스크랩 2008년 주택시장 전망

[싱싱맨]

대선이라는 큰 변수가 마무리되는 2008년 한해는 부동산 시장 불확실성이 어느정도 제거된다는 의미에서 시장 참여자들에게는 큰 의미로 다가온다.　하지만 큰 틀에서 보면 정권 초기 늘어난 부동산 세금에 대한 대폭적인 경감 조치와 대출규제가 풀리지 않는 한 2008년 한해 주택시장은 약세를 면하기 힘들어 보인다.

특히 불과 1~2년전만하더라도 여유자금이 있으면 아파트를 늘려가거나 소액으로 투자할수 있는 재개발이나 수익형부동산을 추천해 달라는 상담이 많았는데 이제는 주식투자에 대해 관심을 표명하고 있어 부동산 시장에서 주식시장으로 자금이동이 활발해 지고 있어 주택시장에는 악재임에 틀림없다.　

부동산 규제 지속시 일반아파트보다 주상복합이 더 타격

일반 아파트보다는 주상복합아파는 지역별, 상품별 극심한 시장 양극화 진행이 더 빨리 진행되는 특성이 있다. 주상복합 아파트는 고급ㆍ대형화에 따라 고가주택 중심으로 공급되고 , 일반아파트에 비해 투자수요 비중이 높기 때문이다.

다주택자 양도세 중과 범위의 확대에 따른 투자수요의 감소, 종합부동산세에 따른 고가주상복합아파트 청약 기피등으로 인해 정부의 획기적인 부동산 정책변화가 없으면 고가주상복합 아파트의 타격은 일반아파트보다 빨리 다가올 수 밖에 없다.

분양가 상한제와 청약가점제 시행 등의 여파로 분양시장 침체가 더욱 심화,지방은 물론 수도권 일부 지역에서도 아파트 청약률이 '0%'로 추락하고 있어 2008년 한해도 아파트(주상복합 포함) 미분양 물량이 더욱더 늘어날 것으로 예상된다. 특히 수도권을 포함한 대부분의 지역에서 밀어내기식 분양이 계속될 예정이기 때문에 새 정부의 획기적인 미분양대책이 없으면 기존아파트 시장까지 파급효과를 끼쳐 하향 안정세가 이어질 전망이다.

하지만 경기 활성화에 따른 규제완화효과가 부동산시장에까지 미치면 2008년 하반기로 갈수록 거래활성화와 더불어 수도권 위주로 주택시장이 완만하게 상승할 수 있다.

다세대 다가구 인기는 지속될 듯

특히 소액 투자가 가능하고 개발 호재가 있는 다세대 다가구의 경우 아파트 규제에 대한 반사이득으로 2008년 한해에 최대 투자상품으로 부상할 전망이다.

2008년 아파트(주상복합 포함) ‘전약후강’ 예상

지난 참여정부동안 줄기차게 부동산에 대한 규제를 강화했기 때문에 차기 정권에서는 완만한 규제완화로 선회할 것이라는 기대감이 투자자들 저변에 깔려있다.
이런 이유 때문인지 , 대선이후 규제 완화와 더불어 신속한 사업추진 가능 기대감으로 특히 강남권 저층재건축 단지와 재개발 지역에 대한 투자상담이 서서히 증가세를 보이고 있다.

2007년 한해동안 강북은 상승세를 보인반면 강남권은 하락세를 보인 까닭에 일부에서는 강남아파트가격 바닥론도 　제기되고 있다. 일반적으로 강남권 재건축단지는 여타 지역 아파트와 달리 매물이 일정량 쌓였다 할지라고 작은 호재에도 민감하게 반응해 호가상승속에 일시에 매물부족 현상을 껶는다. 특히 저밀도 재건축아파트의 경우 용적율 상향에 따른 주택공급정책에 대한 기대감으로 활발한 거래속에 강한 가격 상승세로 전환될 수 있다.

