2007년부터 달라지는 양도소득세

[유상순]

 

[양도소득관련개정내용]

Ⅰ. 부동산 양도소득세 실거래가 과세제도로 전환

1. 양도소득세 실거래가 과세범위 확대(법§96, 영§162의2)

(1) 개정내용

종       전	개       정
□토지?건물 양도소득세는   기준시가 과세가 원칙	□토지?건물 양도소득세는 실거래가로 과세(’07년 시행)   ㅇ ’06년까지 기준시가로 과세

(2) 적용시기

  □ 실거래가 과세제도 전면 시행 : ’07.1.1이후 양도하는 분부터 적용

2. 전 소유자의 양도가액을 현 소유자의 취득가액으로 의제(법§97⑦)

(1) 개정내용

종       전	개       정
□현 소유자가 자산 취득당시 전 소유자의 양도가액을 대통령령이 정하는 방법*에 의하여 확인한 경우 동 금액을 취득가액으로 간주  ㅇ 고가주택에 한하여 적용   * 전 소유자의 부동산 양도소득세 신고시 인감증명서를 제출	ㅇ적용범위를 모든 부동산과 부동산에 관한 권리로 확대

3. 양도소득세 신고시 제출서류 조정(영§169, §173)

(1) 개정내용

종       전	개       정
□부동산 양도소득세 예정?확정신고시 제출서류  ㅇ토지대장 및 건축물대장등본  ㅇ토지 및 건물등기부등본  ㅇ계약서 사본   -고가주택의 양도에 관한     계약서사본에는 양수자의      인감증명에 사용하는 인장 날인  ㅇ고가주택 양도시 양수자의    인감증명서  ㅇ자본적지출액?양도비등     명세서 등	- 모든 부동산으로 확대 ㅇ 모든 부동산으로 확대

(2) 적용시기 및 적용례

  □ 2006.1.1부터 양도하는 분부터 적용

Ⅱ. 주택에 대한 양도소득세 과세강화

1. 1세대 2주택 보유자에 대한 양도소득세 과세 강화 (법§95②, §104①)

(1) 개정내용

종       전	개       정
□1세대 2주택자의 주택   양도시 일반세율 적용 및   장기보유특별공제 적용  ㅇ 1년 미만 : 50%  ㅇ 1년～2년 미만 : 40%  ㅇ 2년 이상 : 9～36%  ※1세대 3주택 이상자의 주택양도시 보유기간에 관계없이 60% 세율 적용 및 장기보유특별공제 배제	□1세대 2주택자의 주택   양도시 50% 세율 적용 및   장기보유특별공제 배제 □ 다음 주택만 보유주택수로 계산  ㅇ 수도권, 광역시 소재 주택   * 수도권?광역시 중 군지역 및 도농복합도시 읍?면지역 제외 ㅇ 기타지역: 기준시가 3억원               초과 주택 □ 다음의 사유로 2주택이 된   경우는 중과대상에서 제외   ㅇ 근무상 형편     (1년이상 거주하고, 사유해소일   부터 3년이내)   ㅇ 혼인?노부모 봉양      (사유발생일부터 5년이내)   ㅇ 소송으로 취득      (판결일부터 3년이내)   ㅇ 1세대3주택 중과에서 제외     되는 주택(장기임대주택 등)

(2) 적용시기 및 적용례

  □ 2007.1.1이후 양도하는 분부터 적용

<참고> 1세대 2주택 양도소득세 중과대상 주택의 범위(영§167의5 신설)

가. 보유주택수 계산

□ 1세대가 소유하고 있는 주택중 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함

    * 1세대 3주택 이상 보유자 양도세 중과제도와 동일

① 수도권, 광역시 소재 주택. 다만, 다음 지역은 제외

   - 수도권?광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍?면지역

   - 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역

 ② 기타지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택

  ※ 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍?면지역, 기타 도지역

    (예) 인천 강화?옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군

       경기도 가평?양평?연천군, 경기도 평택시 포승면 등

나. 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택

 ① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택

   ㈀ 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

   ㈁ 장기임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택

   ㈂ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)

   ㈃ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것

    * 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당

   ㈄ 문화재보호법에 의한 문화재주택

   ㈅ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 것

 ②1세대원중 일부가 근무상 형편으로 다른 시?군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시?군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이내 양도

 ③1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일부터 5년이 경과하지 아니한 것

 ④주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정판결일부터 3년이내

 ⑤세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장, 군수, 구청장으로부터 인가를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용한 주택 : 가정보육시설로 사용하지 아니한 날부터 6월 이내

