중구 신당 제7구역 재개발

[정외철]

- 패션/디자인 산업메카, 동대문 일대 배후 주거지 역할 기대

서울 중구는 남쪽으로는 남산, 북쪽으로는 청계천로를 경계로 해 종로구와 접하는 지역이다. 또한 북으로 동대문과 왕십리로 이어지고, 남으로는 금호동과 한남동 등으로 이어져 주거 선호도가 높다.
그 중에서도 신당동은 서울시 3차 뉴타운 사업지구에서 탈락됐지만, 다시 4차 뉴타운 후보 대상지로 거론되면서 꾸준히 관심을 모으는 지역이다. 특히 동대문 일대 배후 주거지 역할을 할 것으로 기대돼 실 거주와 투자를 겸한 수요자들의 관심이 많다.

신당동에서 현재 재개발이 추진중인 구역은 4개 지역 정도가 있다. 3개 구역은 조합인가까지 난 상태고 1개 구역은 구역지정을 신청한 상태로 아직 사업 진행이 확실하지는 않다.

대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(sol.r114.co.kr) 에서는 조합인가를 마친 구역 중 최근 상대적으로 꾸준한 매수 문의가 있는 신당 제7구역을 다녀왔다.

△신당 제7구역 현장스케치 : 역세권 강점, 실수요 문의 늘어, 10평 지분은 평당 2천 호가하기도

신당 7구역은 지난 2007년 1월 19일 조합설립인가를 마쳤다. 전체면적은 5만 1,817㎡ 규모로, 아파트 약 900여 가구가 건립될 예정이며 25,33,43,54평형으로 구성될 예정이다. 시공은 대림산업에서 할 예정. 재개발/재건축 사업의 분양가상한제 적용 방안이 발표된 이후 사업 추진에 큰 변화는 없지만 오는 07년 7월 중 사업시행인가를 받는 것을 목표로 금년 내 사업을 마무리 하려는 계획을 가지고 있다.

신당 제7구역의 위치는 흥인초등학교와 바로 연접한 주택지역으로 지하철 5,6호선 청구역 2번 출구로 나오면 도보 3분 거리 정도의 역세권이다. 청구역 사거리는 비교적 깔끔하게 정리된 편이고 흥인초 주변 골목길도 마찬가지다.


주택가 일대는 대부분 노후한 주택과 빌라들로 이뤄져 있으며 완만한 경사지이다. 인근으로 삼성, 신당푸르지오, 현대 등 대단지 아파트가 들어서 있어 신당 제7구역의 재개발 사업이 완료된 후엔 대단위 아파트 촌으로 거듭날 것으로 기대된다.
특히 신당제7구역(대림e-편한세상)의 경우, 지하철 더블 역세권이고 대중교통도 편리한 편인 데다가 인근 단지에 비해 경사가 덜해 향후 수요자들의 선호도는 더 높을 것으로 예상하고 있다.


최근 거래시장의 매물 현황과 가격 동향을 살펴보면, 재개발이 비교적 구체화된 단계로 매물이 많지 않다. 특히 인근 아파트 가격 상승세를 보고 원주민들은 더더욱 매물을 내놓지 않고 있다. 반면, 매수문의는 꾸준히 이어지고 있다. 현장을 둘러보는 동안에도 신당 제7구역 관련 상담 및 문의 전화가 이어졌다. 하지만 실제 거래로 이어지는 경우는 거의 없다. 물건이 없기 때문이기도 하지만 가격이 많이 올랐기 때문이다.

쌍용공인에 의하면 "대지지분 15평형을 기준으로 평당 대략 1,800만원~2,000만원 수준, 10평형 미만의 소형지분의 경우엔 부르는 게 값" 이라고 전한다. 호가의 경우 2,000만원 이상 형성되기도 한다. 과거에는 투자 수요가 전체의 2/3수준을 차지했으나 현재는 투자목적 보다는 실수요자 위주로 문의가 많은 편이다.


인접한 신당제8구역 사업속도 더뎌, 제7구역에 비해 수요 문의 적어

신당 제7구역과 도로 하나를 사이에 두고 위치한 신당 제8구역도 현재 재개발 사업을 추진 중이다. 약 2만 5,000㎡ 규모로 약 440여 가구 아파트가 건립될 예정이며 24~55평형으로 구성될 예정이다. 최근 구역지정신청을 한 상태.

