가락시영 관리처분자료를 통한 둔촌주공 미리보기(1)-예상일반분양가는?

[다튜라]

가락시영 관리처분자료를 통한 둔촌주공재건축 미리보기(1)

가락시영 재건축의 관리처분 총회 자료가 둔촌주공 재건축의 100% 완벽한 척도라고 하기에는 어렵지만... 둔촌주공 재건축으로써는 좋은 선배가 될것으로 판단된다. 그동안의 사업시행속도 측면에서 볼때 과거 약 1년정도의 시차를 두고 진행을 했었다. 따라서, 둔촌주공 재건축의 미래를 내려다 볼수 있는 좋은 선례를 될것으로 보여진다.

그래서! 가락시영 재건축 관리처분 총회 자료를 가지고 몇가지 둔촌주공 재건축과 비교해서 알아보고자 한다.

가락시영아파트 재건축 신규 단지배치도

가락시영 재건축의 경우 강남3구 중에서 송파구에 속한다. 뭐~~ 다아는 사실이겠죠?

송파구에는 대표적인 3대 대표적인 메인 주거타운이 있다.

(1) 잠실5단지와 파크리오를 포함한 잠실지구권... 현재는 리센츠가 그 지역의 선두주자가 되고 있다.

향후에 잠실5단지가 재건축이 되었을 경우에는 가장 좋은 메인탑이 될것이다.

(2) 가락훼미리와 가락시영 재건축이 있는 가락동권.

(3) 마지막으로 자연환경과 학군을 갖춘 올림픽 기자-선수촌아파트

송파구를 놓고 이외에도 문정-장지지구와 위례신도시등이 있으나 순수한 송파구적인 측면으로 볼때는 우선적으로 위의 3개지역이 대표지역이 된다고 하겠다.

특히, 잠실5단지와 올림픽 기자-선수촌아파트가 재건축이 되었다고 가정을 한다면... 앞으로 송파구에서는 현재의 수준을 뛰어넘는 정도이상의 가격레벨을 형성하며 이 두단지가 송파구내의 아파트 가격과 문화를 주도할것이다.

잠실5단지와 올림픽 기자-선수촌아파트 특징을 보면 간단히 두가지 패턴으로 나뉜다.

잠실5단지의 경우 교통요지로써 한강변, 직주근접과 롯데월드라는 생활편익시설이 매우우수하다.

올림픽 기자-선수촌아파트의 경우 단지내 올인사이드(All in-side) 학군특징과 주변 자연환경 그리고 올림픽공원이 밀접하다는 것이다. 따라서, 이 두단지를 놓고볼때 어디가 더 좋다라기 보다는 어느쪽으로 선호도가 더 강하느냐에 따라서 그 기호가 나뉜다고 할것이다.

그래서... 이 두단지의 경우 재건축이후에 엇비슷한 매매시세와 전세시세를 형성하게 될것으로 생각할수가 있겠다. 미루어 짐작이지만... 아마도~~~ 강남구 대치동권 평균적인아파트 수준정도 레벨은 될것으로 보여진다.

마지막으로 가락시영 재건축이다.

위치와 교통 그리고, 환경적인 측면에서 위의 두개단지를 놓고볼때 그리 썩 높은 점수를 받기에는 힘들다고 할것이다.

그래도 오세훈 시장때 추진되어 설계되었던 현재의 잠실권 새아파트 형태가 아닌 반포자이와 반포래미안퍼스티지이후의 새로운 패러다임의 형태로 좀더 발전된 단지설계와 주민시설물등이 들어오기 때문에 지금 현재의 잠실리센츠 수준보다 약간 낮게 레벨을 맞추면 될것으로 예상해본다.(이것은 어디까지나 개인적인 생각이니 오해마세요 ^^~~~)

가락시영 재건축의 경우 아래와 같이 조합원 분담금 체계도가 나왔다.

(1) 계약금 - 계약시 = 20%

(2) 중도금 - 6회분납 X 각 10% = 60%

(3) 잔 금 - 실입주일 또는 입주지정기간 만료일 중에서 빠른날 = 20%

둔촌주공 재건축의 경우는 좀 다르다...

시공사 선정당시의 자료를 볼때...

추가 분담금에 대한 기준은 입주시 100% 잔금을 치루면서 그때 입주를 하는 조건이다.

따라서...

둔촌주공 재건축의 경우 입주시 100% 조합원 분담금을 입금하는 방식이기 때문에 금융비용 즉, 이자부분에서 충분한 이득이 얻어질것으로 예상된다.

