서울시, 시공자 중심의 정비사업 공사계약 관행 타파

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서울시, 시공자 중심의 정비사업 공사계약 관행 타파

- 조합과 시공자 win-win하는「공공관리 정비사업 공사표준계약서」제정, 보급

- 재개발․재건축 시 주민 권익 보호하고 공사 시공자에겐 합리적 이익 보장

- 시공자가 작성한 계약서로 계약 → 조합이 계약서 작성 시공자 선정시 제시

→ ①공사예정금액 조합이 제시하고, 시공자는 공사비 산출내역서 의무 제출

→ ②기본이주비 이자와 공사비 명확히 구분해 공사비 늘어나도 이자부담 없어

→ ③공사비도 우선 지급하던 것을 감리자 확인후 기성률에 따라 지급

→ ④사실상 시공자 소유였던 자금관리권도 사업주체인 조합으로 전환

- 공사대금은 현물이 아닌 현금으로만 지급하도록 개선, 지분제 입찰 불가

- 시공자 미선정한 399개 공공관리 구역에 적용 권고, 고덕주공2단지가 첫 사례

- 시, 정비사업 분쟁감소 및 공사 지연 방지로 원활한 사업추진 기대

□ 앞으로 서울의 재개발․재건축에선 조합의 전문성 부족을 이용해 시공사에게만 일방적으로 유리하게 체결돼 온 공사계약 관행이 사라져갈 것으로 기대된다.

□ 서울시는「공공관리 정비사업 공사표준계약서」를 제정, 재개발․재건축 현장에 보급해 주민의 권익을 보호하고 공사 시공자에겐 합리적 이익을 보장하겠다고 13일(목) 밝혔다.

○ 그동안 정비사업 계약 체결 시 조합은 계약 전반에 전문성이 부족한데다 시공자는 자금대여라는 무기를 갖고 있어 시공자가 우월한 위치에서 계약체결이 이뤄지는 경우가 대부분이었다.

○ 또 최근엔 경기침체로 시공자는 공사비 증액을 요구하고 조합원들은 분담금 증가로 계약해지를 추진하는 등 갈등이 심화되는 사례들이 발생하고 있다.

<시공자가 작성한 계약서로 계약해 한쪽에 일방적으로 유리한 계약관행 타파>

□ ‘공사표준계약서’는 조합과 시공자의 표준적인 계약내용을 예시하는 가이드라인이자, 설계서, 내역서를 바탕으로 한 입찰결과의 계약문서로서 설계변경이나 계약금액 조정의 기준 역할을 하게 된다.

□ 계약당사자와 이해관계자가 참고해 win-win 하는 공평하고 투명한 계약이 되도록 지원하며, 당사자 간 책임과 의무를 명확히 해 분쟁이 발생할 경우 해결이 쉽도록 했다.

○ 즉, 그동안의 정비사업 공사계약이 시공자와 조합 간에 제각각의 내용으로 원칙과 기준 없이 이뤄졌다면 이제는 합리적인 표준안을 통해 치우침 없이 이뤄지기 때문에 조합에 불리한 계약관행을 타파할 수 있게 됐다.

□ ‘공사표준계약서’의 주요 내용은 ▴산출내역서 근거로 한 계약 체결 의무화 ▴공사계약과 자금대여계약 구분 명확화 ▴기성률에 의한 공사대금 지급 ▴시공자에게서 조합으로 자금관리 권한 전환이다.

<①공사예정금액 조합이 제시하고, 시공자는 공사비 산출내역서 의무 제출>

□ 첫째, 종전엔 시공사가 제시하던 공사예정금액을 조합이 제시하도록 바꾸고, 그동안 시공자가 첨부하지 않았던 ‘공사비 산출내역서’를 계약 시 의무적으로 제출하도록 했다.

□ 즉, 그동안은 시공자가 일방적으로 주도한 계약이 이뤄졌다면, 앞으로는 주민들도 ‘공사비 산출내역서’ 등의 객관적 정보를 바탕으로 총회에서 시공자를 선정, 계약을 맺게 된다.

□ 또, 설계변경과 계약금액 조정 시엔 시공자가 ‘조정산출내역서’를 제시하도록 함으로써 시공자가 조합원에게 부당한 추가 분담금을 요구할 수 없도록 했다.

○ 그동안은 구체적인 산출내역서 없이 공사계약이 이뤄져 시공자가 추가 분담금을 요구해도 주민들은 분담금 증가내역을 명확히 확인할 길이 없어 주민 간 갈등, 시공자와의 분쟁이 잦았다.

○ 또, 공사설계 및 내역이 없는 사업초기 단계(조합설립 직후)의 가계약에서 제시한 사업비가 집행단계(관리처분 직전)의 본 계약에서 대폭 증가해 분담금이 늘어나는 것이 빈번했지만, 조합원들이 손을 쓸 길이 없었다.

