주택임대차보호법 소액임차인 최우선변제 금액 상향
법무부와 국토교통부는 주택임대차보호법 시행령을 개정하여 주택임대차 관련 경제상황의 변화를 반영하여 최우선 변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 확대·상향 하였습니다.
아래와 같은 내용의 「주택임대차보호법 시행령」 개정안이 2021년 5월 4일 국무회의를 통과하였고, 공포한 날(2021년 5월 11일)부터 시행됩니다.
■ 지역군 상향조정
- 보증금이 크게 상승한 일부 도시의 지역군을 상향 조정함
- 즉 김포시를 '2호 과밀억제권역 등'으로, 이천시 및 평택시를 '3호 광역시 등'으로 조정함
■ 최우선 변제 대상 임차인 확대
- 지역별 보증금 상승 수준을 반영하여 최우선변제 대상 임차인 범위를 전반적으로 확대함
- 1호 서울특별시의 겨우 현 보증금이 1억1,000만원 이하에서 → 1억1,500만원 이하로 확대됨
- 2호 과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포시의 경우 현재 보증금 1억원 이하에서 → 1억3,000만원 이하로 확대됨
- 3호 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택시의 경우 현재 보증금 6,000만원 이하에서 → 7,000만원 이하로 확대됨
- 4호 그밖의 지역 현재 1,700만원 이하에서 → 2,000만원이하로 확대됨
■ 최우선변제금 증액
- 1호 서울특별시의 경우 현재 3,700만원에서 → 5,000만원으로
- 2호 과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포시의 경우 현재 3,400만원에서 → 4,300만원으로
- 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택시의 경우 현재 2,000만원에서 → 2,300만원으로
- 그 밖의 지역의 경우 현재 1,700만원에서 → 2,000만원으로 각 증액
■ 적용시점
이번 개정안은 존속 중인 임대차계약에도 적용하되, 개정법령 시행 전 존재하는 담보물권자에 대해서는 종전의 규정을 따르도록 부칙을 규정함으로써 기존 담보물권자의 재산권 침해 우려를 불식시켰습니다.
○ 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하는 경우 : 개정 전 시행령에 따라 최우선 변제금 보호 ○ 시행 이후 임대 목적 주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우 : 개정된 시행령에 따라 최우선변제금 보호 ○ 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하였는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우 : 기존 저당권자에 대하여는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금 보호 |
■ 최우선변제 확인시 주의할 점
1. 기준시점은 담보물권 설정일
위 표에서 보이는 기준시점은 임차인의 전입일이나 잔금일 등이 아닌 담보물권 설정일입니다.
2. 배당요구 종기일까지 배당요구
경매 전 점유자 및 임차인에게 발송되는 경매안내문을 참고해 배당요구 종기일내에 배당신청을 해야 최우선변제 대상이 됩니다.
3. 배당요구 종기일까지 대항력 유지
등기부등본에 경매개시 결정 등기전에 대항력(점유+전입)을 갖추고 배당요구의 종기일까지 그 대항력을 유지해야 합니다.
경매가 진행되는 기간 중에 다른 주소로 전입하면 대항력 유지가 되지 않아 최우선변제가 되지 않을 수 있습니다.
3. 최우선변제 금액은 주택가액의 1/2까지
소액임차인으로 최우선변제금액이 정해져 있지만 경매낙찰가인 주택가액(대지가 포함)의 1/2까지만 최우선변제 받을 수 있습니다.
[출처] 주택임대차보호법 소액임차인 최우선변제 금액 상향|작성자 미래