Re:지역주택조합은 왜 위험한가?

[마구니]

박홍균님의 글에 무지랭이 실력으로 첨언을 달겠습니다.

혹시 오류가 있다면 너그러운 마음으로 가르켜 주시기 바랍니다. 꾸부닥 

최근 아파트 시장이 활성화되면서, 지역주택조합에서 분양하는 아파트가 활성화(?)되고 있습니다.

아래의 글 중 교란전술임의 글(30986번 글)을 보면 대구에서만 4만 세대 이상이 쏟아져 나오고 있습니다.

이런 상황은 대구에만 국한되지 않고 지방의 많은 도시에서 지역주택조합에서 분양하는 아파트가 나오고 있습니다.

● 지역주택조합 아파트의 가격이 싼 이유

지역주택조합에서 분양하는 아파트의 가장 큰 특징은 일반분양 아파트에 비해 평당 가격이 100~300만원 정도 싸다는 것입니다. 

가격이 싼 이유는, 건설사가 가져가는 중간 마진이 없기 때문입니다.

일반분양 아파트는 분양하는 건설사에서 마진을 먹어가지만(아파트 가격 = 땅값 + 건설비 + 마진), 

지역주택조합 아파트는 아파트를 구입하는 사람들이 직접 땅을 구입해서, 직접 짓기 때문에(아파트 가격 = 땅값 + 건설비)

일반분양 아파트처럼 건설사에서 가져가는 마진만큼 이익을 봅니다.

● 지역주택조합 아파트의 사업주체는 아파트를 구입하는 사람입니다.

일반분양 아파트는 사업 주체가 건설사(삼성물산이나 현대산업개발 등)입니다.

아파트 구입자는 계약된 금액 만큼 돈을 내고, 아파트를 사는 것입니다.

하지만, 지역주택조합 아파트는 사업 주체가 지역주택조합원(아파트 구입자들)입니다.

즉, 계약된 금액 만큼 돈을 내고, 아파트를 사는 것이 아니라, 자신들의 아파트를 자신들이 돈을 내고 짓는 것입니다.

이 이야기는 곧, 땅을 싸게 사거나, 공사업자를 잘 선정하여 원가를 줄일 수 있다면 얼마든지 싸게 아파트를 가질 수 있습니다.

반면 땅을 비싸게 사거나, 공사업자를 잘못 선정하면 일반 분양아파트 보다 비싸게 아파트를 가질 수도 있습니다.

간단히 말하면, 자신의 돈으로 단독 주택을 사는 경우와, 자신의 돈으로 땅을 사서 공사업자를 불러 단독 주택을 짓게하는 경우와 비슷합니다. 일반적인 경우라면 주택을 구입하는 것보다, 땅을 사서 짓는 것이 쌉니다. 

● 지역주택조합 시행사.

세상에 공짜는 없습니다. 

일반적인 경우라면 주택을 구입하는 것보다, 땅을 사서 짓는 것이 싸다면, 

왜 대부분의 사람들은 집을 직접 짓지 않고 돈을 주고 매매를 할까요?

만약 여러분들이 집을 지으려면 땅부터 사러 다녀야하고, 집을 잘 지을 시공업체를 구해야합니다.

일반인들은 전문가가 아니기 때문에 땅을 싸게 잘 사기도 힘들고, 좋은 시공업체를 구하기도 힘듭니다.

땅을 잘못사거나 시공업체를 잘못만나면, 그냥 돈을 주고 집을 사는 것 보다 못할 수도 있습니다.

지역주택조합 아파트도 마찬가지입니다.

단독 주택을 지을 때처럼 땅을 비싸게 구입하거나 시공업체를 잘못 선정하면 그냥 아파트를 사는 것보다 비싸질 수 있습니다.

하지만, 지역주택조합 아파트의 경우 땅값이나 시공업체 선정보다 더 큰 문제가 있습니다.

바로 시행사입니다.

단독주택을 직접 지으려면 땅사러 다니고, 시공업체를 선정하는 일을, 일정한 보수를 주고 다른 사람에게 맡길 수 있듯이, 지역주택조합도 마찬가지로 시행사가 이런 일을 맡아서 합니다.

시행사는 지역주택조합을 만들고, 땅을 사고, 시공업체를 선정하고, 조합원을 모집하는 일을 합니다.

