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해야 해야 2016/05/01 06:52:05
경제 영역에 관한 과제 중 전국 부동산시장에 관한 피상적이고 원론적인 이야기
해야 해야 2016.05.01 05:41:50
경제, 금융시장과 실물시장에 관련된 과제 수행은 꽃 피는 4월에 수행했었어야 할 과제 중 하나인데, 총선, 정치, 언론 등등과 관련된 부가적인 경고 과제 수행으로 인해 꽃 지고 열매 맺는 5월에야 비로소 본격화되겠네요.
오늘은 우리나라 부동산 시장이 나아가야 할 방향에 대한 원론적인 글 및 결론 글을 위주로 씁니다.
앞으로는 경제 하려는 국민의 의지를 담아 차기의 정치권과 정부 등이 필히 참조해야 할 내용을 포함하여 우리나라 부동산시장의 방향, 전망, 목표, 정책 등등에 관한 글들이 나가게 될 것입니다.
나아가 시범 케이스 지역 등 우리나라의 각 지방과 지역, 물건별로 보다 구체적이고 세분화된 부동산 시장에 관한 내용들이 반복되어 계속 이어지게 될 것입니다.
차후, 차차, 여기의 글들은 현 정부여당은 물론 차기, 차차기 정부 등 여론 핵심층들에 대한 지침부터 추억과 그리움의 흔적까지 각각의 목적, 취지에 따라 작은 단칸 오두막들인 네이버 블로그와 다음 아고라 및 다음 블로그에 보관될 것입니다.
원론적으로, 부동산 중에서 주택 시장은 오로지 경제 영역에 국한되거나 단순히 사람이 거주하는 공간인 사적 영역에 그치지 않고,
정치, 사회, 환경, 사회보장, 복지 등등의 영역 및 각종 금융, 조세, 부동산 정책 등 정부, 정치권의 각종 정책 영역, 그리고 건설산업 및 그 전후방 산업의 국민의 자산, 소득 증가와 내수 기여도, 가계 채무, 금융 부실 전이 등 국민경제의 안전성, 건전성 등등의 영역에까지 걸쳐 있는 아주 넓고도 복잡한 분야입니다.
국민 개개인의 실물자산 투자와 관련된 사적 영역만 해도 주택시장은 수많은 주택관련 통계나 자료, 정보조차 기본 데이터가 없게나 왜곡되기 쉽기에 버블, 투기 등 비이성적인 시장 상황이 나타날 수도 있고, 주택시장 참여자는 선전선동, 쏠림 현상 등 시장의 비이성적인 행동도 빈번하게 나타나는 어렵고 복잡한 시장이기도 합니다.
근자의 우리나라 주택시장만 해도 김대중, 노무현 정권 때, 초무능, 무지했던 정부와 결부되었던, 언론, 투기꾼, 사이비 전문가 등을 포함하여 마치 국민 대다수가 돈과 투기에 미친듯했던 시절도 있었습니다.
인천, 경기, 서울지방의 아파트 투기 광풍 시대와 리먼 사태 후 광우 촛불과 결합된 미네르바류의 주택 폭락, 아파트 빵원등 주식, 부동산 시장은 물론이고 국민경제, 세계경제의 닥치고, 무조건적인 비관론과 선전선동이 온 나라를 휩쓸었던 시대 말입니다.
지금은 경재 지식, 상식 등 일반 국민의 경제 소양도 많이 많이 증잔되었고, 부동산 시장 관련 각종 통계, 자료 등 공정, 투명성도 많아 높아져 우리나라의 부동산 시장도 많이 정화되었지만, 상기란 지난날위 그 두 사례가 우리나라 부동산 시장의 몰가치적인 성향과 비이성적인 행동을 잘 설명하고 있지요?
그러나 자칭 진보, 개혁 야당 패거리들이 집권하면 노무현 버블 시즌 2도 가능할 정도로, 아직은 우리나라 부동산 시장의 소영역조차 공정하고 투명한 부동산 시장으로 가야할 길은 많이 남아 있지만..
