주택법시행령 울면서 하소연한다.

[달의느낌!!]

2007. 5. 18.

주택관리사 김 상영

주택법시행령 울면서 하소연한다.  1. 들어가며 지난 달에 주택법이 개정되었고 개정법중 제55조의 2(관리소장의 손해배책임)에 대한 시행을 불과 1년 앞두고 이제 그 시행령의 개정(안)이 입법 예고되었다. 제55조의 2 및 이 조항에 대한 시행령은 단순하게 관리소장의 손해배상책임을 선언적으로 규정한 것에 그치는 것이 아니라 이 법의 시행에 따라 1 만여 관리소장들이 의무적으로(현실적면에 볼때) 매년 수십만원의 소모성 공제료를 부담하게 하는 경제적인 출연의무의 부과이며 , 공제 가입에 대한 증빙서류를 관청에 제출하고 그 사본을 입주자대표회의에 제출하도록 하여 관리소장의 근무중 발생할 수 있는 크고 작은 각종 사고에 대한 묻지마 배상식의 손해배상을 보장하는 것으로서 입주자대표회의 및 위탁관리회사에게는 만능 보증서로 작용하고 근로자의 한 사람에 불과한 관리소장에게는 그 입지를 심하게 위축시켜 현대판 노예문서의 일종으로 역할하는 불공정한 조항으로 작용할 소지가 크므로 이를 아래와 같이 수정하여야 한다고 이의를 제기한다. 2. 각 조항의 검토 하나. 주택법시행령 일부개정령(안) 제72조의2 제1항 아래 언더라인 분은 삭제하고 「  」부분은 추가하는 것으로 수정하여야 한다. 관리소장이 근무중 예상되는 손해의 범위를 재산상의 손해에 한정할 수 없을 뿐만 아니라, 공용부분만에 한정할 수도 없기 때문이며, 여기에서 손해배상의 범위를 제한한다고 하여 그 제한된 범위내에서만 손해를 배상할 수도 없을 것이기 때문에 이러한 문제는 다툼이 있을때 법관의 해석에 맡기도록 함이 옳다고 본다. 제72조의2(손해배상책임의 보장) ①제72조의 규정에 의하여 관리사무소장으로 배치되는 주택관리사 등은 법 제55조제2항 각 호의 업무를 집행함에 있어서 고의 또는 과실로 입주자 재산상의 손해(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제4호의 공용부분을 말한다. 이하 같다)를 보장하기 위하여 제2항의 규정에 따른 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 당해 공동주택의 입주자대표회의를 대표하는 자에게 손해배상책임의 보장 (이하 이 조에서 "보증"이라 한다)에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계증서의 사본을 「입주자대표회의에」 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다.  1. 보장금액  2. 공제사업을 행하는 자, 보증보험회사 또는 공탁기관 및 그 소재지  3. 보장기간  ②관리사무소장은 법 제55조의2제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 1에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.  1. 500세대 미만의 공동주택 : 3천만원  2. 500세대 이상의 공동주택 : 5천만원 둘. 제72조의4(보증보험금의 지급 등) 아래 언더라인부분은 삭제하여야 한다. 보험사고 발생의 경우에 공제회는 보증보험금을 지급함에 있어서 보험사고의 발생원인, 발생경위, 손해의 범위 및 정도, 과실상계등 제반사항을 고려하여 보험금을 확정하기 위하여 필요한 절차를 거쳐서 보험금을 확정한 후에 지급할 것인 데, 아래 언더라인 부분은 그 절차적인 면에 있어서 필요적으로 거쳐야 할 합의 및 소송등의 경우에 간편하고 신속한 절차를 규정하고자 한 배려인 것으로 보이나 언더라인 부분이 있음으로 해서 아파트입주자대표회의와 관리소장의 관계에 있어서 상대적 약자인 관리소장이 손해배상의 범위가 불리한데도 합의에 임할 가능성이 농후하므로 굳이 법규정에 명시할 필요성은 없고 공제규정이나 약관등 하위 규정에 두어도 충분하리라고 보아 삭제함이 마땅하다. 제72조의4(보증보험금의 지급 등) ①입주자대표회의에서 손해배상금으로 공제금.  보증보험금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 당해 공동주택의 입주자대표회의와 관리사무소장간의 손해배상합의서·화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다.  ②관리사무소장은 공제금. 보증보험금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다. 셋. 제107조의4(공제사업의 범위) 제2항의 언더라인 부분은 보험사고의 발생을 억제하기 위한 조처로서 피보험자인 관리소장의 업무집행상태를 감독하여 관리소장이 법령에 명시된 업무를 해태하거나 공제규정을 일탈하는 행위를 미연에 방지하고자 하는 조치인 것으로 보이나, 관리소장 업무에 관한 감독자로서 입주민, 입주자주자대표회의, 위탁관리회사, 시.군.구.장 및 관계관청등 무수히 많은 감독기관에 더하여 또 다른 감독기관을 창설하는 것으로서 관리소장의 권익보장에 아무런 도움이 되지 못하고 업무부담만 과중하는 것으로 부당하며 공제경영차원에서 필요하다면 공제사고 발생시 경위를 조사할 수 있도록 공제규정등 하위규정에 규정하면 족할 것으로 보이므로 삭제하여야 한다. ①법 제81조의2제1항의 규정에 따라 협회가 할 수 있는 공제사업의 범위는 다음 각 호와 같다.  1. 법 제55조의2 규정에 따른 관리사무소장 등의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제기금의 조성 및 공제금의 지급에 관한 사업  2. 공제사업의 부대업무로서 공제규정으로 정하는 사업  ②협회는 사고예방 및 사고처리를 위하여 필요한 경우에는 공제에 가입한  관리사무소장 등의 업무집행에 대한 검색을 실시하고 관계법령 및 공제규정을  위반한 단서를 발견한 때에는 필요한 조치를 취할 수 있다. 