡ아파트와 자동차를 똑같이 비교하는건 억지입니다
ㅡ자동차에 땅지분이 몇평있나요?
아파트도 자동차처럼 자유로이 이동 할 수 있나요?
땅을 사람이 만들 수 있나요?

[미리암]

아파트는 땅값의 변화가 있는 것이고 자동차는 없지요. 지금 인구대세 상승기가 끝나고 인구집중효과로 인한 지가 상승의 끝자락에 있는 것이구요. 이런 지대 상승의 요인이 사라지고 벌써 충분히 지대가 상승해 있는 경우에는 아파트 상승의 변수가 줄어들겠죠. 심지어는 지대하락도 예상할 수 있구요. 개발지역이나 특정지역의 특별한 경우를 제외하고는 일반 재화의 경우와 다를 이유는 없는 것이죠. 일반재화도 골동품 투자나 명품 샤넬 투자 같은 특별한 경우도 있겠지만요

[박홍균]

자본주의 국가에서 가격을 결정하는 가장 중요한 것은 수요와 공급의 원리입니다.
물건이 이동할 수 있느냐? 아니냐? 사람이 만들 수 있느냐? 아니냐?는 아무런 의미가 없습니다.
이동할 수 있는 물건이라도 수요가 많으면 비쌉니다. - 다이아 몬드가 그런 예입니다
이동할 수 없는 물건이라도 수요가 많으면 비쌉니다. - 홍콩의 아파트(평당 1억5천만원)가 그런 예입니다
사람이 만들 수 있는 물건(대한민국 아파트)이나 만들수 없는 물건(희토류)도 마찬가집입니다.
다이아몬드, 홍콩의 아파트, 대한민국의 아파트, 희토류의 공통점은 수요에 비해 공급이 모자라기 때문입니다.

[박홍균]

일본의 아파트는 사는 순간 자동차처럼 1~20%정도 가격이 떨어집니다.
한 20년 지나면 살때 가격의 반도 안됩니다.
자동차보다 수명이 길다는 것만 제외하면 자동차와 똑 같습니다.
자동차의 경우 공급이 충분하지만, 일본 아파트의 경우 수요가 없기 때문에 둘다 가격이 떨어지는 것입니다.

우리나의 40대는 연간 80~100만명 태어났습니다. 10대는 40~50만명 태어났습니다.
40대 인구(실 주택 수요)는 30년 후 절반으로 줄어듭니다. 10대가 30년 후 40대가 되니까요.
아파트 수요도 따라서 절반으로 줄어듭니다.

[새벽공주]

아마도 중층 이상 아파트는 재건축이 어렵다는 개념이 탑재되고 있는 중인 걸로 보입니다. 보통 전세가율이 마구 치솟고 있는 아파트들은 최소 입주 10년차 이상, 보통 20년 내외로 된 아파트들인 것 같네요. 현 시점에서 볼 때 이용 가치는 충분하지만 자산으로서의 가치가 그에 훨씬 못 미친다는 공감대가 형성된 곳들이 아닐까 싶어요.

[비행중]

지금 전세.매매가의 상승은 저금리로 인한 사상 유례없는 총통화량 증가로 인한 겁니다
ㅡ인구감소가 부동산 가격 하락요인의 전부가
아니라는것이 유럽의 나라들에서 보여줍니다
ㅡ새계적인 유레없는 총통화량증가ㅡ우리나라 경제성장률 ㅡ외국인의 이닌정책이나 투자유도등에 따라서 향후 부동산 가격결정에 변수가 많고 ㅡ동경등 새계주요도시의 월세는 현재 서울월세보다 비쌉니다 ㅡ
일본부동산폭락은 환율정책의 실패가 큽니다
ㅡ꼭 일본같이 부동산이 붕괴 되지는 않을겁니다

[새벽공주]

저도 현재의 전세가 대폭 상승, 매매가 소폭 상승은 통화량 증가가 중요 원인이라고는 생각합니다.
그런데요...정말 일본의 부동산 폭락이 환율 정책 때문이라면 오히려 한국의 리스크가 더 크지 않을까요? 외환보유고 오더가 다르니 정책 실현의 폭이 다를텐데요...