2012 공인중개사실무강의자료

[미듬하나]

부동산 민사실무

김 상 명(金 相 明)

법학박사(민법)

제주국제대학교 경찰행정학과 교수

제주국제대학교 경찰법무대학원 교수

제주대학교 경영대학원 부동산경제학과 강사

한국법학회(학술재단 등재지) 이사

대한부동산학회 편집위원

한국부동산중개학회 편집위원

제주특별자치도지방노동위원회공익심판위원

제주4.3사건진상규명및희생자명예회복 실무위원회 위원

목 차

Ⅰ. 들어가는 말

Ⅱ. 최근 정부의 부동산정책

Ⅲ. 부동산계약 실무

Ⅳ. 부동산임대차 실무

Ⅴ. 부동산 財-Tech

Ⅵ. 맺은 말

Ⅰ. 들어가는 말

1. 인간과 부동산과의 관계

(1) 부정적인 측면→ 인간과 부동산의 “악화 현상”

(2) 긍정적인 측면→ 관계 개선 “삶의 질 향상”

(3) Maslow의 인간욕구 5단계

1단계 생리적 욕구(생리)

2단계 안전의 욕구(안전)

3단계 소속/사랑에 대한 욕구(안정)

4단계 존중의 욕구(인정)

5단계 자아실현(실현)

(4) McGrgor의 X, Y이론

X이론→ 긍정적 인간관

Y이론→ 부정적 인간관

(5) 맹자의 성선설과 성악설

성선설→긍정적 인간관

성악설→부정적 인간관

2. 부동산전문가 책임

(1) 부동산전문가

① 변호사(변호사법 제3조)

② 법무사(법무사법 제2조)

③ 감정평가사(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제22조)

④ 주택관리사(주택법 제55조)

⑤ 공인중개사(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조)

⑥ 빌딩관리사

⑦ 기타

(2) 전문가 책임

① 형사책임

-각 개별법에 처벌

② 민사책임(공인중개사의 선관의무와 성실의무)

○ 부동산 중개업자가 중개를 하지 않았음에도 거래계약서 등을 작성·교부하는 것이 허용되는지 여부

- 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성·교부하여서는 아니된다(대법원 2010.5.13. 선고 2009다78863,78870 판결).

○ 중개보조원의 고의에 의한 불법행위로 손해배상책임을 부담하는 중개업자의 과실상계 주장이 인정되는 경우

- 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도, 그 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다(대법원 2008.6.12. 선고 2008다22276 판결).

○ 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자인지 여부에 관한 부동산중개업자의 조사·확인의무의 내용과 정도

- 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사·확인할 의무가 있다(대법원 2007.11.15. 선고 2007다44156 판결).

○ 부동산중개업법 제6조 제5항을 중개보조원의 손해배상책임에 관한 면책규정으로 볼 수 있는지 여부(소극)

- 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것은 아니다(대법원 2006.9.14. 선고 2006다29945 판결). 쌍벌규정으로 본다.

○ 부동산중개업자로 하여금 법령이 정하고 있는 한도를 넘는 수수료를 받을 수 없도록 하고, 이를 위반한 경우 행정상 제재나 형사처벌을 할 수 있도록 하는 법정수수료제도가 부동산중개업자의 직업의 자유 내지 신체의 자유를 침해하는지 여부(소극)

- 법정수수료제도는 부동산중개업자의 직업수행의 자유나 신체의 자유를 합리적 근거 없이 필요이상으로 지나치게 제한하는 것이라 할 수 없다.

○ 법정수수료제도가 부동산중개업자의 평등권을 침해하는지 여부(소극)

- 법정수수료 제도의 실효성을 확보하기 위하여, 법정수수료를 초과하여 금품을 받은 자에게 행정상의 제재를 가하거나 형사처벌을 한다고 하여 변호사 등에 비하여 자의적인 차별을 가하는 것이라 할 수 없다.

○ 부동산중개수수료의 한도를 건설교통부령으로 정하도록 위임하고 있는 부동산중개업법 제20조 제3항이 위임입법의 한계를 벗어난 위헌의 규정인지 여부(소극)

- 부동산중개업법 제20조 제3항이 수수료의 한도를 위임하면서 수수료를 정하는 기준이나 그 상한과 하한을 정하지 않았다고 하여 위임입법의 한계를 벗어난 것이라고 할 수 없다.

