세입자 부담을 완화하고,임대주택 공급도 활성화

[물괴기]

보 도 자 료
배포일시		2011. 2. 11.(금) 총 17매(본문7, 붙임10)
담당 부처	국토해양부 기획재정부 행정안전부	주택정책과 주택기금과 부동산정책팀 재산세제과 지방세정책과	∙과장 진현환, 서기관 성호철, 사무관 이유리   ☎ (02) 2110-6213～6220 ∙과장 김수상,  사무관 김웅영   ☎ (02) 2110-8238, 6221 ∙팀장 이장로,  사무관 이진호   ☎ (02) 2150-4650, 4651 ∙과장 이상율,  사무관 용태호   ☎ (02) 2150-4210, 4215 ∙과장 이보환,  사무관 구본풍   ☎ (02) 2100-3912, 3925
보 도 일 시		2.11(금) 10:30 이후부터 보도하여 주시기 바랍니다.

세입자 부담을 완화하고,임대주택 공급도 활성화

- 정부, 2.11 전월세시장 안정 보완대책 발표 -

□정부는 집값 안정으로 전세 대기수요가 늘어난 가운데 전셋값 불안 우려에 따라 봄 이사수요가 조기화되면서, 올해 들어 전셋값 상승폭이 확대되고 있어,

 ㅇ1.13 대책의 후속조치를 최대한 조속히 추진하는 한편,

 ㅇ그 연장선상에서 당정협의(2.11)를 거쳐 관계부처 합동으로 2.11일 ｢전월세시장 안정 보완대책｣을 확정․발표하였다.

【보완대책 주요내용】

������전셋값 상승에 따른 세입자들의 부담을 완화하기 위해 국민주택기금 등을 통해 전세자금 지원을 확대하기로 하였다.

 ㅇ연소득 3천만원 이하의 무주택 세대주에게 지원되는 서민‧근로자 전세자금은 호당 지원한도를 확대(6→8천만원)하고, 금리도 인하(연 4.5→4.0%)할 계획이며,

  -저소득가구 전세자금은 지원대상 주택을 확대(수도권 과밀억제권역내 전세보증금 8천만원→1억원 이하)한다.

 ㅇ주택금융신용보증기금의 전세자금 대출보증 규모도 작년보다 늘리고(’10년 5.8조→’11년 7조원), 필요시 추가로 확대할 예정이다.

������민간에서 임대주택이 충분히 공급될 수 있도록 세제와 자금지원도 확대한다.

 ①우선, 매입 임대사업자에 대한 세제지원(양도세 중과완화, 종부세 비과세 등) 요건을 대폭 완화하여 전월세주택 공급을 늘리기로 하였다.

  < 매입임대주택 세제지원 대상 >

구분	호 수		기 간		면 적		취득가액		지  역
	현행	개선	현행	개선	현행	개선	현행	개선	현행	개선
서울	5호	3호	10년	5년	85㎡ 이하	149㎡ 이하	3억원 이하	6억원 이하	(양도세) 동일 시․군 (종부세) 동일 시․도	수도권내
경기 인천	3호		7년		85㎡ 이하		6억원 이하
지방	1호	좌 동	7년		149㎡ 이하		3억원 이하	좌동	지역 제한없음	좌 동

  -또한, 공모형 리츠 등이 일정비율 이상을 임대주택(기준시가 6억이하, 149㎡이하)에 투자하는 경우 개인투자자의 배당소득에 대해 한시적으로 과세특례를 적용하고, 취득세 감면도 확대(30%→최대 50% 감면)할 예정이다.

 ②민간 준공후 미분양이 전월세 주택으로 적극 활용될 수 있도록 양도세와 취득세를 감면할 계획이다.

  -ⅰ)건설사가 2년이상 임대한 준공후 미분양 주택을 취득하거나 ⅱ)준공후 미분양 주택을 취득하여 5년이상 임대하는 경우에 취득세를 최대 50% 감면하고, 취득후 5년간 발생한 양도소득에 대해 양도세를 50% 감면할 예정이다.

