Re:대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결-여러 담보물권자 또는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 확정

[운영자]

대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결

[배당이의][미간행]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 정한 소액임차인이 같은 법 제3조의2 제2항에서 정한 확정일자 임차인에 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는지 여부(적극)

[2] 여러 담보물권자 또는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 확정일자 임차인의 담보물권 취득시기 또는 대항요건과 확정일자 구비시기가 다르고, 그때 적용되는 시행령상의 ‘소액임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준’이 다른 경우, 같은 법 제8조 제1항에서 정한 소액임차인과 각 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 적용되는 ‘소액임차인이 되기 위한 보증금’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’의 범위도 적용되는 시행령상의 기준액에 따라 달라지는지 여부(적극)

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 

① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
②제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. [개정 2013.8.13]
⑤제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. [개정 2013.8.13]
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. [신설 2013.8.13, 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법), 2016.5.29 제14242호(수산업협동조합법)] [[시행일 2016.12.1]]
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. [신설 2013.8.13]
1. 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. [신설 2013.8.13]
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 

①법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. [개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11, 2023.2.21]
1. 서울특별시: 5천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원
4. 그 밖의 지역: 2천500만원
②임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
[전문개정 2008.8.21]
[본조개정 2013.12.30 제3조에서 이동, 종전의 제10조는 제17조로 이동]

■ 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. [개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11, 2023.2.21]
1. 서울특별시: 1억6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
4. 그 밖의 지역: 7천500만원
[전문개정 2008.8.21]
[본조개정 2013.12.30 제4조에서 이동, 종전의 제11조는 제18조로 이동]

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항, 제3항, 구 주택임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정되기 전의 것) 제3조(현행 제10조 참조), 제4조(현행 제11조 참조), 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조, 부칙(1987. 12. 1.) 제2항, 부칙(1995. 10. 19.) 제2항, 부칙(2001. 9. 15.) 제2항, 부칙(2008. 8. 21.) 제2조, 부칙(2010. 7. 21.) 제2조, 부칙(2013. 12. 30.) 제4조, 부칙(2016. 3. 31.) 제2조

【참조판례】

[1] 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결(공2007하, 1918)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고 1 외 5인

【원심판결】 서울북부지법 2017. 9. 5. 선고 2017나252 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 이는 그와 같은 주택임차인(이하 ‘확정일자 임차인’이라 한다)에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 참조).

주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 이러한 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)은 근저당권자와 같은 담보물권자뿐만 아니라 확정일자 임차인에도 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다.

한편 주택임대차보호법 제8조 제3항은 소액임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 하고 있다. 이에 따른 ‘소액임차인이 되기 위한 보증금’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’의 범위는 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 계속 늘어나 왔는데, 주택임대차보호법 시행령은 위와 같은 개정 전후에 걸쳐 모두 그 부칙에 “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다.”라는 경과규정을 두었다. 이러한 경과규정은 소액임차인과 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 상대적으로 적용된다. 따라서 여러 담보물권자 또는 확정일자 임차인의 담보물권 취득시기 또는 대항요건과 확정일자 구비시기가 다르고 그때 적용되는 시행령상의 기준액도 다르다면, 소액임차인과 각 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 적용되는 ‘소액임차인이 되기 위한 보증금’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’의 범위도 적용되는 시행령상의 기준액에 따라 달라진다.

2. 같은 취지에서 원심이, ① 소액임차인인 피고들과 이 사건 근저당권자 사이에서는 최우선변제액을 2,000만 원으로 정한 구 주택임대차보호법 시행령(2010. 7. 21. 대통령령 제22284호로 개정되기 전의 것)이 적용되어 피고들이 각 2,000만 원씩을 1순위로 변제받고, ② 소액임차인인 피고들과 확정일자 임차인인 원고 사이에서는 최우선변제액을 2,500만 원으로 정한 구 주택임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정되기 전의 것)이 적용되어 피고들이 위 2,500만 원에서 위와 같이 1순위로 변제받은 각 2,000만 원씩을 뺀 나머지 각 500만 원씩을 원고에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같은 법리오해 등의 잘못이 없다.

3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   민유숙(재판장) 김창석 조희대(주심) 김재형