- 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 무효이다.(대법원 2010.12.23. 선고 2008다75119 판결)

○ 부동산 중개업자가 자신의 중개로 전세계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약당사자가 아닌 자에게 전세계약서 등을 작성·교부해 줌으로써 이를 담보로 제공받아 금전을 대여한 대부업자가 대여금을 회수하지 못하는 손해를 입은 경우

- 중개업자의 주의의무 위반에 따른 손해배상책임을 인정된다.(대법원 2010.5.13. 선고 2009다78863,78870 판결)

○ 부동산중개업자가 의뢰인에게 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공한 경우, - 의뢰인에 대하여 손해배상책임을 인정한다(대법원 2008.9.25. 선고 2008다42836 판결).

○ 부동산 소유자의 인척으로부터 중개를 의뢰받고 적법한 대리권 유무를 조사·확인하지 않은 채 중개행위를 한 경우

- 부동산중개업자의 부동산 매수인에 대한 손해배상책임을 인정된다(대법원 2008.3.13. 선고 2007다73611 판결).

○ 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명의무 여부

- 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사·확인할 의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결).

○ 영업용 건물의 무형적 재산가치가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 ‘중개대상물’에 해당하는지 여부

- 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 정한 중개대상물 중 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’이 민법상 부동산에 해당하는 건축물에 한정되는지 여부(적극)

- 유형적 자산 중 민법상 재산에 한정한다(대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결).

- 컴퓨터 스캔 작업을 통하여 만들어낸 공인중개사 자격증의 이미지 파일이 형법상 문서에 관한 죄의 ‘문서’에 해당하지 않는다(대법원 2008.4.10. 선고 2008도1013 판결).

- 부동산중개업자가 간판, 유리벽, 명함에 상호 또는 공인중개사 표시와 함께 ‘법률중개사’나 ‘부동산법률중개사’라는 표시·기재를 한 행위가 변호사법 제112조 제3호 후단에서 금지하는 ‘법률상담 기타 법률사무를 취급하는 뜻의 표시 또는 기재’에 해당하지 않는다(대법원 2007.6.14. 선고 2006도7899 판결).

- 공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것으로 인정하여 부동산중개업법이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다.

- 무자격자가 자신의 명함에 ‘부동산뉴스 대표’라는 명칭을 기재하여 사용한 것이 부동산중개업법에서 금지하는 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당한다(대법원2007.3.29. 선고 2006도9334 판결)

③ 사회적 책임

-공인의 지위

破邪顯正(파사현정)

-사견(邪見)과 사도(邪道)를 깨고 정법(正法)을 드러내는 일

Ⅱ. 최근 정부의 부동산정책

1. 노무현정부의 부동산정책

① 종합부동산세

10.29 부동산정책-6억원이상 주택에 부과하는 세금

→과다보유 방지

→부동산투기 방지

→부동산가격 안정

② DTI 대출규제

DTI(총부채상환비율)→대출로 대출을 막는 폐해방지

→소득에 따른 대출 한도 규제

③ 국민임대주택사업

도시근로자 평균소득의 70%이하 무주택자를 위한 임대주택 →2010년까지 연평균 36만 가구 목표

④ 분양가상한제

원가에 적정비율의 수익을 더한 금액을 분양가의 상한제로 제한

→민간주택과 공공주택 건설

⑤ 청약가산점

무주택기간, 부양가족수, 청약통장기입기간에 따른 가산점 부여, 아파트 분양제도 도입

→무주택자, 저소득층, 서민정책

→APT투기방지와 근절, 부동산시장가격 안정

2. 이명박정부의 부동산정책

① 각종 부동산세금 인하

→종합부동산세, 양도세의 과세기준을 6억이상 주택 9억이상 주택으로 완화

② 주택중과세해제

→수도권 양도세 비과세 조건을 3년 보유 2년 거주에서 2년 거주제한을 해제

③ 수도권 재건축 규제 완화

→수도권 과밀현상과 부동산가격 상승을 이유로 재건축규제완화

④ LH의 민간부분 참여 억제

→재건축 확대, 수도권개발, 공공기업의 민간건설 부분 참여 억제

3. 최근 정부의 전월세시장 안정 대책

아젠다넷(www.agendanet.co.kr)

2012.5

정부가 부동산 거래 정상화를 위해 서울 강남 3구의 투기지역 해제 등을 주요 골자로 하는 주택거래 활성화 대책을 발표했다. 일각에서는 DTI 규제의 전면적인 해제가 이뤄지지 않아 시장의 반응은 제한적일 것이란 분석도 나오고 있다. 5.10 주택거래 활성화 대책의 주요내용을 살펴본다.

