펜션 사업의 장단점과 투자시 유의사항

[서정욱]

안녕하세요. 자산개발 서대표입니다.

저금리 시대가 계속되다보니 많은 분들이 어디에

투자를 해야하나 하면서 코로나유행이 확산됨에 따라

더욱 호황을 맞이하고 있는 펜션 사업에 주목하고 있습니다.

저 또한 영덕의 풀빌라 펜션단지를 분양하면서

많은 사람들과 미팅을 가지며 소개를 해 드리곤 했는데

반응이 폭발적이라고 할 수 있습니다.

그래서 준비한 이번 포스팅은

펜션 사업의 장단점과 투자시에

유의해야할 사항들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

펜션(pension)의 어원은 프랑스어로 ‘pensión(팡시옹)’에서 유래하였는데 팡시옹이란 프랑스어로 ‘연금’ 또는 ‘식사가 제공되는 숙소’라는 의미이다. 펜션이란 유럽에서 은퇴한 연금생활자들이 주로 경영하면서 붙여진 것으로 명칭이다. 즉, 펜션이란 전원생활을 즐기면서 여행객을 받는 유럽형 민박 또는 전원형 별장을 말한다.

펜션은 운영형태에 따라 전원형, 농원형, 카페형, 관광형 등으로 구분된다. 먼저, 전원형은 텃밭이 딸린 전원주택을 짓고 여행객을 받는 형태이다. 또한, 농원형은 감귤농장, 허브농장 등 특화된 상품이 있는 농원을 운영하며 여행객을 받는 형태이다. 그리고 카페형은 주위 경관과 어울리는 카페 등을 운영하며 손님을 유치하는 형태이다. 마지막으로 관광형은 산, 온천, 바다, 호수, 스키장 등 관광지를 배후지로 손님을 유치하는 형태 이다.

펜션은 주5일 근무제, 소득수준 상승, 소비심리의 다양화, 관광 및 문화사업의 확대 등으로 시장은 지속적으로 성장할 것으로 예상되지만, 공급과잉 논란이 불거지고 있어 사업 시 입지별 특성과 컨셉의 차별화를 통한 경쟁력 확보가 필수적이다.

펜션 사업은 베이비붐 세대들의 은퇴와 연금생활자들이 손쉽게 접근할 수 있는 사업이며, 기존의 숙박문화를 대체할 새로운 숙박형태로 자리 잡고 있다.

펜션의 경쟁상품인 콘도는 획일적이고, 도심생활에 지친 이들에게 식상한 측면이 있으며, 민박은 저렴하지만, 환경과 시설 등이 열악하다. 또한, 여관은 구조와 운영형태 등에서 여행객에게는 적합하지 않고, 그리고 호텔은 가격이나 객실 수 등에서 일반인이 이용하기에는 부담이 있다.

여러 숙박상품 중 펜션은 자연 속에서 사는 전원의 느낌을 주면서, 고급스럽고 이색적인 분위기 연출로 여행객들에게 인기를 끌고 있어 다른 경쟁상품과 차별화된 특징이 있다.

고령화 사회, 연금생활자의 증가, 주5일 근무제의 실시, 여가생활을 중시하는 풍토 등 시대 적 흐름과 맞물려 펜션 사업은 지속적으로 성장할 것으로 전망되고 있다.

그러나 우리나라에서 펜션이 공급되기 시작한 20년간 단기간에 지나치게 많이 공급되어 공급과잉 논란이 불거지고 있고, 입지별로 수익성에 차이가 많아 투자에 주의를 하여야 한다.

▶ 펜션 사업의 장점

펜션 사업의 장점은 노후대비용 수익형 부동산으로 적합하며, 쾌적한 자연환경에서 살면서 임대수익을 얻을 수 있으며, 주거와 상업업무용 부동산과는 차별화된 숙박용 수익형 부동산이라는 점이다.

