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학개론 모의고사(1회 응용)
담당교수 : 김갑철 교수
01. 부동산학적 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 옳은 것은?
① 부동산학적 부동산의 개념은 법적ㆍ경제적ㆍ기술적 개념의 복합부동산이다.
② 자연적ㆍ물리적 공간개발의 여건판단과 밀접한 것은 경제적 개념이다.
③ 자산, 광업재단, 공장재단, 생산요소 등은 부동산의 경제적 개념과 밀접한 내용이다.
④ 위치·공간·환경 등은 유형적 측면으로서, 기술적 개념의 부동산과 밀접한 내용이다.
⑤ 부동산의 개념을 접근할 때에는 3대 측면의 부동산을 독립적으로 접근하여야 타당하다.
02. 부동산 정착물에 대한 내용 중 가장 틀린것은?
① 임차인정착물은 특정조건이 없는 한 부동산정착물로 취급되지 않는 것이 원칙이다.
② 매년 경작노력을 요하지 않는 수목과 다년생식물은 부동산으로 취급되어 중개의 대상이 된다.
③ 물건의 설치의도, 물건의 부착방법, 물건의 설치장소 등은 정착물의 판단기준이다.
④ 정착물이란 사회ㆍ경제적인 면에서 토지에 항구적으로 부착되어 사용된다는 것이 일반화된 물건을 말한다.
⑤ 정착물의 판단기준에 의할 때, 구분이 애매모호한 물건은 부동산정착물로 취급된다.
03. 토지에 관한 용어설명 중 가장 옳은 것은?
① 도로와 전혀 맞닿은 부분이 없는 토지를 대지(袋地)라고 한다.
② 농지지역이 택지지역으로 변경이 완료된 후의 토지를 택지후보지라고 한다.
③ 필지란 동일지번으로 둘러싸인 등가격(等價格)수준을 갖는 토지를 말한다.
④ 공장용지는 택지에는 포함되지만, 지적법상 지목이 대(垈)인 토지는 아니다.
⑤ 갱지는 공법상 제약으로 인해 건물이 없는 토지이므로 공영개발 시에 번거로움이 많다.
04. 토지의 자연적 특성에 대한 설명으로 가장 옳은 것은?
① 부분시장 단위로 초과수요나 초과공급이 지속되는 것은 부증성에 기인한 것이다.
② 토지의 물리적 공급량을 증가시키는 생산비법칙은 어떠한 경우에도 적용되지 않는다.
③ 공유수면매립에 의한 간척사업은 토지의 절대적 공급량이 증가되는 사례이다.
④ 토지공개념 도입의 근거 및 토지부족 문제의 근거가 되는 것은 부동성이다.
⑤ 부동성은 지역분석의 필요성에 대한 근거가 되지만, 개별분석의 필요성과는 무관하다.
05. 다음의 보기 중에서 부동산의 수요곡선 자체를 우측으로 이동시킬 수 있는 요인은?
① 생산기술의 향상 ② 대체재의 가격하락
③ 대체투자재의 경기호황 ④ 모기지론의 금리인상
⑤ 대상 부동산의 가격상승 예상
06. 빌라수요의 가격탄력성은 2라고 전제할 때 빌라의 가격이 5천만 원에서 4천8백만 원으로 하락한다면, 빌라의 수요량은 4백 세대에서 몇 세대나 더 추가로 팔리겠는가?
① 32세대 ② 35세대 ③ 38세대
④ 40세대 ⑤ 42세대
07. 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명 중 가장 타당한 것은?
① 수요곡선의 기울기가 완만할수록 대체재의 수가 더 많은 것이 일반적이다.
② 수요곡선이 비탄력적일수록 공급이 증가하면, 균형량의 증가 폭이 더 크다,
③ 수요곡선이 완전탄력적일 때, 공급이 감소하면 균형가격은 급격히 상승한다.
④ 부동산금융의 조건이 보다 나빠지면 부동산수요곡선의 기울기가 보다 완만해진다.
⑤ 고가주택에 비하여 저가주택 수요곡선의 기울기가 일반적으로 완만하다.
08. 정부가 임대주택에 부과하는 재산세를 상승시켰을 때, 다른 조건이 일정한 경우 임대주택시장에서 나타날 수 있는 현상 중 가장 옳은 것은?
① 일반적으로 주택임대료가 상승하여 임차수요는 감소하지만, 임대공급은 증가한다.
② 일률적으로 같은 비율로 주택가격에 적용하는 재산세는 누진세적인 효과를 보인다.
