부동산 & 창업 - 르포/외국인 마을을 가다 <파주시/김포시 상가.사무실>

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▒ 부동산 & 창업 - 르포/외국인 마을을 가다
 
‘한국 속의 외국’을 볼 수 있는 곳. 한때 우리나라 노동자들이 해외로 진출 한 적이 있었지만 1인당 국민소득 1만달러대로 들어선 지금은 반대가 됐다. 국 내에 외국인 거주자들이 많아지면서 자연스레 외국인 마을이 생겼다. 지난해 5 월 현재 국내체류 외국인은 약 80만명으로 우리나라 전체 인구의 2%에 육박할 정도다. 외국의 흥취를 느낄 수 있어 독특한 상권을 형성하고 있는 외국인 마을을 가봤 다. 상권과 부동산 위주로 알아봤다.

 

1. 서래마을 프랑스인 거주지

■ 유럽풍 상점들 ‘푸른 눈’ 공략 = 반포육교에서 방배중학교 쪽으로 올라가다 보면 이국적인 분위기를 느낄 수 있 는 거리가 등장한다. 일명 ‘프랑스마을’로 불리는 반포 서래마을이다. 서래 마을에 프랑스인 거주지가 들어선 것은 1985년 주한프랑스학교(Ecole Francais e de Seoul)가 이 곳으로 이전하면서부터다. 자녀교육을 무엇보다 중요시하는 프랑스인들이 학교를 따라서 거주지를 옮기면서 자연스레 ‘프랑스마을’이 형 성됐다.

특히 이들은 프랑스인 모임(AFC · Association For French in Corea) 을 통해 한국생활의 외로움을 달래고 다양한 정보까지 공유한다. 프랑스인 거 주지역으로 인기를 끌다보니 프랑스어를 공유하는 벨기에나 다른 유럽 여러 나 라 거주자들도 이 곳을 선호하고 있다. 현재 가구 수는 총 7000세대 정도다.

 

특히 이 지역은 전통적으로 빌라가 많다. 3~4년 전만 해도 단독주택과 빌라가 비슷한 비율로 자리 잡았지만 최근 들어선 빌라가 90%를 차지했다. 특히 빌라 시설이 대부분 최고급이라 ‘고급빌라촌’으로 불릴 정도다. 한아름부동산 김 만수 실장은 “고급빌라촌으로 자리 잡은 만큼 부유층이 많이 거주해 평당 매 매가가 많게는 2500만원까지 고가 수준에서 형성돼 있다”면서 “빌라가 이 정 도 가격이면 주거여건 면에서 상당한 가치가 있는 곳”이라고 전했다.

 

사실 빌라는 가격 상승요인이 거의 없어 부동산 재테크 수단으로서의 가치는 약하다. 그런데도 부유층들이 이 곳을 찾는 이유는 워낙 주거환경이 좋기 때문 이다. 유흥시설이 전무하고 거리 위편 방배중학교를 넘어가면 16만7000평 규모 의 서리풀공원이 자리 잡고 있어 강남 지역에서는 드물게 거주지 근처에서 운 동할 수 있는 환경까지 갖췄다. 차경수 시티부동산 대표는 “주변에 이렇다 할 유흥시설이 없어 아이들 교육에도 좋다”며 “유럽인뿐만 아니라 조용한 주거 환경을 원하는 한국 부유층이 대체로 선호하는 지역”이라고 전했다.

 

특히 이 지역엔 전통적인 인기상점인 파리크라상을 비롯해 ‘아프레스 미디(Ar pes-midi)’나 ‘카페 프띠푸르(Petit four cafe)’ 등의 고급 커피숍들이 많 다. 이 밖에 ‘구텐 모르겐(Guten-Morgen)’에서는 한라봉 등 신선한 과일이나 다양한 유기농 야채들을 판매한다. 파리크라상 김혜원 직원은 “프랑스 주방장 이 직접 빵을 만들어 외국인들뿐만 아니라 부유층 입맛에 맞췄다”며 “상점들 분위기나 판매물품이 대체로 고급풍인 게 인기요인”이라고 설명했다.

