전세를 월세로 바꿀 때 월세전환율 계산법

[공감]

# 아파트 전세계약 만기가 다가오자 3000만원 올려달라는 연락이 왔다. 세입자 P씨는 현재 전세2억원에 들어 있다. 집주인은 그래도 주변 시세보다는 적게 올렸다고 하면서, 형편이 안 되면 보증금 대신에 월세로 20만원 내라고 한다.

아니 임대차 법에는 인상 한도가 있다고 하는데 이렇게 올려도 되는가? 그리고 모아둔 돈이 없어 월세로 내야 할 터인 데, 3000만원 대신에 월 20만원은 어쩐지 좀 많아 보인다. 이 경우 월세를 어떻게 계산해야 하는가?

주택을 재계약할 때는 인상한도가 적용되지 않는다.

이렇게 설명하면 상담 의뢰인들로부터 예외 없이 다음 질문을 각오해야 한다.

"재 계약할 때 적용되지 않는다면 5% 한도가 무슨 의미가 있나요?
그럼 계약 기간 중에 올릴 때만 5% 이내라는 건데,
어차피 기간 중에는 합의 안 해주면 못 올리잖아요?”  

사실 너무 당연한 질문이다. 그러나 인상 한도가 재계약시에도 적용되기 위해서는 임차인에게 갱신요구권이 있어야 한다. 현행 주택임대차보호법은 임대차 기간을 2년 보장하고 있으나 계약 갱신 요구에 관한 조항은 없다.

한편 주택과 달리 상가 점포 사무실 등의 경우에는 임차인에게 5년간 갱신요구권을 주고 있다. 그래서 계약 기간 중에는 물론, 재계약 시에도 9% 인상 한도가 적용된다.

상가는 재계약할 때 9% 인상한도가 적용된다.

다시 P씨의 사례로 돌아가 보자.

주택의 경우 재계약시 인상 한도가 적용되지 않는다면
월세도 집주인 마음대로 정할 수 있겠네요?  

그건 집주인 마음대로 못한다. 법으로 한도를 정하고 있기 때문이다.

위 조항을 풀어보면 10%(대출금리를 고려한 비율)과 한국은행 기준금리(현재 2.5%)의 4배 중에서 낮은 비율 즉 10% 이내로 월세 금액을 계산하라는 것이다. (한편 상가건물의 월세 전환률 한도는 현재 11.25%이다.)

주택의 월세전환률 법정 한도는 현재 연 10%

그러면 이 월세 전환률에 따라 실제 월세를 계산해 보자.
보증금 1억원을 연 10%로 전환하면 월 0.83%, 따라서 월세는 83만원이 된다.

그런데 현재 전월세 시장에서는 한도액10% 보다 낮은 6~8% 수준에서 전환이 이루어지는 것으로 보인다. 대체로 은행 정기예금 금리의 2배를 기준으로 삼고 있는 셈이다. 그러나 거래의 속성상 집주인은 법정한도 10% 이내에서 가급적 높은 비율을 제시하고, 세입자는 아무래도 낮은 비율을 요구하여 다툼이 일어나기 마련이다.

이런 분쟁을 줄이기 위해 서울시에서는 실거래 통계치를 공개하여 합의의 가이드 라인으로 제시하고 있다. 서울시내 각 주민센터에서 확정일자를 받은 임대차 중에서 전세에서 월세로 전환된 거래를 대상으로 분기별로 집계하여 발표한 것이다. 자치구별, 주택 형태별(아파트, 다세대/연립, 단독/다가구), 보증금액별로 분석하여 평균 전환율을 보여주고 있다.

* 평균 전환율 찾아보기 > 전월세정보 > 전월세전환률

전월세 전환률의 가이드라인을 활용한다.

다시 P씨의 사례를 보자. 전세금 3000만원을 월세 20만원으로 전환하는 것은 전환률 연 8%에 해당한다.

20÷ 3000× 12 ×100 = 8% 

그런데 서울시 1/4분기 통계를 보면, 보증금 2~3억원 아파트의 경우 전환률 평균치는 6.8%로 나온다. 이 비율을 적용하여 월세를 계산해 보면 17만원이 된다. 집주인에게 월세를 내려달라는 근거 자료로 활용할 수 있다.

3000×6.8% ÷12=17만원 

서울시 이외의 지역에서도 우선 이 자료를 참고할 수 있으나, 해당 지역의 통계치를 보기 위해서는 한국감정원의 자료를 이용하는 방법도 있다. 아래 사이트로 들어가면 8개시도별, 월별 월세이율이 나온다.

* 월세이율 찾아보기 월세가격 동향조사 > 월세가격동향 > 월세이율

주인이 보증금을 줄이고 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하는가?

전세대란 시대에 월세 전환과 관련하여 나타나는 또 하나의 분쟁 유형이다. 은행 금리가 낮으면 임대인은 당연히 월세를 선호하기 마련이다. 그 반면 임차인은 월세가 부담스럽다. 우선 계약기간 중에는 임대인이 월세로 전환을 요구해도 임차인이 동의하지 않으면 그만이다. 소송으로 간다 해도 임대인이 불리하다고 본다.

이번에는 계약 기간이 끝나고 재계약을 할 때를 살펴본다.

# C씨는 보증금 3000만원 월세 100만원에 안양에서 분식점을 하고 있다. 1년 만기가 다 되어 재계약을 하게 된다. 임대인은 경기가 나빠 임대료는 올리지 않겠지만 보증금을 1000만원으로 낮추고 대신 2000만원에 대한 월세로 20만원을 요구해 왔다. C씨는 월세가 부담스러워 현재 조건대로 가고 싶다.

재계약할 때 갱신요구권이 없으면 월세 전환을 거부하기 어렵다

C씨는 월세 전환을 거절할 수 있다고 본다. 상가임대차보호를 받는 임차인은 5년간 갱신요구를 할 수 있고, 갱신된다는 것은 기존계약과 동일한 조건으로 재 계약되는 것을 의미한다. 다만 보증금과 월세는 9% 이내에서 올릴 수 있다.

그런데 문제는 갱신요구권이 없는 경우이다. 주택 임차인이나 일정규모를 초과하는 상가 임차인들이 여기에 해당한다. 갱신요구권이 없다는 것은 임대인이 임의로 재계약을 거부할 수 있다는 말이다. 결국 월세 전환 요구에 따를 수밖에 없을 것이다.

자료출처 : 부동산 매거진/ 부동산 법률 / 글 이인덕

서울시청 임대차상담위원
서울대학교 상과대학을 졸업하고 서울시립대에서 도시행정학으로 석사학위를 받았다. 상담실에 접수되는 부동산 분쟁 사례를 통해 그 예방법을 찾는다. 잘못 알고 있는 거래 상식, 법과 어긋나는 거래 관행 때문에 발생하는 사건·사례들을 글로 쓰고 있다. 현장의 공인중개사들을 상대로 계약서 작성 실무 교육도 한다.
저서『나몰라 임대인 배째라 임차인』(부연사) 외 다수