구 분	감면내용
대상주택	개정법률 시행일 당시 준공후 미분양주택 (단, 기준시가 6억원 초과 또는 전용면적 149㎡ 초과 제외)
대상자	①건설사가 2년이상 임대후 분양한 주택을 취득하는 자 ②준공후 미분양주택을 취득하여 5년이상 임대하는 자
감면율	▪(취득세) 취득시 최대 50% 감면 ▪(양도세) 취득후 5년간 발생 양도소득금액의 50% 감면
임대개시 시한	’11.12.31일까지 임대계약 체결

  -다만, 현행 지방 미분양주택에 대한 양도세‧취득세 감면은 당초 계획대로 ’11.4.30일에 종료하기로 하였다.

 ③민간에서 임대주택을 충분히 건설할 수 있도록 자금지원을 확대하고, 규제도 완화할 방침이다.

  -5년 임대주택에 대해 금년말까지 한시적으로 지원한도를 늘리고 금리도 인하^*하는 한편, 임대주택 거주자의 월세부담을 줄일 수 있도록 임대보증금 상한규제도 완화^**하도록 하였다.

    *(지원한도) 호당 5,500～7,500만원→7,000～9,000만원 이하
(지원금리) 연 3～4%→2%

   **상한을 ｢(건설원가-기금대출금)의 80～90% → 100%｣로 완화

  -또한, 주택기금 지원을 받을 수 있는 원룸형 도시형생활주택의 규모를 늘려(30→50㎡ 이하) 신혼부부 등 2인가구의 수요도 흡수해 나갈 예정이다.

������공공부문에서도 임대주택 공급을 지속적으로 확충해 나갈 계획이다.

 ㅇ보금자리 임대주택(‘11년 11만호)을 최대한 조기에 건설․공급하는 한편,

 ㅇ수도권에서 재개발 추진시에 적용되는 임대주택 건설비율(현행 17%)도 지자체가 사업지 특성을 감안, 20%까지 상향할 수 있도록 하여 임대주택 공급을 확대해 나가기로 하였다.

【1.13 대책 후속조치 추진현황】

������공공부문에서는 저소득 서민층의 주거불안 완화를 위해 중소형․임대주택 13만호의 입주시기를 최대한 조기화하고 있다.

 ㅇ중소형 분양․임대주택(9.7만호)의 입주시기를 1～2개월 앞당겨 1월에는 9,430호(계획대비 118%)를 입주조치했고, 2～3월에도 10,079호(계획대비113%)의 입주를 시작할 예정이며, 2월중 전체지구 입주 조기화 계획도 마련할 계획이다.

 ㅇ판교 순환용주택(1,300호)은 2.11일 국민임대주택으로 입주자 모집공고를 실시하여 3월부터 입주가 가능할 전망이다.

 ㅇ다가구 매입․전세임대주택(전국 2.6만호, 수도권 1.3만호)중 1.9만호^*는 3월부터 입주가 가능(2.14일 입주자 모집공고)하며, 신규 매입주택 0.7만호는 2.10일부터 매입공고를 실시한다.

    *기 매입주택 0.6만호, 전세임대주택 1.3만호

 ㅇ공공의 준공후 미분양(2,500호)도 전월세주택으로 공급중이며, 추가로 미분양 발생시 즉시 공급토록 할 계획이다.

������민간에서 중소형주택 건설이 활성화될 수 있도록 2.10일부터 저리(2%)의 중소형주택 건설자금을 특별지원하고 있으며,

 ㅇ도시형생활주택 세대수제한 완화(150→300세대) 등 규제완화도 적극 추진해 나갈 예정이다.

������주택기금의 전세자금 대출조건 중 “6개월 이상” 무주택조건을 폐지(1.20)하여 저소득 세입자들을 지원하고,

 ㅇ금년 지원규모도 6.8조원(당초5.7조)으로 확대하는 한편, 필요시 추가로 확대할 방침이다.

