미분양아파트 10만 가구 넘는데 5%로 계약했다간 낭패

[최도식]

미분양아파트 10만 가구 넘는데 5%로 계약했다간 낭패

(2007-06-11 05:41)

아파트

미분양아파트 10만 가구 넘는데 5%로 계약했다간 낭패
부동산 시장에서 거래 중단에 이어 중대형으로 종부세 해당 아파트 청약의 부진으로 곳곳에서 미청약,미분양,미계약이 이루어지면서 계약금이 5%도 되지 않은 계약금의 분양시장이 연속되고 있다.분양시장 침체가 가속화되면서 아파트 계약금 비율이 끝없이 하락하고 있다. 수도권·지방 가릴것없이 아파트 분양시장에선 건설사간 계약금 낮추기, 중도금무이자 융자 등 계약조건 파괴 경쟁으로 아파트 분양조건과 오피스텔 분양조건이 완화되고 있으나 만약 계약후 자금계획을 마련하지 못할시 계약금과 융자금의 이자 및 연체이자를 토해낼시 20% 안밖의 해지금을 토해내야 할 것이다.부동산태평양은 인터넷 상담하면서 20%해약에 대한 상담을 너무나 많이 해주어 알고 있다.전국에는 7만가구 이상의 미분양 아파트가 있다하지만 실제로는 입주 미분양 아파트 등 14만가구의 미분양 공동주택이 있다할수 있다.특히 계약금 1천만원 이하에 게약후 융자 받은 사람들은 피가 붙지 않거나 마이너스 피일때 계약을 해지하고 싶어도 해지 못한 사람들이 가장 많은 타격을 받으며,해지시 신용불량자가 된 경우도 흔하다.

분명한 것은 아파트 분양시 반드시 분양가의 20%이하 융자,금액으로 5천원이하 융자 받는  눈높이 한단계낮추어 계약해야 할 것이다.또한 미분양아파트나 1천가구 이하 단지나,지역별로 공급이 남아도는 지역은 대단지라도 조심하여야 할 것이다. 과당 출혈 경쟁의 건설사들의 속셈은 어떻게든 계약률을 높혀보려는 건설업체들의 고육지책이긴 하지만 시세가 조금만 하락해도 돈을 다 까먹는 깡통아파트가 속출할 수 밖에 없어 자칫 지방 분양시장을 연쇄 붕괴상태로 몰아넣을 것이란 우려마저 제기되고 있다.현제 고분양가로 인해 건설사들은 10%의 계약만 성사되면 20%의 해지금을 받기 때문에 절대 손해보는 경우는 없다.고분양가와 20%연체로는 꿩먹고 알먹는 격이 된 것이지 누이좋고 매부좋고가 아닌 것이다.

계약금을  분양대금의 5% 수준으로 책정한 경우 33평 분양가가 평균 2억원대 안팎인 것을 감안하면 계약자가 초기 납부해야할 계약금은 1000만원 미만. 그나마 계약 첫날 계약금 5% 중 2%를 내고 일주일후 나머지 3%를 낼 수 있도록 한다. 계약금 10%를 받는  유례없이 계약금의 절반은 초기계약때 내고 나머지 계약금은 무이자로 한달후 내는 조건까지 내걸었다. 수도권도 통상 아파트 계약금 20%에 비하면 이들 아파트 계약금은 오피스텔 계약금에도 못미친다. 문제는 계약금만 걸어놓고 기다렸다가 값이 오르면 차익을 남기고 팔고, 하락하면 포기하면 그만이란 미련 버려야 한다.건설사는 해약금 10%에 융자에 대한 이자와 연체료로 20%내외 소송을 해서라도 반드시 받아간다. 흔히 계약금만으로 분양 받은 후 전매차익을 노리는 오피스텔 투기방식과 비슷하다.

분양가 2억원의 경우 계약자는 계약금의 5%인 1000만원을 계약시 납부하면 전매가능시점까지 버틸수 있다. 3회차에 걸친 중도금 6000만원은 무이자로 건설사가 대출해 주기 때문이다.그러나 이같은 투기수요마케팅마저 최근엔 잘 통하지 않고 있다. 파격적인 계약조건에도 불구하고 분양성적은 늘 기대 이하다. 3순위까지 간 가운데 겨우 정원을 채운 청약율로 봐서 실계약률은 평균 20%를 밑돌 게 뻔하다.

