원룸/오피스텔 인천 논현지구 역세권 지젤 오피스텔 분양

[거센물결]

두손건설은 인천 논현택지지구에 풀옵션오피스텔 논현지젤타워(조감도)를 분양 중이다.

지하3층~지상15층 규모의 오피스텔로 1~3층은 근생시설이며 4층~15층은 오피스텔이다..56.40㎡(120실) 63.25㎡(12실) 74.60㎡(48실) 96.12㎡(60실) 등 총 240실로 구성된다. 근생시설은 편의점, 약국, 부동산 중개업소 등이 분양 예정이다.

논현지젤타워는 인천지하철 1호선과 서울지하철 4호선이 연결되는 수인선 (2010년 말개통예정) 호구포역 바로 앞에 위치한 초역세권 오피스텔이다.

오피스텔 분양가는 3.3㎡당 500만원대이며 계약금이 10%다. 중도금 40%는 융자로 대체할 경우 오피스텔 완공시까지 무이자 혜택이 주어진다. 

이 상품은 전형적인 

틈새상품이다. 2008년~2009년 현재 서울 및 수도권의 부동산 가격지수가 동반 하락하고 있는 가운데 유일하게 부동산 가격이 상승하고 있는 지역이 바로 인천이다. 물론 그동안 상대적으로 개발행위가 적었기 때문에 나타나는 반대급부의 현상일 수도 있지만 도심 재생사업, 인천 아시안게임 관련 개발사업 및 송도,청라,논현지구가 이끄는 신도시 택지개발사업등이 호재로 작용한 까닭이다. 그중에서도 국제경제자유구역 도시인 송도신도시의 배후주거단지로 개발중인 논현지구를 주목할 필요가 있다.

이 상품의 교통편의를 살펴보면 가장 큰 장점은 초역세권이라는 점이다. 2010년 하반기 개통예정인 수인선 전철은 현재 4호선 종점인 오이도역과 연계되는곳으로 수원,안양,사당,강남으로 가는 대중교통수단이 턱없이 부족했던 인천지역 시민들에게는 반가운 소식임에 틀림없다. 기존의 지하철역의 출입구가 여러개인데 반해 호구포역은 좌우로 커다란 통로가 하나씩 자리잡고 있는데 남동공단쪽 전철 출입구와마주보고 있는 20m도로 하나만 건너면 되는 오피스텔 입지로는 최고의 위치임에 틀림없는곳이다.

                                논현지구 및 인근지역 신규 오피스텔 공급 가격표

평당가격	논현D사	논현D1사	연수D3사	송도H사	송도P사	두손지젤
900만원대					◆
850만원대				◆	◆
800만원대				◆
750만원대		◆		◆
700만원대	◆	◆		◆
650만원대	◆	◆	◆
600만원대			◆
550만원대						◆
500만원대						◆

주목할 만한점은 공급되는 분양가이다. 인천에선 꽤나 알려지고 인정받는 두손건설에서 시행,시공을 같이하는 자체사업으로 시행과 시공에 따르는 이중 마진을 하나로 줄였다는 점이 특징이다. 분양가는평당 510만원~560만원대로 이는 수도권 오피스텔의 5년전 공급가격이다. 더욱히 요즘 오피스텔 시공단가가 평당 400~450만원인점을 감안하면 획기적인 가격이 아닐 수 있다.

사례로 인근에 공급되는 신규 공급물건의 가격대는 650~750만원대로 두손지젤 오피스텔과의 가격차이가 평당 100만~200만 차이가 난다. 건물들이 다 지어지고 난 후 개발초기에 발생하는 변수들이 모두 사라지고 난 실제 부동산의 가격이 형성되는 정점은 주변 공급된 오피스텔 평균가격 평당 650~700만이라고 보는게 타당할 것이다. 자기가 산 금액보다 싼 가격에 매물을 내놓는 투자자는 없다. 그렇다면 두손지젤 오피스텔의 미래가치는 보수적으로 보아도 평당 100만원 이상 시세차익을 볼수 있다는게 첫번째 메리트이다. (17평형 기준으로 한다면 프리미엄 2000만원 정도?)

                  17평형 두손지젤 오피스텔 수익율표 ( 평당 538만원 / VAT 별도 )

자 그럼 전형적인 수익형 상품 오피스텔인 두손지젤의 수익율을 살펴보자. 안정적인 수익율이야 말로 수익형 부동산상품을 선택하는 첫번째 자격요건이기 때문이다. 두손지젤 오피스텔은 중도금 40% 무이자 융자 조건이다. 이는 여유자금이 많고 적고를 떠나서 무조건 이용하여야 한다. 무이자로 사용하는데 당연하지 않는가? 보통은 신도시의 경우 활성화되면 이만큼은 월세를 받을 수 있읍니다... 라는 브리핑을 듣게된다. 하지만 투자자의 입장에서 정해지지 않는 기준점을 가지고 투자를 결정하게 되면 낭패를 보기 쉽다. 간단히 논현지구와 근거리에 인접한 구월동 및 간석오거리의 오피스텔 임대가 형성도를 살펴보면 500/55~1000/50 이정도 수준이다. 오래되고 낙후된 오피스텔의 임대가 까지 포함한 평균치이기 때문에 논현지구라는 기대심리를 빼더라도 두손지젤의 오피스텔 임대가는 1000/60 정도가 적정 가격으로 보이는데 이정도 가격으로 임대를 맞추었을 경우 수익율은 11%대로 위 표와 같다. (참고로 논현지구내 원룸의 임대가가 현재 500/40~45만원이다.)

임대수요로는 인근에 위치한 남동공단을 살펴보면 답이 확 나온다. 4,500여 업체와 상주근무인원 70,000여명에 이르는 대형국가 산업단지로 실제 남동공단을 직장으로 삼고있는 대다수가 인근 연수구 및 인근지역에 살고 있고 남동공단 관련 소형업체 (무역,유통 등등)들이 사무실로 사용하기엔 정말 안성맞춤인 자리다. 송도에서 살면 되냐고 반문 하실지 모르지만 송도는 같은 평형대 공급가가 두손지젤의 2배이다. 두배의 임대료를 내고 근로자들이 송도에 살겠는가? 대답은 No다.  

※ 결론적으로 4500만원을 투자해서 2000만원을 벌고 매월 40만원씩 임대료가 나오는 틈새 알짜배기상품이다. 상가를 투자할 경우 공급가는 보통 7억~9억이다. 융자를 제하면 4억~5억 정도는 필요한데

두손지젤 오피스텔의 경우는 4억5천만원 투자시 2억을 벌고 매달 400만원씩 임대수익이 나오게 되는 셈이다. 이만하면 투자정보로는 손색이 없을듯하다. 모든게 개발사업 마진을 줄여 저렴한 공급가격을 제시한 덕분이라고 생각된다. 수도권 내에서 1억도 안하는 오피스텔은 찾아보기 힘들다. 또한 전매 또한 무한정 가능하다.

■ 분양가격포함 제공 옵션

▶냉동, 냉장고, 드럼세탁기 등 주방의 품격을 높여주는 빌트인시스템
▶전세대 천정형 에어컨 제공 (지역냉난방)
▶개별 정수 시스템
▶전기 쿸탑, 렌지후드
▶충분한 수납공간이 확보되는 세련된 디자인의 대형붙박이장
▶욕실 고급 해바라기 샤워기
▶집안의 분위그를 시원하고 넓게 연출하는 높은 천정고 (2.6m)
▶거실, 침실, 주방 바닥 온돌마루
▶전세대 바닥난방

문의) : 032 ) 421 - 6477