첫째, 펜션은 노후대비용 수익형 부동산으로 적합하다. 직장인들이 퇴직 후 여생을 즐기면서 임대수익을 얻을 수 있는 부동산 상품이다. 전원생활 또는 귀농의 경우 단지 조용하게 살 수 있는데 비해 펜션은 숙박객을 받아 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있다.

둘째, 쾌적한 자연환경에서 살면서 임대수익을 얻을 수 있다. 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산은 대부분 도심에 입지하는 특성이 많은데 비해 펜션을 전망이 좋고, 공기가 맑은 곳에서 살면서 임대수익을 얻을 있다.

셋째, 차별화된 숙박용 수익형 부동산이다. 일반적으로 수익형 부동산은 주거용과 상업업무용이 많은데 비해 펜션은 차별화된 숙박용 수익형 부동산이다. 또한 다른 숙박용 수익형 부동산인 게스트하우스, 모텔, 스비스드 레지던스 등은 도심에 있거나 규모가 큰 숙박시설인데 비해 펜션은 자연경관이 좋은 조용한 환경에서 숙박영업이 가능하다 점이 차별화된 상품이다.

▶ 펜션 사업의 단점

펜션 사업의 단점은 수익률에 차이가 크고, 경쟁상품과의 차별성을 찾는 노력이 필요하고, 환금성이 떨어지는 단점이 있다.

첫째, 펜션은 입지와 계절 및 요일 등에 따라 수익률에 차이가 크다. 접근성과 주변 환경 등에 따라 수익률에 차이가 있으며, 성수기와 그렇지 않은 계절에 따라 수익률에 차이가 있다. 그리고 주말과 평일에 따라서도 내방객의 차이가 있다.

둘째, 경쟁상품이 많다. 펜션은 경쟁상품인 콘도, 여관, 호텔 등과는 차별화되어 경쟁력이 있다. 그러나 해외여행의 증가와 캠핑열풍 및 캠핑카 등의 새로운 경쟁상품이 계속 개발되고 있어 이들 상품들과의 경쟁력을 확보하는 것이 관건으로 지적되고 있다.

셋째, 펜션을 구매하려는 수요층이 많지 않아 환금성이 떨어진다. 펜션을 운영하다가 급한 일로 팔려고 시장에 내 놓더라도 잘 팔리지 않는 단점이 있다.

<표1> 펜션사업의 장단점

장 점	단 점
노후대비용 수익형 부동산으로 적합	입지, 계절, 요일 등에 따라 수익률 차이
자연환경에서 살면서 임대수익 가능	콘도, 호텔, 캠핑 등 경쟁상품 많음
차별화된 숙박용 수익형 부동산	환금성 떨어짐

첫째, 펜션 투자를 하기 위해서는 가장먼저 수익률을 철저히 따져봐야 한다. 수익형 부동산의 기본은 안정적으로 임대수익을 얻는 것이다. 따라서 수익률이 고정적으로 나올 수 있는지를 잘 체크해 봐야 한다. 현재 국내의 펜션은 20,000 여개가 영업 중인 것으로 추정되고 있다. 특히, 지역별로 제주도, 평창, 가평, 안면도, 강화도 등 인지도가 뛰어난 곳은 많은 수의 펜션이 밀집되어 있기 때문에 수익률을 잘 따져 봐야 한다.

둘째, 차별화된 특성을 가져야 한다. 단순히 음식을 먹고 잠만 자고 가던 패턴에서 탈피하여 차별성을 가져야 한다. 예를 들어 키즈랜드, 동화나라, 애완견랜드 등 테마를 가진 컨셉으로 개발해야 한다. 또한 아름다운 조경, 일몰을 바라볼 수 있는 테라스, 애완견과 뛰어 놀 수 있는 마당, 어린이 놀이시설, 체험시설 등을 갖춘 경쟁력을 갖춘 특징을 가져야 한다.