대다수 업체들이 항상 경쟁적으로 내건 혜택은
 ▶계약금 줄여주기
▶중도금 무이자 대출
▶옵션 무료다. 
계약금 파괴다. 계약금이 분양가의 5%에도 못미치는 1000만원인데 그나마 계약서에 사인할 때는 500만원만 내고 나머지 500만원은 계약후 10일 이내에 납부다. 분양가의 60%인 중도금은 이자 후불제를 적용해 계약자는 1000만원만 내면 입주때까지 버틸 수 있다.중도금도 40%는 무이자 대출해주고 20%는 이자 후불제다.계약자들에게 PDP TV 등 10여가지 가전제품 등을 공짜로 제공하고 있으며,수납장 무료 시공,안방 발코니 무료제공 등의 혜택이다.

문제는 이런 아파트는 시세가 조금만 하락해도 깡통아파트가 된다.깡통아파트 속출사태는 무더기 계약포기와 건설사의 자금부담으로 이어지게 되고 이는 건설업체들을 도산사태로 몰아갈 수 있다. 자칫 건설시장 붕괴로까지 치달을 수 있다. 지금이야 어떻게든 몸부림을 쳐 본다지만 이 아파트 입주시점엔 아예 분양을 꿈도 꿀 수 없는 지경이 될까 무섭다.마지막으로 공급이 넘쳐난 지역이나 입주물량이 많은 지역은 조심하여야 할 것이다.또한 해약시 반드시 건설사는 계약자들에게 20%내외 해지 소송건다는 것이다.이때 투자자들은 모두 신용불량자가 될 것이다.    

특히 지방 중소도시의 미분양 아파트 물량이 지난 2004년 10월 이후 2년 7개월만에 최대치다.5월의 전국 미분양 아파트(주상복합 포함)는 총 484곳 4만7697가구다. 이는 4월4만4463가구보다 7.2%3234가구 증가한 물량으로 지방 중소도시는 미분양 물량이 247곳 2만9214가구로 2004년 10월 이후 2년 7개월만에 최대 물량이다. 미분양 아파트가 특히 많은 곳은 강원4213가구과 충남5863가구의 경우 사상 최대치다. 수도권 미분양 가구수는 경기지역에 신규분양 물량이 쏟아지면서 총 67곳 1447가구로 전달1179가구보다 22.7%268가구로 증가했다. 지방 5대 광역시 중 신규분양이 적었던 3개 지역광주, 부산, 울산은 지방 투기과열지구 해제 기대감으로 감소세를 보였으나 대구5848가구→6607가구와 대전986가구→1143가구은 기존 미분양 시장 침체와 신규 분양 대거 공급이 겹치면서 미분양 적체현상이 나타났다.지방광역시 아파트는 170곳에 총 1만736가구가 미분양된 상태다.
 
수요 감소와 집값 약세가 지속되면서 분양가보다 싼 아파트 즉 마이너스 프리미엄 분양권이 널려 있다. 전국 20여개 단지 1만가구 이상의 분양권 값이 분양가보다 싸며, 이들 아파트는  고분양가와 시장 침체 등의 이유로 시세가 떨어졌으나 일부 단지는 입지여건이 좋으나 지방ㅇ 아파트나 수도권 변두리 아파트여서 매력이 없게 보인 것이 문제점이었다.

수도권에서는 서울에선 마포구, 인천 동구에 분양가보다 싼 아파트로 마포구 신수동  32평은 분양권은 최초 공급가에 비해 1000만원 이상 내린  5억5000만원 선에, 인천 동구 송림에 23평형 분양권 값이 분양가1억4980만원보다 1000만원 싼 1억4천만원 이하 선이다.지방 광역시에서는 대구와 부산에 분양가보다 낮은 가격에 매물이 나와 대구 달서구 성당동 32평형은 분양가에 비해 1500만원선, 52평형도 분양가보다 2천만원 정도 싼 4억원 이하이다.대구 수성구 만촌동에  평형별로 500만원 이상 싼 분양권이 있다.부산 북구 덕천동 분양권 값도 평형별로 분양가보다 1-3천만원 정도, 23평형 분양권 시세는 1억200만원 선,31평형과 43평형은 각각 1억700만원과 2억5000만원선이다.오는 9월부터 시행되는 분양가상한제로 분양가가 10~20% 정도 낮아질 것이란 기대감이 있지만 청약가점제에 불리한 실수요자라면 마이너스  아파트를  내 집 마련의 꿈을 실현해도 좋다.

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