□ '5.10 주택거래 활성화 대책' 주요내용

ㅇ 정부는 관계부처 합동*으로 제17차 '위기관리대책회의'를 열고 '주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안'을 확정 발표 ('12.5.10)

* 국토해양부·기획재정부·금융위원회 합동

구분		주요 내용
과도한 규제 정상화	①강남3구 주택 투기지역, 주택거래신고지역 해제	- 주택 투기지역(‘03년 강남3구 지정) 및 주택거래신고지역(‘04～’05년 강남3구 지정) 해제
	② 분양권 전매제한 완화 보금자리주택 거주의무기간 완화	- 수도권 공공택지 및 개발제한구역(GB) 해제지구의 분양권 전매제한 기간 완화
	③ 민영주택 재당첨제한 폐지	- 투기과열지구 외 민영주택 재당첨제한 폐지 * 현재 민영주택은 ‘13.3월말까지 한시적으로 재당첨 제한 적용을 유예
	④ 양도세 중과세율 완화	- 주택 단기(2년미만) 보유후 양도시 적용되는 양도세 중과세율 완화
	⑤ 다주택자 양도세 중과 폐지	- 소득세법 개정 통한 다주택자 양도세 중과 폐지 추진 * 19대국회 개원후 정부입법으로 소득세법 개정안 국회제출
	⑥ 분양가 상한제 폐지	- 주택법 개정 통해 분양가 상한제 폐지 추진 * 19대국회 개원후 정부입법으로 주택법 개정안 국회제출 - 법개정전에도 상한제 적용시 실투입비용이 충분히 반영되도록 택지비·건축비·가산비를 전면 재검토·정비
	⑦재건축 부담금 부과중지	- 재건축초과이익 부담금 2년 부과중지 추진 * 19대국회 개원후 정부입법으로 재건축초과이익환수법안 국회제출
실수요자 주택구입여건개선	⑧ 금리우대 보금자리론 지원 확대	- 무주택자에게 지원되는 우대형Ⅱ(4.2～4.45%) 지원요건과 한도를 생애최초 주택구입자금과 유사한 수준으로 확대
	⑨ 생애최초 주택구입자금 지원 확대	- 대출수요가 많은 생애최초 주택구입자금의 금년 지원규모를 당초 1조원에서 1.5조원으로 확대
	주택금융공사의 동일인 대출보증 한도 확대	- 주택금융공사의 동일인 대출보증 한도를 현행 2억원에서 3억원까지 확대
	1세대 1주택 비과세 보유요건 완화	- 1세대 1주택자가 2년 이상(현행 3년) 보유한 주택을 양도시 양도세 비과세
	일시적 2주택자 양도세 특례기준 완화	- 1세대 1주택자가 신규주택을 취득, 일시적 2주택자가 된 경우 3년내(현행 2년) 종전주택 양도시 양도세 비과세
중소형· 임대주택 공급 및 재정비 사업 활성화	세대구분형 아파트 공급 활성화를 위한 규제 완화	- 적용대상 아파트 규모제한(85㎡ 초과만 가능)을 폐지 - 신축 외에 리모델링시에도 적용이 가능하도록 관련규정 명확화
	도시형생활주택 기금지원 확대 및 건설규제 완화	- 2～3인용 도시형생활주택 건설시 기금지원 확대 * 80→100만원(30～50㎡ 원룸형기준) - 도시형생활주택 건설시 주민공동생활시설을 설치하는 경우 그 면적은 용적률 산정에서 제외
	1:1 재건축시 규모별 주택건설비율 탄력 적용	- 입주민 선호와 단지특성에 맞는 재건축이 가능하도록 1:1 재건축시 기존주택의 면적증가 범위(현행 10% 이내)확대 - 기존주택 면적 축소도 허용
	뉴타운지구 내 용적률 인센티브제 적용 확대	- 뉴타운지구내 재개발 사업에만 적용되던 용적률 인센티브 제도를 재건축까지 확대
	뉴타운 기반시설비 국고지원 확대	- 뉴타운 기반시설 설치비에 대한 국고지원 지속 확대 추진 * (‘10년) 120억원 → (‘11년) 500억원 → (’12년) 850억원
	블록형 단독주택 용지 규제완화	- 블록내 주택 세대수 증감범위 확대 - 블록내 단독주택 건설시 사업계획 승인대상 완화

