공동주택이 미준공된 상태에서 보존등기가 되었으므로 취득세 과세대상이 아니라는

[고구마]

조세심판원 심판청구 공동주택이 미준공된 상태에서 보존등기가 되었으므로 취득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부 ② 등기사항전부증명서상 아파트임에도 건축물대장에 주택으로 등재되지 아니하였다는 이유로 주택의 유상거래에 대한 취득세율을 적용하지 아니한 것은 부당하다는 청구주장의 당부

관리자 2020.06.17 08:41 조회 수 : 41

문서번호/일자

조심 2016지0533 (2018.09.05)

[청구번호] 조심 2016지0533 (2018.09.05)

[세 목] 취득

[결정유형] 경정

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[제 목]

① 공동주택이 미준공된 상태에서 보존등기가 되었으므로 취득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부 ② 등기사항전부증명서상 아파트임에도 건축물대장에 주택으로 등재되지 아니하였다는 이유로 주택의 유상거래에 대한 취득세율을 적용하지 아니한 것은 부당하다는 청구주장의 당부

[결정요지]

① 쟁점아파트의 경우에도 청구법인이 소유권이전등기를 마치고 제3자에게 매각할 때까지 사용승인을 받거나 사실상 사용한 사실이 확인되지 않으므로「지방세법 시행령」제20조 제6항에서 정한 취득시기가 도래했다고 보기 어려움. 따라서 쟁점아파트에 대한 취득세 납세의무가 없으므로 이 건 아파트 중 사실상 사용 중인 4개호실에 대해서만 취득세 납세의무가 있음. ②「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 주택유상거래세율을 규정하고 있는데, 해당 규정은 건축물대장에 주택으로 기재된 경우에만 해당 세율을 적용한다고 규정하고 있으므로 이 건 아파트와 같은 미준공 건축물에는 적용할 수 없음

[관련법령] 「지방세법」제7조 및 같은 법 시행령 제20조

[참조결정] 조심2015지1248

[따른결정] 조심2019지0238 / 조심2019지0573 / 조심2019지1564

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[주 문]

OOO군수가 2015.11.19. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 OOO외 1필지상의 아파트용 건축물 19개호 중 4개호(201호, 501호, 502호, 901호)를 제외한 15개호의 건축물에 대한 취득세 등을 취소하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2015.9.4. OOO외 1필지 토지 1,804㎡ 및 그 지상의 건축 중인 건축물로서 채권자 대위등기에 의하여 OOO명의로 소유권보존등기 되어 있는 19개호의 아파트용 건축물 2,412.66㎡(이하 “이 건 아파트”라 한다)를 경매로 취득한 후, 그 취득가액 OOO을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO을 처분청에 신고․납부하였다.

나. 청구법인은 2015.11.18. 이 건 아파트의 취득에 대하여 주택의 유상거래에 따른 취득세율을 적용하여 과다 납부한 취득세 등을 환급하여야 한다는 등의 이유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2015.11.19. 이 건 아파트가 건축물대장에 주택으로 등재되어 있지 않았다는 이유로 이를 거부하는 통지를 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2016.1.13. 이의신청을 거쳐 2016.5.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 대법원 판결(1997.12.12. 선고 97다42687)에 의하면, 「지방세법 시행령」 제73조 제4항에서 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 준공검사일(준공검사 이전에 사실상 사용하거나 가사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용 승인일)을 취득일로 본다고 규정하고 있어, 건축업자가 아파트 1동의 건축공사를 90% 정도 진행한 상태에서 준공검사를 받지 아니한 채 그 수분양자 중 7세대를 사전 입주시켜 해당 세대의 건물을 사실상 사용하게 한 것이라면, 건축업자는 사실상의 사용일에 아파트 1동 중 사전 입주한 7세대만 취득한 것으로 되어 그 건물 부분에 한하여 취득세 납세의무가 성립한다고 판단하였는바, 청구법인은 미준공 상태 건축 중인 이 건 아파트를 경매로 취득하였으나 아직 취득세 과세대상이 되기 전인 건축 중인 건축물을 취득하여 건축물에 대한 취득세 등의 납세의무가 없고, 위의 대법원 판례와 같이 이 건 아파트 중 사실상 사용한 3개 세대만을 취득한 것으로 보아야 하는데도 청구법인이 이 건 아파트용 건축물 전부를 취득한 것으로 본 처분은 부당하다.

