<![CDATA[
<P><STRONG>5.서울시 뉴타운 사업이해</STRONG></P>
<P><STRONG><일반 재개발사업과 뉴타운 사업의 차이></STRONG></P>
<P>소규모 구역단위 재개발 사업 => 적정 생활권역별 계획적 개발</P>
<P> 민간의존도시기반시설 확보 공공부분 역할 증대(재정적 지원)</P>
<P>주택재개발사업 다양한 사업방식 유도</P>
<P> </P>
<P><STRONG><뉴타운 사업과 재개발사업의 비교></STRONG></P>
<P>구분 재개발 뉴타운</P>
<P>규모 평균 1만~3만평 주거지 : 15만 ~55만명, 평균 30만평</P>
<P>형태 소규모 도로와 도로, 역과 역의 경계 \=>광역개발</P>
<P>기반 법이 명시한 최소한 <STRONG>도로, 학교, 공원 등 기반시설을 </STRONG>먼저 계획후 조합들이</P>
<P>시설 의 범위에서 개별조합 <STRONG>공동부담 =>선계획, 후개발 </STRONG>기반시설 부담에 대한 조건으로 </P>
<P> 이 부담 <STRONG>용적율 상향</STRONG></P>
<P>(서울시 계획 조례에 의하기에 도정법과 일치하지 않음)</P>
<P>*뉴타운 사업은 MB의 서울시장 취임시 "시정4개년계획"에 포함되면서 공개된 재개발 방식.</P>
<P>*한강변을 보라 ->입지가 좋은 곳만 부분으로 도로나 공원 확충도 없이 진행된 곳 많음. 이러한 난개발(기반시설 미흡)을 방지하기 위한 타객책의 일환이다.</P>
<P> </P>
<P><서울시 1차시범지구 유형></P>
<P>사업유형 위치</P>
<P>주거중심형 성북구 길음동 624번지 일대 (95만제곱미터)</P>
<P>도심형 성동구 상왕십리동 440번지 일대(32만 4천제곱미터)</P>
<P>신시가지형 은평구 진관내외동 구팔발동 일대(359만3천제곱미터)</P>
<P> </P>
<P>구분 사업개요</P>
<P> 위치 면적 건립세대 사업기간 사업방식</P>
<P> 은평 은평구 진광동 일원 349만2천4백21제곱미터 16,172세대 2002~2011 도시개발사업(전면수용방식,</P>
<P>시 (105만 6천4백평) 재구별 분할시행)</P>
<P>범</P>
<P>(2002년10월23일) </P>
<P> </P>
<P> 길음 성북구 길음동 624번지 125만제곱미터 14,100세대 2003~2005 도시개반시설 설치: 공공</P>
<P> </P>
<P>(재개발은 구역지정뒤 평균 10년이상)</P>
<P> </P>
<P><서울 2차 뉴타운 사업지구 현황></P>
<P>사업유형 지구 유형 비고</P>
<P>2차뉴타운 종로구 교남지구 도시형</P>
<P>2003년 11월 18일 용산구 한남지구 주거중심형 재정비촉진지구</P>
<P> 동대문구 전농 답십리 지구 주거중심형</P>
<P> 중량구 중화지구 이하 상동 재정비촉진지구</P>
<P> 강북구 미아지구</P>
<P> 서대문구 가자을지구</P>
<P> 마포구 아현지구</P>
<P> 양천구 신정 신월지구 재정비촉진지구</P>
<P> 강서구 방화지구 재정비촉진지구</P>
<P> 영등포구 영등포지구 도심형 </P>
<P> 노량진</P>
<P> 천호</P>
<P> </P>
<P><뉴타운 별 다른 사업방식들> 2차 2003년 11월 10일</P>
<P> 구분 사업개요</P>
<P> 위치 면적 건립세대 사업기간 사업방식 및 건립계획</P>
<P>돈의문(교남) 종로구 정동 164번지 20만㎡ 2천세대 2004~2012 도시환경정비사업</P>
<P> 6만평</P>
<P>한남 용산구 한남동 일대 111만㎡ 14,513세대 2003~2017 주택재개발사업</P>
<P>전농 동대문구 전농1,4동 90만5천㎡ 13,156세대 20002~2012 주택재개발사업(5계구역)</P>
<P> 전농도시계획사업(1계구역), 도시환경정비사업등 </P>
<P>답십리 답십리 1,3,5동 일대 약27만1천평</P>
<P>중화 중량구 중화동 312일대 51,0517㎡ 7,538세대 2005~2012 주택재개발사업, 지구단위계획</P>