    * 저출산시대에 대비하여 여성의 경제활동을 장려하기 위하여 1세대 3주택 양도세 중과대상에서도 제외

⑥양도세가 과세되는 1주택을 보유한 1세대가 당해 주택 양도 전에 다른 주택을 취득한 경우 : 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택 양도

 ⑦ 수도권?광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하주택

   - 다만, 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정?고시된 지역에 소재한 주택(재개발?재건축주택)은 제외

 ⑧ 상기 ①～⑤외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택

다. 기타사항

(1) 1세대 2주택 해당여부 판정시기(1세대3주택 중과제도와 동일)

□ 주택양도일을 기준으로 하여 당해 양도주택을 포함하여 1세대 2주택인지 여부를 판정함

□ 동일한 날에 2개이상의 주택을 양도하는 경우

 ㅇ 납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의함

    (납세자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봄)

(2) 보유주택수 판정기준(1세대3주택 중과제도와 동일)

ㅇ 지분으로 소유하고 있는 주택

   - 1주택으로 간주

   - 단, 공동상속주택(상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택)은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주

   * 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우 다음 순서에 따라 주택을 소유한 것으로 간주

      ①당해주택에 거주하는 자  ②호주승계인  ③최연장자

 ㅇ 다가구주택

   - 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 봄

   - 다만, 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산

ㅇ 부동산매매업자의 재고자산인 주택 : 주택수 계산시 포함

(3) 임대주택사업자와 관련된 기타사항(1세대3주택 중과제도와 동일)

 ㅇ 기존사업자의 기준

   - ’03.10.29 이전에 세무서에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대주택법에 의하여 시?군?구에 등록을 한 주택임대사업자를 말함

   - ’03.10.29 이전에 시?군?구에 신고를 한 경우에는 ’04.6.30까지 세무서에 신고시 기존사업자로 인정

ㅇ 임대주택수의 계산

   - 기존사업자(’03.10.29 이전) : 사업자등록시 등록한 임대주택(임대를 개시한 주택)을 기준으로 함

   - 신규사업자(’03.10.30 이후) : 동일 시(광역시?특별시 포함)?군지역에서의 임대주택을 기준으로 제한

      * 등록한 임대주택에 한함

ㅇ 임대기간의 계산

   - 주택임대기간의 기산일 : 주택의 임대를 개시한 날

     * 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 계산

   - 기준호수 이하 임대한 기간은 임대기간에서 제외

   - 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 합산

   - 기존 임대주택의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간은 임대기간에 포함

    ※ 조세특례제한법(§97)의 임대기간 계산을 준용하여 적용

 ㅇ 임대주택의 사후관리

   - 임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년이상)충족 이전이라도 살고 있는 주택(⑧에 해당하는 주택) 양도시

    ?일단, 당해 임대주택을 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 보아 1주택 판정

   - 향후 다음에 해당하는 경우에는 중과세율과 일반세율 차액을 추징. 다만, 수용(협의매수 포함)되거나 사망으로 상속되는 경우 예외 인정

    ?임대의무기간 요건 충족 이전에 임대주택을 양도하는 경우

    ?임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 되는 경우

   ※양도세 감면대상 임대주택(ㄱ) 및 장기 사원용주택(ㄷ) 및 가정보육시설(⑧)에 대해서도 사후관리 규정 준용

 ㅇ 중과배제 신청방법

   - 과세표준 신고시 다음 서류를 첨부하여 중과배제 신청

     ?임대사업자 등록증(또는 보육시설인가증), 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록등본 등

Ⅲ. 토지에 대한 양도소득세 과세 강화

1. 비사업용 토지에 대한 양도소득세 과세 강화(법§104①)

(1) 개정내용

종       전	개       정
□ 토지에 대한 양도소득세율  ㅇ 1년미만 보유 : 50%  ㅇ 1년～2년미만 보유 : 40%  ㅇ 2년이상 보유 : 9～36%  ㅇ 미등기 양도자산 : 70% <추  가> □ 토지중 장기보유특별공제 배제  ㅇ 미등기 양도자산 <추  가>	ㅇ 비사업용 토지 : 60% * 부재지주 농지?임야?목장용지 및 비사업용 나대지?잡종지 ㅇ 비사업용 토지를 과다보유한 법인의 주식 : 60% ㅇ비사업용 토지

(2) 적용시기

   □ 2007.1.1이후 양도하는 분부터 적용

[딴짓거리요]

감사합니다