③ 수요가 탄력적이면, 재산세 중과 후에 임대자의 실질수입은 종전 보다 항상 적어진다.
④ 임차수요의 가격탄력성이 비탄력적일수록, 임대인의 재산세부담에 대한 비중은 보다 커진다.
⑤ 수요곡선이 수평이면, 주택에 중과되는 재산세는 전부 임차인에게 귀착된다.
09. 아파트의 수요함수는 =1200-3P, 공급함수는 =200+2P 일 때의 균형가격은? (단, P는 가격(단위: 만원), Q는 량(단위: ), 다른 조건은 일정불변이라고 가정함)
① 150만원 ② 200만원 ③300만원
④ 350만원 ⑤ 400만원
10. 주택시장분석에 관한 내용 중 가장 옳은 것은?
① 물리적 주택은 일반경제학에서 개발된 많은 이론들을 유용하게 적용 가능케 한다.
② 주택시장에서 단기공급곡선은 유량개념을, 장기공급곡선은 저량개념을 의미한다.
③ 기간초일의 저량공급량과 기간말일 저량공급량의 차이량은 기간의 유량공급량을 의미한다.
④ 일정시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 량을 주택저량의 공급량이라 한다.
⑤ 주택공급량이 완전 비탄력적일 때, 수요가 증가하면 가격이 상승하고, 균형량은 증가한다.
11. 부동산가격의 원칙 중에서 균형의 원칙과 가장 거리가 먼 것은?
① 기능적 감가의 판단기준
② 내부 구성요소의 최적결합
③ 개별분석의 판단기준
④ 주변지역과의 균형분석
⑤ 건부지와 건물의 적합분석
12. 부동산시장의 특성과 기능에 관한 내용 중 가장 옳은 것은?
① 부동산시장은 정보가 비공개된다는 기능이 있다.
② 부동산시장은 장기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.
③ 부동산상품은 개별성으로 인하여 부동산상품별 시장의 조직화가 용이하다.
④ 부동산시장은 국지적 시장이므로 구체적 시장으로 접근 할 수 없다.
⑤ 부동산시장은 부동산상품을 효율적으로 배분하는 기능을 갖는다.
13. 다음은 가상도시의 상점입지를 나타낸 그림이다. 허프의 확률적 상권모형에 의할 경우, 소비자 거주지에서 A상점을 이용할 수 있는 고객의 수는?(단, 공간마찰계수 값은 2로 한다.)
『A상점』 |
10km |
『소비자거주지』 |
5km |
『B상점』 |
||
면적4000평’ |
‘인구10만 명’ |
‘면적250평’ |
||||
④ 3만 명 ⑤ 2만 명
14. 점포의 입지유형별 분류에 관한 내용 중 가장 틀린것은?
① 수요의 교통비 탄력성이 작은 경우에는 점포들이 집심하는 경향을 보인다.
② 집심성 점포의 유형에는 백화점, 영화관, 고급음식점, 도매점 등이 있다.
③ 집재성 점포란 동업종끼리 국부적 중심지에 함께 입지하여야 유리한 점포의 유형이다.
④ 산재성 점포란 동업종의 점포가 서로 분산입지 하여야 유리한 점포의 유형이다.
⑤ 선매품점은 여러 상점들을 상호 비교한 후에 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.
15. 참여정부가 부동산시장의 안정과 투기억제책으로 발표한 내용과 거리가 먼 것은?
① 재건축개발이익 환수제 시행
② 취득세율 및 등록세율의 인상
③ 부동산실거래가격 신고제의 도입
④ 종합부동산세의 시행
⑤ 주택거래신고제시행 및 주택양도소득세제의 강화
16. 정부의 부동산시장 개입에 관한 설명 중 가장 옳은 것은?
① 정부가 저소득층을 위해 임대주택을 공급하는 것은 시장실패의 수정목적이다.
② 중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위하여 최저주거기준을 설정·운영할 수 있다.
③ 정(+)의 외부성을 가져오는 자원은 과소생산의 문제가 발생되므로 정부가 개입할 수도 있다.
④ 부(-)의 외부효과가 발생하는 경우, 사회적 비용보다 사적 비용이 더욱 커기 때문이다.
⑤ 시장임대료보다 높게 설정한 규제임대료는 장기적으로 임차인의 불이익을 가중시킨다.
17. 정부가 시장기구의 틀을 유지하면서 소기의 효과를 달성하려는 부동산시장의 간접개입방법은?
