2016년 수도권 교통호재, ‘수도권고속철도’

[마이콜]

2016년 수도권 교통호재, ‘수도권고속철도’

단기 투자보다는 장기적 안목으로 접근해야

중앙일보조인스랜드|정호진|입력2016.03.30

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정호진

• 現 ㈜빌딩경영플래너 대표
• 건대 미래지식교육원 부동산학과..
• CPM?(美 부동산자산관리사)

그 동안 수도권에는 많은 교통호재들이 있었는데, 그 중 최근에 서울에서 많은 주목을 받은 호재 중의 하나를 꼽으라면, 단연 2014년 서울지하철 9호선 1단계와 2015년 2단계 개통을 들 수 있다.

지하철 9호선은 3가지 큰 특징이 있는데, 첫째, 서울의 동서를 잇는다는 점, 둘째, 대부분 한강을 기준으로 남쪽 강변을 따라 개통되었다는 점, 셋째, 여의도권과 강남권이 급행역으로 설치되어 있다는 점이다.

9호선의 영향으로 강서권의 저평가되어 있던 부동산들이 큰 수혜를 받았고, 강동권도 아직 3단계 구간이 공사 중이기는 하지만, 이미 주거용 부동산 등의 분양시장에 긍정적인 영향을 끼쳤다.

또한 서울 3대 업무권역 중, 중구•종로권을 제외한 여의도와 강남 2개 권역에 급행역이 설치되어 이용객이 계획보다 크게 늘어나, 특히 급행역 일대의 부동산의 가치향상에 큰 영향을 끼친바 있다.

이 일대의 상업용 부동산인 오피스텔이나 고액의 빌딩투자도 매우 활발하였는데, 특히, 2014년도 1단계에는 종착역인 신논현역 주변, 그리고 2단계에서는 봉은사역 주변이 인근 한전부지 매각이슈와 함께 큰 주목을 받았다.

이 때, 한전부지는 공시가격 3조원대가 3.3㎡당 4억 원에 해당하는 10조 원이 넘는 금액으로 매각되면서, 이 일대 부동산들의 가격상승에 큰 영향을 미쳤고, 빌딩 매물이 전량 회수되기도 했었던 지역이기도 하다.

수도권고속철도와 수도권광역철도 구분법

철도는 혼란스러울 정도로 많아져 그 명칭만으로도 혼란스러운데, 먼저 광역철도와 고속철도의 개념을 알면 이해가 쉽다. 광역철도는 2개 이상의 시•도에 걸쳐 운행되는 노선으로 수도권 및 대도시로의 통근 및 통학을 목적으로 하는 철도이다. 수도권에 있는 광역철도가 바로 수도권 광역철도라고 볼 수 있다. 또한 통근통학 비중이 10% 이상, '대도시권 광역교통관리에 관한 특별법'에 따라 사업비의 75%가 국고로 지원된다.

그리고 수도권 광역급행철도(GTX)라는 것이 있는데, 서울과 경기권역을 1시간대 생활권으로 추진 중인 프로젝트다. 현재 추진 중인 수도권 광역급행철도망은 외곽에서 주요 거점역을 30분대에 연결하는 일산~삼성역 22분(기존 전철 1시간 20분 ), 동탄~삼성 18분(동탄2신도시 광역교통계획 차원에서 별도로 추진 중) 등이다.

그리고 고속철도는 시속 200㎞ 이상의 고속으로 주행하는 철도를 말한다. 참고로 KTX는 최대 305㎞까지 가능하다. 현재 서울~부산간 경부고속철도와 용산~목포간 호남고속철도가 있고, 올해 개통되는 수도권고속철도가 있다.

수도권고속철도는 코레일이 41% 지분을 소유한 SR이 소유하고 있으며, 고속철도 브랜드명은 SRT(Super Rapid Train)로 2013년 수서고속철도가 설립되고, 2014년 SR로 명칭이 변경되어, 많은 사람들이 수서고속철도로 알고 있기도 하다.

수도권 고속철도는 수서~평택을 잇는 총 61.1 ㎞의 길이로 수서역에서 동탄역, 평택지제역을 거처 현재 고속철도라인에 합류하여, 충북 오송역을 분기점으로 경부•호남선으로 운영하게 되는데, 평택 북측의 광명, 용산, 서울역에는 운행되지 않는다. 개통은 올해 8월로 예정되어 있다.

수도권 고속철도의 기대 효과

수도권 고속철도가 개통되면, 수서역에서도 KTX를 이용할 수 있게 되어, 이 지역 인근의 부산이나 목포 방면의 이용객들은 광명역까지 1시간을 이동하는 시간이 단축될 수 있다. 또한 평택 지제역에서 강남권까지 환승없이, 20분대로 진입이 가능하여, 출퇴근이 쉬워질 것으로 예상된다.
 
① 수서역
수서역 일대는 상당수가 영구임대아파트와 보금자리주택으로 되어있고, 그린벨트가 많아, 개발이 되지 못하고 있는 실정이었는데, 최근 들어, 개통을 앞두고 수서역 일대 개발제한구역 중 60만㎡를 해제하여 역세권 개발이 추진될 예정이어서 부동산 개발에 대한 관심도 커지고 있다.
 