������국민들이 임대차 계약시 참고할 수 있도록 전월세 관련 정보도 상세히 제공하고 있다.

 ㅇ1분기 입주예정 정보는 1.21일에 공개했으며, 전월세 실거래 정보도 2.26일부터 인터넷(아파트 실거래가 공개 사이트, 온나라 포털)에 공개한다.

 ㅇ또한, 재개발․재건축 사업이 일시에 집중되지 않도록 지자체와 협력하여 사업 추진시기를 분산해 나가고 있으며,

 ㅇ허위매물 정보제공 등 불공정행위에 대하여 1.26～27일 1차 단속을 실시한데 이어, 앞으로도 월 1회 이상 단속을 실시할 예정이다.

������중장기적으로도 주택시장이 안정될 수 있도록 주택공급 활성화를 위한 규제완화 등도 적극 추진중이다.

 ㅇ민간에서 건설하는 5년 임대주택에 대해 공공택지 공급을 재개하기 위하여 임대주택법 시행령 등 관련규정 개정 시기를 최대한 앞당겨 2월말까지 개정을 완료할 계획이며,

 ㅇ분양가상한제 폐지, 인허가 기간 단축 등 민간 주택건설 규제 완화도 지속 추진해 나갈 예정이다.

【기대효과】

□정부는 앞으로도 시장을 면밀히 점검하면서 전월세시장 안정대책의 후속조치를 조속히 추진해 나갈 계획이며,

 ㅇ두 차례의 대책이 본격적으로 시행되면 무주택 서민들의 부담을 덜어줄 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.

□한편, 정부는 금년 주택 입주물량^*이 예년보다 크게 적은 수준이 아니고, 주택수요가 많은 서울은 오히려 입주가 늘어날 것으로 예상하고 있으며,

    * 수도권(’10년 18.7만→’11년 17.7만호), 서울(4.2만→4.8만호)

 ㅇ특히, 공공부문에서 13만호의 입주시기를 최대한 앞당기고, 민간의 준공후 미분양 주택도 전월세로 적극 활용해 나간다면 수급불안 우려는 크지 않을 것이라고 전망하였다.

※ 별첨 : ｢전월세시장 동향 및 안정방안｣

별  첨

전월세시장 동향 및 안정방안

2011. 2. 11.

관계부처 합동

목   차

Ⅰ. 전월세시장 동향                                       1

Ⅱ. 평가 및 전망                                             2

Ⅲ. 대응방안                                                     3

Ⅳ. 추진계획                                                     8

Ⅰ

전월세시장 동향

□전셋값이 작년 12월에 수도권‧서울 중심으로 상승세가 다소 둔화되었으나,

 ㅇ금년 들어 연례적인 학군‧학원수요와 전셋값 불안 우려에 따른 봄 이사수요 조기화 등으로 예년보다 높게 상승

  < 전셋값 증감률(%) >

구  분	’06	’07	’08	’09	’10	’10.6	7월	8월	9월	10월	11월	12월	’11.1
전  국	6.5	2.6	1.7	3.4	7.1	0.4	0.3	0.4	0.6	0.8	1.0	0.7	0.9
수도권	10.4	3.7	1.7	4.2	6.3	0.2	0.1	0.3	0.7	1.0	1.0	0.6	0.8
서  울	9.8	3.7	1.1	6.0	6.4	0.2	0.1	0.3	0.7	0.9	0.8	0.6	1.0
지방광역시	2.5	0.9	1.0	2.9	9.2	0.6	0.5	0.6	0.5	0.8	1.1	1.1	1.0

 ㅇ수도권에서는 ’08년 대규모 입주로 전셋값이 급락했던 강남 3구와 인근지역(광진‧분당‧용인)의 상승폭이 큼

  -반면, 작년 신규입주가 많았던 강북, 파주, 일산등은 안정

 ㅇ지방은 수년간 물가수준 이하의 안정 상태를 지속하다가 ’10년초부터 상승세

  -교통 및 생활여건 개선 호재가 있는 대전․부산 등은 높게 상승한 반면, 광주‧강원․경북 등은 비교적 안정

  < ’10년중 전셋값 상승률(%) >

송파	광진	분당	용인	강북	파주	일산	부산	대전	광주	강원	경북
10.3	10.0	11.4	9.6	2.8	0.0	△1.8	13.7	15.0	1.6	3.8	1.4