ㅇ 침체되어 있는 주택거래 활성화를 위해 △강남3구 투기지역 해제, △주택단기 양도시 양도세 중과세율 완화, △수도권 분양권 전매제한 기간 완화 등을 추진

* 기획재정부는 주택거래 정상화 대책에 맞춰 소득세법 시행령 개정 함

ㅇ 실수요자의 주택구매여건을 개선하고자 △생애최초주택구입자금 지원규모 확대, △1세대 1주택 비과세 요건 완화, △양도세 비과세 대상 일시적 2주택 요건 완화 등도 시행

ㅇ 한편 중소형·임대주택 공급 및 재정비사업 활성화를 위해 △ 도시형생활주택 기금지원 확대, △뉴타운지구내 용적률 인센티브제 적용 확대, △블록형 단독주택 용지 규제완화 등을 추진

[5.10 주택거래 활성화 방안 주요내용]

출처 : 국토해양부 보도자료('12.5.10) 내용을 아젠다넷이 표로 재구성

【Reference】

․국토해양부 보도자료('12.5.10일자)

․공감코리아 ‘12.5.10일자 정책정보

․부동산 활성화 소득세법 개정안 다음달 말 공포(파이낸셜뉴스, '12.5.10), 오늘 부동산 활성화 대책 발표(YTN, '12.5.10), [5·10 부동산 대책]어떤 규제 풀리나 (동아일보, '12.5.10) 등 국내 주요 언론보도 내용 종합

ㅇ (정부의 입장)

→ 공공부문에서 13만호의 입주시기를 최대한 앞당기고, 민간의 준공후 미분양 주택도 전월세로 활용해 수급불안 우려는 생각보다 크지 않을 것으로 예상

→ 또한 임대사업자에 대한 양도세 중과완화, 종합부동산세 비과세 등 세제 혜택을 완화함으로써 중장기적으로 전세난 숨통이 트일 것으로 전망

ㅇ (부동산전문가 전망)

→전월세 대책에 공공임대주택에 대한 활성화 방안이 거의 포함되지 않았을 뿐 아니라, 대부분 대책이 국회의 법 개정이 필요해 시장에 미치는 대책의 효과가 생각보다 크지 않을 것으로 전망

→ 수급불균형에서 따른 전셋값 불안 해소를 위해서 전세수요 분산 정책이 더 필요하다는 입장

→ 매입임대사업자 세제지원 요건 개선, 민간 미분양주택의 전·월세용 활용 등 주요대책의 시행이 4월경에나 가능할 것으로 보여 대책의 효과가 다소 반감될 것으로 예상

ㅇ (사견)

→ 주택시장 침체 가운데 전세난이 계속되자 지난 12.7 부동산 대책을 통해 강남3구 투기과열기구 해제, 양도소득세 중과세 폐지 등 각종 규제를 풀었으나, 부동산 시장에서 매수심리가 여전히 풀리지 않고 있다. 전문가들은 내년에도 국내외적 여건 악화로 매수심리 호전은 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

최근 들어 전셋값이 다소 안정세를 보이고 있으나 전통적 비수기에 따른 일시적 현상으로 내년 초에는 전셋값이 예년보다 더 큰 폭으로 상승할 것이라는 전망도 나오고 있다.

→ 서울 등 대도시는 주정차요건 완화정책과 신규 소형공동주택 9-13형이하 과잉현상으로 원룸의 포화상태가 예상되나 반면, 중소형공동주택의 공급은 낮은 편이다. 특히 제주도은 20년 제주특별자치도 주택정책용역에서 향후 1인 혹은 2인 거주 소형주택의 수요가 예상됨을 보고한바 있다.