<첨언>

일반분양을 하는 시행사의 경우도 이와 같습니다.

은행에서 브릿지나(요즘은 거의 안됨), PF를 일으킬 때 보통 그쪽에서 밝은 사람(일명 "브러커"라 하죠)들에게 부탁을 하고 수수료를 줍니다. 또한 시공사를 선정할 때도 이와 같습니다. 일반 분양의 경우 대부분 시공사가 PF(토지비 또는 공사비)를 해야 하기 때문에 시공사 RISK가 올라가는 만큼 공사단가가 높습니다.

지역주택조합의 경우 50%이상 조합원을 모집해야 조합 설립인가가 납니다. 그리고 시공사를 선정합니다.

시공사 입장에서는 단순도급이 되는 경우가 많습니다. 조합원들이 모여서 공사비를 만들어 놓기 때문에 단순도급의 형태로 진행하게 되며 RISK가 없어지거나 줄어들기 때문에 공사비가 일반분양의 공사비보다 저렴합니다.

EX)어느곳은 별로 입지가 좋지 않은 곳에 싼 가격으로 토지를 매입해서 인프라를 구축해서 저렴한 가격으로 조합원들에게 공급하는 곳도 있습니다. 참고로 시공사는 롯데입니다(아직 착공은 안한것 같구요)

제가 아는 분이 그곳에 전기일을 하청받아서 압니다.

하지만, 가장 중요한 사실은 시행사는 지역주택조합의 심부름꾼 일 뿐, 주인은 바로 지역주택조합원(아파트 구입자들)입니다.

즉 어떤 문제가 일어나면, 모든 책임은 시행사가 지는 것이 아니라, 지역주택조합원(아파트 구입자들)이 진다는 것입니다.

<첨언> 지역주택조합의 경우 사업주체가 조합원이기 때문입니다.

● 지역주택조합 아파트의 위험요소.

그럼 지역주택조합 아파트의 경우 어떤 위험이 있는지 알아봅시다.

- 땅 구입: 

보통 시행사는 땅을 모두 구해 놓고 조합원을 모집하는 것이 아니라, 조합원을 모집하면서 땅을 구입합니다.

만약 땅을 구입하는데 알박기를 하는 사람이 있거나, 땅을 구입하는 시간이 많이 걸리면 그만큼 금융 비용이 늘어나게 됩니다. 따라서 땅 구입은 아주 중요합니다.

어떤 업체에서는 땅을 80%이상 이미 구입했다거나 100%구입했다는 이야기를 하는데...

아래의 신문기사를 한번 보시기 바랍니다.

100% 부지확보, 주택조합아파트 ‘경주황성미소지움’ 주목

환경일보  2015.09.07. 

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때문에 공신력 있는 신탁사에 맡겨 투명하게 관리, 시공은 경험 많은 건설사가 참여하는 것이 사업의 성공률을 높일 수 있는 방법이 된다. 사업의 안전성을 위해 지역주택조합 사업 부지를 100% 확보 완료한 상태에서...

경주 A아파트, "토지 확보 100%" 과대광고로 드러나.. '잘못하다 쪽박'

뉴스타운  2015.09.16. 

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일부에서는 지역주택조합의 성공률이 10%대라고 주장하고 있는 실정이다. 지역주택조합은 조합설립 후 토지 미확보와 조합원 간의 분쟁 등으로 사업이 장기화되거나 해산될 가능성도 높다. 또한 사업 표류로 인한...

일반 분양주택의 경우, 땅을 비싸게 사든 싸게 사든, 아파트 구입자는 아무런 영향이 없습니다.

하지만, 지역주택조합 아파트는 땅을 비싸게 사는 경우 아파트 구입자가 부담을 해야합니다.(입주할 때, 추가 분담금 향태로 내어야합니다.)

<첨언>그레서 요즘은 신탁사를 통해 관리를 합니다.

- 시공업체 선정

지역주택조합 아파트의 시공업체는 대부분 영세 건설업체인 경우가 많습니다.

우리가 잘 알고 있는 삼성물산이나 현재산업개발과 같은 업체는 지역주택조합 아파트에 손을 대지 않습니다.

그 이유는 말을 안해도 알겠지만, 성공가능성이 낮기 때문입니다.

