천호동 주택 재건축

[최우성]

천호동 입지여건

1. 위 치 : 서울시 동부권에 위치하며 구리시 하남시, 송파구와 인접

 2. 교통 : 천호역(5/8호선), 암사역(8호선)

           광진교, 천호대교, 암사대교, 올림픽대로, 강변북로 이용 편리 

 3. 녹지 : 한강 둔치, 천호동 공원, 암사동 선사유적지, 올림픽공원, 몽촌토성 인접

 – 한강 암사생태공원 조성 예정

 4. 생활편의시설 : 현대백화점, E마트, 킴스클럽, 강동 성심병원, 카토릭병원, 아산병원 인접

 5. 교육시설 : 강동초,천일중,천호중,동신중,영파여중고,동북중고,창덕여고,한체대,세종대,건국대 등

천호동 현황

1. 천호동 일원 : 천호1,3동(뉴타운), 2동(천호제1종지구단위계획구역) - 단독 및 다세대주택으로 형성

 천호동 일원 개발 호재

1. 천호제1종지구단위계획 : 참조

2. 천호뉴타운 : 참조

3. 천호/성내균형발전촉진지구 : 참조

4. 한강 르네상스개발계획에 따른 한강 인접부 개발 : 암사 생태공원, 한강시민공원내 광나루지구 개발

5. 주변 개발 호재 :

   ► 고덕동/둔촌동 대규모 재건축

   ► 지하철9호선 연장 – 둔촌동 보훈병원 앞

   ► 강일 첨단업무단지조성

   ► 강일 택지개발지구 – 지하철 5호선 연장

   ► 하남/미사지구 개발

   ► 암사대교 개통 : 2011년 완공예정 – 암사역에서 남양주 별내지구까지 연결되는 지하철 8호선 연장

▷ 고덕/둔촌동 재건축 이주 세대 약 20,000세대, 천호뉴타운 6,400여세대 이주 발생으로 천호동 지역은

     전월세 급등 예상

 천호동 투자 가치

‘천호제1종지구단위계획”의 결정•고시로 강동구의 최대 낙후지역인 천호동은 단순한 주거지로서 지금까지는 실수요자 위주의 거래가 이루어진 지역이었으며 강일 택지개발지구와 고덕, 둔촌 재건축아파트에 가려져 크게 관심을 못 받은 지역이었으나, 천호동 주변으로 분포하고 있는 개발호재들로 인해 앞으로는 실수요자 뿐만 아니라 투자자들의 관심이 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.

특히 잠재가치가 뛰어난 천호동 A1특별계획구역은 한강변과 바로 인접해 있으며, 노후도 충족이 천호뉴타운(2012년) 보다 빨라 위에 명시한 호재들이 가시화 되면

서울 동부권 옐로우 칩으로 부상할 것으로 판단된다.

현재 주민들이 ‘단독주택재건축준비위원회’를 결성하여 초고층공동주택 건립으로 서울 동부권의 랜드마크로 자리매김할 수 있으며, 올 하반기 고덕주공재건축의 이주 수요가 발생하게 되면 천호동 일원은 임대시장이 요동 칠 것으로 판단되며 주민들의 개발 의지가 강해 빠른 시간내에 개발이 가시화되어 투자시 기대 이상의 수익을 올릴 것으로 판단 된다.

천호A1특별계획구역

▣ 인허가

◇ 2009년 4월  1일 서울시 도시건축공동위원회 : 천호제1종지구단위계획 수정 가결

◇ 2009년 6월 25일  : 결정 고시

  ◇ 사업지 : A1특별계획구역

    ► 지정사유 : 본 천호동 460번지 일대는 강동구의 관문 위치로 한가와 천호대교에서의 경관을 고려하여 계획적 개발이 도모될 수 있도록 계획지침 마련

    ► 용도지역 : 제3종일반주거지역

    ► 용    도 : 공동주택 건립

    ► 용 적 율 : 기준 용적율 – 200% / 허용 용적율 250%

    ► 높    이 : 사선제한 / 일조권 적용

    ► 획지분할가능선 : 획지분할가능선에 따라 분할 개발코자 하는 경우 당해 분할 부분의 2/3

                       이상의 주민 동의가 충족될 시 세부개발계획을 제안하여 구역분리에 의

                       한 사업 가능

     ※ 세부개발계획 수립 시 “한강 르네상스 수변지역 공공성 재편 계획” 및 “서울시 경관 기본계획”에 부합되도록 계획 수립

▣ 천호A1특별계획구역 진행 내역

  ◇ 구역 분리 사업 추진

    ► 현재 A1구역은 분할하여 사업을 추진할 수 있도록 결정 고시되었으며, 분할 방법은 당해

      분할 부분의 토지 면적 2/3이상의 주민 동의서를 첨부하여 세부개발계획(정비구역지정 :

      공공기반시설 계획, 택지분할계획, 교통계획, 한강경관계획 등)을 수립하려 절차에 따라

      시 도시계획위원회에서 심의를 득하면 2개 구역(A1-1, A1-2)으로 분할이 가능하며 진행

      방법은 다음과 같이 진행

    ① 사업 방식 결정 – 단독주택재건축사업

    ② 구역 분할 동의서 및 재건축동의서 징구

-    주민 제안으로 입안 가능한 세부개발계획(지구단위계획)에 관한 동의로 제안하고 제안

내용 중 사업방식을 재건축으로 추진하는 사항 임(정비계획 내용 반영)

 ◇ 진행 일정

   ► 재건축 추진 준비위원회 구성 : 19인

   ► 구역분리 및 재건축동의서 징구 : 토지 면적 67% 확보

     ※ 세부개발계획안 제안 가능

► 협력업체 선정 중 : 도시계획, 설계사무소, 정비사업, 시공사

► 인허가 일정 : 세부개발계획안 제안

 - 강동구청 접수(도시계획과) -------------   약 1.5개월

                 - 관련부서 협의 : 구 및 시 --------------   약   1개월

                   - 주민공람(정비계획 시 30일) ------------   약   1개월

                   - 구의회 의견 청취           ------------   약 0.5개월

                   - 시 도시관리과 접수 및 검토 ------------   약   1개월

                   - 시 도시계획위원회 심의     ------------   약 0.5개월

                   - 고시 공고                  ------------   약 0.5개월

                   - 추진위원회 설립            ------------   약 0.5개월

                   - 재건축조합설립             ------------   약   3개월