그럼 누가, 어떻게 비이성적인 부동산 시장의 성향과 행동들을 제어했을까요?
리먼 사태 이후 서울지방 등에서 불었던 투기, 버블 광풍은 더욱 급격하게 식어갔습니다.
리먼 사태 후 글로벌 경기 폭락의 기저 효과로, 2009년 잠시 활황기를 보였던 한 해를 제외하고,
서울, 경기, 인천지방의 부동산 시장은 하우스푸어가 큰 사회문제로 등장할 만큼, 또 서울 부동산 부양책이 간혹 제기될 정도로, 2008년경부터 2014년 8월까지 햇수로 8년간의 장기적인 침체를 겪었습니다.
반면에, 2012년부터 2014년도 상반기까지는 대구, 경북을 제외한 낙후된 전국 지방의 부동산이 동반 침체하고 있었는데..
2014년 8월 이후는 부산 등 낙후된 일부 지방 부동산 시장 활성화는 또 누가, 어떻게 이끌었을까요?
그 이전인 리먼 사태 이후 버블을 해소중인 서울, 경기, 인천을 제외한,
부산, 대전, 광주 등 소외된 나머지 전국 지방들의 부동산 시장은 어땠을까요?
리먼 사태 이후 광우 촛불 등과 결합하여, 언론, 전문가, 야당 등 정치를 포함하여 여론 독점층, 여론 주도층은 물론 거의 국민 전부가 비관론에 휩싸여 있었습니다.
더군다나 서울, 경기, 인천의 부동산 광풍기에도 철저하게 소외되었던 나머지의 전국 지방이었기에 그 지방들의 부동산 시장에 대한 전망은 더더욱 비관적이었습니다.
그럼에도 낙후되고 소외되었던 부산 등의 지방 부동산 시장은 서울, 경기, 인천지방의 침체 지속에도 불구하고 2012년경부터 잠시 숨 고르기에 들어갈 때까지 2009년부터 2011년까지 활황기를 누렸습니다.
이 또한, 그리고 앞으로는 누가, 어떻게, 왜?
여론 핵심층들은 물론, 일반 소시민들도 아는 사람은 이미 다 알고 있습니다.
또한 단칸 오두막에 보관된 일부 흔적들만 찾아 봐도 누구나 알 수 있을 것입니다.
각설하고, 결론 중 하나로, 전국 주택시장의 중단기적인 전망과 관련하여 결론부터 나갑니다.
원론적으로, 부동산 시장의 단기적인 목표와 전망. 2015년경까지 우리나라의 부동산 시장은 각종 자산 두 배 이상 불리 기와 각종 빚 등 부담 절반 이하로 줄이기의 목표 달성에 충실해야 하고 또 그리될 것입니다.
이하, 보다 구체적으로 우리나라 주택시장의 중단기적인 목표, 전망을 지역별로 보다 세부적으로 제시합니다.
먼저 서울 부동산 시장.
모두가 예상치 못한 세계, 국내 경제의 급격한 침체나 공황 상황이 발생하지 않는다면, 시장원리상 지나치게 높은 가격대의 큰 부담에도 불구하고, 또 인구 유출, 감소 등에도 불구하고, 서울지방의 부동산시장은 전국적 두터운 수요층에다 높은 전세가 등 수요측 요소, 중장기 공급감소 등 공급 측 원인 만으로도,
만약 비정상적인 급등이 없다면 최소한 2020년 까지는 완만하게 계속 상승할 가능성이 높습니다.
특히, 2020년까지 서울시 주택의 입주물량은 도심, 선호지역을 중심으로 매년 평균치 이하로 많지 않은데 비해서 도시 재정비 사업으로 인한 철거, 이주 물량를 감안하면 서울시 순입주물량은 더욱 감소하는데,
오히려 이주 철거로 인한 수요가세로 수요층은 더욱 두터워 지고, 각종 주택 재정비 사업으로 주거환경은 개선되기 때문입니다.