 ㅇ주택 유형별로는 아파트가, 규모별로는 20～30평형대(중소형)가 높게 상승

    *(유형별) 아파트8.8%, 단독3.1 / (규모별) 대형5.4%, 중형8.1, 소형7.3

□월세의 경우, 작년 하반기 이후 전세보다 낮은 상승률 지속중

    *수도권 월세가격 상승률(%) : (’10.10)0.8 → (11)0.4 → (12)0.2 → (’11.1)0.2

Ⅱ

평가 및 전망

□최근 전셋값 상승은 집값 안정으로 매매 잠재수요가 전세수요로 전환되면서 전세 대기수요가 증가한 데에 기인

 ㅇ’08년 신규입주 증가^*, 금융위기 등으로 전셋값이 크게 하락(서울△1.8%, 송파△10.5)하여 재계약자들의 체감상승률이 높음

    *강남3구 아파트입주 : (’07)1.1만호 → (’08)2.5 → (’09)0.6 → (’10)0.2

 ㅇ저금리 지속에 따라 집주인이 전세를 월세로 전환하는 경우가 늘어나면서 전세 공급물량이 감소

    * 서울 임대차계약중 전세비중 : (’08.9) 63% → (’10.12) 61%

 ㅇ지방의 경우 중소형 신규 주택공급 부족, 일부지역의 생활여건 개선 등에 따라 전셋값이 상승

□전세선호 현상이 지속되고 봄 이사철 전세수요가 증가할 것으로 보여 전셋값 상승세가 당분간 이어질 가능성

ㅇ다만, 최근 매매거래가 다소 회복되고 있고 이러한 추세가 이어질 경우 전세수급 불균형이 완화될 수도 있음

    *아파트 입주물량은 감소하나, 전체 입주물량은 지난해와 유사한 수준

     < 주택‧아파트 입주물량 추정(단위 : 만호) >

구  분	전체주택		아파트
	’10년	’11년	’10년	’11년
전  국	34.7	32.4	25.9	20.6
수도권	18.7	17.7	14.2	11.9
서  울	4.2	4.8	2.6	2.6
지  방	16.0	14.7	11.8	8.7

Ⅲ

대응방안

◇1.13 전월세 대책 효과가 조기에 가시화 되도록 후속조치를 최대한 조속히 추진

◇세입자 부담 완화, 임대주택 공급 확대 등 전월세시장 안정을 위한 보완대책을 마련

 1. 1.13 대책 후속조치를 최대한 앞당겨 실행

������공공부문의 중소형․임대주택 조기공급(13만호)

 ㅇ중소형 분양․임대주택(9.7만호)의 입주시기를 1～2개월 앞당기고, 전체지구 입주 조기화 계획도 2월중 마련

  -1월에는 9,430호(계획대비 118%, 수도권 5,747호)를 입주조치하였고, 2～3월에도 10,079호(계획대비113%, 수도권4,623호) 입주

ㅇ판교 순환용주택(1,300호)은 2.11일 일반 국민임대주택으로 입주자 모집공고하여 3월부터 입주 개시

ㅇ다가구 매입․전세임대주택(전국 2.6만호, 수도권 1.3만호)중 1.9만호^*는 2.14일 입주자 모집공고하여 3월부터 입주

    *기 매입주택 0.6만호, 전세임대주택 1.3만호

  -신규 매입주택 0.7만호는 2.10일부터 매입공고 실시

 ㅇ공공의 준공후 미분양(2,500호)은 전월세주택으로 공급중이며, 추가로 미분양 발생시 즉시 공급 추진

������단기간내 공급가능한 민간의 중소형주택 건설 활성화

 ㅇ저리(2%)의 중소형주택 건설자금 특별지원(2.10)