하지만 정권초기부터 급작스럽게 부동산정책의 큰틀을 바꾸기는 쉽진 않을 것으로 보인다. 대신 서서히 규제완화 쪽으로 초점이 맞쳐지리라 보여지기 때문에 2008년 하반기로 갈수록 일부지역의 경우 가격 상승력 압력을 받을 수 있다.

아파트(주상복합 포함) 시장 2008년 한해도 악재 산적

◆금리인상과 세금증가

미국의 금리인하분위기와 달리 한국의 금리는 연일 상승세를 보이고 있어 주택담보 대출자들에게 연일 큰 부담으로 다가오고 있다. 게다가 늘어난 부동산 관련 세금으로 인해 , 새 정부의 획기적인 세금 경감조치가 없다면 　아파트시장도 하락 압력을 받을 수 밖에 없다.　

◆입주물량 증가

대형건설업체 모임인 한국건설경영협회가 최근 내놓은 '2008년 건설시장 전망' 보고서를 보 면 2008년도에 입주하는 아파트는 32만2601가구로 전년(2007년)에 비해 3.3% 늘어날 것으로 추산했다.지역별로는 수도권이 15만6910가구로 10.6% 늘어나고 경기도 역시 8만8859가구가 입주해 16.4% 늘어나는 걸로 나타난다.

특히 서울은 강남권 입주물량 급증에 힘입어 전년(2007년) 대비 46.8%나 늘어난 5만1801가구에 이를 것으로 추정했다. 지방권에서도 모두 16만5691가구가 입주할 전망이다.

이 가운데 대구지역은 3만5083가구가 입주해 2007년도에비해 무려 86.6% 늘어날 것으로 예상됐다.부산(1만9910가구)과 광주(1만3576가구)도 2007년도에 비해 각각 6.8%와 12% 늘어날 전망이다.

입주량만으로만 놓고 볼때 2008년도에도　수도권뿐만 아니라 대부분 지역의 입주물량 증가로 아파트 시장 하향 안정세가 지속될 것으로 보인다.


◆미분양 증가속도 빨라

아파트 청약시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 미분양주택이 10만가구에 육박, 외환위기 직후인 1998년 말 수준에 근접했다. 건설교통부에 따르면 전국적으로 미분양주택이 10여만 가구까지 증가한 것으로 나타났지만 업계에서 ‘쉬쉬’하며 감추는 비공식적인 미분양 물량까지 합하면 20만가구 이상이 될것으로 추정하고 있다.　이는 외환위기당시의 1998년(10만2701가구) 이후 최대 규모다.

주상복합 미분양, 수도권보다 지방이 더 심각
특히 주상복합아파트의 경우 서울 및 수도권뿐만 아니라 지방광역시등 , 전국적으로 확산되는 추세지만 분양하기 전부터 미분양 예약 사태를 빚고 있다.지방 주상복합의 미분양의 직접적인 원인은 수도권보다는 오히려 지방에서 고가 분양에 나서고 있기 때문이다.

지방중에서도 분양성적이 대체로 양호한 것으로 정평이 난 울산광역시의 경우도 주상복합아파트의 경우 찬바람이 쌩쌩 불고 있다. 최근 분양한 남구 신정동 해모로파크뷰 주상복합아파트의 경우도 역시 154가구 모집에서도 3순위까지 청약자가 단 한 명도 없는 사태가 발생했다.


２００８년 　일반아파트보다 주상복합이 더 힘든 한해 될 듯　　

주상복합아파트 공급 패턴의 변화
주상복합아파트는 일반 아파트에 비해 단지 내 각종 시설관련 사항, 분양가격 책정에 이르기까지 일반 아파트에 상대적으로 자유로운 편이다.또한 시행사의 입장에서 일반아파트에 비해 높은 수익성 추구가 가능한 제도적 환경이 건설회사의 주상복합 아파트 공급을 촉진하는 주요 원인으로 작용하고 있는 것이다.