부동산 시장 회복, 상승 탄력성과 관련하여 원론적으로, 글로벌 경제, 우리나라 국민경제의 침체 혹은 회복의 정도에 따라 서울 부동산의 평균 상승폭은 다소 변동할 수도 있겠지요?
또 원론적으로, 각종 양극화의 심화, 확대와 저성장, 저출산 기조 지속의 결합으로 서울은 물론 우리나라의 부동산 시장은 날이 갈수록 지역별, 물건별 차별화가 심화될 수밖에 없을 것입니다.
전국적 수요층을 가진 서울 부동산 시장의 양극화, 차별화는 더욱 심해질 것입니다.
서울 내에서도 강남, 강북, 각 자치구, 자치도, 아파트, 단독, 다가구 등 부동산 시장은 지역별, 물건별 차별화 속에서 평균값으로 상승세가 유지되더라도, 지역별, 물건별로 보합, 침체기를 거치는 지역, 주택도 있을 수 있겠지요?
우리나라의 저성장, 저출산, 고령화에 관한 지표나 자료는 누구나 쉽게 확인 가능하기에, 우리나라의 지역, 소득 등 각종 양극화와 관련된 간단한 자료들을 맨 아래에 몇 첨가합니다.
경기, 인천지방의 부동산 시장도 비록 서울시장보다는 상승률이 낮을 수 있고 장래에 계속될 공급 측의 변수로 인해 변동폭이 더 클 수는 있어도, 서울 시장과 마찬가지로 시, 군, 구별, 자치 읍, 면, 동별, 물건별 차별화 심화과정 속에서 평균치로 완만하게 상승세를 지속할 가능성이 높습니다.
2020년까지 경기 남부 등 경기도의 일부 지역은 수요기반이 취약한 비서울 소외 지방의 일부 지역과 마찬가지로 작년과 올해뿐만 아니라 앞으로 계속될 누적 공급물량이 우려스러울 정도로 많습니다.
다음 부동산 토론방, 아고라 등 각종 여론마당에서 '2017년 혹은 2018년부터 전국 부동산 폭락 내지 하락은 당연하고 역전세의 난도 불가피하다'라고 확신에 찬 주장들이 많을 만큼 말입니다.
부산 등 소외된 지방의 부동산 시장의 목표와 전망은 시범 케이스 지역이기에, 지역 발전, 도시, 주거환경개선 등등과 함께 차후에 보다 구체적이고 세부적으로 제시될 것입니다.
급격하게 침체되었고 경제, 부동산 관련 글은 가물에 콩 나듯 하는 다음 아고라 등 열린 여론마당들이지만, 최근의 아고라 글에서 '경축. 만세 지방 부동산 폭락 지속의 글'에서 '지방뿐만 아니라 인천, 수 원, 용인 등의 부동산까지 하락'한다는 글에 오천여 조회 수와 이백몇십의 찬성 수로 아직 죽지 않은 폭락이들임을 스스로 자랑하고 있더군요.
민주 사회는 보다 자유롭고 다양할수록 건강하기에 누구든 폭락 주장도 할 수 있지만 정당한 근거를 제시하거나 근거를 제시하지 않더라도 닥치고, 무조건적인 폭락 주장조차 그 주장이나 제시된 근거에 허위나 왜곡이 없으면 보장받아야 할 표현의 자유의 영역에 속하겠지요?
그러나 폭락이들의 경축, 만세와 달리 국민경제 침체, 특히 인근 거제시와 함께 선박, 조선, 소재, 부품산업 등 지역경제 침체의 유탄을 맞고 있는 울산 동구, 거제시, 창원시 등등의 지방 부동산 시장 침체에도 불구하고,
아지까지는 미약한 상승세를 유지하고 있는 울산의 부동산 시장은 장기적으로 지역 경제가 활성화 되고 주택 공급 과잉이 해소되면 강원, 제주, 부산지방과 함께 앞으로 소외된 지방 부동산시장의 재활성화, 대세 상승을 선도할 가능성이 더 높은 것이 진실, 사실에 가까울 것입니다.
