광교신도시 상가조합 주요 Q&A

광교신도시 상가조합 주요 Q&A <어느 사이트에서 유용하게 알아야할 지식들이 많아서 퍼옵니다. 상가조합원이라면 꼭 알아야할 내용들인듯 합니다.>  1. 왜 상가조합에 가입해야 합니까? 택지개발지구내에서 수용되는 일부 원주민들에게 6~8평의 상가용지를 감정가로 매입 할 수 있는 우선입찰권을 부여하여 생계를 돕도록 하고 있지만, 현실적으로 6~8평을 가지고는 상가를 지을 수 없으므로 뜻을 같이 하는 여러사람이 모여서 상가조합의 형태로 사업을 시행하여야 하며 이러한 취지로 상가조합이 결성됩니다. 2. 조합가입자에게는 어떤혜택이 주어지는 것인지요?  조합가입회원께서는 조합에서 이루어지는 각종 사업정보를 제공받으실 수 있으며,  일반분양시에도 우선권을 드리며 토지계약 후 1회에 한해 공식적으로 명의변경이  가능한데 조합원이 매매를 희망하는 경우 조합가입자를 우선적으로 추천하여 드립니다. 3. 조합원이 할 일은 무엇입니까?    ․ 조합가입 이후에는 저희 조합의 총회 또는 사업설명회에 참석하시면 됩니다. 4. 상가조합가입대상자의 자격은 어떻게 됩니까?    ․ 이주자택지공급대상자 ․ 영업보상을 받은자 중 일정기준에 해당하는자 ․ 축산업 보상을 받은자 중 일정기준에 해당하는 자 ․ 영농자(자경농, 임차농)중 일정기준에 해당하는자(농지 1000㎡이상 경작) ․ 시설채소, 화훼, 버섯재배등의 농가(660㎡이상 경작) 5. 조합예비등록이 무엇입니까?    적격 대상자로 조합구성여부, 이중가입여부, 신청서류 등(적법한 공부발급여부)의 적격여부를 공급대상 필지매입 신청전에 검증하기 위하여 조합예비등록제도를 시행하고 있습니다. 6. 조합에 이중가입하면 어떻게 되나요?    한 개 이상의 조합에 중복가입한 원주민 대상자가 단 한명이라도 있으면 해당조합은 당 회차 필지 추첨시 신청자격이 배제되므로 2차 필지신청 또는 3차 필지신청으로 기회가  국한되며 생활대책용지 수 분양권 권리가 상실될 수도 있습니다. 7. 자산신탁이 조합원에게 어떠한 도움을 주나요?     ◇분양관리 신탁 장점       ① 신탁회사와 분양관리신탁 및 대리사무계약을 체결하면 「건축물 분양에 관한 법률.에서 정한 선분양이 가능       하여시행사 비용부담해소 및 원활하고 안정적인 사업추진이 가능합니다.     ② 신탁법에 의한 신탁등기로 사업부지의 소유권이 법적으로 보호됩니다.     ③ 신탁회사에 의하여 분양대금이 투명하게 관리됩니다.     ④ 분양사업자(시행사)의 부도․파산등으로 사업추진이 불가할 경우 신탁회사는 신탁재산의 처분대금 한도내에서         다른 채권에 우선하여 피분양자에게 분양대금을 지원합니다.      ⑤피분양자 보호장치로 인해 분양촉진의 효과가 있습니다. 8. 대리사무계약이란 무엇입니까?    상가개발에 따른 분양수입금관리, 사업비 집행관리 등의 일체 자금 흐름을 신탁사에게 위 임관리하게 합니다. 9. 상가조합의 사업비용내역은 구체적으로 어떠한게 있습니까?  용지구입비, 건축비, 설계비, 감리비, 등기비, 법적분담금, 각종용역비, 인허가비용, 각종수수료, 조합운영비 및 기타 사업비용 등입니다. 10. 보상협의에 응하지 않았다면 생활대책용지 공급대상에서 제외되나요?    국민고충처리 위원회는 생활대책마련은 이주자에 대한 시혜차원에서 행하는 조치가 아니라 생활보상의 일환으로 마련된 제도로서 헌법 23조 3항이 규정하는 손실보상의 형태라며, 보상협의에 응하지 않아 수용재결 절차를 밟았더라도 협상조정도 등을 고려해 생할대책용지를 차등 공급할 순 있으나 아예 용지 공급자격마져 박탈하는 것은 재량권의 한계를 벗어난 것이라고 밝혔다. 11. PF란 무엇인가요?    PF(PROJECT FINANCE)란 자금조달의 기초를 해당개발사업을 추진하려는 시행자의 신용이나 물적담보의 가치에 두지 않고 해당 사업자체의 미래 현금흐름상의 사업성에 의거하여 대출을 해주는 금융기법입니다. (시공사의 지급보증을 통한 토지비․건축비를 금융기관에서 조달) 12. 