(2) 주택 유상거래에 대한 취득세율에 관한 규정인 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에서 “건축물대장에 주택으로 기재”라고 한 부분은 공부상 용도가 주택 외로 표시되어 있으나 사실상 주거로 사용하는 것에 대한 혜택을 방지하는 의미이고 “건축물의 용도가 주거”라고 한 것은 공부상 주택으로 표시되어 있으나 사실상 주거 외의 용도(불법으로 용도변경)로 사용하는 것에 대한 혜택을 방지하기 위한 것인바, 이 건 아파트는 주거목적으로 허가를 받아 건축하고 있었고, 건축 중에도 주택 외의 용도로 변경한 것도 아니므로 주택의 유상거래에 대한 세율을 적용받아야 함에도 이에 해당하지 아니한 것으로 보아 경정청구를 거부한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법 시행령」제20조 제6항에서 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있는바, 이 건 아파트의 경매 사건(수원지방법원 여주지원1계 2014타경9293) 공시내역에서 임차인이 4명으로 확인되는 점, 청구법인이 처분청에 경정청구를 제기하면서 제출한 사유서에서 이 건 아파트에 전입하여 거주하는 세대가 있었다고 기재되어 있는 점, 2007년 3월부터 지속적으로 상수도 사용량이 있는 세대가 확인되는 점 등으로 볼 때, 이 건 아파트에 대한 사용승인은 없었지만 청구법인이 취득하기 전부터 사실상 사용한 사실이 인정되므로 취득세 과세대상에 해당한다.

(2) 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 건축물대장에 주택으로 기재된 경우에만 주택 유상거래에 따른 세율의 적용대상으로 명시적으로 규정하고 있는바, 비록, 이 건 아파트가 「건축법」상 사용승인을 받지 않은 상태에서 아파트로 부동산등기부에 기재되어 있다고 하더라도 건축물대장에 주택으로 기재된 경우에 해당하지 않는 이상 위 규정의 적용대상에 해당하지 아니하므로(조심 2015지1248, 2015.11.23., 같은 뜻임) 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구법인이 사용승인이 되지 아니한 건축 중인 이 건 아파트용 건축물 취득하였으므로 건축물에 대한 취득세 납세의무가 없다는 청구주장의 당부

② 건축물대장에 주택으로 등재되지 아니하였다는 이유로 이 건 아파트에 대하여 주택 유상거래에 따른 취득세율을 적용하지 아니한 것이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 이 건 아파트는 사용승인이 되지 아니한 상태에서 2010.5.10. 채권자의 대위등기로 인하여 OOO명의로 소유권보존등기 되었고, 등기사항전부증명서(집합건물) 표제부 ‘기타사항’에 「건축법」상 “사용승인 받지 않은 건물임”이라고 등재되어 있다.

(나) 청구법인은 2015.9.4. 이 건 아파트를 경매로 취득하고 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 취득세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO을 신고․납부하였다.

(다) 이 건 아파트의 경매 사건(수원지방법원 여주지원1계 2014타경9293)에 따른 “매각물건 명세서’를 보면, 주거하는 임차인이 4명으로 기재되어 있다.

(라) 처분청 담당공무원이 2016.3.17. 이 건 아파트에 대한 현지조사를 한 후 작성한 출장복명서 내용을 보면, 다음과 같이 되어 있다.

(마) 청구법인은 2015.9.4. 이 건 아파트를 경매로 취득하여 소유권이전등기를 한 후, 같은 날 매매를 원인으로 제3자에게 소유권이전등기를 경료하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.

「지방세법」 제6조 제1호에서 "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제7조 제1항에서 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제6항에서 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있다.

위의 규정을 종합하여 볼 때, 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인일, 임시사용승인일 및 사실상의 사용일 중 빠른 날이 취득일이 되고, 사용승인을 받지 못한 건축 중인 건축물이 채권자의 등기촉탁에 의하여 건축주 명의로 소유권보존등기 되고 경매절차에서 위 미완성 건축물을 낙찰받아 소유권이전등기를 마친 것만으로는 아직 취득세 과세대상인 건축물이 존재하지 아니하여 취득이 있었다고 볼 수 없으므로 추가공사를 하여 사용승인 등을 받은 시점에 건축물을 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것(대법원 2018.7.11. 선고 2018두33845 판결, 같은 뜻임)이다.