하지만 재개발ㆍ재건축 사업의 경우 전체 가구 중 일정비율을 임대주택 및 소형평형으로 공급해야 하는 제도적 특성을 고려할 때, 도시 내 고급주택 수요(Needs)와 초과 수익을 확보할수 있는 수단으로 주상복합 아파트의 공급은 시행자 입장에서 큰 장점으로 여겨질수 밖에 없다.이러한 이유로 상업용지 내 주상복합아파트 건설은 계속 될 수 밖에 없다.

하지만 전체적인 아파트시장 침체속에 최근 분양에 나선 신규 분양주상복합뿐만 아니라 기존의 주상복합 아파트까지 수요자들의 외면속에 분양성적 저조와 매매가 급락의 선두에 서 있다.

중랑구 묵동에서 선보인 유명 건설사 주상복합이 411가구 모집에 94명만이 청약했고 비슷한 시기에 공급한 성북구 하월곡동 주상복합도 1, 2순위 청약을 받은 결과, 총 120가구 모집에 단 3명만 신청했을 정도다.

주상복합촌이 밀집해 있는 분당정자동의 경우, 지난해말 최고가에 비해 무려 3~5억원이상 떨어진 주상복합이 부지기수기고 매수세가 없어 거래 공백속에 가격 하락세가 멈추지 않고 있다. 분당정자동의 대표적 고가주상복합인 파크뷰 180㎡(구 55평)형의 경우 지난해 말 20억원을 호가했지만 현재는 16~17억원 선에 호가가 형성되고 있다.

195㎡(59평)형도 지난해 말에는 18억~19억원을 호가했지만 요즘은 14억~15억원 선에 매물로 나온다. 지난해 호가가 17억원까지 치솟았던 주거용 오피스텔 '미켈란쉐르빌' 194㎡(59평)형도 최근 들어 13~14억원 선에 급매물이 나오고 있지만 역시 매수세는 형성되지 않고 있다.

한 민간 업체의 통계만 보더라도 올초와 비교해 현재의 분당 주상복합은 -2.79%로 나타났는데 102~132㎡(30평대)형은 6.48% , 135~165㎡(40평대)형은 4.91% 내렸다. 이는 일반 아파트가 -0.2% 정도 조정을 보인 것과는 대비되는 상황이다.

전체적으로 고가 주상복합아파트는 아파트에 비해 투자성격이 강한 상품이므로 정부의 부동산 규제가 풀리지 않고 대출규제거 계속 유지되는 한 2008년 한해에도 수요급감속에 가격속락세가 지속될 수 밖에 없다.

2008년 상반기 ‘뚝섬주상복합’ ‘해운대 아이파크’ 분양성적이 분수령 될 듯

2008년 상반기 서울 성동구 뚝섬상업용지와 부산 해운대에서 각각 역대 최고가 분양가를 내세우면서 건설사들이 분양에 나선다.
업체들의 바램대로 고가 주상복합아파트의 분양이 성공하면 다시한번 고가 주상복합 인기가 살아나면서 일반아파트 청약율에 불을 지필 것이다. 그 반대의 경우 미분양 충격속에 일반 아파트 시세까지 동반 끌어 내리는 작용을 할 수 있다.

결론적으로 새 정부가 들어서고 정부의 부동산 규제가 완화되면 수요자들의 투자수요가 살아나면서 예전처럼 랜드마크 적인 주상복합아파트시세가 일반아파트 보다 먼저 시세로 반영될 것이다. 하지만 예상과 달리 부동산 규제가 지속되면 2008년도 주택시장의 운명은 산적한 악재속에 국내경기마저 위태롭게 할 수 있다.

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	[박상언] 유엔알 컨설팅 대표 강원대 부동산 박사과정 저서:'지금 갈아타면 평생 든든한 대한민국 1등 부동산'등

[차박사]

공부잘하고갑니당