그렇다면 어떠한 장점이 있나요?     시행자는 추가 부담없이 사업에만 전념할 수 있습니다. 13. 그렇다면 단점도 있겠네요?  위험을 전가하는 대신에 금융비용이 발생하지만 어떠한 형태의 자금차입이든 간에  금융비용은 발생합니다. 14. 상가조합의 운영은 누가합니까?    창립총회를 개최하여 조합장, 감사, 이사, 총무 등을 선출하여 운영하게 됩니다. 15. 원주민들끼리 조합을 구성해 사업을 진행할 수도 있는데      굳이 개발업 전문 회사와 공동시행을 해야 할 필요성이 있을까요? 필지배정신청→계약→시공사선정→건축→분양→정산 등의 과정을 거쳐 청산을 하게 되는데 그 과정마다 경험과 전문지식이 없다면 많은 시행착오와 곡절을 겪게됩니다. 자금의 조달 및 운영 시공사 선정 등은 단위조합으로서는 경험과 협상력이 미약하여 유수의 건설사와 도급체결이 불가하며 이는 곳 분양성과 직결됩니다.  또한 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 의거 연면적  2,000㎡(605평) 이상의 상가를 개발키 위해서는 필히 부동산 개발업등록을 해야 합니다. 16. 부동산개발업등록이란 무엇인가요?    우선 자본금 5억 이상을 확보해야하고 전문인력 2명을 고용해야 하며 일정규모이상의 사무실을 마련해야 합니다. 전문인력의 범위는 다양하나 학위 및 자격증, 각종경력증명서가  있어야 하며 경력사항 또한 까다로우므로 원주민위주의 단위조합규모에선 여러모로 부담의 소지로 작용합니다. 17. 생활대책용지의 매도시 유의할 점은 무엇인가요?    부동산을 통해 거래를 한 경우에는 향후 원주민에게 큰 피해를 가져다 줄 수 있으므로, 신중히 결정해야 합니다. 예를들어 부동산(중개업자)의 사업소 이전 및 폐업 등의 사유로  향후 명의이전 및 양도세 해결의 어려움이 발생합니다. 18. 조합원수가 많을수록 유리한가요?    가입조합원수가 많을수록 대상토지의 선택폭이 넓어 우수필지를 확보하기 위한 경쟁력 우위와 신축적으로 토지공급신청을 할 수 있어 당연히 유리합니다. 19. 상가용지공급은 언제하나요?      2009년 5월 예정입니다. 20. 분양 받을 토지의 용도지역과 건폐율, 용적율은 어떻게 되나요?    근린생활시설용지는 건폐율 50~60%, 용적율 180~240%, 층수 3층~5층이며 일반상업용  지는 건폐율 60%, 용적율 500%, 층수는 10층이하입니다. 21. 상가용지 분양가는 얼마가 될까요?    위치와 용도에 따라 1200~2300만원 예상합니다. 22. 상가분양 시기는 언제쯤 하게 되나요?    상가용지 계약 후 토지사용시기까지 1년정도 소요되므로 2010년 3월을 분양시기로 봅 니다. 23. 조합청산은 언제 어떻게 하나요?    상가개발은 상가용지 계약 후 2년 6개월 후 완료됨으로 2011년 9월 경에 수익금에 대한 정산이 이루어지며 조합은 해산하게 됩니다. 24. 양해각서(MOU)란 무엇인가요?    MOU란 우리말로 양해각서, 기본협약서, 의향서, 조인서라하며, 사업목적을 달성하기 위해 특정업체(신탁사, 금융기관, 건설사)등과 전략적 제휴가 필요할 때, 또한 그 필요성을  양자가 충분히 인식하는 시점에서 본 계약 체결전 단계의 행위를 말합니다. 25. 상가조합의 구성시기는 언제가 좋은가요? 그 시기는 제한이 없으나 여러 사항에 대처해야하고 그 준비 또한 해야함으로 빠를수록 좋습니다. 26. (점포)배정을 원한다면 층 및 위치(호수)는 어떻게 정하는지요?    점포배정을 원하는 조합원들간의 호수 경합시 추첨에 의해 결정됩니다. 27. 판교 상가조합 사업에 문제가 많다고 하는데? 판교의 경우 무분별한 조합난립으로 인해, 일부 조합원 확보에 과잉경쟁으로 이중가입에  따른 조합와해나 계약무효사태가 발생하였다. 