물론, 분양평형 결정이후 시공사 본계약시 어떻게 조정이 될지는 모르겠지만... 현재까지 이 조건으로 시공사 계약이 이루어 졌기 때문에 위의 측면에서 보면 둔촌주공 재건축이 상당히 유리함을 보인다고 할것이다.

결국~~~

사업시행인가 이후에 동일한 분양평형이 결정되었다고 하더라도... 위의 측면을 계산해본다면, 추가분담금을 입주시 100%를 내기때문에 같은평형이 결정되었다라는 가정하에 추가분담금을 많이 내는 작은 평형일수록 초기투자비용이 줄면서 투자수익적 측면에서 좀더 유리한 부분이 있다고 할것이다.

하지만, 정확한 것은 시공사와의 본계약을 통해서 관리처분총회때에 정해지기 때문에 100% 신뢰는 금물이라고 하겠다.

그리고... 위의 조항을 보면 "조합원 분담금 선납시 할인혜택 적용함"의 항목은 어떤 수준에서 어떤방법으로 할지가 불분명하다고 할것이다. 즉, 도대체 몇% 정도로 할인혜택을 줄것인지가 전혀 없다는 것이다. 통상적인 예를 볼때 관리처분당시의 시중은행 기준금리를 놓고 설정을 하면서 좀더 그 이율보다는 높은 선에서 할 확율이 높다고 할것이다.

아래의 자료는 가락시영재건축아파트 관리처분자료에 있는 일반분양 가격안(평당분양가 25,150천원)을 가지고, 둔촌주공 재건축의 현재시점을 기준으로 해서 예상 분양가를 뽑아본것이다.

(개인적인 생각으로 한것이기 때문에 많은 변수가 있으며 그저~~ 참고만 하셨으면 합니다.)

기준은 둔촌주공아파트 예상 평균 일반분양가 평당단가를 23,000천원으로 하였으며

백분율은 가급적 가락시영 재건축 데이터를 기준으로 하였습니다.

가락시영아파트 일반분양가격안
평형	구분(㎡)	세대수	평형별 분양가(천원)	평당단가(천원)	백분율(%)
18.35	39	1,552	445,000	24,251	96.43
21.73	49	536	540,000	24,853	98.82
25.66	59	766	640,000	24,943	99.18
33.09	84	5,132	847,000	25,599	101.79
38.34	99	596	960,000	25,042	99.57
42.59	110	768	1,025,000	24,066	95.69
49.77	130	136	1,200,000	24,111	95.87
58.86	150	24	1,550,000	26,332	104.70
소계		9,510	가락시영 평균분양가->	25,150	100.00
둔촌주공아파트 일반분양 가격예상안
평형	구분(㎡)	세대수	평형별 분양가	평당단가(천원)	백분율(%)
19.13	39	916	424,262	22,178	96.43
23.43	49	854	532,526	22,728	98.82
25.97	59	976	592,394	22,811	99.18
33.78	84	3,948	790,811	23,411	101.79
37.95	95	498	869,102	22,901	99.57
39.23	95	6	904,816	23,064	100.28
43.10	109	2,658	948,574	22,009	95.69
50.71	134	204	1,221,148	24,081	104.70
소계		10,060	둔촌주공 평균분양예상가->	23,000	100.00

두서없이 정리가 된것이기 때문에... 정확한 것은 아니라고 하겠다.

다만... 가락시영아파트 관리처분총회 자료의 데이터와 고덕주공 2단지의 일반분양가 등등을 접목한 것이기 때문에 위의 데이터 수치에서 ± 약 3,000 ~ 5,000만원정도의 오차 범위는 예상이 될것이다. ^^;

정리하면...

일반적으로 아파트 매매시세 표준이 되는 85평방미터이하 즉 34평형의 경우 위의 오차범위를 적용할 경우 아래와 같이 나온다.

둔촌주공아파트 85평방미터이하(34평형) 예상 일반분양가 : 74,000만원 ~ 81,000만원

이상 다튜라였습니다. 전편~~~ 끝

다음편에~~~ 계속됩니다.

둔촌주공 재건축 전문 대일부동산 : 02-484-7474

[다튜라]

어디까지나 개인적인 견해이니~~ 착오 없도록 하셔요 ^^

[허허남]

수고가 많습니다 참고가 됩니다~~!!

[다튜라]

네네~~ 감사합니다

[남해바다]

감사합니다 참고하겠습니다