ㅇ도시형생활주택 세대수제한 완화(150→300세대) 등 규제완화

    *주택법 개정안이 국회 계류중으로, 2월국회에서 통과 추진

������주택기금의 전세자금 지원 확대

 ㅇ전세자금 대출조건중 “6개월 이상” 무주택조건을 폐지(1.20)하여 무주택 기간에 관계없이 저소득 세입자 지원

ㅇ금년 지원규모도 6.8조원(당초5.7조)으로 확대하고, 필요시 추가확대

    *지원실적(조원) : (’08) 4.2 → (’09) 4.7 → (’10) 4.8 → (’11.1) 0.2

������전월세 시장 관련 정보제공 강화

 ㅇ1분기 입주예정 정보는 1.21일 기공개^*하였고, 전월세 실거래 정보도 2.26일부터 인터넷(온나라 포털)에 공개

    *매월말 향후 3개월 입주정보(시기‧지역‧단지‧규모별 세대수 등) 공개

ㅇ재개발․재건축 사업이 지역적․시기적으로 일시에 집중되지 않도록 지자체와 협력하여 사업 추진시기 분산

    *시․도지사에게 조정권한을 부여하는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정안이 국회 계류중으로 2월국회에서 통과 추진

ㅇ허위매물 정보제공 등 불공정행위 단속 강화

    *1차로 1.26～27일 단속을 실시했고, 월 1회 이상 단속 예정

������중장기 수급안정을 위한 주택공급 활성화

 ㅇ5년 민간건설 임대주택에 대한 공공택지 공급 재개

    *임대주택법 시행령 및 보금자리‧택지개발업무지침 개정(2월말)

 ㅇ분양가상한제 폐지(2월국회 개정 추진), 인허가 기간 단축 (6월 주택법 개정안 국회제출) 등 민간 주택건설 규제 완화

 2. 전월세시장 안정을 위한 추가 보완대책

【 세입자 부담 완화 】

������주택기금의 전세자금 지원한도 확대 및 금리 인하(2.17)

ㅇ서민․근로자 전세자금(연소득 3천만원 이하 무주택 세대주 대상)

  -(지원한도) 호당 6→8천만원 이하

  -(지원금리) 연 4.5→4.0%

ㅇ저소득가구 전세자금(가구소득이 최저생계비의 2배이내인 자 대상)

  -(지원대상 보증금) 수도권 과밀억제권역 8천만원→1억원 이하

    *지원한도 호당 5,600만원과 지원금리 연 2.0%는 현행 유지

������주택금융신용보증기금의 금년 전세자금 대출보증은 작년(5.8조)보다 확대된 7조원을 지원하고, 필요시 추가 확대

【 민간 임대주택 공급 활성화 】

������민간 매입임대사업 활성화

 ㅇ유형별․지역별로 상이한 매입 임대사업자에 대한 세제지원(양도세 중과완화 및 종부세 비과세 등) 요건을 대폭 완화

    *소득세법․법인세법․종부세법 시행령 개정(3월)

  < 매입임대주택 세제지원 개선계획 >

구분	호 수		기 간		면 적		취득가액		지  역
	현행	개선	현행	개선	현행	개선	현행	개선	현행	개선
서울	5호	3호	10년	5년	85㎡ 이하	149㎡ 이하	3억원 이하	6억원 이하	(양도세) 동일 시․군 (종부세) 동일 시․도	수도권내
경기 인천	3호		7년		85㎡ 이하		6억원 이하
지방	1호	좌 동	7년		149㎡ 이하		3억원 이하	좌동	지역 제한없음	좌 동

  * 건설임대주택은 현행 유지

ㅇ공모형 리츠 등이 투자자산의 일정비율 이상을 임대주택(기준시가 6억이하, 149㎡이하)에 투자시 개인투자자의 배당소득에 대해 한시적 과세특례^*(조세특례제한법 개정)