① 개발권양도제도(TDR)② 토지은행제도
③ 임대주택의 보조금지급 ④ 공공주택의 공급
⑤ 지역·지구제의 시행
18. 용도지역·지구제의 지정에 대한 내용 및 효과 중 가장 옳은 것은?
① 지가를 합리적으로 조정할 목적으로 지역·지구제를 시행한다.
② 토지이용에 수반되는 정(+)의 외부효과를 제거할 목적으로 시행하기도 한다.
③ 어울리지 않는 이용이 제거됨에 따라 장기적으로 사후적 독점이 발생하기도 한다.
④ 비용증가산업이라면, 장기적으로 주택의 공급을 원래수준보다 감소시킨다.
⑤ 토지이용규제의 일환으로서, 시장실패를 해결하기 위한 경제적 기능의 수행에 해당된다.
19. 합격은 가격이 3억 원인 APT를 구입할 목적으로 1억 원을 대출받았다. 연 대출 금리는 10%이고, 10년간 원리금균등분할상환방식으로 매년 말에 상환하기로 하였다. 연간 금리10%에 의한 자본환원계수가 다음과 같을 때, 합격이 첫해의 말에 상환하여야 할 원금은?
일시불의 내가계수 |
연금의 내가계수 |
감채기금계수 |
2.5937 |
15.937 |
0.0627 |
일시불의 현가계수 |
연금의 현가계수 |
저당상수 |
0.3855 |
6.1445 |
0.1627 |
① 527,000 ② 6,144,500 ③ 6,270,000
④ 15,937,000 ⑤ 16,270,000
20. 임대상가의 연간 순영업소득을 추계할 때, 고려하여야 할 항목이 아닌것은?
① 공실률과 대손충당금 ② 자판기와 주차료 수입
③ 관리비와 유지비 ④재산세와 종합부동산세
⑤ 융자금에 대한 차입금리
21. 부동산 투자의 지렛대효과에 대한 설명 중 가장 옳은 것은?
① 총자본수익률이 차입금리보다 작다면 지렛대 효과는 나타나지 않는다.
② 자기자본만으로 부동산에 투자하면 총자본수익률과 지분수익률은 항상 일치한다.
③ 융자비율이 클수록 지렛대 효과가 커지므로 금융상 위험은 적어진다.
④ 전세금을 안고 주택을 사는 것은 지렛대 효과를 활용한 예로 볼 수 없다.
⑤ 부채비율 또는 대부비율이 0(零)일 때에도 정(+)지렛대 효과는 나타날 수 있다.
22. 부동산 투자분석에서 요구수익률에 대한 내용 중 틀린것은?
① 요구수익률은 투자자입장에서 기회비용과 위험을 반영한 비용성에 해당된다.
② 요구수익률은 순수시간대가와 불확실성에 따른 위험대가를 반영하여 계산된다.
③ 요구수익률이란 투자위험을 반영한 외부수익률로서, 위험보상율이라고도 한다.
④ 요구수익률은 투자위험을 고려할 때, 최소한 요구하는 최저필수수익률이다.
⑤ 기회비용이란 포기된 차선(次善)의 투자대안으로부터 얻을 수 있는 편익을 말한다.
23. 부동산투자 위험의 처리방법에 관한 내용 중 틀린것은?
① 위험자산을 투자대안에서 제외시키는 것은 위험을 회피하는 방법의 일환이다.
② 미래의 불확실성에 대처하기 위해 준비금 등을 적립해 두는 것은 위험의 보유이다.
③ 위험의 감소전략으로 포트폴리오를 구성하는 것은 위험의 통제에 해당된다.
④ 위험조정할인율로 위험을 반영하면 위험이 큰 투자안일수록 투자가치는 낮아진다.
⑤ 투입요인이 결과치(산출모형)에 미치는 영향을 분석하는 감응도 분석은 위험의 전가방법이다.
24. 100억 원의 부동산펀드가 A, B, C의 빌딩으로 구성되어 있다. 다음과 같은 투자예측을 참고하였을 때, 가장 올바른 투자분석은?
구분 및 내역 |
A 빌딩 |
B 빌딩 |
C 빌딩 |
㉠ 구입가격 |
20억 원 |
30억 원 |
50억 원 |
㉡ 기대수익률 |
연 8% |
연 10% |
연 16% |
㉢ 수익률 표준편차 |
6% |
10% |
18% |
㉣ D빌딩 상관계수 |
+0.724 |
+0.236 |
-0.658 |
① 펀드의 기대수익률은 12.2%이고, A빌딩은 다른 빌딩보다 저위험·저수익 상품이다.
