남.인.위-효과적인 재테크 PLAN-4

[천정호]

그저께부터 한 낮엔 새각시(?)처럼 따뜻하고 평화로운 날씨네요..

요즘 롤러코스터 타는 주가처럼 날씨도 덩달아 살짝 새콤하게 미친척 합니다.

지난 시간 말씀드린 내용들은 한번쯤 생각해 보셨는지요? 어떻습니까?

다 남의 얘기죠? ㅎㅎ

사랑하는 547기 동기 여러분!! 우린 FAMILY 아이가?

한 가정에서 FAMILY란 ‘아빠,엄마사랑해요(Father & Mather I Love You)’란 어원이라네요. 우리 547기 패밀리들은 혹 조금 부족한 면이 있더라도 미워하고 반목하지 말고 더 아끼고 사랑하고 이해하도록

합시다. 이미 세상에서 제일 말 안 듣는다는 불혹을 지난 우리들인데, 상대를 위하고 사랑하며 살기에도

부족한 날들이 아닐까요?

여러분! 현재 우리에게 가장 좋은 재테크 수단은 무엇이라고 생각하세요?

펀드를 비롯한 투자형상품? 부동산? 골동품? 묻지마 채권? 또 뭐가 있을까요?

제가 생각하는 가장 좋은 투자처는 머니머니(?)해도 부동산이 아닐까 합니다.

좁은 땅덩어리에서 5천만명이 치열하게 살아가며 네땅 내땅 따져야 하고, 심지어 중국,일본,러시아, 미국 등 주변의 강대국들이 호시탐탐 노리고(?) 있으니 그 가치가 높을수 밖에

없겠죠. 아마도 토지(나대지 포함)는 장기적으로 보면 적격투자대상이 아닐까 생각이 됩니다.

최근, 4~5년 사이 부동산 재개발 및 재건축 붐에 편승해서 적지 않은 사람들이 부동산투자로 큰 이익을

봤다고 하지요. 제 주변에도 그런 놈들이 몇 있습니다.

하지만, 그 사람들이 단시간에 적은 돈으로 이익을 보았을까요?

부동산은 기본적으로 대표적인 장기투자의 대명사입니다.

토지거래허가구역, 투지지역 등 법령강화와 실거래가, 1가구 2주택, 3년미만보유 양도세강화 및 장기

보유특별공제 배제등으로 세금투성이가 되어 버렸고, 매입 보유 처분 3단계의 과세현실화로 찐맛이

없는 게 요즘입니다.

실례로, 최근에 문경의 임야를 2000만원에 양도했는데, 양도세가 597만원 나와서 허패를 디빈 일(?)도

있었습니다. 단, 희소가치가 있는 고가의 주택이나 저평가된 장기보유목적의 토지는 괜찮다는 게

제 개인적인 생각입니다.

중장기적으론 인구구조의 역피라미드 현상을 이해 하는게 좋을 듯 합니다.

흔히들 말하는 베이비부머라고 하면 55년생부터 63년생을 말하나, 우리의 우상(?)인 58년 개띠부터 74년생까지 출생자 1,600만명을 진정한 경제적 베이비부머라고 합니다.

나이로서는 34세부터 50세까지 이구요. 바로, 이 세대들이 은퇴가 시작되는 10년후부터 우리나라의

주택가격이 출렁일 가능성이 있다고 전문가들이 분석하고 있습니다.

왜냐면, 베이비부머들을 대체하는 청년인구가 저출산의 영향등으로 현재 추산 1,050만명밖에 되지 않으니, 단순계산만으로도(1인 1가구 가정하면) 550만 세대가 남아 돌게 되겠죠.

대한상의가 7대도시 7000가구를 대상으로 2006년 실시한 ‘우리나라 가계자산의 보유현황과 시사점’에 따르면 우리 가계자산중에서 부동산비중은 83.4%에 달하고, 금융자산은 평균 10.2%를 차지하고

있습니다.