영세 건설업체가 시공하는 경우, 그 건설업체가 부도나는 경우, 공사지연으로 인해 입는 손해를 지역주택조합원(아파트 구입자들)이 감당해야합니다.

<첨언>요즘 지역주택조합의 시공사로 많이 시공을 하는 건설사들입니다.

 롯데, GS, 코오롱, 서희등등(천안, 평택, 청주등 다른곳은 모르겠습니다)

- 시행사:

사실 위의 두가지보다 더 큰 문제는 시행사입니다.

종종 튀어나오는 재건축 조합 비리와 마찬가지로, 시행사가 도덕적 해이에 빠지만, 수많은 돈이 업무추진비와 같은 명목으로 빠져 나갑니다. 

자신들이 필요하다면 금융회사에서 돈도 마음대로 빌려옵니다.

물론 이돈을 갚아야할 책임은 지역주택조합원(아파트 구입자들)입니다.

더 나아가, 시행사는 시공업체에 건설비를 더 부풀려 주고, 뒤로는 시공업체에서 뒷돈을 받을 수도 있습니다.

<첨언>위에서 말씀드렸듯이 자금의 관리는 신탁사와 계약을 합니다.

          과거 이런 문제가 많이 발생했다고 해서 요즘은 신뢰를 높히기 위해 대부분이 자금관리사무대리를 신탁

          사에 위탁합니다.

● 지역주택조합 아파트의 성공률.

물론 위에서 이야기한 나쁜 면만 본다면 지역주택조합 아파트를 아무도 구입하지 않겠지요.

그렇다면, 지역주택조합 아파트의 성공률은 얼마나 될까요?

저도 이 분야의 전문가가 아니기 때문에 인터넷으로 검색해보았습니다.

아래는 검색된 결과에서 몇개 뽑은 것입니다.

지역주택조합에 대기업은 왜 없을까요?

대구일보  2015.07.08. 

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이에 따라 지역 건설 및 부동산 업계에서는 지역주택조합 추진 성공률을 20% 정도로 보고 있다. 하지만 만촌동 지역주택조합은 세대수가 100세대에도 못 미치는 소규모라서 성공여부를 일반화시키기엔 무리가 따른다는 게...

경주 A아파트, "토지 확보 100%" 과대광고로 드러나.. '잘못하다 쪽박'

뉴스타운  2015.09.16. 

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일부에서는 지역주택조합의 성공률이 10%대라고 주장하고 있는 실정이다. 지역주택조합은 조합설립 후 토지 미확보와 조합원 간의 분쟁 등으로 사업이 장기화되거나 해산될 가능성도 높다. 또한 사업 표류로 인한...

대구 지역주택조합 불법·편법 만연

경북일보  2015.06.12. 

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이진우 부동산자산관리연구소장은 "지역주택조합의 사업 성공률은 20% 내외로 조합 설립 신고와 설립 인가 후에도 각종 부작용이 발생하고 있어 꼼꼼한 주의가 필요하다"며 "주택 공동구매 제도의 허점을 보완할 수 있는...

<첨언> 박홍균님께서 위에 언급하셨던 그런곳도 있습니다만, 그렇치 않은 곳도 있습니다.

          뉴스에 나왔듯이 부산(?)의 어느곳인가는 하나의 땅에 두개의 조합을 만들어 추진하는 어처구니 없는 일

          도 발생하는 경우도 있습니다.  그레서 박홍균님의 말씀처럼 선별하는 눈이 필요합니다. 선택은 일반이든

          주택조합이든 각자가 하는겁니다.

● 결론.

일반분양아파트는 계약 금액 만큼 돈을 내면, 아파트를 가질 수 있습니다.

하지만, 지역주택조합의 경우, 땅을 구입하는 비용이나 시공비, 금융비용, 업무추진비 등등에 들어가는 돈을 조합원이 나누어 내어야합니다.

<첨언>일반분양도 시공비+금융비용(브러커 수수료 포함)+제잡비+이익금등등이 포함된 금액입니다.

따라서 조합원을 모집할 때(분양할 때) 제시했던 금액으로 아파트를 가질 수 없을 수도 있습니다.

즉, 입주시 추가분담금 형태로 돈을 더 지불해야할 경우도 있다는 이야기입니다.