② D빌딩은 C빌딩과 수익률의 움직임이 가장 유사하므로 분산투자로서 합리적이다.
③ 부동산펀드에 D빌딩을 추가로 편입시키면, 상기 펀드의 체계적 위험은 감소한다.
④ 변이계수를 통해 기대수익률 단위당 위험도를 측정하면, A빌딩이 가장 양호하다.
⑤ 평균·분산결정법으로 투자선택의 순위를 결정한다면, C빌딩이 1순위가 될 것이다.
25. 부동산투자의 분석기법에 관한 설명 중 가장 옳은 것은?
① 순현가(純現價)란 현금유입의 미래가치에서 현금유출의 미래가치를 공제한 값이다.
② 내부수익률(內部收益率)은 순현가를 0(嶺)으로 만드는 요구수익률을 의미한다.
③ 내부수익률법은 투자자의 부(富)의 극대화를 항상 보장하므로 널리 활용되는 기법이다.
④ 수익성지수가 0보다 크면 투자가치가 있는 투자대안으로 평가된다.
⑤ 다른 조건이 동일하다면, 투자기간 초기에 세후이익이 많을수록 내부수익률도 높다.
26. 재무비율과 승수에 관련된 내용 중 가장 옳은 것은?
① 순소득승수는 종합자본환원율의 역수로서, 투자자본의 자본회수기간을 나타낸다.
② 부채감당률이 1보다 작으면, 순영업소득으로 부채서비스액을 충분히 회수할 수 있다.
③ 각종의 승수법과 수익률법은 화폐의 시간가치를 고려한 투자분석의 기법에 해당된다.
④ 대부비율이 100%이면, 부채비율도 100%이므로 레버리지 효과도 매우 커진다.
⑤ 수익률이 클수록 승수도 커지기 때문에, 수익률이 높은 투자대안이 보다 양호하다.
27. 대박부동산회사는 80호실의 임대상가를 운영하고 있다. 임대상가의 운영에 소요되는 고정비용은 월 4천만 원이고, 월 임대수입은 호당 1백만 원이며, 호당 변동비용은 월 20만원이다. 이 경우 손익분기점의 달성을 위한 임대호실의 수는?
① 30호실 ② 40호실 ③ 50호실
④ 60호실 ⑤ 80호실
28. 한국주택금융공사법의 모기지-론에 관한 설명 중 잘못된것은?
① 주택을 담보로 10년 이상의 장기주택자금을 대출받을 수 있는 선진화된 제도이다.
② 대출금액의 한도는 3억 원 이내이며, 대부비율은 집값의 70% 이하로 한다.
③ 상가와 오피스텔 및 6억 초과의 고가주택은 대상주택의 범위에서 제외된다.
④ 고정금리에 의한 원리금균등상환방식이 원칙이고, 월 상환액은 소득의 1/3이내로 한다.
⑤ 한국주택금융공사의 주요 업무에는 저당채권의 보유와 유동화, 저당대출 등이 있다.
29. 부동산금융에서 주택저당증권(MBS)에 관한 내용 중 틀린것은?
① 한국주택금융공사에서는 대부분 다계층채권(CMO)
의형태로 발행하고 있다.
② 주택저당증권은 부동산에 대한 지분을 증권화 시킨 대표적인 부동산상품이다.
③ 다계층채권의 발행자는 주택저당채권의 집합에 대하여 소유권을 갖는다.
④ 저당채권(MBB)의 투자자는 최초의 저당채권 집합물(pool)에 대한 소유권을 갖지 않는다.
⑤ 저당이체증권(MPTS)는 저당채권 소유권과 원리금 수취권을 모두 투자자가 갖는 지분형이다.
30. 정부는 사회간접자본시설 등을 확충하기 위하여 프로젝트파이낸싱을 활용하기도 하는데, 보기에서 제시하고 있는 프로젝트파이낸싱의 유형은?
특정 사회간접자본 시설을 건설한 민간사업자가 투자비용을 회수할 때까지 시설을 관리·운영한 후, 계약기간 종료 시에 정부에게 해당시설을 양도하는 방식이다. |
① BOT(build-operate-transfer)방식
② BTO(build-transfer-operate)방식
③ BLT(build-lease-transfer)방식
④ BTL(build-transfer-lease)방식
⑤ BOO(build-own-orerate)방식
31. 입지잉여 및 토지이용에 대한 설명 중 가장 틀린것은?
① 입지잉여는 특정위치가 주는 특별한 이익으로 입지주체와 산업에 따라 크기의 정도가 달라진다.