4. 대선후보자 박 후보와 문후보 부동산정책 비교

→ SBS와 한국 매니페스토 실천본부가 함께 하는 대선 후보 공약 진단

→ 박근혜 문재인 두 후보 모두 부동산 경기 활성화쪽보다는 서민 주거 안정을 먼저 내세우고 있지만 방법론에서는 차이가 있다.

→ 빚을 내 집을 사서 이자 압박에 시달리는 하우스 푸어가 100만 가구 이상으로 추정된다.

→ 하우스 푸어 대책으로, 새누리당 박근혜 후보는 공적기관이 집의 지분 일부를 매입해주고 집 주인은 같은 집에 계속 살면서 지분을 팔아 생긴 돈으로 대출금을 갚는 방안을 제시했다.

→ 민주통합당 문재인 후보는 주택담보대출의 구조를 변동금리-단기상환에서 고정금리-장기상환 구조로 바꾸도록 유도해 채무 상환 부담을 줄이겠다고 밝혔다.

→ 세입자 보호 대책으로, 박근혜 후보는 집주인이 전세보증금 대신 은행 대출을 받고, 세입자는 이자를 부담하는 이른바 보증금 없는 전세제도를 제안했다.

[박근혜/새누리당 대선 후보 : 갑자기 오른 전셋값 때문에 집을 옮겨야 하는 일을 줄일 수 있고 전세금 마련을 위한 대출부담을 완화할 수 있을 것이다.]

→ 문재인 후보는 세입자에게 전세 계약 1회 연장 권한을 주고, 빈곤층의 민간 임대주택 임대료 가운데 일부를 정부가 지원하겠다고 약속했다.

[문재인/민주통합당 대선 후보 : 1인 가구 시대, 집값 하향 안정 시대, 주거 양극화 시대에 걸맞는 주택정책으로 패러다임을 바꿔야 한다.]

→ 박 후보 측은 문 후보의 빈곤층 임대료 지원 공약에 대해 도덕적 해이와 재정 악화가 우려된다고 지적했다.

→ 문 후보 측은 박 후보의 보증금 없는 전세제도에 대해 집 주인이 보증금 대신 대출을 받겠냐면서 현실성이 떨어진다고 비판했다.

→ 매니페스토 평가단은 두 후보가 함께 내놓은 공공 임대주택 확대 공약에 대해 재원과 부지 마련 대책이 미흡하다고 지적했다.

→ 공공 임대주택을 확대를 하려고 하면은 재정적자가 필요하고, 그리고 그에 합당한 땅이 있느가 이 것이 문제라고 한다.

→ 평가단은 또 지속적인 집값 하락에 따라 추가로 발생할 하우스 푸어 대책이 부족하다고 평가했다.

두륜산에서 바라본 한반도 모습

Ⅲ. 부동산 계약 실무

1. 민사집행의 중요성

2011. 2. 10. 제주시 연동에 사는 갑(甲)은 친구 건설업자인 을(乙)에게 금 10,000,000원을 2012. 2. 10.까지 연이 10%로 하기로 하고, 대여하여 주었다. 그러나 변제기일(辨濟期日)이 도래(到來)하였음에도 불구하고 을(乙)은 변제하지 않고 있다. 갑(甲)은 어떻게 하는 것이 좋을 가?

첫째, 사실적 관계를 토대로 갑(甲)은 제주지방법원에 을(乙)을 피고(被告)로 대여금반환청구(貸與金返還請求)의 소(訴)를 제기하여 자신의 권리를 공권적(公權的)으로 확정할 수밖에 없다. 소장(訴狀)의 청구취지(請求趣旨)에는 다음과 같은 내용으로 기재하게 된다.

청구취지

1. 피고는 원고에게 금 10,000,000원과 이자 상당액을 지급하라

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

진행되는 소송에서 갑(甲)이 승소(勝訴)할 경우, 갑(甲)의 소장 기재 청구취지에 대응하는 판결주문(判決主文)을 다음과 같은 형식이 된다.

주 문

1. 피고는 원고에게 금 10,000,000원과 이자상당액을 지급하라

2. 지연에 대하여 연20%에 이자를 지급하여야 한다.

3. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

그러나 갑(甲)의 승소판결 확정 후에도 을(乙)이 임의(任意)로 채무를 변제하지 않으면 갑(甲)은 법원에 확정된 자신의 권리를 강제적으로 실현할 수밖에 없다(제389조 1항).