<P> 미아 강북구 미아 6,7동 일원 29만평(97만㎡) 11,444세대 2005~2012 주택재개발, 지단계 혼용</P>
<P>가재동 서대문구 남가좌동 일원 1백7만3천㎡ 2만세대 2005~2013 주택재개발, 주택재건축, 지단계등</P>
<P>아현 마포구 아현동 632번지 일원 100만㎡ 10,500세대 2005~2013 재개발, 재건축, 도시환경정비사업</P>
<P> 32만3천평) 도시계획시설사업, 지단계</P>
<P>신정 양천구 신월동 951번지</P>
<P> 신정동 1162번지 일대 약 20만9천평 11,050세대 2004~2019 주택재개밸사업, 도시환경정비사업, 지단계</P>
<P> </P>
<P><서울3차 뉴타운 지정지역></P>
<P>2005년 8월</P>
<P>지구 유형 비고</P>
<P>관악구 신림 주거중심형 재정비 촉진지구</P>
<P>송파구 거여-마천지구 이하 상동 이하 상동</P>
<P>서대문구 북아현지구</P>
<P>노원구 상계지구</P>
<P>은평구 수색-중산지구</P>
<P>금천구 시흥지구</P>
<P>영등포구 신길지구</P>
<P>동대문구 이문-휘경지구</P>
<P>성북구 장위지구</P>
<P>동작구 흑석지구</P>
<P>종로구 신창지구</P>
<P> </P>
<P>(송파구는 장기적으로 봐야...미래 신도시...공급이 많은 지역은 가격이 주춤)</P>
<P>머리속에서 정리하고 있어야...</P>
<P> </P>
<P><질문> 지금이 왜 매수시기입니까?</P>
<P>(1) 8.29대책으로 저점을 찍었습니다. 금년말 급매... 6~35%</P>
<P> 2년 연장(소멸 된 것이 아니라 소진된 것)</P>
<P>(2)전세값 ->소형 아파트 매수</P>
<P>(3)풍부한 유동자산으로 부동산으로 옮겨올 수 있다.</P>
<P>지금은 임대사업자 제도가 없어요...</P>
<P> </P>
<P>=>고객과 대화할 때 업자가 앞서 나가서는 곤란...먼저 많은 말을 유도하여 힌트를 얻어야 함...</P>
<P>카페 온라인 마케팅</P>
<P> </P>
<P><서울시 뉴타운 사업은 절반의 성공?></P>
<P>*법적인 근거 미약(서울시 조례)-> 법적인 근거 확충필요</P>
<P>-참여정부에서 도시재정비촉진을 위한 특별법 탄생 배경</P>
<P>*광역재개발시 도정법에서 규정한 구역지정요건을 충족하지 못한 구역에 대한 정책적인 배려가 필요했다.</P>
<P>*강남북 교육의 균형발전이라는 측면에서 자율형 사립학교 유치계획이 교육에 관한 각 정당간의 이해 상충으로 활발하지 못함.</P>
<P>*총괄기획자(구청의 사업팀 : Master Architect)의 초기 기본계획이 충실하게 끝까지 반영ㅇ되지 못했다.(조합원 이해와 상충되는 측면)</P>
<P>*공공부분(기반시설)에 대한 지정적 뒷받침 부족.</P>
<P> </P>
<P><STRONG>6.재정비 촉진지구 이해</STRONG></P>
<P>항목 뉴타운 개발 기본계획 재정비 촉진계획</P>
<P>사업절차 뉴타운 지구 지정 재정비촉진지구지정(중심지20만제곱미터 주거형50제곱미터; 서울)</P>
<P> 뉴타운 개발기본계획 수립 재정비촉진계획수립, 지단계</P>
<P> 정비구역지정 및 정비계획 수립 도시계획시설 용도지역 결정</P>
<P> 건축계획 및 건설 건축계획및 건설 </P>
<P> (비고)사업추진 절차 간소화</P>
<P>구역지정요건 호수밀도 : 60호/헥타르 당 호수밀도 : 48호 /헥타르 이상</P>
<P> <STRONG>노후도 : 60%이상 노후도 </STRONG>60%이상</P>
<P> 접도율 : 30%이하 접도율 36%이하</P>
<P> 과소필지 : 50%이상 과소필지 40%이상</P>
<P> (비고)20%완화</P>
<P>용도지역 동일용도지역내에서 세분만 가능 용도지역 변경가능</P>
<P>용적율 계획용적율</P>
<P> ->170,190,210%이하 재정비촉진지구내에서 별도설정 가능</P>