 

이 지역 상가권리금을 살펴보면 일반 음식점보다는 유럽 분위기의 빵집이나 와 인바, 그리고 커피숍 등이 대체로 높은 수준을 형성하고 있다. 김만수 실장은 “과거 일반음식점들은 권리금이 평당 700만~800만원 정도였지만 외국인들을 겨냥한 고급상점들이 많이 들어서면서 가격대가 평당 1000만~1200만원 대로 뛰 어올랐다”며 “고급 와인바 같은 경우 1층 상가 매매가가 평당 3000만~6000만 원 선을 형성하고 파리크라상 같은 전통적인 인기상점들은 이 수준을 훨씬 뛰 어넘는 경우도 많다”고 밝혔다.

 

이러한 열풍을 타고 새로 생긴 점포들도 많다. 방배중학교 아래편에 위치한 커 피숍 포르마지오(Formaggio)나 햄버거 판매점인 크라제(Kraze Burgers) 등 고 급스런 분위기를 띤 상점들은 들어선지 1년도 채 안됐다. 이들은 저가제품 판 매에 치중하기보다는 제품의 질과 가격을 높여 상류층을 공략하고 있다.

 

특히 이 지역 가게 주인은 대부분 한국인이다. 외국인과 한국 부유층들이 많아 상권이 불황에 덜 민감하기 때문에 한국인들의 관심도가 높은 것. 보통 외국인 이나 교포가 상권을 주도하는 다른 외국인마을과 차별화 되는 부분이기도 하다 . 고종완 RE멤버스 대표는 “서래마을 거주자는 대부분 부유층이라 상권 인기 가 꾸준한 편”이라며 “특히 서래마을 입구인 반포육교 건너편 주공아파트 단 지는 재건축이 예정돼있어 향후 전망도 좋은 지역”이라고 전했다.

 

2. 이태원 관광특구

■ 미군 이주로 쇼핑객 발길 뜸해져 = 6호선 녹사평역에서 이태원역 사이에 걸쳐 있는 이태원 지역은 서울시 첫 관광 특구로서 쇼핑명소가 된 이후로 의류점·유흥업소 등이 주로 들어섰다. 이태원 상권의 특징은 구매자들의 70%가 외국인 관광객이라는 점. 이들이 주로 찾는 곳은 의류점이다. 대체로 활성화돼 있는 일반 브랜드 의류매장은 3~4층 건물에 자리 잡고 있으며 스포츠 의류 매장도 같은 브랜드가 2∼3개점이 있을 정도다. ‘나이키’ 매장은 총 3개나 있고 이 밖에 ‘리복’ ‘아디다스’ 등 유명 브랜드 매장도 이 거리에만 2개 이상 분포돼 내외국인 모두에게 인기가 높다.

 

그러나 최근 모조품 판매상들에 대한 단속이 집중적으로 실시돼 점포수가 많이 줄었다. 특히 브랜드를 가진 의류점을 제외하면 대체로 장사가 안 되는 실정이 다. 보세 상점들은 대체로 문을 닫고 그나마 ‘1st Avenue’나 ‘Columbia’ 등 의류브랜드 상점들이 간간이 들어섰다. 이태원 중심부에서 ‘리복’ 매장을 10년 이상 운영해 온 이만복 대표는 “이 태원은 외국인들이 주 고객이라 대체로 국내 경기와 무관해 IMF 외환위기 시절 에도 타격이 없던 전통적 인기상권”이라며 “하지만 지난해 말부터 정부의 모 조품 단속이 워낙 심해 상점들 매출이 3분의 1 이상 급감했다”고 전했다.

 

게다가 환율 하락으로 외국인들이 물건을 훨씬 비싸게 생각해 구경만 많이 할 뿐 실제 구매율이 크게 줄었다. 여기에 명동이나 동대문 시장이 체질 개선에 성공한 반면 이 지역은 의류 품목을 다양화하지 못하고 고가만 고집해 일본인 을 비롯한 외국인들을 타 시장에 많이 뺏긴 상황이다.