셋째, 접근성이 좋고, 경치가 뛰어난 곳을 골아야 한다. 아무리 경치가 좋더라도 접근이 떨어지면 손님을 받기 쉽지 않고, 반대로 접근성만을 강조하다 보면 경치가 별로인 경우가 있다. 따라서 경치가 뛰어난 접근성이 좋은 곳을 선택하는 것이 좋다.

넷째, 주변의 관광지 또는 명소에 인접한 곳을 골라야 한다. 펜션에만 머물다 가는 손님보다는 인근의 관광지와 연계된 곳을 가려는 선호도가 더 높을 것이다. 즉, 펜션에 머물면서 인근의 유명 관광지, 온천, 놀이시설, 체험관 등에서 다른 볼거리, 먹거리, 체험을 즐길 수 있는 곳을 더 선호 할 것이다.

다섯째, 토지매입비와 건축비 등 초기 투입비용을 최소화해야 한다. 초기에 너무 비싼 토지비와 건축비를 투입하면 영업이 잘 되더라도 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 따라서 초기에 토지매입비용과 건축비 등을 너무 많이 투입하지 않도록 해야 한다.

<표2> 펜션 투자 시 유의사항

투자 시 유의사항	내 용
수익률 철저히 분석	입지별, 계절별, 요일별 수익률 체크
차별화된 컨셉 필요	경쟁력 있는 차별화된 테마 개발
경관과 접근성 뛰어난 곳	자연경관과 접근성 좋은 곳
관광지 또는 명소에 인접한 곳	펜션 인근에 유명 관광지, 온천장, 놀이시설, 체험관 등이 있는 곳
초기 투입비용 최소화	토지매입비와 건축비 등 초기자본 최소화

글. 최현일

- 열린사이버대학교 부동산학과 교수

- 일본 立命館大學校(Ritsumeikan University) 주택정책박사

- 부동산개발회사 팬퍼시픽 연구원, 굿모닝건설 자문역

- 저서 : 부동산주택론(부연사), 부동산개발 사례분석론(부연사), 현대생활과 부동산(부연사) 등

펜션사업은 퇴직자들이 적은 투자비를 들여 노후에

안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산 상품으로

인기몰이를 하고 있습니다.

겨울 대게가 유명한 영덕은

4계절의 편차가 크지 않아 펜션이 들어서기

안정적인 입지로 소개되어지고 있는데요.

전객실이 계단식 구조로

탁 트인 바다전망을 볼 수 있으며 2층으로 되어

1층에는 개별적인 수영장이 마련이 돼 있습니다.

아이들과 함께 사계절 내내 맘 놓고 수영할 수 있는

공간, 흔치 않잖아요. 가장 큰 매리트 인 것 같습니다.

건축가님의 감각으로 건물 외관과 내부 인테리어도

너무나 아름다운 곳이며 현재 분양하고 있는

C단지의 경우에는 야외 대형 수영장과 조식카페,

글램핑장까지 결합되어 시너지 효과를 불러일으킬 수 있구요.

7개 타입의 설계따라 금액이 달라지긴 하지만

약 5억원 내외의 분양가에

대출은 개인신용에 따라 달라질 수 있지만

약 50%이상 나올 수 있어 부담이 적습니다.

최소수익보장 3% 진행해드리며

현재 겨울 비성수기임에도 불구하고

월 약 300만원 이상의 수익이 나오고 있으며

여름 성수기에는 월 약 1,000만원 이상 가능할 것으로

예상이 되는 곳입니다.

국내 최장 길이의 동해안 고래불해수욕장

5분거리에 위치하고 있으며 탁 트인 바다전망을 가진

럭셔리 고급 풀빌라 펜션입니다.

관심이 있으신 분들은 언제든지 편하게 문의주시면

자세한 정보로 상세한 상담 도와드리겠습니다.

감사합니다.

(모바일) 상기명함을 클릭하시면 전화연결이 바로 됩니다.

#영덕 #동해바다 #펜션 #영덕펜션 #풀빌라 #바다펜션 #

[산천경계]

정말 경치 좋은 곳 이군요
기대해봅니다.