<P> 개발용적율, 기부채납에 따른 (예:250%ㅗ과가능)</P>
<P> 인센티브 부여(단250%초과 불가)</P>
<P>층수 2종일반주거 : 7청, 12층이하 2종일반주거지역 층수제한 미적용</P>
<P> 3종일반주거 : 전면도로사선 제한 적용</P>
<P>건립평형 소형:중형:대형=4:4:2 소형:중형:대형= 6:4</P>
<P> (비고) 대형평형 증대 , 중대형 최대 40%</P>
<P> 건립세대의 17%이상 좌측동일</P>
<P>임대주택 임대주택의 30%, 건립세대 5% 용도지역변경에 따라 늘어나는 용적율 75%범위내에서</P>
<P> 이상을 40제곱미터 이하로 건설 임대주택 건립9의무)</P>
<P> 200세대 미만은 미적용</P>
<P>토지거래허가 주거 : 180 ㎡초과 20㎡(6평)이상의 모든 토지(2009년 4월 원상복귀)</P>
<P> 상업 : 200 ㎡초과</P>
<P> 녹지 : 200 제곱미터 초과</P>
<P> =>(비고) 투기 수요차단</P>
<P> </P>
<P>*2006년 10월 도촉법 재정 --->재정비 촉진지구 가격 급락</P>
<P>->2009년 4월 180제곱미터로 환원 시켜 줌...</P>
<P> </P>
<P>토지거래허가구역 ->성수 10평 6억(토지거래구역 허가아님)</P>
<P> 한남 5억(요사이는 비슷해짐. 토지거래허가구역)</P>
<P> </P>
<P>노량진 단독주택 평당 2천에서 2천5백정도</P>
<P>한남동 단독주택 평당 2천 아래에서 구입가능(토지거래허가구역이기에)</P>
<P>단독주택에 재개발 예정구역 540~0평대 오래 끌고 가면 빨리 처분해야...재개발지정되면 그 아래로 떨어짐...</P>
<P> </P>
<P><재정비 촉진지구 이해></P>
<P>*사업절차 간소화 - 의제 내용이 많음(법 13조)</P>
<P>제1항 : 재정비 촉진계획의 결정 고시된 때에는 그 고시일 다음 각호에 해당하는 승인 결정등이 있는 것으로 봄.</P>
<P>1.도정법상의 기본계획 수립 또는 변경, 정비구역의 지정 또는 변경, 정비계획 수립 또는 변경</P>
<P>2.도시개발구역의 지정 또는 변경, 정비계획의 수립 또는 변경</P>
<P>3.도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획 시설의 시행자 지정</P>
<P>제2항 : 재정비 촉진계획의 수립 시 재정비 촉진사업에 대해 : 환경, 교통, 재해 등에 관한 영향을 평가를 받을 수 있고, 이경우 재정비 촉진 사업 시행시에는 영향평가 받지 아니함.</P>
<P>*구역지정 요건 완화->20%완화(노후도 제외)</P>
<P>광역 재개발 활성화 차원(구역내 중간 공간을 없앰)</P>
<P>결합 개발제도 도입(구릉지 대, 평지, 역세권 등)</P>
<P>*사업성 개선</P>
<P>1.용적율, 층고제한 완화</P>
<P>2.소형 의무 비율 축소</P>
<P>*임대주택 : 종전 17%늘어난 용적율의 75%를 임대주택 건립(개발이익환수차원)</P>
<P>*토지거래요건 강화 : 투기차단(재정비촉진지구 지정->가격하락요인)</P>
<P>*총괄사업관리자 지정: 주택공사 등 계획 수립단계에서 부터 신청하여 체계적으로 지원</P>
<P> </P>
<P><STRONG><토지거래허가제도(재정비 촉진지구)></STRONG></P>
<P><STRONG>*대상면적</STRONG> : 주거지역 180㎡ 초과</P>
<P> 상업지역 200㎡ 초과</P>
<P> 공업지역 680㎡초과</P>
<P> 녹지지역 100㎡초과</P>
<P>(분할이나 공유지분 취득으로 편법취득 안됨)</P>
<P><STRONG>*허가대상 </STRONG>: 유상거래의 소유권및지상권(매매예약, 가등기포함)</P>
<P>허가대상 면적의 전매제한 기간이 지난 <STRONG>분양권도 허가대상</STRONG></P>
<P>*허가를 전제로 한 거래계약은 허가전까지는 유동적 무효상태</P>
<P><STRONG>*허가대상 아닌 경우</STRONG> :<STRONG> 상속 등 대가성 없는 무상증여</STRONG></P>