처분청은 청구법인이 이 건 아파트용 건축물을 취득하여 취득세 등의 납세의무가 있다는 의견이나, 청구법인이 2015.9.4. 사용승인을 받지 아니한 이 건 아파트용 건축물 19개호를 경매로 취득하였고 그 이후 청구법인이 이 건 아파트의 사용승인이나 임사사용승인을 받은 사실이 없는 점, 이 건 아파트는 사용승인 등을 받지 아니한 상태에서 2010.5.10. 채권자 대위등기에 의하여 OOO명의로 소유권보존등기 되었고 등기사항전부증명서에는 「건축법」상 사용승인을 받지 않는 건물로 표기되어 있는 점, 경매(수원지방법원 여주지원1계 2014타경9293)에 따른 ‘매각물건 명세서’에 주거하는 임차인이 4명으로 기재되어 있고, 처분청 담당공무원이 2016.3.17. 작성한 출장복명서에 의하면 이 건 아파트 19개호 중 4개호(201호, 501호, 502호, 901호)만 사실상 사용한 사실이 확인되는 점, 이 건 아파트용 건축물 19개호가 2015.9.4. 청구법인 명의로 소유권이전등기되었다 하더라도 이 중 취득일 이전에 사실상 사용된 4개호를 제외한 15개호는 아직 취득세 과세대상물건이 되지 않은 상태이므로 소유권이전등기에 따른 등록면허세의 과세대상이 될 수 있음은 별론으로 하고 취득세 과세대상은 될 수 없다 하겠는 점, 이 건 아파트용 건축물 19개호의 부속토지는 취득세 과세대상이 되어 청구법인은 당해 토지에 대한 취득세 등을 신고․납부한 점 등에 비추어, 청구법인이 이 건 아파트에 대한 경락대금을 지급할 당시 이 건 아파트용 건축물 19개호 중 주거용으로 사용된 4개호는 취득세 등의 과세대상이 된다 하겠으나, 나머지 15개호는 사용승인이 되지 아니하였고 사실상 사용된 사실도 없어 아직은 취득세 과세대상물건이 되지 아니하였다고 보는 것이 타당하므로 처분청은 위 15개호의 건축물에 대한 취득세 등을 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 OOO억원 이하인 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, OOO억원 초과 OOO억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, OOO억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다고 규정하고 있다.

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜 규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 등 다수, 같은 뜻임)이다.

청구법인은 2015.9.4. 이 건 아파트 중 4개호(201호, 501호, 502호, 901호)를 취득하였으나, 위 4개호가 비록 주거용으로 건축되는 공동주택이라 하더라도 취득 당시 준공검사에 따른 사용승인을 받지 아니하였고 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 등재되지 아니한 사실이 확인되므로, 처분청이 위 4개호를 주택의 유상거래에 따른 취득세율의 적용대상이 아닌 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2015지1248, 2015.11.23., 같은 뜻임).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항, 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집, 「아동복지법」 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. (이하 생략)

제28조(세율) ① 등록면허세는 등록에 대하여 제27조의 과세표준에 다음 각 호에서 정하는 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 부동산 등기

가. 소유권의 보존 등기 : 부동산 가액의 1천분의 8(세액이 6천원 미만일 때에는 6천원으로 한다. 이하 나목부터 라목까지에서 같다)

나. 소유권의 이전 등기

1) 유상으로 인한 소유권 이전 등기 : 부동산 가액의 1천분의 20

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. (이하 생략)

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). (단서 생략)

③ 차량·기계장비·항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박의 경우에는 그 제조·조립·건조 등이 완성되어 실수요자가 인도받는 날과 계약상의 잔금지급일 중 빠른 날을 최초의 승계취득일로 본다.

④ 수입에 따른 취득은 해당 물건을 우리나라에 반입하는 날(보세구역을 경유하는 것은 수입신고필증 교부일을 말한다)을 취득일로 본다. 다만, 차량·기계장비·항공기 및 선박의 실수요자가 따로 있는 경우에는 실수요자가 인도받는 날과 계약상의 잔금지급일 중 빠른 날을 최초의 승계취득일로 보며, 취득자의 편의에 따라 수입물건을 우리나라에 반입하지 아니하거나 보세구역을 경유하지 아니하고 외국에서 직접 사용하는 경우에는 그 수입물건의 등기 또는 등록일을 취득일로 본다.

⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

⑫ 「민법」 제839조의2 및 제843조에 따른 재산분할로 인한 취득의 경우에는 취득물건의 등기일 또는 등록일을 취득일로 본다.

⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

(3) 부동산등기법

제65조(소유권보존등기의 신청인) 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.

1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)

제66조(미등기부동산의 처분제한의 등기와 직권보존) ① 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다.

② 등기관이 제1항에 따라 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우에는 제65조를 적용하지 아니한다. 다만, 그 건물이 「건축법」상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 아니하였다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다.

③ 제2항 단서에 따라 등기된 건물에 대하여 「건축법」상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 제2항 단서의 기록에 대한 말소등기를 신청하여야 한다.