이전등기를 하기위한 기본요건
① 분양 받은 아파트의 소유권이전등기를 하려면 먼저 그 아파트의 소유권보존등기가 되어야 합니다.
보존등기란 아파트를 세로 지어 그 소유자인 분양회사가 자기 앞으로 최초의 등기를 하는 것을 말합니다. 즉 아파트 세대마다 새로운 등기부가 생기는 것이지요.
② 잔금을 납부하여야 합니다.
잔금을 다 납부하지 않으면 분양회사에서 입주도 시켜주지 않을 뿐 아니라 등기도 넘겨주지 않는 것은 당연하겠지요?
☆ 잔금을 납부하였으나 건물준공이 되지 않거나 보존등기가 지연되고 있을 때
① 우선 취득세를 납부합니다.
잔금을 납부하고 입주도 하였는데, 행정기관으로부터 사용승인(흔히 말하는 준공검사)을 받지 못하거나, 어떤 이유가 있어 보존등기가 되지 않고 있는 경우가 있을 것입니다. 이러한 경우에는 등기는 할 수 없으나, 잔금을 납부한 날로부터 30일 이내에 우선 취득세를 납부하여야 하며, 위 취득세 납부기간이 경과되면 상당액의 가산세가 부과됩니다.
② 시.군.구청 세무과에서 취득세납부고지서를 발급 받아야 합니다.
사전 필요서류 : 아파트분양계약서와 분양회사에서 발급해준 잔금납부확인서
잔금납부확인서에 기재된 납부일자는 취득세 납부기한의 기준이 되며, 부동산을 취득한 날자를 계산할 때 기준이 됩니다.
(그러나 등기부상의 등기일자만을 기준으로 하는 경우도 있습니다.)
※ 잔금납부확인서에 기재된 납부금액은
- 분양대금을 미리내서 그 이자만큼 덜 낸 경우에, 이 확인서에 기재된 금액을 취득가격으로 계산하여 줍니다. 따라서 등록세와 취득세가 약간 덜 나오겠지요.
- 그러나 분양대금을 연체하여 분양대금보다 더 낸 경우에는, 이 확인서에 기재된 금액을 무시하고 분양계약서상의 분양금액으로 취득가격을 계산합니다.
☆ 이전등기를 하여야 하는 기간
소유권이전등기는 계약이 완료되고 등기를 할 수 있는 날부터 60일 이내에 하여야 합니다.
계약이 완료되는 날은 잔금납부일이고, 등기를 할 수 있는 날은 그 아파트의 소유권보존등기가 된 날이지요.
위 잔금납부일과 보존등기일 중 더 늦은 날로 부터 60 일 이내에 등기를 하시면 됩니다.
☆ 이전등기에 필요한 서류
아파트를 분양 받아 소유권이전 등기를 하는 경우 필요한 서류 및 서류의 유효기간은 아래와 같습니다.
1. 분양회사에서 받을 서류
① 분양회사의 법인등기부등본
② 분양회사의 법인인감증명서
(이 인감증명서는 부동산양도용으로 분양 받은 사람의 성명, 주민등록번호, 주소를 정확히 기재한 것이어야 함)
③ 잔금납부확인서
④ 보존등기권리필증
(권리증이 다른 등기를 하기 위하여 등기소에 이미 접수되어 있을 때에는 필요치 않음)
⑤ 위임장
(매도인인 분양회사 대표자가 등기소에 출석하지 않으므로 매수인이나 제3자에게 위임하는 위임장을 작성하여 분양회사의 법인인감도장을 날인하여야 함)
2. 시. 군. 구청에서 발급 받을 서류
① 분양 받은 분의 주민등록등본 (동.면사무소에서도 발급)
② 토지대장등본 및 개별공시지가확인서
(123번지 000아파트라고 하더라도, 아파트가 여러 번지의 토지 위에 건축된 경우에는 그 번지 모두에 대한 토지대장 및 개별공시지가확인서를 발급 받아야 하며, 토지대장 등본에 개별공시지가를 표시하여 발급 받은 경우에는 필요치 않음)
③ 건축물대장 등본
3. 내가 가지고 있는 서류
① 분양계약서
② 지위이전계약서(분양을 받고 잔금을 납부하기 전에 다른 사람에게 분양 받은 권
리를 이전하여 그사람 명의로 이전등기를 하는 경우에만 필요하며, 분양회사가
위 계약에 참여하지 않은 경우에는 분양회사의 동의서 또는 승락서도 같이 있어
야 합니다)
* 분양계약서등의 검인
분양계약서를 가지고 부동산관할 시.군.구청 민원실에 검인을 신청하면 즉시 계약서
에 검인도장을 찍어 교부하여 드리며. 지위이전계약을 한 경우에는 그 계약서도 같
이 검인을 받아야 합니다.
4. 내가 만들어야 하는 서류
① 소유권이전등기신청서 (인터넷에서 다운받아 작성하세요)
5. 서류의 유효기간
위의 서류는 등기소에 등기신청을 하는 날을 기준으로 하여,
- 인감증명서는 발급일로 부터 6 월
- 토지대장, 건축물대장, 개별공시지가확인서는 발급일로 부터 3 월(공시지가 확
인서는 3 월 이내의 것이라 하더라도 가장 최근년도의 것이어야 합니다. 통상
매년 7월 1일에 개별공시지가가 변경되어 6월30 일까지는 전년도의 공시지가, 7
월 1일부터는 당해년도의 공시지가가 적용됩니다.)
- 법인등기부등본, 주민등록표등본은 발급일로 부터 3 월이내의 것이어야 합니다.
모든 서류를 준비하고 실재로 등기하러 갑니다.
1. 구청 세무과에서 등록세 고지서를 발급받아 납부합니다.
대법원증지와 수입인지도 구입하시구요
2. 국민은행에 가서 주택채권매입을 합니다. 분양아파트는 분양가가 채권매입기준 가액입니다. 이때 대부분 바로 채권을 할인하여 매입합니다. 할인율은 당일 국민은행 홈페이지에서 공지합니다.
즉, 분양가가 4억이면, 매입해야할 채권액은 과세표준액(4억)의 일정한 비율(여기서는 2.6%)을 10,400,000원입니다. 이 금액이 채권매입액이며, 채권 할인율이 10%라면, 실재로 10,400,000원의 10%인 1,040,000원을 납입하고, 채권매입확인서(?)를 받으면 됩니다.
3. 작성을 다했으면 등기소에 접수 합니다.