    * (신설) 액면가액 1억 이하 보유주식의 배당소득세율 5%,
1억 초과 보유주식의 배당소득세율 14%

  -공모형 리츠 등이 임대사업을 목적으로 주택을 매입시  취득세 감면도 확대(현행30→최대50%감면, 지방세특례제한법 개정)

������민간 미분양주택을 전월세용으로 활용 촉진

 ㅇ준공후 미분양주택을 일정기간 전월세주택으로 공급후 처분하는 경우 취득세 및 양도세 감면(조특법, 지특법 개정)

  < 취득세 및 양도세 감면조건․내용 >

구 분	감면내용
대상주택	개정법률 시행일 당시 준공후 미분양주택 (단, 기준시가 6억원 초과 또는 전용면적 149㎡ 초과 제외)
대상자	①건설사가 2년이상 임대후 분양한 주택을 취득하는 자 ②준공후 미분양주택을 취득하여 5년이상 임대하는 자
감면율	▪(취득세) 취득시 최대 50% 감면 (법률 감면 25%, 조례감면 최대 25%)   *조례감면의 경우 미분양주택의 가격․면적 기준을 지역실정에 맞게 자율결정 ▪(양도세) 취득후 5년간 발생 양도소득금액의 50% 감면
임대개시 시한	’11.12.31일까지 임대계약 체결

   ※현행 지방 미분양주택에 대한 세제감면은 당초대로 4.30일 종료

������민간 건설업체의 임대주택 건설 지원 확대

 ㅇ주택기금에서 5년 임대주택 건설자금 지원 확대
(2.17일부터 금년말까지 시행)

  -(지원한도) 호당 5,500～7,500만원→7,000～9,000만원 이하

  -(지원금리) 연 3～4%→2%

ㅇ민간 임대주택도 전세형으로 공급할 수 있도록 임대보증금 상한규제 완화(2월 임대주택법 시행령 개정)

    *상한을 ｢(건설원가-기금대출금)의 80～90% → 100%｣로 완화

ㅇ원룸형(도시형생활주택)에 대한 기금 지원대상을 확대(30→50㎡이하), 신혼부부 등 2인가구용 주택공급 활성화 유도(2.17)

【 공공임대주택의 차질없는 공급 】

������보금자리주택중 소형 임대주택(‘11년 11만호)을 최대한 조기에 건설․공급하여 임대주택 재고 확충

    *‘18년까지 보금자리 임대 80만호 공급시 선진국 수준의 임대주택 재고 확보(‘09년 4.8% → ’18년 12%, OECD 11.5%)

������재개발 사업의 임대주택 건설 확대

ㅇ수도권 재개발시 임대주택 건설비율(현 17%)을 지자체가 사업지 특성 등을 감안, 20%까지 상향조정할 수 있도록 허용

    *｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣과 관련고시 개정(3월)

Ⅳ

추진계획

추진과제	조치사항	추진일정	소관기관
������ 세입자 부담 완화
․주택기금의 전세자금 지원 한도 확대 및 금리인하	기금운용계획 변경	’11.2	국토부
������ 민간 임대주택 공급 활성화
․매입임대사업자 세제지원 요건 개선	소득․종부․법인세법 시행령 개정	’11.3	재정부
․공모형 리츠 등이 임대주택 투자시 세제지원 확대	조특법 개정 지특법 개정	’11.4	재정부 행안부
․민간 미분양주택을 전월세용으로 활용	조특법 개정 지특법 개정	’11.4	재정부 행안부
․5년임대주택 건설자금 지원확대	기금운용계획 변경	’11.2	국토부
․민간건설 공공임대주택 임대보증금 비중 확대	임대주택법  시행령 개정	’11.2	국토부
․원룸형 주택기금 지원 확대	기금운용계획 변경	’11.2	국토부
������ 공공임대주택의 차질없는 공급
․보금자리 임대주택 조기 건설․공급		지속	국토부
․재개발 사업시 임대주택 건설비율 상향조정	도정법 시행령, 고시 개정	’11.3	국토부