넷. 공제료의 기준 공제의 목적이 위험발생시 위험부담을 회원들간의 상호 분산부담이 1차적 목적이고 공제사업에 따른 이익발생분의 활용이 2차적 목적이라면, 그 목적을 위한 회원들의 공제료부담을  최소화하여야 할 것이므로 공제사업에 따른 최고 이익발생율을 규정하여 과도한 이익발생추구를 방지하여야 함이 필요하다고 보이므로 아래와 같이 제 2호를 제3호로 하고 제2호를 신설하며 제3호를 제4호와 같이 한다. 제107조의5(공제규정) 법 제81조의2제3항의 규정에 따라 공제규정에는 다음 각  호의 사항을 정하여야 한다. 1. 공제계약의 내용 : 협회의 공제책임, 공제금, 공제료, 공제기간, 공제금의  청구와 지급절차, 구상 및 대위권, 공제계약의 실효 그 밖에 공제계약에 필요한  사항을 정한다. 이 경우 공제료는 공제사고 발생률, 보증보험료 등을 종합적으로  고려하여 결정한 금액으로 한다. 2. 공제사업의 이익률 최고한도 : 매 회계연도말 자본금의 (  )% 이내 3. 회계기준 : 공제사업을 손해배상기금과 복지기금으로 구분하여 각 기금별  목적 및 회계원칙에 부합되는 세부기준을 정한다. 4. 책임준비금의 적립비율 : 공제사고 발생률 및 공제금 지급액 등을 종합적  으로 고려하여 정하되, 상법의 법정준비금 규정에 따른다. 5.  제107조의6(공제사업 운용실적의 공시) 법 제81조의2제5항의 규정에 따라 협  회는 공제사업 운용실적을 다음 각 호의 규정에 따라 매 회계연도 종료 후 2  월 이내에 건설교통부장관에게 보고하고, 일간신문 또는 협회보 등에 공시하여야  한다. 1. 결산서인 요약 대차대조표, 손익계산서 및 감사보고서 2. 공제료 수입액, 공제금 지급액, 책임준비금 적립액 3. 그 밖에 공제사업의 운용과 관련된 참고사항 다섯. 공제가입증서의 신고등 아래 언더라인 조항들은 관리사무소장의 공제 또는 보증보험가입, 공탁을 강제하여 제55조의 2의 법적실효성을 보장하려는 취지로 보이나 주택관리사가 과다배출되어 취업 대기자가 넘cusk고 있는 현실과 입주자대표회의 또는 위탁관리회사에 취업해야하는 근로자의 입장에서 공제가입을 피해나갈 수 있는 방법은 많지 않을 것이므로 입주자대표회의 또는 위탁관리회사와의 근로계약체결 당사자에 맡겨두는 것으로 충분할 것으로 보이며, 굳이 법령에 관계관청에 신고의무를 두어서 경제부담위에 또 다른 의무를 부과함은 불필요하며 부득이 제55조의 2의 실효성보장을 우려한다면 자격정지등의 벌칙조항을 부과하는 것으로 충분하리라고 보이므로 아래 조항들은 삭제함이 좋을 듯 하다. 또한, 실효성 보장이 위협을 받는 사태가 발생한다면 그때에 법령에 추가하여도 늦지 않을 것을 미리 추가하여 관리소장의 입지를 좁힐 필요는 없다고 본다. 제72조의2 제3항 ③관리사무소장은 법제55조제3항의 규정에 따라 배치신고를 할 때에는 보증에 관한 증명서류를 갖추어 시장. 군수. 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 공제사업자, 보증보험회사 또는 공탁기관이 공제가입 사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다. 제72조의3(보증의 변경) ①제72조의2 규정에 따라 보증을 설정한 관리사무소장은 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 시장.군수.구청장에게 신고하여야 한다.  ②공제 또는 보증보험에 가입한 관리사무소장으로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하고자 하는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 시장. 군수. 구청장에게 신고하여야 한다.  ③제72조의2제3항 단서의 규정은 제1항 또는 제2항의 규정에 따른 신고에 관하여 이를 준용한다. 3. 나오면서 주택법 제55조의 2(관리소장의 손해배상책임)는 관리소장의 업무수행중 발생 할 수 있는 각종 사고에 따른 위험부담에 따른 손해배상은 민법의 손해배상규정과 기존의 주택법 제55조 제3항 선량한 관리자의 주의의무(사실은 이것도 과종한 면이 있다)로 충분하므로 주택법 제55조의 2에서 또 한번 폭 넓은 묻지마 식의 손해배상 책임규정은 관리소장에게 심히 불리하며 상대적으로 입주자대표회의 및 위탁관리회사측엔 유리하여 헌법에서 보장한 관리소장의 평등권을 침해하는 것으로 위헌적인 법이라는 생각으로서 즉각 개정 또는 폐지 되어야 하나 한번 개정된 법을 다시 원상태로 개정하는 것은 처음 개정시 보다 더욱 어려운 것을 모르는 것은 아니다. 이러한 점을 악용하여 전체 회원들의 의견수렴도 없이 강제로 년간 수십만원씩의 경제적부담을 지우는 준조세차원의 의무부과를 획책하는 협회장 및 관계자는 역사 앞에 책임을 져야 할 것이다. 이제 1년 후이면 누구나 30만 ~ 50만원(추정) 정도의 공제료를 부담해야 할 날이 눈앞에 닥쳤다. 안정을 바라는 대다수 회원들은 이러한 사정을 아는지 모르는지 부당함을 외치는 목소리에는 외면하고 있으니 한없이 야속하고 서글플 뿐이다. 이제 마지막 몸부림으로 제55조의2를 폐기하는 헌법소원을 제기하려 한다. 문제는 헌법소원의 변호사강제주의 때문에 비용이 적지 않게 들어간다. 대략 300만원 이상이 들어갈 것으로 추정된다. 법리문제는 이미 준비되어 있다. 협회는 최근들어 회원들의 민심잡기 인지 여기 저기 행사성 비용을 물 쓰듯 하는데 정작 회원들의 생사가 걸린 이러한 문제에는 왜 소홀한지, 왜 회원들은 방관하는지 그저 한숨만 나올 뿐이다. 헌법소원을 제기 할 수 있는 기간이 불과 한달정도 밖에 남지 않았으므로 걱정이 앞서지만 여하간 착수하려 한다. 많은 회원들의 성원을 바라마지 않는다. 협회는 위에서  이의제기한 문제만 에라도 귀를 기울여라. 2007. 5. 18. 주택관리사 김 상영