② 만약에 입지조건과 토지이용의 집약도가 동일하다면, 모든 산업에 동일한 입지잉여가 생긴다.
③ 입지잉여는 한계입지 이상이며, 최유효이용을 할 수 있는 자가 이용할 때 발생한다.
④ 입지잉여가 높은 토지는 일반적으로 지가가 높고, 집약적 토지이용이 이루어진다.
⑤ 입지잉여가 0인 지점을 특정 산업의 관점에서는 한계입지라고 한다.
32. 다음은 부동산개발의 타당성 분석에 관한 내용이다. 가장 옳은 것은?
① 지역경제분석 ⇨ 시장성분석 ⇨ 시장분석 ⇨ 타당성분석 ⇨ 투자분석 순으로 진행된다.
② 경제성분석은 특정 개발사업의 시장 채택가능성에 초점을 두고 고안된 것이다.
③ 시장분석은 기존의 개발사업이 아니라, 새로운 개발사업에 대하여 행해진다.
④ 경제성분석 중 투자분석에는 지역경제분석·시장성분석·시장분석의 내용이 포함된다.
⑤ 일반적으로 경제성분석이 선행되고, 시장분석이 후에 이루어진다.
33. 부동산개발방식 중 토지신탁방식에 관한 내용으로 틀린것은?
① 신탁기간동안 형식적인 소유권이 개발회사에게로 이전된다.
② 신탁회사의 명의로 개발자금의 조달과 개발사업이 진행된다.
③ 토지의 소유자는 신탁회사의 사업능력에 의한 확정적인 고소득을 배당받는다.
④ 신탁회사에게 위임한 최초의 자산은 토지이어야 함을 요한다.
⑤ 신탁기간 중에도 토지소유자는 신탁수익권을 담보로 자금조달이 용이하다.
34. 부동산 관리에 관한 내용 중 가장 틀린것은?
① 위탁관리는 객관적 관점에서 관리비용을 적정화에는 유리하지만, 기밀유지에는 불리하다.
② 인력관리와 매매관리, 보안관리, 설비관리는 시설관리영역으로 기술적 관리에 속한다.
③ 혼합관리는 주로 시설관리만을 위탁하므로, 문제발생시 책임소재가 불명확해진다.
④ 부동산관리의 영역 중 가장 적극적 관리이며 중시되는 추세의 관리는 자산관리이다.
⑤ 빌딩의 경제적 관리에서 임대차 기간이 짧을수록 공실위험은 상대적으로 늘어난다.
35. 부동산 마케팅에 대한 내용 중 가장 틀린것은?
① 부동산시장이 판매자주도시장에서 구매자주도시장으로 전환됨에 따라 부동산마케팅의 중요성은 더욱 대두되고 있다.
② 부동산중개사를 적극적으로 활용하는 것은 마케팅 4P전략 중 유통전략에 해당된다.
③ 표적시장을 선점하거나 틈새시장을 점유하는 공급자중심의 마케팅은 시장점유마케팅 전략이다.
④ 소비자와 공급자간의 지속적인 상호 관계유지를 중시하는 마케팅은 고객점유마케팅 전략이다.
⑤ 4P 믹스전략에서 4P전략에는 유통전략, 제품전략, 가격전략, 판매촉진이 있다.
36. 감정평가에 대한 설명 중 가장 옳은 것은?
① 가격시점은 미리 정해진 경우를 제외하고는 감정평가서 작성을 완료한 날짜로 한다.
② 거래사례를 인근지역 내에서 구한 경우에는 지역요인의 비교는 필요 없는 작업이다.
③ 건축물과 항공기 등은 재조달원가에 시점수정을 행하여 시산가격을 구함이 원칙이다.
④ 시산가격 조정이란 감정평가 3방식에 의한 가격을 단순 산술평균하는 것을 말한다.
⑤ 저당이 설정된 부동산의 매매사례는 대표성이 없는 매매사례이므로 사정보정작업을 요한다.
37. 지역분석범위에 관한 내용 중 가장 옳은 것은?
① 인근지역의 범위가 축소 될수록 가격수준의 신뢰성은 떨어진다.
② 인근지역과 지리적으로 인접하여 용도ㆍ기능적인 면에서 유사성 있는 지역을 유사지역이라 한다.
③ 인근지역은 대상 부동산이 속한 지역이므로, 대상 부동산의 가격형성에 간접적으로 영향을 미친다.
④ 지역분석의 목적은 당해지역의 최유효이용을 판단하고 가격수준을 판정함에 있다.