 

그렇다면 이 지역 부동산 시세는 어떨까. 아직까지 매장 임대료는 대로변 같은 경우 17평 기준 권리금이 2억원 가량, 보증금은 2억∼3억원 정도로 다소 높게 형성돼있다. 하지만 최근 브랜드 매장이 아니면 수요가 거의 없는 상태라 가격 이 대체로 하락하는 분위기다. 기존에 있던 역사가 오래된 상점들도 폐업이나 타 지역 이주를 심각하게 고려하고 있다. 고종완 대표는 “외국인들이 요즘 전 세에 매력을 느껴 월세는 쳐다보지도 않는 상황”이라며 “결국 외국인 임대사 업자들이 애를 먹으면서 가격대가 낮아져 부동산 경기까지 악화되고 있다”고 전했다.

 

특히 해밀턴호텔 앞 삼거리에 위치한 이태원 뉴타운공인중개사에선 문 앞에 ‘ 평택 미군 렌트용 주택 분양’이라는 플래카드를 크게 걸어놓았다. 이를 통해 그나마 상인들을 먹여 살리던 주한미군들까지 서서히 빠져나가는 분위기를 엿 볼 수 있었다. 최경진 뉴타운공인 대표는 “최근 경기가 어렵고 미국인들이 평 택으로 모두 이주하고 있어 쇼핑 천국의 위상을 되찾기 힘들다”며 “특히 스 포츠 용품 등 이 지역을 대표하는 상품도 인기가 급감해 고객들이 대부분 가격 이 저렴한 남대문이나 동대문으로 이동하는 실정”이라고 전했다.

 

3. 가리봉 중국동포타운

■ 불법체류 단속으로 거리 한산 = 지하철 7호선 남구로역에서 가리봉시장 쪽으로 걸어가다 보면 중국말로 된 표 지판에 눈에 많이 띈다. 이른바 ‘가리봉 중국동포타운’이다. 입구에 들어서 면 “서로 도우며 신뢰를 쌓자”는 푯말부터 눈에 띄지만 실제 거리는 매우 한 산하다. 중국음식점과 노래방, 중국술집 등이 모여 있어 흡사 중국의 한 거리 를 옮겨 놓은 듯한 느낌마저 든다.

 

이 곳은 90년대 구로공단의 공장들이 서울을 빠져나가면서 중국인들이 모여들 기 시작했다. 구로공단이 디지털단지로 탈바꿈하면서 공단 근로자들이 주로 거 주하던 쪽방 밀집지역이 한국계 중국인들로 채워진 것. 이 지역은 공항과 가깝 고 월세가 저렴해 일자리를 구하기 쉬워 한국에 입국한 조선족 노동자들이 필 수적으로 거쳐 가는 코스로 잘 알려져 있다.

 

가장 많이 눈에 띄는 곳은 중국음식점이다. 간판에 중국말이 쓰여 있는 이른바 ‘중국집’은 그야말로 한 집 걸러 있을 정도로 많다. 대부분 이 곳에 정착한 조선족들이 직접 운영하고 있었다. 길 한복판에 위치한 중국집 홍등루 주인인 서광해씨는 “불법체류 단속이 워낙 심해 이 곳을 찾는 중국동포 수가 몇 년 새 절반 이상 감소했다”면서 “다만 중국 음식점은 특유의 매운 기름 맛으로 인기가 좋아 단골들은 아직까지 찾아오는 추세”라고 말했다.

 

결국 이 지역 상권은 대체로 하락세를 걷고 있다. 중국동포타운에서 20년 이상 중개업을 해 온 낙원공인 조윤해 대표는 정부의 외국인 불법체류자 단속을 원 망한다. “4~5년 전만 해도 중국인들이 북적거렸지만 정부에서 불법체류자 단 속을 강화해 이들이 자취를 감췄다”며 “상점들이 권리금은커녕 그나마 설정 된 보증금을 많이 챙겨 하루 빨리 다른 지역으로 이주하려 한다”고 분위기를 전했다. 특히 아직까지 인기가 있다는 중국음식점에 관해서도 “이들이 만드는 중국풍 음식은 한국 사람들 입맛에는 맞지 않아 외국인들이 줄어드는 한 사업 을 시작하기에는 부적격”이라고 덧붙였다.