조삼모사고. 잠시 쉬어 가는것이 장기 대세 상승으로 가는 부동산 시장에 유리할 수 있지만,
경기 남부, 충청 남북도, 경상 남북도, 심지어 부산 지방의 착공, 인허가 물량 증가가 만만치 않네요.
만약, 내년, 내년 이후에도 착공, 인허가 물량이 계속 증가한다면 상기한 지방 부동산 시장은 각 지방별로 공급과잉 상태를 해소할 때까지, 2019년 혹은 2020년까지 쉬어갈 수도 있을 것입니다.
또, 2012년부터 올해까지 햇수로 5년째 연속 침체기를 겪고 있는 대전시, 3년째 연속의 세종시, 2년, 4년째 연속적인 침체기를 겪고 있는 충청남북도와 대전 부동산 시장은 만약 대전처럼 공급물량 과소상태가 지속된다면 세종시 입주 마무리 무렵 회복, 활성화 될 수 있는것이 팩트에 가까울 것입니다.
작년까지만 해도 15%의 큰 폭 상승률을 자랑했을 만큼 장기간 많이 올랐지만 올해 들어 침체 일로의 대구, 경북, 광주, 그리고 계속 침체 중인 전라 남북도와 경상남도까지 부동산 시장이 좋지 않은것은 사실입니다.
그러나 상기한 지방들은 공급 과잉 상태가 지속될 정도로 공급 물량이 계속 증가하지 않는 한 조만간 회복, 활성화 될 가능성이 높은것이 사실에 가까울 것입니다.
시범 케이스 부산 지방도거래량까지 대폭 감소할 만큼 침체된 지방 부동산 시장을 선도하여 시장 회복을 보완해 주거나 침체를 완화해 줄 정도로,
빠르면 이번 달인 2016년 5월부터 늦어도 9월경까지 부산지방의 아파트 청약 광풍이 다시 시작될 가능성이 더 높은 것도 진실, 사실에 가까울 것입니다.
내년 이후, 공급 과잉으로 몇 년 쉬었다 갈 수 있어도..
이 또한 믿거나 말거나.
리먼 사태 후 올해까지, 전국적 비관론 광풍에서도 일찍 교화, 개선된 수십만 명은 우리나라 경제의 장기 저성장, 침체기에도 불구하고 부동산 투자로만 평균 수천만 원에서 수억을 벌었습니다.
벌지는 못해도 폭락이들의 선전, 선동에서 벗어나 저가에 팔지 않고 보유했던 더많은 사람들은 손실을 만회하였거나 많이 줄일 수 있었습니다.
그 반대로, 교화 개선되기는커녕 리먼 사태 후 전국, 전 국민에 만연된 비이성적, 무조건적인 비관론, 폭락론과 우리 국민경제, 부동산 저주에 매몰되고 선동다했던 사람들은 그만큼 손해를 봤겠지요?
각자, 모두는 상기의 교화, 개선된 사람들처럼 보다 넓고 깊게 사유하고 보다 멀리 보며, 필요시 긍정의 힘을 믿어야 보다 행복해질 수 있을 것입니다.
덤으로 가족 부양과 노후 대비용 돈도 조금이나마 더 벌 수 있을 것입니다.
최소한, 못 벌어도 잃지는 않게 되겠지요?
역대 정부, 관료, 정치권들과 일부 재벌 등 기업가들은 경제영역에서도 무지, 무능, 무기력 그 자체를 스스로 증명했고 또 증명 중입니다.
더 무지, 무능, 무력한, 권력과 돈의 나팔수, 해바라기 각종 언론, 언론 기생하는 자칭 전문가 등등이야 말해 무엇 하겠습까?
그런 정부, 정치, 정부, 언론 등도 무서워 강제로 폭락론자, 비관론자가 될 수밖에 없었고 야당은 더욱 충실하게 교시를 받고 폭락론, 비관론에 따를 수밖에 없었던 까닭은 누구 때문이었을까요?