② 동탄역
수도권 고속철도는 수서역을 지나 동탄역, 평택 지제역을 거쳐 현재 고속철도라인과 합류하게 되는데, 동탄역은 수도권 고속철도역과 향후 2021년 개통예정인 삼성~동탄간 광역급행철도의 역으로도 활용될 예정이다.

이 두 노선은 전체의 약 46%(28.1㎞)를 공용 노선으로 하고, 동탄역을 공용역으로 할 예정에 있다. 또한 삼성~동탄간 광역급행철도는 의정부 연장 및 운정~삼성 노선도 2025년에 완공될 계획으로 있다.

현재의 수도권고속철도의 호재와 더불어 삼성~동탄간 광역급행철도 및 연장노선의 호재로 잠재가치가 풍부하다고 볼 수 있다. 지하로 건설되는 동탄역은 지하 상업시설의 개발과 동탄 2신도시의 발전에 크게 기여할 것으로 전망된다.
 
③ 평택 지제역 
2020년에 평택인구가 2배 이상 증가할 것이라고 예상되는 정도로 많은 개발호재가 있는 지역이기도 하다. 평택은 수도권고속철도 호재 외에도 다양하고 큰 호재들이 있다.

현재도 포승국가산업단지에는 현대•기아자동차, 금호타이어, 농심 등의 대기업을 포함한 270여 기업이 입주해 있으며, 동남아 최단거리의 장점을 가지고 있다.

자동차수출입물동량 5년 연속 1위를 하고 있는 평택항이 있다. 향후에는 평택미군기지에 2017년 말까지 미군과 군수업체 등이 이전할 예정에 있으며, 2017년부터 입주하는 세계 최대 규모의 반도체 생산라인이 될, 삼성의 고덕산업단지, 2017년 준공예정으로 있는 LG전자 생산라인인 진위2산업단지, 2021년 완공예정으로 복합관광 휴양단지인 평택호 관광단지가 개발될 예정이다.

이처럼 평택은 대기업과 글로벌 기업들의 근로자, 협력업체 직원들까지 상주하고 있어, 이미 핫플레이스로 주목받고 있었던 곳이라고 할 수 있다. 그 중 지제역 인근에는 삼성반도체가 입주하는 고덕산업단지 인근의 토지가격이 최근 3년 사이 약 2배 정도 오를 정도로 활발하게 움직이고 있다.

반면에 지제역사 인근에 위치한 지제 세교지구는 약 4만㎡ 부지에 6,000 여 세대를 수용하는 대규모 택지지구인데, 주민간 이견과 소송으로 사업이 지연되면서 지하철과 고속철도 환승시설 설치도 지연되고 있어, 이 지역이 개발되고 활기를 얻기까지 다소 시간이 걸릴 수 있을 것으로 예상된다.
 
④ 수도권고속철도’ 호재의 잠재가치 
수도권 고속철도는 기존에 경부선과 호남선고속철도의 혜택을 받지 못했던 서울지역 동남권인 서초, 강남, 송파, 강동구와 경기 남동부권역의 거주자들이 혜택을 받게 될 전망이다.

이처럼 수도권 고속철도 개통으로 이 지역들의 아파트뿐만 아니라, 상업용 부동산들도 기대가 큰 상황이다. 또한 수도권고속철도 역세권들은 그 지역의 수요에 대한 가치가 반영되는 현재뿐만 아니라, 향후 동탄까지 일부 구간을 공유할 예정인 삼성~동탄간 광역급행철도 및 연장선 들의 역세권 인근지역의 수요도 함께 흡수할 수 있는 여건이 추가적으로 마련된다고 할 수 있다. 따라서 향후에도 ‘수도권고속철도’의 가치는 더 오를 것으로 전망된다.
 
교통호재에 있어, 기존의 사례를 참고할 필요가 있는데, 성공 사례로는 수원역을 들 수 있는데, 경부선과 호남선, 지하철 1호선, 분당선 등 4개 환승역으로서 연간 1,300만 명의 유동인구로 전국 5위이며, 수도권에서는 서울역 다음으로 많다.
 
광명역의 경우는 2004년 개통되었지만, 역세권과 주변지역의 활성화에는 10여 년이나 걸렸다. 허허벌판에서 2012년에야 코스트코, 2014년 이케아, 롯데아울렛 등이 입점하여 활성화된 사례다.
 
새로이 개통되는 역세권은 유동인구가 예상외로 많지 않을 수도 있다. 특히 환승역의 경우, 환승목적의 이용자가 많으면 이용자 대비 상권은 활성화에 기여를 하지 못할 수도 있다. 또한 기반시설 및 집객시설 등이 더디게 생기거나, 가격 거품이 많은 경우도 있다.

따라서 매매차익과는 별개로 상권의 활성화는 서서히 이루어지는 경우가 많아, 운영수익 안정화를 위해서라도 장기적인 투자가 적합하다고 볼 수 있다. 또한, 교통호재를 겨냥한 투자에는 밝은 전망만으로는 여러 가지 위험이 존재하기 때문에, 이에 대비한 신중함이 필요할 것이다.