또한 조합과 공동사업약정을 체결한 시행사 가 토지비대납 등 부담을 실질적으로 수행하지 못하여 계약금 미납으로 인한 계약무효, 계약금을 납입하였지만 사채 등 부적절한 방법으로 계약금을 충당함으로써, 가압류 ․ 가처   분형태의 사업부지에 대한 권리제한 사항 등으로 협약대출을 체결하지 못하여 사업진행이 좌초되는 현상이 야기됨. 28. 상가준공시점과 전철 개통시기가 3~4년 차이나는데 상가가 활성화되는데문제는 없는지? 상권이 활성화되기 위해서는 인지도 입지, 배후세대수, 유동인구, 소득, 소비수준, 구매력, 주변업무시설 유무, 집객요인 그리고 신도시인만큼 아파트수분양자의 초기 입주율 등 많은 요인 및 변수가 있다.  또한 이러한 요인들이 모두 동시에 갖추어져 있으면 금상첨화이겠지만, 순차적으로 갖추어 질것이 확실하다면 현재가치뿐만 아니라 투자의 미래가치가 보장된다 할 것이다. 전철(지하철) 개통시기는 3~4년 갭이 있다하겠지만 개발재료의 효과는 계획 발표, 착공, 준공으로 나누어 3번의 가치 및 가격 상승에 영향을 미치는 걸 고려하면, 미래 가지의 3분의 2는 충족되었다 할것임. 29. 생활대책용지공급 중에는 일반상업지역과 근린생활시설용지가 있는데, 어떤 차이가 있나요? 일반상업지역은 상현역 16필지, 경기대역 12필지 총 28필지 중 대부분 조합에게 공급하고, 나머지 근린생활용지 111필지 중 가장 입지성이 탁월한 약 30여필지가 조합원 물량으로 우선 할당되기 때문에 수익성에서는 큰 차이가 없을 것으로 사료됨. ※ 일반상업지역 공급가(감정가) : 평당 약 2,000만원(약간변동가능성 있음)     근린생활용지 공급가(감정가) : 평당 약 1,200만원(약간변동가능성 있음)    그 외 필지 일반입찰분양의 경우 : 감정가의 200% 이상 낙찰가 형성(수익성 악화,사업성 의문) 30. 흔히 물딱지라고 하는것이 있는데 어떻게 구분할 수 있나요? 물딱지라 함은 원주민 보상대상자가 아니거나, 보상합의 계약서 원본이 아닌 사본을 통해  2중매매, 3중매매가 이루어진 경우를 말함. 권리유무 및 이중가입․이중매매는 예비조합등록시 경기도시공사가 적격여부심사하여 조합에게 통보함으로써 제도적으로 안정장치를 보강하였음. 31. 명의변경은 언제, 어떤방식으로 하나요? 명의변경은 원주민명의로 조합을 설립하여, 필지신청을 하고 필지확정된 후 토지 계약금 10% 납입 후 2~3개월 후 투자자 또는 조합원자체가 개인사업자나 법인체를 설립하여,그 사업자에게 명의변경을 하여 사업 정산시까지 사업주체로서 역할을 수행함. 32. 수익배분은 언제 어떻게 하나요? 수익배분은 수익계정이 원활한 시점(손익분기점)부터 원금을 상환할 충분한 자금의 유동성이 있을 때 일부 원금을 상환하고, 90%이상 분양과 중도금, 잔금이 불입된 시점에 수익금을 순차적으로 지급하고, 나머지 최종 정산할 계획임. 33.판교신도시와 비교하면 광교신도시 사업은 어떤 차별적 메리트가 있나요?    판교신도시 조합상가(근린상업지역) 물건은 역세권과 무관한 입지지만, 광교상가조합 입지는 주로 역세권이며, 자족도시라는 측면에서는 판교와 광교는 유사하지만 판교는 자칫 분당상권에 흡수 될 위험성이 있는 반면, 광교는 수원구도심상권 및 용인서남부지역을 광역적으로 흡수할 수 있는 충분한 대규모시설(광역행정타운, 비지니스파크, 파워센타, 어뮤즈파크, 컨벤션시티, 대학상권)들이 유입됨으로 인해 폭발적 인구유동성을 확보하리라 판단됨. 34. 부동산개발등록업체와 공동사업약정을 해야만 상가개발사업을 추진할수 있다던데? 2007.11.18일부터는 비주거용 건축물의 연면적 2000㎡(605평)이상은 각종 개발행위 인․허가 과정에서 부동산개발업등록업체가 아니고서는 부동산을 개발해 분양하거나 임대를 법적․제도적으로 할 수 없다. 따라서 부동산개발업등록을 하지않은 상가 시행사나 상가조합은 필수적으로 부동산개발업등록업체와 공동사업약정 또는 시행대행 약정을 체결해야만 비주거용 건축물인 상가를 개발․분양할 수 있다.