<②기본이주비 이자와 공사비 명확히 구분해 공사비 늘어나도 이자부담 없어>

□ 둘째, 당초 공사비에 포함돼 있던 기본이주비 이자를 명확히 구분함으로써 설계변경에 따른 공사비 증액 요인이 생겨도 조합원들이 이자부분에 대한 증액 부담을 지지 않도록 개선했다.

<③공사비도 우선지급 없이 기성률에 따라 산출내역서에 의해 지급>

□ 셋째, 시공자가 기성률에 관계없이 분양대금 등 수익금이 생기면 공사비를 우선 지급했던 기존 관행을 타파해 공사대금을 감리자의 확인에 의해 기성률에 따라 지급하도록 했다.

<④사실상 시공자 소유였던 자금관리권도 사업주체인 조합으로 전환>

□ 넷째, 그동안 사실상 시공자가 소유하고 있던 자금관리권도 사업주체인 조합으로 전환했다. 이렇게 되면 조합원분담금이나 일반분양금 등 수익 예치로 인한 이자도 시공사에 귀속되지 않고 조합에 귀속되게 된다.

<공사대금은 현물이 아닌 현금으로만 지급하도록 개선, 지분제 입찰 불가>

□ 이 밖에도 공사대금을 현물(아파트)가 아닌 현금으로만 지급하도록 ‘공공관리 시공자 선정기준’도 개선하고, 지분제로 공사발주를 할 수 없도록 했다.

○ 공사대금을 현금 지급은 현물로 지급해서 생기는 사업지연, 분양가 하락 등의 조합과 시공자 간의 갈등을 해소하기 위함이다.

○ 또 지분제 공사발주 금지는 조합이 사업주체로서 공사비, 분양가 등을 결정하는 것이 도정법 및 공공관리제도의 취지이지만, 지분제는 이에 부합하지 않고 산출내역서 등이 불필요한 계약방식으로 시민들의 오해를 불러일으킬 소지가 있어 개선하는 것이다.

○ 다만, 일반분양하는 아파트 등이 미 분양될 경우에는 당사자가 협의해 현물(아파트)로 지급할 수 있도록 하고, 조합이 스스로 공사입찰금액과 분양수입 등을 추정하고 주민에게 무상지분율을 제시해 입찰참여업체의 제안비교표를 작성하는 것은 허용된다.

	종 전		➪		개 선
○공사비 산출내역서 제출의무 누락 - 설계변경시 과도한 증액원인				○산출내역서 제출토록 명기
○기본이주비 이자를 공사비에 포함 - 설계변경시 증액요인				○공사비과 이주비 등 대여금 분리 - 설계변경시 이자부분 증액방지
○기성에 관계없이 수익금 수시인출 - 기성률에 관계없이 공사비 인출				○기성률에 따라 공사비 지출 - 기성률 확인후 공사비 지출
○ 시공자 자금관리 및 수익금 유리한 순서로 인출				○조합명의 공동관리 및 조합에 유리 한 순서로 수익금 지출
○물가변동기준 없이 계약금액 조정 - 공사비 과도한 증액원인				○ 물가변동기준으로 계약금액 조정 - 기준에 적합할 경우만 증액
○ 공사지연 배상금 협의결정 - 시공자 불리한 조항 유리하게 조정				○ 지체일수에 따라 배상금 지급 - 시공자 의무 불이행시 손해배상

※ 주요내용

  <시공자 미선정한 399개 공공관리 구역에 적용, 고덕주공2단지가 첫 사례>

□ ‘공사표준계약서’는 표준계약서 제정 이후 입찰 공고하는 정비사업 부터 적용되며, 시는 공공관리 대상구역 중 시공자를 아직 선정하지 않은 399개 구역에 적용하고 이중에서도 조합이 설립돼 시공자를 선정할 수 있는 20개 구역에 우선 적용할 예정이다.

□ 특히 올 연말 시공자 선정에 착수하는 고덕주공 2단지가 공공관리 ‘정비사업 공사표준계약서’를 적용, 조합이 예정공사비를 제시해 시공자 선정을 위한 입찰에 들어가는 최초의 시범사업이 될 전망이다. 서울시와 공공관리자(강동구청장)은 이를 적극 지원할 예정이다.

○ 즉, 고덕주공 2단지는 지난해 7월 공공관리제도를 본격 시행한 이후 최초로 서울시 공공관리 시공자 선정기준에 따라 시공자를 선정하게 된다.

○ 고덕주공 2단지는 4,103세대를 건립하는 대단위 재건축사업으로 10월말 사업시행인가를 받은 후 11월 말 시공자 선정을 위한 입찰에 착수할 예정이다.