미국은 금융자산의 비중이 70%이고 30% 정도가 부동산인데, 그 중에서도 극히 일부분인 서브프라임이 지금 골치아픈 문제가 되고 있습니다. 세계최장수국가인 일본은 미국과 정반대로, 75%정도가 부동산이고 금융자산의 비중이 25% 정도에 불과하나, 금융자산의 50%이상이 확정금리를 지급하는 원금보장형 예금에 편중되어 있어 금리 0%시대를 초래,부동산 버블 형성 및 붕괴와 장기 저성장의 원인이 되었습니다.

작년인가요? 자산가들에게 큰 인기를 모았던 판교주택채권 이야기 들은적 있죠?

채권입찰제땜에 당첨자들이 의무적으로 만기10년짜리 표면이자 0%인 국민주택채권을 사야했는데,

분양대금 충당을 위해 1억원짜리 채권을 할인매각(할인율 약 38%)하였답니다.

이 놈들이 자산가들에겐 아주 좋은 먹잇감이 되었는데 즉, 1억원짜리를 6200만원에 사서 10년후 3800

만원의 이자수입이 생기고 표면이율이 0%라서 이자소득세를 한푼도 안내고, 10년 이상 장기채권으로

금융소득종합과세에서도 제외됩니다.(발행규모 1조 7천억)

왜, 돈있는 놈들이 여기로 몰려들었는지 아세요? 일석삼조겠지만, 실질수익률 연 7%정도에 10년 장기

채권이라 시간도 벌고, 비과세라서 합법적으로 세원회피를 할 수 있는게 가장 큰 이유였겠죠.

골동품(고서화, 도자기 등)도 좋은 재테크 수단이라 여겨집니다.

세법상으로는 높은 세금을 부담해야 하지만, 임자만 잘 만나면 개인 대 개인 거래로 큰 차익을 볼 수도

있을 겁니다. 1억을 주고 사서 2억에 판다면 100% 수익 모델..좋죠!

하지만, 1억을 주고 산 고려청자를 거실에 잘 보관하고 있던 어느 날…개구장이 아들녀석이 친구들과

놀다가 실수로 부딪혔는데….우당탕탕…으악…이런...1억이 0원이 되어 버렸네요..

그냥 살짝 부딪쳤을 뿐인데......(High Risk High Return)

여러분! 제가 말씀드린 내용을 이해 하시겠습니까?

시장의 흐름에 반하지 않고(Trend), 사고 팔기가 용이해야 하며(환금성), 금리를 반영한 적정한 수익이 날 수 있어야 하고(안정성), 비과세로서 복리의 효과를 극대화(수익성)할 수 있어야 합리적인 저축방법이라고 봅니다. 또한, 깨질 염려도 없이 보관이 용이하고 세금이 없으면 더욱 좋겠죠.(보안성)

요즘 경제관련 매스컴을 보면 은행권에서 유동성 위기를 겪고 있다고 자주 기사가 나오는데, 뭔가

좀 아이러니하지 않나요? 불과 얼마전만 하더라도 부동자금을 흡수해서 사상최대의 흑자를 기록했다는

둥 호들갑을 떨었는데, 시중자금이 갈 곳이 없어 나홀로 떠다니는데 느닷없이 유동성 위기라니?

여러 이유가 있겠지만, 가장 큰 원인은 은행의 예,적금을 수수료수익을 쫓아 펀드나 보험으로 갈아타기

를 권유하여 원천적 자금원인 저원가성 예금을 홀대(?)한 자업자득이라고 봅니다.

자금이 부족하니, 5년만기 은행채를 높은 금리로 발행(6%이상)하여 금리역구조 현상을초래하고 그

책임을 고객에게 전가하는 8,90년대 방식이 또 발생하고 있는 현실을 보며, 똑똑하다는 은행기획

담당자들이 아직도 왜 이리 근시안적으로 정책을 만들고 집행하는지 어리석은 금융인의 한 사람으로써

안타깝고 답답한 심정입니다.