<첨언>맞습니다. 지역주택조합의 경우 사업승인전에 조합원을 모집해야 하기 때문에 인허가 과정에서 가감이 발생할 수 있습니다. 이런 문제점들을 보안하기 위해서 서울시의 경우는 인허가를 미리 협의하여 가감의 오차를 최소화 시키는 노력을 하고 있다는 뉴스를 들었습니다.

또, 위의 기사에서 보듯이 사업 성공률도 높지 않습니다.

확실한 것이 아니라면, 가급적 지역주택조합에 의한 아파트 분양은 받지 않는 것이 좋겠다는 것이 저의 생각입니다.

물론 반론이 있으면, 그 이유와 함께 아래에 댓글을 달아 주시길 바랍니다. 댓글은 쌍수 들고 환영합니다.

<첨언>많은 곳에서 지역주택조합이 진행이 되는데 법규는 아직 미미한것 같습니다.

          그레서 여기저기서 많은 불협화음들이 나오고 있는데요..공청회등을 통해서 이런 미미한 점을 보안하기

        위한 작업들이 진행되고 있는것 같습니다(얼마전 뉴스에 나왔는데....)

         말씀처럼 아직 시대의 흐름에 따라가지 못하고 "먹고 튀자"(표현이 좀 거칠 수 있어 임산부나 노약자는

         조심하세요^^)는 지역주택조합이 많은것 같습니다.

         이런 분들때문에 어떤 곳은 토지매입에 대한 계약서를 아예 모델하우스나 인쇄해서 배포하는 경우도 있더

         라구요..

         박홍균님의 말씀처럼 조심해서, 만사불여튼튼으로 확인 또 확인하시는것이 좋을 것 같습니다.

[박홍균]

의견 감사합니다.

[마구니]

사실 저도 주워들은것이 많아서..오류가 있을 수 있습니다. 혹시 오류가 있으면 너그러운 마음으로 알려주시면 배우겠습니다. 꾸부닥

[박홍균]

별 말씀을 다 하십니다.
지역주택조합에 대해 좀 쉽게 설명하는데 초점을 맞추었는데...
좀 더 깊게 부언해주셔서 감사합니다.
글 내용으로 봐서는 저보다 훨씬 많이 아시는 것 같습니다.
다시 한번 감사드립니다.

[마구니]

제가 감히 어찌 박홍균님보다 많이 알겠습니까? 그냥 귀동냥으로 얻어 들은것이구요...일전에 쓰신 책("집 없는 부자로 살자" 인가?) 잘 봤습니다. 앞으로도 저같은 무지렁이들 가르켜 주십시오..꾸부닥

[박홍균]

그리고, 추진단계에서 시공사를 대기업 이름을 빌려 홍보하고는 시공단계에서 영세기업으로 바뀌는 경우도 종종 있다고 합니다.

[마구니]

네..맞습니다. 그러나 그렇게 할려면(시공사 선정단계는 조합설립이 된 후 입니다. 이 이야기는 조합이 설립이 되었는데 기존의 시공사와 바꿀려면(이름을 빌려온 시공사든 뭐든) 조합 총회를 거쳐서 의견을 반드시 물어야 합니다. 그런 내용들은 보통 "조합의 규약"에 명시 하며 조합원들은 조합에 동의를 해야 합니다.만약 시행사(조합은 시행사가 "조합"이기 때문에 업무 대행사라 칭합니다) 임의로 시공사 레벨이 위쪽으로 가면 그나마 괜찮치만 아래쪽(박홍균님께서 말씀하신 영세기업)으로 가면 문제가 발생하죠..아주 큰 문제가...그런경우 조합에서 업무대행사와 계약을 해지(제)할 수 있는 사유가 됩니다. 참고만 하세요..

[마구니]

참..추진위 단계에서는 시공사와 도급계약을 체결할 수 없습니다. 이것은 불법입니다. MOU정도 겠죠..시공사를 선정할려면 조합의 설립인가가 나야 합니다(조합이 사업주체이므로) 나머지는 윗글 참조

[바다 소년]

책 내신 것 오늘 알고 구매하려고 보니,절판이라서 멀리 영풍문고가서 구매했네요.'집없는 부자로 살자.'www.hkpark.netholdings.co.kr 홈 피도 있으시네요. 진작 알았으면 좋았을텐데.항상 좋은 글 감사드립니다.