○ 공공관리 시공자 선정절차에 따라 순조롭게 진행될 경우 내년 3월까지 조합 총회에서 시공자를 선정하고 계약해 본격적으로 재건축이 시작될 전망이다.

  ※ 고덕주공 2단지 시공자 선정절차

	사업시행인가고시	➪	내역서 등 실시 설계도서 작성	➪	입찰지침서 작성(계약서 포함)	➪	시공자 선정 계획 수립
	(구청장)		(조합/설계자 등)		(조합/정비업체) ․공공관리자 지원		(조합/정비업체) ․공공관리자 검토
➪	이사회 선정 계획 결정	➪	대의원회 선정 계획 결정	➪	입찰공고 (현장설명 7일전)	➪	현장설명회 (입찰마감 33일전)
	(조합/정비업체)		(조합/정비업체)		(조합/정비업체) ․ 공공관리자 검토		(조합/정비업체) ․ 공공관리자 지원
➪	입찰마감 및 제안서 검토	➪	대의원회 개최 (총회상정 업체결정)	➪	주민총회 (합동설명회 2회)	➪	계약 체결 (표준계약서 기준)
	(조합/정비업체) ․공공관리자지원		(조합/정비업체) ※ 3개사 선정		(조합/정비업체) ․과반수 직접참석		(조합/시공자) ․ 공공관리자 지원

 

□ 김효수 서울시 주택본부장은 “서울시가 마련한 ‘정비사업 공사표준계약서’는 정비사업 과정에서 소외돼왔던 주민들을 주체화하고 부당한 피해를 최소화할 것으로 기대한다”며 “갈등과 쟁송으로 인한 거품을 걷어내 주민들에게 이익이 돌아가도록 하겠다”고 말했다.

☞ 공공관리 정비사업 공사표준계약서는 서울특별시 재개발․재건축 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr)의 자료실에서 검색해 볼 수 있습니다.

[첨부]

공사표준계약서의 주요내용

1				산출내역서 근거로 한 계약 체결 의무화

현 행	➡	개 선
○ 산출내역서 없이 계약체결 - E/S 또는 설계변경에 따른 계약금액 증액 근거 불명확 - 분담금 상승 근거가 규명되지 않아 소송 등 분쟁으로 이어짐		○ 입찰시부터 입찰금액에 대한 산출내역서 제출 - ‘공공관리 시공자 선정기준’ 기반영 ○ 계약문서에 산출내역서 포함 - E/S, 설계변경 또는 공사대금 지급 등 근거 활용

2				공사계약과 자금대여계약 구분 명확화

현 행	➡	개 선
○ 기본이주비(무이자 이주비) 금융비용을 공사금액에 포함 - 금융이자가 물가변동 등 설계변경에 따른 공사비 증액시 동반 상승 작용 - 사실상 무이자는 없음.		○ 공사계약과 이주비 등 자금대여를 명확히 구분 - 산출계약서에 의한 계약금액 규정 - E/S, 설계변경에 따른 계약금액 조정방법․절차 규정 - 사업경비, 조합운영비 및 이주비 대여 및 상환조건을 공사계약과 구분하여 규정

3				기성률에 의한 공사대금 지급

현 행	➡	개 선
○ 기성률에 관계없이 분양수입 입금 기준으로 공사계약금액 도달할 때까지 공사비부터 우선 지급 - 유이자 대여금 조기상환 불가 - 조합은 분양수입 발생해도, 시공자에게 사업경비 등 자금대여, 이자 추가 발생 - 시공자는 자금대여에 따른 금융수익 창출, 운영비 대여 무기로 영향력 행사		○ 기성률에 따라 산출내역서에 의한 공사대금 지급 (시공감리 검토․확인 절차 이행) - 유이자대여금부터 상환 가능 - 분양수입금 발생시 사업경비 대여 불필요 - 이자수입 조합으로 귀속 - 조합 자율적 사업추진 역량 강화

4				시공자에게서 조합으로 자금관리 권한 전환

현 행	➡	개 선
○ 사실상 시공자 자금관리권 소유 - 공동명의 자금관리하되, 분양금 입금 익일 시공자 계좌 이체하거나, - 처음부터 시공자 명의로 자금관리 - 조합은 수입 발생해도 시공자로부터 사업경비 대여, 이자 추가 - 은행 예치이자 시공자에게 귀속 - 이주 등 완료 기한 초과시 연체료 납부 등 불공정계약 빌미 제공		○ 자금관리권을 사업주체인 조합으로 전환 - 조합원 또는 일반분양금 등 수입금을 조합이 관리 - 불필요한 연체료 및 이자납입 등 방지로 사업경비 절감 - 잉여자금 활용 이율 높은 상품에 예치하여 수익 창출 기회

[성수동 잰틀맨]

머가먼지 도통알수가 없네 이넘의 머리!!