‘고금리예금 한시적 특판 연 6.2%’라는 은행앞 플래카드 문구를 한번씩 보셨죠?

이것은 Bridge Loan이라는 것인데, Project Financing으로 먼저 산업개발자금(사실은 대부분 부동산 재개발시행자금)을 제공하기로 약정하고 그 금액만큼 고객의 예금유치를 하여 예대마진을 보는 형태로, 각 금융기관마다 경쟁적으로 취급해 시행사 및 시공사에 수십조가 제공된 부동산사업 지원자금이 지금

안전하다고 할 수 있는지 의문입니다.

간단하게 보면 고객 개인입장에서는 나쁘지 않지만, 대의적으로 본다면 금융기관의 자금운용문제를

고객들에게 책임 전가할 수도 있습니다. 너무 수익만 쫓아서는 안되는데 말이죠.

각설하고,

이제, 여러분에게 마술쇼를 보여드리겠습니다. ㅎㅎ

복리의 마술

편의상 원금은 일만원, 이자율 100%, 예치기간 10년으로 해서 결과를 한번 볼까요?

경과기간	단     리	복      리
1년차 이자	10,000	10,000    (원리금 20,000)
2년차 이자	10,000	40,000    (원리금 50,000)
3년차 이자	10,000	100,000   (원리금 110,000)
4년차 이자	10,000	220,000   (원리금 230,000)
5년차 이자	10,000	460,000   (원리금 470,000)
6년차 이자	10,000	940,000   (원리금 950,000)
7년차 이자	10,000	1,900,000 (원리금 1,910,000)
8년차 이자	10,000	3,820,000(원리금 3,830,000)
9년차 이자	10,000	7,660,000(원리금 7,670,000)
10년차이자	10,000	15,340,000(원리금 15,350,000)
원리금 합계	110,000원	30,500,000원

제가 마술을 잘못했나요? 디기 마이 차이가 나네.ㅋㅋ

거의 3백배!!! 방법의 차이일 뿐인데..

547기 동기여러분!

여러분께 지금 여유자금이 있다면, 뭘 하시겠습니까?

만일, 일백만원이 있다면?   ---à   휴대폰, 컴퓨터, 드럼 세탁기 교체(?)

만약, 일천만원이 있다면?   ---à   고급냉장고, 침대, 고급가구 교체(?)

만일, 일억원이 있다면?     ---à   고급승용차, 아파트 확장 및 리모델링

                                   소규모 부동산 투자(?)

그렇다면, 일십억원이 있다면 뭘 하시겠습니까?

자금규모에 따라 우리가 할 수 있는 일이 달라집니다. 소비형 저축을 지양하고 종잣돈을

마련하는 전략이 반드시 필요합니다. 백만원, 천만원이  아닌 인생을 좌우할 만한 금액을

마련해야 훗날 일부 목돈투자도 가능합니다.…… 먼저 작은 눈뭉치(1억원 또는 2억원)를

효율적으로 빨리 만들어서  그 놈들을 눈밭에 굴려 눈사람(10억원)을 만들어야 합니다.

40대 중반인 우리들에겐 준비할 수 있는 시간이 그리 많지 않습니다.

결론적으로,

베란다에 화초 키우는 것을 좋아하시는 지?. 봄이면 지난 가을에 따서 말려놨던 봉숭아 씨앗이며, 강낭콩, 딸기, 고추, 토마토 모종을 사다가 심곤 하죠. 씨앗이나 모종을 심기 위해 묵은흙에 배양토를 섞어서 정성 들여 심지만, 아름다운 꽃과 과실을 얻기 위해서는 적당한 물과 통풍 그리고 광합성을 시켜줘야 합니다. 어느 것 하나 중요하지 않은 과정은 없죠. 투자에서도 달콤한 결실을 얻기 위해서는 소득과 자산구조를

고려, 자신의 스타일에 맞는 꽃씨를 심고 가꾸어야 합니다. 뿌리지 않고서는 결실이 없기 때문이죠.

다음 시간에…