⑤ 성숙도가 낮은 후보지의 동일수급권은 전환 전 용도지역의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
38. 다음은 감정평가 3방식 중 원가법(原價法)에 대한 설명이다. 가장 옳은 것은?
① 감가수정을 하는 경우에는 물리적 내용연수가 사용되는 것이 일반적이다.
② 물리적 내용연수보다 경제적 내용연수가 긴 경우도 있을 수 있다.
③ 재조달원가는 신축시점 현재 건축물을 신축하는 데 소요되는 투하비용을 말한다.
④ 대체원가로 재조달원가를 산정한 경우에는 기능적 감가를 별도로 행할 필요가 없다.
⑤ 복조원가는 동일한 기능을 갖는 건축물을 가격시점에 신축하는데 소요되는 비용이다.
39. 표준지 공시지가를 기준으로 다음의 조건에 따라 가격시점의 비준가격(단위:m)을 추계할 때, 가장 올바른 계산과정은? (단, 다른 조건은 일정함)
㉠ 당해 1월 1일의 표준지 공시지가는 10,000/m이다. ㉡ 표준지 공시지가 공시기준일 이후 가격시점까지 지 가상승률은 10%이다. ㉢ 표준지보다 대상 토지는 가로조건은 10%열세이고, 획지조건은 20%우세이다. |
① 10,000 × 110/100 × 90/100 × 120/100
② 10,000 × 110/100 × 100/90 × 100/120
③ 10,000 × 100/110 × 90/100 × 120/100
④ 10,000 × 100/110 × 100/90 × 100/120
⑤ 10,000 × 110/100 × 90/100 × 100/120
40. 수익환원법의 환원이율의 내용 중 옳은 것은?
① 환원이율을 구하는 방법에는 요소구성법, 투자결합법, 분해법, 시장추출법 등이 있다.
② 환원이율 = 자본수익률+자본회수율 = 할인율+상각률 = 요구수익률-자산가치상승율
③ 물리적 투자결합법은 소득을 창출하는 부동산의 능력이 토지와 건물이 서로 상이하여, 분리될 수 없다는 가정에 근거한다.
④ 금융적 투자결합법은 저당투자자와 지분투자자의 요구수익률이 동일하다고 가정한다.
⑤ 엘우드법은 세후현금수지를 기준으로 하여 환원이율을 산정하고자 시도하였다.
[정답 및 해설]
01] 정답 ④ {난이도 : 중}
① 복합부동산(×) ⇨ 복합개념(0)
② 경제적 개념(×) ⇨ 기술적 개념(0)
③ 광업재단과 공장재단은 준부동산에 해당되므로 법률적 개념에 의한 광의의 부동산에 속한다.
⑤ 독립적으로(×) ⇨ 종합적인 복합개념으로(0)
02] 정답 ③ {난이도 : 중}
③ 물건의 설치장소는 정착물의 판단기준이 아님
※정착물의 판단기준에는 물건의 설치의도, 물건의 부착방법, 물건의 성격, 당사자 간의 관계 등이 있다.
03] 정답 ④ {난이도 : 하}
① 대지(袋地: 자루형의 토지)(×) ⇨ 맹지(盲地)(0)
② 변경이 종료된 이후에는 택지이다. 따라서 변경과정에 있는 토지로 수정해야 옳다.
③ 가격이나 면적으로 표시되는 것은 획지이고, 지번이나 등기·등록의 단위는 필지이다.
⑤ 갱지란 사법상 제약은 없지만, 공법상 규제로 인해 건물이 없는 나지이므로 공영개발 시에 번거로움이 없어 개발이 용이하다.
04] 정답 ② {난이도 : 하}
① 부증성(不增性)(×) ⇨ 지리적 위치의 고정성(0)
③ 절대적 공급량(=물리적 공급량)은 불변이지만, 경제적 공급량이 증가되는 사례이다.
④ 부동성(不動性)(×) ⇨ 부증성(不增性)(0)
⑤ 부동성으로 인해 지역적 시장분석(지역분석)과 위치가격의 분석(개별분석)이 모두 요구된다.
05] 정답 ⑤ {난이도 : 중}
① 생산기술의 향상은 공급의 증가요인이다.
②, ③, ④는 대상 부동산의 수요 감소요인이므로 수요곡선 자체를 좌측으로 이동시키는 요인이다.
06] 정답 ① {난이도 : 중}
※수요의 가격탄력성(2) = ⇨ A를 계산하면 값은 32가 산정된다.
07] 정답 ① {난이도 : 상}
② 균형량의 증가 폭은 적고, 가격이 급락한다.