[노을진 강]

아무리 막무가내인 현 집행부에서라도 이번 시행령에 대해서만은 진심으로 참회하는 자세로 시행령 조항의 삭제 및 수정을 위해 전력을 다해야 한다고 봅니다. 두고 보겠습니다. 지난 일요일 주영미 협회장의 격에 맞지않는 개회사를 들으며 느낀 점은 도대체가 협회 집행진과 회원 간의 인식의 차이가 이만큼이나 깊고 넓은가 하는 것이었습니다. 그래도 희망을 가지고 ... 김상영 소장님 같은 분이 폭넓게 회원들의 후원을 얻고 진정으로 회원들을 위하는 일을 하나 하나 이루어 가시기를 응원합니다.

[달의느낌!!]

감사합니다. 감사합니다. 꼭 노을진 강님의 힘찬 응원을 김상영 주택관리사님게 전달 해 드리겠습니다.

[여우같은곰(이은정)]

힘내세요. 아자아자아자

[영원한자유]

회원들 권익보호에 열정이 대단하십니다. 공제가입은 선택사항 아닙니까...지금처럼 보증보험에 가입하거나 협회서 추진하는 공제에 가입하거나 공탁하는...

[달의느낌!!]

주택법시행령 일부개정령(안) 입법예고 제72조의2 제72조의2(손해배상책임의 보장) ①제72조의 규정에 의하여 관리사무소장으로 배치되는 주택관리사 등은 법 제55조제2항 각 호의 업무를 집행함에 있어서 고의 또는 과실로 입주자 재산상의 손해(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제4호의 공용부분을 말한다. 이하 같다)를 보장하기 위하여 제2항의 규정에 따른 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 당해 공동주택의 입주자대표회의를 대표하는 자에게 손해배상책임의 보장 (이하 이 조에서 "보증"이라 한다)에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계증서의 사본을교부하거나 관계증서에 관한 전자문

[달의느낌!!]

입주자대표회의를 대표하는 자에게 손해배상책임의 보장 (이하 이 조에서 "보증"이라 한다)에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계증서의 사본을교부하거나 관계증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. 1. 보장금액 2. 공제사업을 행하는 자, 보증보험회사 또는 공탁기관 및 그 소재지 3. 보장기간 ②관리사무소장은 법 제55조의2제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 1에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 1. 500세대 미만의 공동주택 : 3천만원 2. 500세대 이상의 공동주택 : 5천만원