교통 열리는 곳에 땅도 움직인다! -----맹지에 진입도로를 내는 방법

[김형선PhD독도땅]

교통 열리는 곳에 땅도 움직인다! -----맹지에 진입도로를 내는 방법

“맹지는 토지투자 금기 대상”

“길이 아니면 가지마라.”

“돈은 길을 따라 모인다.”

“사람은 길을 따라 움직인다.”

“도로개통은 투자의 호재”

“길이 뚫리면 땅값은 세 번 오른다(토지삼승의 법칙)”

길과 도로의 중요성을 강조한 부동산 격언 들이다. 길은 토지에 있어서 가장 중요한 점검사항의 하나이다. 도로는 토지의 사용은 물론 발전성을 가늠하는 것이며 투자자의 투자결심에 매우 큰 영향을 미친다. 도로의 유무 도로의 종류, 폭과 포장여부 등은 토지가격 결정의 중요한 변수가 된다. 땅을 볼 때에는 기본적으로 도로(길)이 있는지 또 어떻게 접해 있는지를 우선적으로 보아야 한다.

땅 투자를 위해 공부를 하고 있는 자영업자 김모(37)씨는

최근 일간지 신문 2개와 경제지 2개를 구독하고 있다.

이 중에서도 김씨가 스크랩까지 하면서 탐독하는 부분은 교통망과

관련된 기사다. 땅 재테크에서 도로나 철도 등 교통망이 차지하는

비중이 얼마나 큰 지를 잘 알고 있기 때문이다.

김씨가 교통기사에 유독 신경을 쓰는 이유는 아는 투자자 이모씨의 성공 스토리에 있었다.

이씨는 5년 전 시골의 땅을 샀다. 그런데 그 땅은 누가 봐도 허접해 보이는 땅이었다.

도로가 나지 않아 유동인구도 지나가는 차량도 극히 드물었다. 그런데 그런 땅에 어느 날부터 도로가 만들어지고 차가 지나다니면서 땅값이 4배 가까이 올랐다. 아무도 거들떠보지 않는 땅에 투자를 해 쏠쏠한 재미를 맛본 것이다.

이를 본 김씨는 도로의 중요성을 다시 한 번 체감했고 신문 속에서 교통망과

정보만 나오면 가위로 오리기 바쁘다. 이처럼 교통과 관련된 부분은 땅과 밀접한 관련성이 있다.

순하게 교통이 열리는 곳에 토지도 움직인다고 생각하면 된다.

따라서 땅과 관련된 기사를 읽을 때 도로에 관한 기사는 더욱 유심히 읽는 것이 좋다.

1. 도로의 두 가지 의미

첫째 도로는 토지의 교통이 편리해지고 접근성을 좋게 함으로써 땅값을 올린다,

도로는 토지의 개발전망과 투자가치를 높이는 가장 중요한 요소가 된다.

이 경우의 도로란 고속도로, 터널, 국도, 지방도로 등 도로법상의 도로와 철도, 연육교, 운하 등 주로 자동차가 다니는 길을 말한다. 통과도로라고 할 수 있다.

둘째 도로는 건축물을 올리는데 있어서 반드시 갖추어야 할 필수적 허가요건이다.

도로가 없는 곳에서는 어떠한 집도 지을 수 없다. 이러한 도로는 사람들이 다닐 수 있는 “진입도로”를 의미하는 건축법과 국토계획법 상의 도로를 말한다.

2. 도로저촉과 접도구역 완충녹지

경매조서를 보면 때로는 “도로저촉”“도로 접”이라는 것이 있는데, 이 경우에는 도로관련부서에 구체적인 내용을 확인해 보아야 한다. 접도구역인 경우도 있다

도시지역에는 도로의 미관과 교통안전을 위해 도로변에 완충녹지를 설정하는 경우가 있다.

완충녹지에는 길을 낼 수 없고 동행도 할 수 없어 건축물신축 시 주의를 요한다.

3. 건축법상의 도로

집을 지을 때 건축허가를 받으려면 원칙적으로 보행 및 자동차통행이 가능한 폭 4m의 도로 2m 이상 접해야 한다. 다만, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 동 또는 읍지역과 500인 미만의 섬 지역에서의 건축물의 건축 및 이에 수반하는 토지형질변경을 하는 경우에는 이러한 폭 4 m의 조건이 완화된다.(국토계획법시행령 별표 1 개발행위허가기준)

4. 건축법 상의 진입도로 요건

이와 같은 건축법 상 요건의 진입도로에 접하지 않은 토지를 맹지(盲地)라고 한다. 맹지에는 건축허가를 받을 수 없다. 진입도로의 확보는 건축허가의 절대적 요건이기 때문이다.

건축법상으로 건축허가를 받을 수 있고 토지거래 시 가장 안전하고 보편적인 도로의 요건은 다음과 같다.

⑴ 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것

⑵ 건축허가권자가 허가 시 지정 공고된 도로일 것

⑶ 사람과 차량이 통행할 수 있을 것

⑷ 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것

⑸ 지목이 도로일 것

⑹ 국가 또는 지자체 소유의 공로일 것(사도는 사용료 문제 있음)

⑺ 실제사용 중인 현황도로일 것

⑻ 폭 4 m이상일 것

⑼ 토지가 2 m이상 도로에 접할 것

5. 맹지에 도로를 내는 방법

일반적으로 맹지는 실수요자는 물론 투자자로서도 기피하는 대상물이다. 그러나 상속 등 부득이한 사유로 맹지를 취득한 경우 맹지의 소유자가 반드시 길을 내야 할 사정이 있다면, 다음과 같은 여러 가지 방법 중의 하나를 택하여 길을 낸 후 건축허가를 받을 수 있을 것이다.

맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러 가지 방법이 있다.

⑴ 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로지정 고시

⑵ 사도법에 의한 사도개설

⑶ 인접 토지 매입[단독 또는 공유지분]에 의한 사설도로 개설

⑷ 진입토지에 대한 도로사용승락서를 받아 도로로 사용

⑸ 구거의 하천[구거]점용허가에 의한 도로 개설

⑹ 민법상 주위토지통행권(민법 제219 ~ 220조)의 주장

⑺ 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설

이 중에서 가장 많이 사용 하는 것이 3번(도로부지 구입)과 4번(토지사용승락)의 경우이다.

6. 구거점용허가를 이용한 맹지 탈출

지방 임야의 경우 산의 입구와 지방도로 사이에 하천이 흐르거나 구거가 놓여 있는 경우가 많다. 이런 임야도 맹지인 셈이다. 이런 경우 산으로 진입로를 만들 수 있다면, 임야는 맹지에서 벗어 나고, 산주는 땅값을 올릴 수 있다. 어떻게 도로를 만들 수 있을까?

이 경우에는 우선 임야와 도로 사이의 구거에 구거(하천)점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 관계관청에 기부채납한다. 이 후 이를 도로로 사용하면서 도로로 고시토록 하여 정식도로로 인정받으면 된다. 다만 구거 중의 어떤 것은 농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청(지자체나 한국농촌공사)의 점용허가를 받아야 하는데, 이를 도로로 만들기는 실무상 그리 쉽지 않을 것이다, 물론 현실적으로 전혀 불가능한 것은 아니다.