[Q&A] 헷갈리는 임대차3법, 세입자 맘대로 할 수 있는 것과 못하는 것은?

[귀암(龜巖) 김재형]

[Q&A] 헷갈리는 임대차3법, 세입자 맘대로 할 수 있는 것과 못하는 것은?

조선비즈

• 유병훈 기자

입력 2020.07.30 15:36 | 수정 2020.07.30 16:38

더불어민주당이 30일 국회에서 강행 처리한 주택 임대차보호 3법을 두고 전·월세 시장은 혼란에 빠지고 있다. 임대차 3법이 시행되면 세입자는 집주인에게 2년 기한의 전·월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 권리를 갖게 되고, 집주인은 특별한 사정이 없는 한 연장 요구를 받아들여야 한다. 전·월세값은 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다.

이 법은 기존 계약에도 적용된다. 이처럼 전례 없는 제도의 도입으로 많은 집주인과 세입자들이 불안을 느끼고 있다. 실제 법 적용은 어찌 될 것인지 일문일답 형태로 정리했다. 정부는 속전속결로 오는 31일 임시 국무회의를 열어 법안을 바로 시행할 것으로 알려졌다.

'임대차 3법'이 국회 상임위원회를 통과한 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산 중개업소 매물 정보란이 비어있다./연합뉴스

―임대차 3법은 언제부터 시행되나

"국무총리실은 오는 31일 임시 국무회의를 열고 임대차 3법 중 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제를 바로 공포·시행할 예정으로 알려졌다. 다만 전·월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행된다."

―이미 여러 차례 연장해 전세로 살고있는 사람도 이 권리를 행사할 수 있나

"가능하다. 계약갱신청구권은 법 시행 이전부터 전·월세를 살고 있는 세입자에게도 소급 적용된다. 이전에 몇 번 계약을 갱신했는지는 상관없이 법 규정에 따라 계약갱신청구권을 한 차례 사용할 수 있다."

―올해 10월 1일 전세 계약이 끝난다. 이미 집주인은 '재계약을 하지 않겠다'고 했다. 이 경우에도 계약 연장이 가능한가

"법 시행일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있다. 세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 계약을 연장하자고 집주인에게 통보하면 되기 때문이다. 집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부할 수 없고, 전세금도 5% 이내로만 올려야 한다. 만약 8월 1일에 시행된다면 만기가 9월 이후인 사람들은 모두 적용받을 수 있다. 시행일은 아직 정해지지 않은 상태다."

―법 시행을 앞두고 기존 세입자에게 '계약 해지'를 통보하는 내용증명을 보냈는데 효력이 있나

"법 시행 시점을 기준으로 1개월 이상 계약 기간이 남아 있다면, 집주인이 법 시행 전에 계약 해지를 통보했더라도 세입자가 계약 연장을 요구할 권리가 있다. 이 경우 내용증명에 효력이 없다."

―10월 전세 계약 만료를 앞두고 세입자와 ‘2년 연장, 전세금 1억원 인상’을 약속했다. 8월에 법이 시행되면 이 약속은 무효가 되나

"그렇다. 세입자가 요구하면 2년 연장을 해줘야 하고, 전세금은 최대 5%까지만 올릴 수 있다."

―집주인이 개정법 시행 전에 계약 해지를 통보하고 다른 세입자와 새로운 계약까지 이미 완료했다면 어떻게 되나

"이 경우엔 새 세입자를 보호해야 하므로 기존 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 없다"

―계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나

"그렇다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다."

―위와 같은 상황에서 새로운 집주인은 집에 직접 들어와서 살 계획이라고 한다. 이때에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나

"매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 하지만 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다. 실거주하겠다는 약속을 지키지 않았기 때문이다."

―집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나

"법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다."

―계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개 수수료를 물어줘야 하나

"그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신된 경우 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다."

―집주인은 어떤 경우 거절할 수 있나

"집주인이 직접 들어가 살거나 직계존속·직계비속이 거주할 목적인 경우에 한정된다. 다만 2년간 실거주해야 하고, 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다."

―집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고, 제3자를 세입자로 들이는 경우에는 세입자가 무엇을 할 수 있나

"집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 배상 규모는 3개월 치 월세(전세는 금리를 기준으로 월세로 환산), 또는 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수로 청구할 수 있다."

―집주인이 '실거주 목적'으로 갱신을 거절해놓고선 집을 매각했다. 손해배상 대상인가

"아니다. 제3자에게 세를 놓은 경우가 아니기 때문에 손해배상 대상에 해당하지 않는다."

―한 집에서 4년을 살았는데, 2년을 더 살려고 하는 경우에도 '5% 상한제'를 적용받나

"그렇다. 몇 번을 갱신하든 5% 상한이 적용된다."

―임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나

"정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다."

―한 집에서 4년을 전세로 살고 계약이 만료돼 새로운 집에 전세로 들어갈 경우 '5% 상한제'를 적용받나

"아니다. 새로 얻는 집에 대해 새로 하는 계약은 백지상태에서 하는 것이다."

한편 세입자들 사이에서는 전세계약서에 특약으로 '계약갱신청구권 행사하지 않겠다'는 조항을 넣어도 되는지 등이 계속 화제가 되고 있다. 법안에 명시되지 않은 데다 주무 부처가 방침을 정하지 않은 것들이 많다. 임대차 3법은 국회에 제출된 여러 법안을 합한 대안으로 통과된 상태

라 정해지지 않은 부분도 있다.

부동산법 전문가인 김예림 법무법인 정향 변호사는 "임차인에게 불리한 계약은 무효로 보는 경향이 있기 때문에, 계약갱신 청구 불행사 조건부 특약은 무효가 될 확률이 높다"고 했다. 또 갱신 시 반전세 전환 가능성에 대해서도 "계약갱신은 같은 조건으로 계약을 연장한다는 의미라서 임대인·임차인 간 합의가 있어야 할 것"이라고 했다.

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/30/2020073002988.html