[K그로우 전문가 칼럼=우지연 변호사] 분양받은 아파트나 오피스텔 등에 입주해 보면 모델하우스에 제시돼 있었던 사양과 다르게 누락되거나 하향 변경해 시공된 부분이 발견되는 경우가 있다.
반대로 준공도면에는 시공지시가 있지만 모델하우스에는 시공이 이뤄지지 않은 부분도 있을 수 있다.
이 경우 무엇을 기준으로 하자 여부를 판단해야 할까
대법원은 2012다18762 판결은 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시해 분양계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 판시한 바 있다.
이 판례는 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공됐더라도 준공도면에 따라 시공됐다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다는 법원의 입장을 정리한 판례인데 여기서 언급한 '특별한 사정'에 분양광고나 견본주택 등을 통해 분양계약의 내용으로 편입됐다고 볼 수 있는 경우를 명시했다.
따라서 모델하우스보다 실제 시공이 하향시공된 경우 모델하우스를 기준으로 사업주체에게 하자를 물을 수 있을 것이다.
준공도면보다 모델하우스가 하향시공됐거나 모델하우스에는 시공이 누락됐을 경우는 준공도면을 기준으로 하자여부를 판단받을 수 있을까.
기본적으로는 앞선 논리와 같이 분양계약내용으로 편입됐다고 볼 수 있을 정도의 경우는 모델하우스를 기준으로 하자여부를 판단하는 것이 타당할 것이다.
다만 분양계약의 내용으로 모델하우스의 시공 부분이 포함됐는지 여부에 대해서는 먼저 모델하우스에 제시되는 부분에 대한 것인지를 파악해야 할 것이다.
모델하우스에 포함되는 것은 실내의 일부일 뿐 제시되지 않는 공간도 있기 때문에 단순히 모델하우스에 시공이 없다 해서 무조건 하자가 아니라고 보기보다는 먼저 모델하우스에 제시된 공간인지를 파악하는 것이 우선일 것이다.
만일 모델하우스에 제시된 부분이라고 하더라도 분양계약의 내용으로 포섭될 만큼 수분양자에게 제시됐는지 여부를 다투어 볼 수도 있을 것이다.
예로 모델하우스 샤워부스의 배수드레인이 도면보다 짧게 시공돼 있었고 실제 시공도 모델하우스와 동일하게 된 사안에서 시공사는 준공도면 실내재료 마감표에 '마감사양은 모델하우스 설치 기준임'이라고 적혀있으므로 하자가 아니라는 주장을 펼쳤다.
하지만 당시 모델하우스 사진을 살펴보면 모델하우스 해당부위에는 꽃 및 욕실 소품 등 조형물이 놓여있어 수분양자들은 배수 드레인이 어디까지 시공됐는지를 살펴볼 수 없었던 사정이 있었다.
서울중앙지방법원은 이 사안에 대해 모델하우스 기준이 아닌 준공도면에 기재된 수치를 기준으로 해 미달하게 시공한 것을 시공비 차액을 배상해야 하는 하자로 판단했다.
이같이 모델하우스는 수분양자들이 직접 분양받을 물건을 확인할 수 있는 수단이라는 점에서 모델하우스에 설치된 자재 등의 구체적인 사양이 분양계약의 내용으로 편입됐다고 해석될 여지가 많다.
이는 준공도면보다 우선해 하자판단의 기준으로 적용된다. 다만 모델하우스에 시공되지 않았거나 도면보다 하향시공된 경우 예외적으로 분양계약의 내용으로 편입되지 않았다고 주장해 볼 수 있을 사안들도 있기 때문에 수분양자들은 모델하우스를 꼼꼼히 살펴보고 정보를 수집해 두는 방법으로 향후 하자여부가 문제 될 경우를 대비할 수 있을 것이다.
[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)
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