상가 5년 미만 계약 연장에 대해서 질문 있습니다.

[이나중]

2008년 7월 서울 지역에 한 교회 건물에 입주 하였습니다.

보증금 2000만원에 255만원(월세 210만원 +  관리비 35만원 + 부가세 10만원)으로 해서 계약을 하였고, 그 때 건물주인 목사는 본인이 아닌 대리인을 보냈습니다.(부가세 부담이 있어서, 월세 100만원으로 신고하고, 부가세는 10만원만 지불 하기로 하였습니다. 실제 그렇게 신고했고, 건물주도 그렇게 신고했다는 사실을 확인하였습니다)

대리인에게는 사업을 런칭하는 입장에서의 위험 부담을 이야기하며, 1년만 계약을 하지만, 사업이 잘 된다면, 오랫동안 건물을 임대하고 싶다는 의사를 밝혔습니다. 그리고 2년이  지났는데, 2010년 5월에 교회쪽에서 갑자기 내용증명을 보내왔습니다. 교회에서 그 건물을 이용해야 하니, 건물을 비워 달라는 것이었습니다.

학원을 하고 있기 때문에, 2개월이 기간 동안 사무실을 비우라는 것은 무리였고, 더욱이 경기가 좋지 않아, 학원을 옮기기에는 더 큰 무리가 있었습니다. 현재상황에서 저에게 나가라는 것은 사업을 접으라는 말과 같은 것입니다.

때문에 내용증명으로 경영적인 사정으로 나갈 수 없으며, 계약갱신을 요구한다고 하였습니다.

그 이후 목사가 만나자고 하더군요.

만나서 딱딱한 법이야기 하면서 풀기보다는, 제 사정을 말씀드리고 양해를 구해보려 했으나, 건물주는 계약기간이 1년이나 지났으니 나가라고 하였고, 저는 상가 임대차 보호법에서 규정되어 있는 임차인의 계약갱신 요구권을 말하며, 계약연장을 원한다고 하였습니다.(법제처 등에 알아보니, 전세 환원금액 2억 5천 미만의 건물을 상가 임대차 보호법의 적용대상이 되고, 이 법률에 의하면, 임대인은 건물을 부수거나, 임차인이 월세를 3개월이상 밀리거나, 다른 목적으로 이용한다거나 등의 실수를 하지 않으면, 5년 동안 임차인의 계약 갱신 요구를 거부 할 수 없다 라고 말하고 있더군요)

그러자 목사는 자신의 신도들 가운데 판사와 변호사 많은데 법적으로 게임이 되겠냐 / 내가 x망교회출신이다. 내가 아는 사람이 얼마나 많은 줄 아느냐 / 내가 삼x물산출신이고 사업 경험 많다 라는 이야기의 논점과는 한참 벗어난 다소 황당한 협박아닌 협박을하였습니다. 또한 다른사람에게 임대해줄 목적이 아니고 교회에서 쓸 목적으로  하기 때문에 저의 계약갱신을 거부 할 수 있다고 하는 것입니다.

일단 그 자리에서는 나와서 법률구조공단에 상담 전화를 해보았고, 다시한번 법 조항을 꼼꼼히 살펴 보았지만, 목사가 말한 그런 내용은 어디에서도 찾아 볼 수 없었고, 제가 임대인이 요구할 수 있는 법적인 월세 인상만 지켜준다면 계약을 연장하는데는 큰 무리가 없을것 같다고 법률구조공단 법률상담원의 의견을 들을 수 있었습니다.

이상의 상황이 최근 2개월간의 상황인데, 궁금한 것이 있습니다.

1. 상가 임대차 보호법에 의하면, 전세 환원금액이 2억 5천만원 미만의 건물이 임대차 보호법 적용 범위라는 규정을 짓고 있습니다.

저의 경우 보증금(2000만원) +  실월세(255만원 : 월세210만원 +  관리비 35만원 + 부가세 10만원)을 지급하고 있는데, 이를 실 월세 기준으로 전세금액환원하면 2000만 + 25,500만원 = 27,500만원이 되어 2억 5천만원이 넘어가게 됩니다.

그렇다면 임대차 보호법의 적용 대상 범위를 넘어가게 되는데, 제가 알아본바로는 임대차 보호법에서의 월세란 관리비와 부가세를 뺀 순수 월세를 말하는 것으로 알고 있습니다. 제가 생각하는 것이 맞나요?

2. 만약 위의 사항이 맞다면, 저는 임대차 보호법에 의해 보호를 받을 수 있는데, 이 경우 주인이 말하는 [타인에게 임대할 목적이 아닌 자신이 사용할 목적으로 계약갱신 요구를 거부한다] 라는 것은 정당한가요? (즉, 저는 계약 갱신을 할 수 있는 건가요?)

3. 현 계약서에는 실제 월마다 납부하는 실월세에서 관리비 부가세포함한다 라는 말로 기록되어 있습니다. 즉, 실제적으로 제가 납부하는 월세의 세부항목에 대해서는 구체적으로 나와 있지 않고, 다만 구두상으로 세부항목에 대한 금액을 설명 들었을 뿐입니다.

저는 이를 입증하기 위해, 같은 층의 다른 사무실 임차인들에게 관리비의 금액에 대한(그 평수에 상관없이 동일하게 관리비를 35만원 받고 있는 건물이고, 다른 임차인들도 동일한 내용으로 건물주에게 설명을 듣고 계약을 맺었다고 합니다.) 사실확인서를 받아 두었습니다.

또한 관할 세무서에 정보공개 청구를 하여, 건물주가 신고한 보증금과 월세를 확인한 결과, 2009년 3월에 보증금 1000만원에 월세 100만원으로 신고를 시작하였다는 것을 확인 할 수 있었습니다.

만약 상황이 이렇다면, 저의 월세가 실질적으로 210만원이라는 것을 입증할 수 있을까요?

4. 저는 실제 보증금 2000만원에 월세 255만원을 지급하고 있고, 2008년 7월에 계약을 맺었습니다.

그런데, 건물주는 국세청에 보증금 1000만원에 월세 100만원의 조건으로 2009년 3월부터 입주한 것으로 신고 하였다는 것을 확인할 수 있었습니다. 부가세를 10만원 내기 위해서 월세를 100만원만 내는 것으로 서로 신고하자 라는 것은 맞지만, 보증금이나 임대기간에 대해서는 허위로 신고했다는 것을 알수 있습니다.

만약 건물주가 상식 이하의 방법으로 저를 압박할 경우 이 부분에 대해서 문제제기를 할 생각인데, 저의 경우 비용을 누락한 것이라서 큰 문제가 없다고 생각하고, 건물주의 입장에서는 소득을 누락한 것이라서 문제가 될 것이라고 생각합니다. 제 생각이 맞는지 알려 주시기 바랍니다.

5. 만약 모든것이 제 생각대로라고 한다 하다라도, 계약 갱신을 위해서는 보즘금 및 월세를 인상해야 할 것 같은데요...

보증금과 월세를 동시에 둘다 올릴 수 있는 건가요? 아니면 둘중에 하나를 택해서 올릴 수 있나요? 그리고 제가 알기로는 올릴 수 있는 상한선이 5%인것으로 알고 있는데, 맞는지 궁금합니다. 다소 긴 내용 읽어 주셔서 감사합니다.

답변 남겨 주시면 정말로 감사드리겠습니다