 

그나마 이 지역 상인들은 ‘균형발전촉진지구’ 지정 소식에 실낱 같은 희망을 걸고 있다. 구로구는 얼마 전 20~30년간 제조업단지가 몰리면서 발생돼 열악 해진 이 지역 생활여건을 개선한다는 균형발전촉진 계획을 밝혔다. 동포타운 거리에서 음반점을 경영하는 김성규씨는 “2~3년 전만해도 중국인이 북적거려 새로운 조선족타운으로 자리 잡을 줄 알았지만 최근 분위기는 너무 썰렁하다” 며 “균형발전촉진지구로 지정만 해놓고 뚜렷한 개발계획이나 지원책이 나오지 않는다면 더 이상 중국말 간판을 보기 힘들 것”이라고 전했다.

 

하지만 부동산 전문가들은 대체로 균형발전 계획에 반신반의하는 모양새다. 중 국타운 입구에 위치한 원부동산의 권칠성 대표는 “균형발전 방안이 나왔지만 제대로 실행될지는 미지수”라며 “이 지역 부동산 경기는 이미 추락해 더 이 상 가망이 없어 보인다”고 푸념했다.

 

부동산 시세에 대해서도 조윤해 대표는 “향후 기대감마저 사라져 시세가 대체 로 하락하는 추세”라며 “상점은 거의 내놓는 분위기에다 주택의 경우 전세는 대부분 사라지고 그나마 있던 월세도 인기가 많이 떨어졌다”고 덧붙였다. 실 제로 1층 40평 상가의 경우 보증금 1000만원에 월세 90만원 선에 거래되고 있 고, 인근 공장 2층 60평은 보증금 1000만원에 월세 10만원의 헐값에 나온 급매 물도 볼 수 있었다.

 

4. 이촌동 일본인거주지

■ 편의시설 몰려 시세 높게 형성 = 흔히 동부 이촌동으로 불리는 이 곳은 서울에서 가장 오래된 외국인 거주지로 불린다. 1965년 한일 국교 정상화 이후 일본인들이 한국으로 건너오기 시작하 면서 거주지가 형성되기 시작했다. 특히 1970년대 한강 외인아파트가 들어선 이후로 아파트단지를 중심으로 일본인이 대규모로 거주하고 있다. 일본의 상사 주재원이나 외교관 등과 가족들이 보통 5년 가량 이 곳에 머무는 경우가 많다.

 

특히 일본인들이 이 지역을 선호하는 이유는 생활편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문. 인근에 한강이 가까워 최근엔 일본인 전용창구를 갖춘 은행은 물론 일본 인 어린이반을 개설한 유치원도 있다. 특히 이들 편의시설에선 모두 일본어가 한국어처럼 쓰인다. 일본인이 직접 운영하는 ‘미타니 우동’을 비롯해 100% 일본제품만 판매하는 이촌 1동의 ‘모노마트’엔 항상 일본인들로 북적거린다. 이 상점의 한 직원은 “한국손님과 일본손님 비율은 반반이고 일본 청국장인 낫토를 비롯해 곤약, 어묵 등이 가장 인기 있는 메뉴”라고 전했다. 또한 일본식 라면과 돈가스를 판매하는 ‘아지겐’과 꼬치구이 전문점 ‘와세다야’도 맛집으로 익히 알려져 있다.

 

부유한 일본인들이 많이 거주하면서 이 지역 아파트 시세는 대체로 고가를 유 지하고 있다. 건영 한가람아파트 같은 경우 매매가 기준으로 25평형에 4억원, 33평에 6억~6억5000만원을 형성하고 인근 대우아파트도 24평형이 4억5000만원 선에 거래되고 있다. 인기 아파트는 평당 매매가가 2000만원 이상은 거뜬할 정 도로 강남 부럽지 않은 곳으로 자리 잡았다. 권태순 미투리공인 대표는 “일본 인들이 많이 거주하면서 이들을 위한 편의시설도 꽤 들어서 아파트 가격도 많 이 오른 편”이라며 “과거 2~3년 간 주춤세를 보였지만 최근 들어 가격대가 서서히 상승하는 움직임을 보인다”고 말했다.