③ 균형가격은 불변이고, 균형량이 격감한다.
④ 금리 등의 인상으로 부동산금융조건이 나빠지면 부동산수요가 비탄력적을 변화되므로, 수요곡선의 기울기가 보다 가파르게 된다.
⑤ 고가주택보다 저가주택의 수요가 비탄력적인 것이 일반적이므로, 곡선의 기울기도 급하다.
08] 정답 ③ {난이도 : 중}
① 임차수요도 감소하고, 임대인부담액만큼 임대인의 실질소득은 감소하여 임대공급도 감소한다.
② 누진세효과(×) ⇨ 역진세(逆進稅)효과(0)
④ 수요가 비탄력적일수록 임차인부담은 커지고, 임대인부담은 작아진다.
⑤ 수요곡선이 수평이란 의미는 수요가 완전 탄력적이므로 중과되는 전액을 임대인이 부담한다.
09] 정답 ② {난이도 : 하}
※시장균형은 수요함수와 공급함수가 일치하는 수준에서 달성된다. 따라서 균형가격을 풀어보면, ⇨ 1,200-3P = 200+2P ⇨ 1,200-200 = 2P+3P ⇨ 1,000 = 5P ⇨ P = 200(단위: 만원)
10] 정답 ③ {난이도 : 중}
① 물리적 주택(×) ⇨ 주택서비스(효용: 效用)(0)
② 단기공급곡선은 저량(貯量)개념을, 장기공급곡선은 유량(流量)개념으로 수정하여야 옳다.
④ 주택저량 공급량(×) ⇨ 주택저량 수요량(0)
⑤ 공급곡선이 수직이므로 가격만 급등하고, 균형량은 변화가 전혀 없다.
11] 정답 ④ {난이도 : 하}
㉠ 적합의 원칙은 주변지역의 용도상 유용성을 분석하여 경제적 감가를 판정할 때 유용하다.
㉡ 균형의 원칙은 건물내부 구성부분들의 배합을 분석하여 기능적 감가를 분석할 때 유용하다.
※따라서 ④주변지역의 분석은 적합의 원칙과 관련된 내용이다.
12] 정답 ⑤ {난이도 : 하}
① 비공개되는 기능(×) ⇨ 비공개된다는 특성(0)
② 장기적으로(×) ⇨ 단기적으로(0)
③ 조직화가 용이(×) ⇨ 조직화가 곤란(0)
④ 부동성으로 인하여 추상적 시장뿐만 아니라, 구체적 장소를 기준으로 한 구체적 시장으로도 접근할 수 있다.
13] 정답 ① {난이도 : 중}
㉠ A점포의 유인력(40) =
㉡ B점포의 유인력(10) =
㉢A점포의 시장점유율(0.8) =
㉣ A점포이용 고객의 수 = 0.8 × 10만 = 8만 명
14] 정답 ③ {난이도 : 하}
③ 국부적 중심지(×) ⇨ 하나의 장소(0)
15] 정답 ② {난이도 : 하}
② 참여정부는 취득세 및 등록세 등의 거래세율은 인하하고, 재산세의 보유세율은 인상하였다.
16] 정답 ③ {난이도 : 중}
① 경제적 목적의 수행을 위한 시장실패의 수정(×) ⇨ 형평성 측면의 정책적 목적의 수행(0)
② 중산층 이상의 주택수요(×) ⇨ 저소득 계층을 위한 주택소요(0)
④ 부(-)의 외부효과가 발생하면 부의 외부효과를 초래한 개인의 사적비용보다 지역사회 구성인들 전체의 사회적비용이 더 크다.
⑤ 시장임대료보다 규제임대료가 높게 설정된 경우에는 시장에 아무런 영향을 주지 못한다. 따라서 높게(×) ⇨ 낮게(0)
17] 정답 ③ {난이도 : 하}
①과 ⑤: 토지이용규제에 해당됨
②와 ④: 정부의 직접개입방법에 해당됨
18] 정답 ⑤ {난이도 : 중}
①과 ②: 부의 외부효과를 제거하거나 감소시켜 효율적 토지자원의 배분을 목적으로 시행한다.
③ 장기적으로(×) ⇨ 단기적으로(0)
④ 비용증가산업이라면 장기적으로 원래수준보다 주택가격은 상승하지만, 공급량은 증가한다.