이 경우에 을(乙)의 재산(財産)(부동산 또는 동산)이 있는 경우에는 법원의 확정판결을 집행권원(執行權原)으로 하여 을(乙) 소유의 부동산 혹은 동산에 대한 강제집행을 제주지방법원에 신청하고 그 매각대금(賣却代金)으로부터 배당순위(配當順位)에 따라 대여금의 전부 또는 일부를 배당받을 수 있다.

2. 부동산에 관한 권리

(1) 점유권

부동산의 점유권이란 일정한 부동산을 그 용도에 따라 현실적으로 지배․관리할 수 있는 권리를 말한다.

타인의 부동산을 소유의 의사(자주점유)를 가지고 평온․공연하게 20년간 계속하여 점유하면 그 부동산의 소유권을 취득할 수 있다(이를 점유취득시효라고 한다).

그러나 타인의 부동산을 소유의 의사 없이 임차권의 행사로 점유하거나 법적인 소유권자와 다투는 상태에서 무조건 20년간 점유를 한다고 해서 그 부동산의 소유권을 취득할 수 있는 것은 아니다.

(2) 소유권

부동산의 소유권이란 그 부동산을 사용․수익․처분할 수 있는 권리를 말한다. 부동산의 소유자로 등기되어 있는 자가 10년간 소유의 의사로 그 부동산을 점유하면 등기부취득시효가 완성되어 그 부동산의 소유권을 취득하게 된다(이를 등기부취득시효라고 한다).

(3) 지상권

지상권이란 타인의 토지에 나무를 심거나 건물을 건축하기 위하여 그 토지를 사용․수익을 얻을 수 있는 용익물권을 말한다. 그리고 법정지상권과 관습법상 법정지상권, 분묘기지권이 있다.

(4) 지역권

지역권이란 자신의 토지의 효용성을 높이기 위하여 인접한 타인의 토지를 일정한 목적으로 이용하는 용익물권을 말한다. 지역권은 조망권, 용수권, 통행권을 위하여 설정할 수 있다.

(5) 전세권

전세권이란 전세권자가 일정한 전세금을 지불하고 타인의 부동산을 일정한 기간동안 그 부동산의 용도에 맞게 사용하거나 그 부동산을 이용하여 일정한 이익을 얻을 수 있는 용익물권을 말한다.

그리고 후순위 기타 채권자보다 우선변제받을 수 있는 담보적 성질을 가지는 물권이다.

(6) 유치권

유치권이라 함은 타인의 물건 도는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리가 있다.

(7) 저당권

저당권이란 채무자가 자신의 채권변제에 대한 담보로 제공한 부동산에 대하여 후순위 권리자 보다 우선적으로 자신의 채권을 변제 받을 수 있는 담보물권을 말한다.

특히 은행거래에서 많이 사용되고 있는 제도가 근저당이다. 이는 대체로 돈을 융자받으면서 그에 대한 담보로 부동산등기부에 근저당권을 설정하고, 그 부동산은 소유권자가 점유․사용하는 형태로 이용된다. 법정저당권을 설명하라.

(8) 질권

질권이라 함은 채권자가 그 채권의 담보로 채무자 또는 제3자가 제공한 동산 또는 재산권(권리)을 점유하고 그 변제가 없을 때에는 그 동산 또는 재산권으로부터 우선변제를 받을 권리를 말한다. 법정질권을 설명하라.

(9) 임차권

임차권이란 부동산 임대차계약으로 인해 임차인이 목적부동산을 용도에 따라 사용하거나 그 부동산을 이용해서 일정한 이익을 얻을 수 있는 채권을 말한다.

이러한 임차권은 채권이기 때문에 임대인이라는 특정인에 대해서만 대항력을 가지고 제3자에 대해서는 대항력을 가지지 못하지만, 만일 부동산임차권을 등기하면 제3자에게도 대항할 수 있게 된다.

(10) 부동산명의신탁

부동산명의신탁이 함은 당사자간의 신탁에 관한 채권계약에 의하여 신탁자가 실질적으로는 그의 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자에게 매매 등의 형식으로 이전하여 두는 것을 일컫는다.