리먼 사태 이후, 전국적, 전 국민적으로 만연하고 있었던 부동산 폭락론자 등 글로벌 및 국민경제 닥치고, 무조 전적인 비관론과 비관론자들, 그토록 사납고 그악하던 바로 그들 때문이었습니다.
이명박 정권과 초기의 박근혜 정권에서도 경제, 심지어 부동산 활성화와 관련된 사소한 정책조차 엄두도 낼 수 없게 만든 자들도 바로 그들이었습니다.
그런 까닭에 잠시 침묵을 깨고 교화, 개선, 정책 제안부터 과제수행까지 할 수밖에 없었습니다.
그 이후 지금은 전성기 때에 비해 천 분지 일, 만 분지 일로 축소되어 조신, 조심하고 있는 극소수들을 제외하고 비이성적 비관론자, 폭락이들은 모두 다 교화, 개선되고 사라지게 되었고 이명박근혜 정권은 재량껏 경제활성화 정책들을 입안하고 집행할 수 있게 되었습니다.
리먼 사태 이루, 비관론자들과 언론들까지 그토록 비관론으로 온 여론을 독점하고 그토록 극성을 부릴 때,
죽은 자식 취급받던 부산, 대전, 광주 등 소외된 지방의 부동산 시장이 소리 소문 없이 모두의 선전, 선동, 예측과 반대로 중기적으로 활황을 보였던 까닭입니다.
또 2014년도를 전후로 하여 박근혜 정부가 그토록 사납고 그악하던 그들과 그들의 교시를 무조건 받들던 야당들이 그토록 반대하던 분양가상한제 폐지, 다주택자 양도세 중과 폐지,디티아이 완화 등등의 부동산 활성화 정책들을 과감하게 수행할 수 있었던 이유입니다.
궁금하면,네이버,다음 블로그에 일부나마 보관되어 있는,우리나라 부동산 시장과 관련된 내용과 일자와 당시의 언론자료등 객관적인 사실을 비교,검토해 보면 누구나 다 알 수 있을 것입니다.
앞으로, 극단 비관론, 폭락론자들까지 수긍할 수밖에 없는, 상기한 결론의 이유, 근거 등에 관한 구체적인 내용들은 차차 제시될 것입니다.
우리나라의 각종 양극화 심화, 확대, 그 해소.
서울, 경기, 인천, 특히 서울지방에 과도하게 편중된, 국가, 민간자원이 집중하여 투자된 결과로 말미암은 지역 양극화의 심화, 고착화.
1960년대만 해도 우리나라의 소득 상위 10% 계층이 차지하는 소득 점유율이 15% 내외에서 1990년대에는 30% 내외로, 최근 2016년에는 45%대로 급격하게 심화, 고착화된 소득의 양극화.
자산 양극화도..
우리나라의 금융자산만 해도 2500조가 넘는 반면에 가계 채무는 1200조로 금융자산, 실물 자산의 양극화 만이 아니라 소극적 자산인 빚의 양극화 등 우리나라의 각종 양극화의 심화 고착화는 정상적인 수단으로는 치유가 불가능할 정도에 이르렀습니다.
이 왕 엎질러진 물 격인 망국적 각종 양극화 심화, 확대는 피할 수 없으면 즐길 수밖에 없고 위기를 기회로 삼아 양극화를 해소해야 할 수밖에 없습니다.
즉, 이명박근혜의 친기업 등 가진 자들을 위한 정책과 반대로 차기 정부는 기왕의 양극화 확대, 심화를 직접 누진세 확대, 강화 등 친서민 정책 정책으로의 전환의 기회로 삼아야 할 것입니다.
또한 정부, 정치권은 기왕의 확대,심화된 양극화 상태를 소비 등 내수, 고용, 연구 개발, 혁신 등 국민경제 성장 친화적인 국민경제 선순환 구조 구축과 적극적 재정과 건전한 국가 재정간 균형 추구,
그리고 복지 강화 및 날로 증가하게 될 복지재원 마련간의 선순환 구조 구축의 기회로 만들어 나가야 할 것입니다.