<P><STRONG> 집행력있는 판결에 의한 명의신탁해지</STRONG></P>
<P><STRONG> 점유취득시효</STRONG></P>
<P><STRONG> 매매예약 가등기 후 예약완결 의사표시일 </STRONG>이후 허가구역이 된 경우</P>
<P><STRONG>*허가기준 </STRONG>: 주거용 주택용지 : 2년이내 현 주택 처분 후 1년 이내 전입신고</P>
<P> 상업용지 : 사업자 등록 또는 지배인 설정</P>
<P> <STRONG> 나대지 </STRONG>: 현상 보존 등 용도기입</P>
<P> 도로부지 : 180제곱미터이상(사도)는 허가 안나옴(행정 자산으로 취급)잡종재산)</P>
<P>*<STRONG>허가받은 목적대로 </STRONG>이용해야 함, 단 임대사업자는 거주않고 임대가능</P>
<P>*<STRONG>의무이용기</STRONG>간 : 주택 3년(도촉법 20제곱미터 이상으로 허가받은 경우 의무기간 면제)</P>
<P>*<STRONG>이행명령과 이행강제금 </STRONG>: (미거주시) 취득 가액의 7%(거주하지 않은 경우)등</P>
<P> </P>
<P><수도권 재정비 촉진지구></P>
<P>구분 지구 위치 면적</P>
<P>고양 원당 덕양구 주교동 서사동 1,304,000</P>
<P> 능곡 능곡, 토당동, 행신동 800,578</P>
<P> 일산 일산동 760,334</P>
<P>광명 광명 광명, 철산1~4동 2,248,282</P>
<P>군포 금정 산본동, 금정동, 재궁동 577,000</P>
<P>안양 만안 만안구 안용3,석수2, 박달1동 1,776,040</P>
<P>부천 소사 소사본동 괴안동 2,567,995</P>
<P> 원미 원미, 춘의동 2,128,327</P>
<P> 고강 오정구 고강, 원종동 1,775,385</P>
<P>시흥 은행 은행동 덕소리, 도곡리 635,000</P>
<P>의정부 금의 의정부1동, 금오동 435번지 1,080,000</P>
<P> 가능 의정부2동, 가능1~3동 1,299,1175</P>
<P>남양주 덕소 와부읍 덕소리, 도곡리 635,000</P>
<P> 지금 도농</P>
<P>김포 북변 부견동, 김정동, 사우동 1,700,000</P>
<P> 가좌 서구 가좌동 670,000</P>
<P> </P>
<P>=>수도권 재개발 매력은 없다...빨리 처분하라...</P>
<P> </P>
<P><7.서울시 균형발전 촉진을 위한 조례이해></P>
<P><균형발전 촉진지구 이해></P>
<P>*시범촉진(2003년 11월 18일)</P>
<P>구분 사업개요</P>
<P> 위치 면적 건립세대 사업기간 사업방식 및 건립계획</P>
<P>청량리 동대문구 용두동 14번지 일대 11만2천평 2,303세대 2009~2013 도시환경정비사업, 재개발, </P>
<P> 370,844 ㎡ 자율정비구역</P>
<P> 업무, 판매영업 숙박, 집회, 문호</P>
<P>미아 성북구 하월곡동 89번지 일대 315,000㎡(9만5천평) 도시환경정비사업, 시장정비사업, </P>
<P> 지단계/문화 판매 여업 업무 도심형 주거</P>
<P>용제 서대문구 용제동 330번지 200,567(6만평) 2004-2014 도시환경정비사업, 지단계</P>
<P> /상업, 업무, 문호, 주거 복합개발</P>
<P>합정 마포구 합정동 419번지 일대 298,000 2004~2014 도시환경정비사업, 지단계/상업, 업무 문호 주거 복합개발</P>
<P> </P>
<P>가리봉</P>
<P> </P>
<P><균형발전 촉진지구이해></P>
<P>추가지정 : 2차촉진 (2005년 12월 15일)</P>
<P>구분 사업개요</P>
<P> 위치 면적 건립세대 사업기간 사업방식 및 건립계획</P>
<P>구의 광진구 구의 자영일대 385,340(11만6천평) 2597세대 06~18 도시환경정비사업 도시계획시설사업</P>
<P>망우 중랑구 망우동, 상봉동 일대 505,738(15만3천평) 06~15 도시환경정비사업</P>