부동산명의신탁에서는 대외적 관계와 대내적 관계를 구분하여, 대외적으로는 명의수탁자를 관리자로 취급하고, 대내적으로는 명의신탁자를 권리자로 취급하는 이원적 구조를 형성하고 있다. 명의신탁관계는 판례이론에 의하여 형성되어 왔으나 학설은 이를 긍정하는 견해와 부정하는 견해가 있다.

그 유효성관 하여, 판례는 부동산실명법이 제정되기 전에는 명의신탁의 유효성을 폭넓게 인정하였으나, 학설은 대립하였다. 명의신탁은 허의표시이고(제108조 1항), 따라서 무효라는 견해, 명의신탁은 신탁행위이고 허위표시는 아니어서 유효하다는 견해, 명의신탁에서의 수탁자의 표현소유가 허유표시는 아니지만 제108조 제2항의 유추적용에 의하여 제3자를 보호할 수 있다는 견해, 명의신탁을 획일적으로 유효·무효로 결정할 것이 아니고, 영미 신탁법에서 발전된 수동신탁의 법리를 적용하여 구체적으로 그 유·무효를 판단함이 타당하다는 견해가 있었다.

그러나 새롭게 제정 시행된 부동산실명법이 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 예외적인 경우에만 법률상 유효하도록 하고 있다.

3. 부동산매매계약

① 개념

② 성질

4. 매매계약서 효력

① 의사해석(意思解釋)의 기준

② 중요한 증거자료(書證資料)

③ 분쟁예방(紛爭豫防)

④ 면책기능(免責機能)

5. 계약서 작성요령

① 등기부상 소유자와 직접

② 구체적이고 명확하게 작성

③ 간결하게 작성

④ 쉽게 작성

⑤ 투명(透明)하게 작성

⑥ 서명(署名)과 기명(記名)날인

6. 매매계약 진행단계

① 계약금 지급

② 중도금 지급

③ 잔금지급

7. 부동산매매계약의 실무사례

① 契約締結上의 過失責任

甲은 10월 1일 12시에 그의 집에 대하여 乙과 매매계약을 체결하였다. 그런데 甲의 집은 계약체결 전인 10시에 화재가 나서 타버렸다. 乙은 계약비용이 10만원이나 들었다. 甲․乙의 계약관계는 어떻게 되는가?

② 同時履行의 抗辯權

甲은 자기 집을 乙에게 1억원에 팔았다. 계약금과 중도금을 받고 1월 후에 잔금 5천만원을 받기로 하였다. 그런데 乙은 甲에게 자금이 여의치 않아 그 집을 담보로 해서 융자를 받아 잔금을 갚을테니 등기를 먼저 넘겨달라고 한다. 甲은 어떻게 하는 것이 좋은가?

③ 危險負擔(존속상의 견련성)

乙은 甲으로부터 자동차를 5천만원에 사기로 하고 계약금 5백만원을 주었다. 그런데 잔금일을 며칠남기고 쓰나미로 인하여 그 자동차가 바다로 매몰되었다. 甲은 손해를 반씩지자고 하는데 乙은 계약금도 내 놓으라고 한다. 이러한 경우에 누가 손해를 보는가?

④ 債務不履行과 損害賠償

甲은 500평의 밭에 배추를 심었다. 가을에 서울에 상인 乙이 와서 배추를 가져가기로 하고 500만원에 계약을 하였다. 그런데 그 후 丙이 찾아와 600만원을 줄테니 자기에게 팔라고 졸라서 丙에게 팔았다. 이를 알게 된 乙은 손해를 배상하든지 배추를 내놓든지 하라고 야단이다. 서울의 배추시세로는 650만원이 나간다. 甲이 乙에게 물어주어야 할 손해배상액은 얼마나 될까?

⑤ 不完全履行

미스 甲은 乙 성형외과에 가서 얼굴의 성형수술을 상의하였다. 乙 성형외과에서는 얼굴을 예쁘게 할 수 있다고 장담하는 바람에 甲은 그 자리에서 성형수술을 하였다. 그러나 수술한 부위에 부작용이 생겨 전보다 못하게 되었다. 미스 甲과 乙 성형외과의 법률관계는?