 

아파트 가격과 맞물려 상가 시세도 상당한 가격수준을 형성하고 있다. 상가 점 포들 권리금이 대체로 1억원 이상을 기록하고 있고 평당 보증금 시세도 8000만 ~1억원 선을 유지한다. 인기상점인 모노마트의 경우 8평의 소규모 상점이지만 권리금에 평당 시세까지 더하면 시세가 무려 10억원을 웃돌 정도다. 이유상 한 솔공인 대표는 “일본인들 거주비율이 대체로 일정해 이들이 꾸준히 부동산 문 을 두드리고 있다”며 “일본인들 덕택에 대로변은 권리금이 1억원 이상을 호 가하는 경우도 있어 타 지역에서도 점포개설 문의가 많이 들어오는 편”이라고 전했다.

 

5. 동대문 중앙아시아촌

■ 과거 명성 사라진지 오래 = 2호선 동대문운동장역 서쪽에 자리 잡은 서울 중구 광희동 일대에는 러시아인 들이 많이 몰려 일명 ‘중앙아시아촌’으로 불린다. 사실 공장지대가 아닌데도 중앙아시아촌이 들어선 이유는 러시아와 인근 국가의 보따리상들이 동대문 일 대 의류시장을 자주 찾으면서 자연스럽게 상권이 형성됐기 때문. 카자흐스탄, 우즈베키스탄, 키르키즈스탄 등지에서 살던 고려인들이 한국에 들어와 중앙아 시아촌 상권을 개척하기 시작했다.

 

이 곳에는 정통 중앙아시아 요리를 내놓는 상점들이 꽤 많다. 광희빌딩 뒤편 음식점인 ‘크라이 노드노이’는 중앙아시아 노동자들이 특히 많이 찾는 곳이 다. 이 외에도 카페 ‘사마리칸트’에선 쯔예플라토나 타바카, 플로브 등 러시 아 요리를 직접 판매해 고향 향수를 느끼려는 중앙아시아 사람들이 많이 찾는 다. 음식점인 ‘마이 프렌드’도 이 지역 명소로 꼽힌다. 우즈베키스탄에서 직 접 넘어온 요리사가 색다른 맛을 선보인다.

또한 을지회관 빌딩에 위치한 옷가게 ‘발렌티’에서는 러시아에서 직접 디자 인하고 한국에서 생산한 의류들이 진열돼있다. 서양인 취향의 화려한 의상들이 많아 손님 대부분이 러시아나 중앙아시아 지역 사람들이다.

 

하지만 이러한 명성도 그 때 뿐, 최근 들어선 분위기가 확 바뀌었다. 러시아 무역인들을 상대로 환전사업을 하고 있는 을지환전 김성광 대표는 “과거 동대 문 의류상가를 주로 찾던 상인들이 러시아 말이 통하는 이 곳 점포를 찾는 경 우가 대다수였지만 최근 들어 중앙아시아 사람들이 싹 사라졌다”며 “무역상 들이 북적거리던 모습은 물론이고 일반 외국인들도 사라져 상점들 모두 문을 닫아야 할 상황”이라고 분위기를 전했다.

 

10층 건물 한 동을 몽골인들이 사용하는 일명 ‘몽골타워’ 근방도 분위기는 마찬가지다. 몽골 타워 옆에 위치한 오피스텔 빌딩인 타임캐슬의 노윤숙 영업 실장은 “러시아인들은 대체로 사라졌고 중앙아시아인들이 그나마 이 곳 상권 을 형성하지만 대체로 상권은 좁아진 편”이라며 “부동산 가격도 대체로 보합 세를 유지하고 있다”고 전했다. 실제 타임캐슬의 경우 1층상가 10평 임대료가 보증금 1000만원에 월세 60만원 수준에 불과하다. 지하상가도 180평에 19억원 수준으로 임대료가 평당 1000만원 선에 그친 상황이다.

 

[자료출처: 매경이코노미] <자료정리: 부동산은행>