그러나 구역 내 도로변을 중심으로 상가가 밀집해 있어 조합원들의 동의률이 상대적으로 낮고 실제 구역 내에서 재개발 추진을 반대하는 조합원도 있어 현재 소송이 진행 중이다.
지난 12월 경까지 구역지정에 대한 소식이 들리면서 거래가 다수 이뤄졌으나 현재는 잠잠한 분위기다. 출시된 매물이 워낙 적고 거래가 되지 않아 가격이 소폭 하락하기도 했다. 인접한 제7구역에 비해서 사업 속도 면에서 더뎌 상대적으로 약세를 보이고 있는 상황.


△신당 제7구역의 투자 가치는?

신당동 주변 개발사업, 디자인-물류산업이 호재로 작용할 듯 = 현재 중구 동대문운동장 2만 5,000평 가운데 2만평을 녹지공간으로, 나머지 5,000평을 디자인콤플렉스로 조성할 계획이다. 이로써 동대문 일대를 세계적인 패션, 디자인 중심지로 육성하는 것이 최종 계획. 뿐만 아니라 중구 수하동 5번지 일대에는 2010년까지 청계천변에서 가장 높은 148미터 건물을 짓겠다는 계획이 발표된 이후 기대감이 높게 형성되어 있다.

또한 동대문 및 왕십리 지역에는 평화시장, 왕십리시장, 명동 등 상권이 집중되어 있으며 유통사업 및 의류계통 도,소매업 등 공장이 많다. 게다가 최근에는 인터넷사업 및 IT 업체들도 들어서고 있는 상황이다. 인근 지역 상권이 발달함에 따라 신당동을 비롯한 옥수, 금호, 성수 등은 수요층이 매우 넓은 편이다. 게다가 올 연말 "디자인 콤플렉스" 착공을 앞두고 배후주거단지로 신당동이 손꼽히고 있다.

주변 아파트 가격 수준 고려시, 실거주 목적 매입할 만 = 현재 인근 아파트 시세 수준을 살펴보면, 중구 신당동 동아약수하이츠는 신당 제7구역과 지하철로 한 정거장 차이로 약수역 도보 3~5분 거리에 위치한다. 총 2,282가구 대단지로 14~43평형대로 구성되며 32평형의 경우 최근 5억~6억원 수준에 거래가 되고 있다.
99년 11월에 입주한 인근 삼성 단지는 1,434가구로 신당 제7구역에서 삼성단지가 올려다 보인다. 삼성은 경사가 비교적 있는 편이라 지하철 역세권에서 접근시는 다소 불편하다. 현재 시세는 32평형을 기준으로 4억~5억 2,000만원 수준이다.
신당푸르지오는 05년 12월 입주한 단지로 23~50평형대로 구성되어 있는 단지다. 31B평형을 기준으로 4억 8,000만원~5억 6,000만원 수준이다.


향후 30평형대 아파트를 받을 수 있을 것으로 예상되는 15평형대 지분의 경우 매입가는 단순 계산으로 매입가는 3억 원 정도다. 추가 부담금이 관건이 되겠지만, 인근 주변 아파트 시세 수준을 고려할 때 현재 30평형대 아파트 시세보다는 다소 저렴할 것으로 예상된다.
다만, 최근에 지분 가격이 많이 오른 상태이므로 투자성 매입보다는 실거주 목적의 매입이 적당하다. 추가 부담금 등도 확정이 안 된 상태기 때문에 더욱 신중한 분석이 요구되는 시점.

실 거주 매입시 교육시설, 교통환경 우수한 편 = 신당 제7구역 인근 교육시설로는 구역과 거의 맞닿아 있는 흥인초등학교와 신당 제8구역 인근의 청구초가 있으며 금호여중, 대경중학교 등을 이용한다. 남산공원과 응봉근린공원 이용이 편리하며 동대문 일대 각종 의류/편의시설 등의 이용도 수월하다.
도심권이나 강북권 접근성이 뛰어난 곳이기 때문에 동대문 일대 외 종로구, 성동구 일대의 출퇴근 수요자라면 한번쯤 살펴볼 만 하다.