󰊎 계약해제의 효과 등

甲은 나이가 들자 살던 집을 3억원에 乙에게 팔고 아파트로 옯기기로 하였다. 乙은 계약금과 중도금을 지급하였으나 형편이 어려워 잔금을 못내게 되였다. 乙은 사정을 하여 甲에게 미리 등기이전을 받아 이 집에 저당권을 설정하고 은행에서 1억원을 대출받았다. 甲에게 1억원을 지급하였으나 잔금 5천만원이 부족하여 결국 계약을 해제당하였다. 甲은 은행에 저당권설정등기를 말소해 달라고 할 수 있는가?

8. 제주도 GIS 체계

① 지하수 보전지구

② 경관 보전진구

③ 생태계 보전지구

9. GPS 의 활용

Ⅳ. 부동산 임대차 실무

1. 주택임대차제도

(1) 목적

(2) 적용범위

(3) 대항력

(4) 존속기간과 차임증감청구

(5) 임차권등기명령

(6) 보증금의 회수

(7) 소액보증금의 보호

(8) 월차임 전환시 제한

2. 상가건물임대차

(1) 목적

(2) 적용범위

(3) 대항력

(4) 존속기간과 차임증감청구

(5) 임차권등기명령

(6) 보증금의 회수

(7) 소액보증금의 보호

(8) 월차임 전환시 제한

3. 양법의 비교

공인중개사 실무교육 강의자료(2012년).hwp

(1) 목적

(2) 적용범위

(3) 대항력

(4) 존속기간과 차임증감청구

(5) 임차권등기명령

(6) 보증금의 회수

(7) 소액보증금의 보호

(8) 월차임 전환시 제한

Ⅴ. 부동산 財-Tech

1. 최근 부동산정책 이해

2. 언론에 지나친 의존 금지

3. 중앙은행과 시중은행 금리정책 이해

4. 내수 경제 의존 이해

5. 분양시장 변화

6. 저가 매수 및 호가 매매

7. 증시 실패 결국 부동산

8. 작은 실천 새로운 인식

9. 급매물 ‘바겐세일’

10. 부동산시장 주도권

11. 투자수요와 가수요

12. 환금성 높은 부동산

13. 실물 확인 투자

14. 권리관계 및 법적 제한 확인 투자

15. 여유자금, 자금소요계획 투자

Ⅶ. 맺은 말

1. 꿈너머 꿈(기본기 다지기)/개인/합동/법인

2. professional(전문가 체질)/믿음과 신뢰

3. pro-mind(프로 정신)/개발논리/환경논리

4. model(주연 모델)

5. mentor(멘토)

6. forum & seminar(포럼과 세미나)

7. speck(자신 스펙)/홍콩/심천/마카오

8. win-win-win 경제원리

9. 社會的 責任(사회적 책임)

10. modesty(겸손한 제세)

시작도 중요하지만 마지막 장식을 잘해야 한다.

대단히 감사합니다.

김상명교수 드림

제주국제대학교 법무대학원(야간 석사학위 과정)모집 안내

◎ 대학원 소개

제주국제대학교에서는 2013년도 법무대학원을 신설하여 법무관련 지역적 네트워크를 확보하고, 그에 부응하는 교육서비스를 제공하고자 합니다.

법무대학원은 경찰학 및 부동산 법학과 관련된 실용적인 학문의 이론과 실무에 관한 중점적인 연구․교수와 실무 학습을 통하여 국가와 사회가 필요로 하는 경찰법무지도자 양성을 그 목적으로 합니다.

전공분야는 경찰학분야, 법무분야(부동산 포함)로 전공할 수 있습니다. 학사학위 소지자이면 누구나 전공에 관계없이 본 대학원에 지원이 가능합니다. 본 과정을 이수 후 법학석사(M.L)학위를 받을 수 있습니다.

◎ 주요 이수과목

― 부동산학연구, 사법일반이론, 부동산법연구, 토지법연구, 제주관광개발연구, 계약법연구, 범죄심리학연구, 형사법연구, 형사정책연구 등

◎ 대학원 석사과정 신입생 모집요강

일반전형 2012.12.17(월)~28(금)

자세하게는 제주국제대학교 대학원 홈페이지 및 다음 경찰행정학과 카페 참조하세요.

제주국제대학교 법무대학원

(064) 754-0301, 0302, 0376