부산의 아파트 분양 열기가 뜨겁다. 너도나도 로얄동·로얄층 당첨을 손꼽아 기다린다. 웃돈(프리미엄)을 받고 분양권을 되파는 사람도 많다. 분양권을 매매할 때 부과되는 양도소득세에 대해 알아보자.
아파트 분양권의 취득 시점은 분양 계약일이다. 양도소득세 계산의 중요한 기준이 되는 보유 기간은 계약일부터 잔금을 받은 날까지 계산한다. 분양권 계약 시점에서 2년이 지나 매매하면 일반 누진세율(6~35%)이 적용되지만 ▷1년 이내는 55%(지방소득세 포함) ▷2년 이내 44%가 부과된다. 계약을 하자마자 분양권을 전매할 경우 웃돈의 절반 이상을 세금으로 낼 수도 있다. 따라서 2년 정도는 보유하는 게 절세 차원에서 유리하다.
아파트가 완공되고 분양 잔금을 지급하면 재산 형태가 '분양권'에서 '부동산'으로 바뀐다. 완공된 아파트의 보유 기간에는 분양권 보유 기간이 포함되지 않는다. 예를 살펴보자. 2008년 12월 분양권을 취득한 A 씨는 올해 5월 아파트 준공 시점에 잔금을 내고 등기를 마쳤다. 1주택자인 그는 '3년 이상만 보유하면 비과세 된다'는 얘기를 듣고 분양권 취득일로부터 3년이 되는 다음 달 아파트를 매매하려고 한다. A 씨는 비과세를 받을 수 있을까. 결론적으로 분양권 보유 기간은 부동산 보유 기간에 합산되지 않기 때문에 불가능하다. A 씨가 비과세를 받으려면 아파트 준공 시점부터 3년이 채워지는 2014년 5월까지 기다려야 한다.
분양권은 부동산이 아니라 '부동산을 취득할 수 있는 권리'이므로 중과세율 대상이 아니다. 완공 전까지는 주택이 아니어서 다주택자 중과여부를 판단하는 주택수 계산에도 포함되지 않는다. 분양권을 3년 이상 보유해도 장기보유특별공제(3~30%)나 1가구 1주택 비과세 규정도 적용받을 수 없다.
분양권을 매입할 때 낸 웃돈은 취득가액으로 인정받을 수 있다. 아파트 취득가액에는 분양대금뿐 아니라 웃돈도 포함된다. 따라서 실질 취득가액을 인정받으려면 실제 매매계약서와 영수증·입금증· 계좌거래 내역서를 잘 챙겨둬야 한다. 웃돈을 입증할 서류는 정해져 있는 것이 아니다. 따라서 객관적인 제3자가 봤을 때 취득 당시 실질 거래가액임을 인정할 수 있는 정도면 충분하다.
일반적으로 분양권을 전매하는 과정에서 매도자의 요청에 의해 다운계약서를 작성하는 경우가 많은 데 이를 조심해야 한다. 자신의 아파트를 팔 때 그만큼 더 손해를 볼 수 있어서이다. 매입액보다 손해를 보고 팔았는데, 웃돈을 주고 샀다는 증빙이 없어 세금을 내야 하는 황당한 일이 벌어질 수도 있다.