<P>천호성내 강동구 천호동 453번지 277,100(8만4천평) 06~15 도시환경정비사업</P>
<P>*서울시 각 자치구별로 균형발전을 도모하기 위하여 거점별 상업 문화시설</P>
<P>확충하고 자치구별 재정 자립을 지원하기 위한 수단으로 개발한 것임.</P>
<P>*일반 부동산 투자 측면에서 역세권이므로 투자금액이 일반적으로 큼. 신중한 접근 필요-> 주상복합 아파트 건립이 대부분이다.</P>
<P>*복합 개발이 대부분이므로 개발방식을 선이해하고 투자 필요</P>
<P> </P>
<P><서울 <STRONG>산업뉴타운>서울시 균형발전 조례</STRONG></P>
<P>1차 산업뉴타운, 2차산업뉴타운(안), 기존 예정산업클러스터</P>
<P><STRONG>성수동 : IT집약지</STRONG></P>
<P><STRONG>서교동 : 디자인 중심지</STRONG></P>
<P><STRONG>종로 : 귀금속 지구</STRONG></P>
<P><STRONG>여의도 : 금융중심지</STRONG></P>
<P><STRONG>중구 다동 :금융중심지</STRONG></P>
<P><STRONG>양재/우면동 :R&D집약지</STRONG></P>
<P> </P>
<P>*서울시 각 자치구별 균형발전 도모위해 거점별 특화 단지화하여 자치구별 산업경쟁력 지원하기 위한 수단으로 개발 된 거임.</P>
<P> </P>
<P><STRONG><4차뉴타운></STRONG></P>
<P>강서구 화곡 2,4,8 본동 구청장 공약 사항</P>
<P><STRONG>도봉구 창2,3동 3차탄락지역</STRONG>, 뉴타운 지구 없는 구청</P>
<P>구로구 구로2,4동 구로본동 3차뉴타운 탈락지역, 도시 재생구역 용역 대신 지역</P>
<P><STRONG>*구로구 고척동 </STRONG>용역대상지역, 재해구역</P>
<P>구로구 개봉동 용역대상지역</P>
<P>성동구 성수동 1,2가 3차탈락, U프로젝트 대상지역</P>
<P>성동구 금호 옥수동 용역대상지역(한양대 부근은 가능성있음)</P>
<P>성동구 마장 사근동 용역대사지역</P>
<P>강북구 미아 1,2,8동 3차탈락</P>
<P>강북구 수유동 3차탈락지역</P>
<P>동대문구 제기 청량리동 일대 3차탈락지역</P>
<P>중구 신당 장충 광희동 일대 3차탄락지역(주민반대)</P>
<P>용산구 청파동 서계동 건축행위제한구역</P>
<P>용산구 원효로 건축행위제한구역</P>
<P>용산구 후암동, 용산로 2가 해방촌...갈월동과 함께...지대가 높기에...중저층저밀도...소형지분이라 매력없음...</P>
<P><STRONG>*광진구 중곡동 </STRONG>2차후보지역(정신병원 이전 및 노후도)</P>
<P>광진구 화양동 일대 3차 탈락지역(상업지역개발)</P>
<P>중랑구 묵동 기본계획 다수 포함지역(재건축)</P>
<P>광진구 <STRONG>자양동 일대 </STRONG>(유도정비구역) 구획정리사업지구, 뉴타운 사업지구 없는 구</P>
<P>노원구 월계동 용역대상지역</P>
<P>강동구 <STRONG>천호,1,3동(단독주택 가능) </STRONG> 3차탈락지역, 천호뉴타운 인근</P>
<P>마포구 망원동 침수구역 ,상암동 개발</P>
<P>은평구 대조, 갈현동 구획정리사업지구(노후도)</P>
<P>은평구 응암동 구획정리사업지구, 재개발구역 다수</P>
<P>영등포구 대림동 구획정리사업지구</P>
<P>성북구 정릉2,3동 3차 탈락지역</P>
<P>중구 회현동 2차 후보지역(정신병원 이전 및 노후도)</P>
<P>양천구 신월2동</P>
<P>양천구 목2,3동 구청장 공약</P>
<P>관악구 봉천동 3차탈락지역(균형발전 촉진지구)</P>
<P> </P>
<P>*2020년 서울시 기본계획 : 다핵분산형 광역대도시 발전...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>=>전략, 유도</P>
<P> </P>
<P> </P>
<!-- -->
]]>
