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출처: 박성훤의 훤한세상 원문보기 글쓴이: 박성훤
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
※ 권리금 관련
○ 권리금을 인정하지 않는 사유(법 제10조 1항의 사유)는 다음과 같습니다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
○ 임대인이 신규 임차인과 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
○법제 10조의 4 권리금 회수 방해에 해당하는 행위 유형은 다음과 같습니다 만약 이와같은 행위를 하였을 때에 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
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적용대상 |
환산보증금 이내 |
환산보증금 초과 |
◦대항력(제3조) |
-인정(건물의 인도, 사업자등록 신청하면 그 다음날부터 효력 발생) -임차건물의 양수인은 임대인의 지위승계 간주 |
-인정, 다만 2015.5.13일 이후에 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. |
◦등록사항 등 열람․제공(제4조) |
-인정 -확정일자부여 및 임대차 정보의 제공 등(2015.11.14부터 시행) |
-불인정 |
◦보증금의 회수(제5조) |
=우선변제권(제2항) 인정: 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아야 한다. |
-불인정, 따라서 전세권등기를 해야 한다. |
◦임차권등기명령(제6조) |
-임차권등기를 마치면 우선변제권을 취득한다. -이미 취득한 경우 그대로 유지되며, 등기이후에는 대항요건을 상실해도 대항력 또는 우선변제권을 상실되지 않는다. ※ 등기가 되기 전에 전출하시면 안 됨 |
-불인정 |
◦경매에 의한 임차권의 소멸(제8조) |
-원칙: 소멸 -예외: 보증금 전액이 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권(선순위 임차권)은 소멸하지 않는다. 선순위: 배당요구 안하면 승계, 배당요구 시 소멸, 단 미배당분 있을 시 소멸하지 않음 후순위: 배당 후 소멸 |
-원칙: 소멸 -예외: 다만 2015. 5. 13일 이후에 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차는 대항력이 인정되므로 보증금 전액이 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권(선순위임차권)은 소멸하지 않는다. 다만 후순위 임차권은 배당으로 소멸한다. |
◦임대차기간보호(제9조) |
-임차인은 선택적으로 주장가능: 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우 1년으로 본다. 1년 미만 기간 주장할 수 있다. -임차보증금 돌려받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. |
-인정되지 않는다. 따라서 약정한 기간만 보호된다. -따라서 임대차기간의 종료로 임대차는 종료된다. |
◦계약갱신 요구(제10조) |
◦제①항 기간만료 되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구 하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. -갱신을 거절할 수 있는 사유가 있다.(1호~8호) -정당한 사유가 있으면 갱신요구를 거절할 수 있다. ◦ 제②항 최초의 임대차기간 포함해서 전체 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다. ◦ 제③ 효과: 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. 따라서 사유제한, 범위제한, 행사기간 제한을 받는다. |
제①항 계약갱신요구가 인정 된다. 제②항 5년을 초과하지 않는 범위에서 인정된다. 제③ 본문, 전 임대차와 동일 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 단서를 적용하지 않아 차임과 보증금의 증감청구권이 인정되지 않았으나, 2013. 8. 13 제10조의 2(계약갱신의 특례)가 신설되어 차임과 보증금 증감 청구할 수 있게 되었다. 다만 차임 증감청구권의 행사 사유의 제한을 받는다. 하지만 법제11조의 범위제한, 행사기간 제한을 받지는 않는다. |
◦묵시적 갱신 (제10조 제4항) |
기간만료 전 6개월 전부터 1개월 전 이내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경 통지를 하지 아니한 경우 -동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주 -임대차 존속기간은 1년으로 간주 -단 임차인은 언제든지 해지 통고할 수 있고 통고를 받은 날부터 3개월 지나면 효력 발생 |
-인정되지 않는다. -갱신요구를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우에는 민법 제639조의 묵시의 갱신 규정이 적용된다. 따라서 임대차기간 만료 후 사용수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. -임대인이 한 경우 6월 -임차인이 한 경우 1월 |
◦권리금 회수기회 보호(제10조의 4) |
-이법 시행 당시(2015.5.13) 존속 중인 임대차부터 적용된다. -임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시 까지 방해행위 금지, 손해배상(3년의 소멸시효기간) -갱신거절의 사유(제10조 1항 1호~8호)가 있는 때, 정당한 거절사유가 있는 때에는 인정 안 됨 -방해 행위 인정사유(1호~ 4호) -정당한 사유 인정(1호~4호) |
-인정된다. |
◦권리금 적용제외(제10조의5) |
상가건물이 유통산업발전법 제2조의 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 국유재산법에 따를 국유재산 또는 공유재산 및 물품관리법의 공유재산인 경우 |
-인정된다. |
◦차임의 연체와 해지(제10조의8) |
차임연체액이 3기에 달하는 때에는 계약해지가능 |
-인정된다. |
◦차임 등의 증감청구권(제11조) |
-사유에 의한 제한 -증액범위의 제한(100분의 9의 금액을 초과하지 못한다) -행사기간의 제한(임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다) |
-제10조의 2(계약갱신의 특례)로 2013.8.13일 부터 증감청구권 행사할 수 있다. 따라서 사유에 의한 제한은 받는다. 다만, 증액범위의 제한과 행사기간의 제한은 받지 않는다. |
◦월차임전환시 산정률의 제한(제12조) |
전환되는 금액에 대한 전환비율(연 1할 2푼, 배수는 4.5배)을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 못한다. |
월세전환은 가능하지만 제12조를 준용을 하지 않고 있기 때문에 전환비율의 제한 없이 행사할 수 있다. |
◦전대차관계에 대한 적용 등(제13조) |
제10조, 제10조의 2, 제10조의 8, 제11조, 제12조는 전대인과 전차인의 전대차에도 적용한다. 임대인의 동의를 받은 전차인은 계약갱신요구권을 대위 행사할 수 있다. |
전대차에 관한 규정 적용되지 않으므로 전차인은 보호를 받지 못한다. |
◦보증금중 일정액 보호(제14조) |
최우선변제금 -경매신청의 등기전에 제3조제1항의 대항요건을 갖추어야 한다. -임대건물가액의 2분의 1 범위에서 정한다. 단, 2013.8.13 전은 3분의 1 범위에서 정한다. |
인정되지 않는다. |
◦강행규정(제15조) |
임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. |
인정되지 않는 것이 원칙이지만 권리금에 관한 규정은 강행규정으로 보아야 한다. |
◦일시사용을 위한 임대차(제16조) |
적용하지 아니한다. |
적용되지 않는다. |
◦미등기전세에 준용(제17조) |
미등기 전세에도 이법을 준용한다. |
인정되지 않는다. |
◦소액사건심판법의 준용(제18조) |
보증금반환청구소송은 ‘소액사건심판법’이 준용된다. |
인정되지 않는다. |
◦표준계약서의 작성(제19조) |
사용을 권장할 수 있다. |
인정된다. |
제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조(대항력 등), 제10조(계약갱신 요구 등)제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의 5(권리금 적용 제외), 제10조의 6(표준권리금계약서의 작성 등), 제10조의 7(권리금 평가기준의 고시), 제10조의8(차임연체와 해지)까지의 규정 및 제19조(표준계약서 작성 등)는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13., 2015.5.13.>
[전문개정 2009.1.30.]