19] 정답 ③ {난이도 : 중}
㉠ 매년 원리금상환액 = 융자원금(1억) × 저당상수(0.1627) = 1,627만원
㉡ 첫해 이자(1천만 원) = 잔금(1억) × 금리(0.1)
㉢ 첫해 원금상환금액 = 상환액(1,627만원) - 이자금액(1천만 원) = 627만원
20] 정답 ⑤ {난이도 : 하}
㉠{[가능조소득-공실손실 및 대손충당금+기타소득 = 유효조소득]-영업경비 = 순영업소득} - 부채서비스액 - 영업소득세 = 세후현금수지
㉡순영업소득계산의 추계과정에는 순영업소득계산의 다음단계에 해당되는 원리금상환액이나 소득세뿐만 아니라 감가상각비는 반영되지 않는다.
21] 정답 ② {난이도 : 중}
① 총자본수익률<금리 ⇨ 부(-)의 지렛대효과발생
③ 융자비율이 클수록 금융상 위험은 높아진다.
④ 전세금도 타인자본이므로 지렛대효과를 기대한 행위로 볼 수 있다.
⑤ 전액 자기자본으로 투자하면 0(零)의 지렛대효과가 발생한다. 즉, 지렛대효과는 없다.
22] 정답 ③ {난이도 : 중}
③ 위험할증률을 위험보상율이라 하고, 요구수익률을 위험조정할인율이라고도 한다.
23] 정답 ⑤ {난이도 : 중}
⑤ 감응도분석이나 포트폴리오의 구성은 통계학적으로 위험의 발생확률을 감소시키는 전략이므로 위험의 통제에 해당된다.
24] 정답 ④ {난이도 : 상}
① 펀드의 가중평균 기대수익률 = (8%×0.2) + (10%×0.3) + (16%×0.5) = 12.6%
② 두 자산간 수익률은 상관계수가 +1에 가까울수록 유사하고, -1에 가까울수록 반대로 움직인다. 따라서 C와 D빌딩의 상관계수는 -0.658이므로, 수익률은 다르게 움직인다.
③ 체계적 위험(×) ⇨ 비체계적 위험(0)
⑤ 투자자의 위험태도에 따라 선택은 달라진다.
25] 정답 ⑤ {난이도 : 중}
① 미래가치(×) ⇨ 현재가치(0)
② 요구수익률(×) ⇨ 기대수익률(0)
③ 내부수익률은 장기평균기대수익률을 의미하므로, 여러 투자안 중에서 선택투자를 하는 경우 투자자의 부가 극대로 되지 않을 수도 있다.
④ 수익성지수는 1보다 커야 투자가치가 있다.
26] 정답 ① {난이도 : 중}
② 충분히 회수할 수 있다(×) ⇨ 조차도 감당할 수 없다(0)
③ 해당된다(×) ⇨ 해당되지 않는다(0)
④ 대부비율(100%) = ⇨ 부채비율 = = 무한대(∞)
⑤ 수익률(20%) = 승수 = = 5(자본회수기간), 따라서 수익률이 클수록 승수는 작아지기 때문이 옳다.
27] 정답 ③ {난이도 : 상}
③ 손익분기점 달성을 위한 임대호실 수(50호) =
28] 정답 ⑤ {난이도 : 하}
⑤ 한국주택금융공사는 시중은행의 저당대출에 대하여 지급보증을 해주는 업무를 담당하는 것이지, 직접 대출을 해주는 것은 아니다.
29] 정답 ② {난이도 : 중}
② 지분을 증권화(×) ⇨ 저당채권을 증권화(0)
30] 정답 ① {난이도 : 하}
㉠ 영어⇨ Build(건설), Operate(운영), Transfer(양도), Lease(임대차), Own(소유)
㉡ 순서 찾기: 건설(B)⇨운영(O)⇨양도(T) = BOT
31] 정답 ② {난이도 : 하}
② 모든 산업에 동일한(×) ⇨ 산업의 종류나 입지주체에 따라 입지잉여의 크기는 달라진다(0).
32] 정답 ④ {난이도 : 상}
① 시장성분석과 시장분석의 순서가 바뀌어 있다.
② 시장의 채택가능성에 중점을 둔 것은 시장분석이고, 수익성을 분석하여 투자자의 의사결정에 중점을 둔 것은 경제성분석이다.
③ 시장분석은 새로운 개발 사업뿐만 아니라 기존의 개발사업에 대해서도 행해진다.
⑤ 시장분석이 선행되고, 시장분석의 자료를 기초로 하여 경제성분석이 후행된다.
33] 정답 ③ {난이도 : 하}
③ 확정적인 고소득(×) ⇨ 실적에 의한 소득(0)
34] 정답 ② {난이도 : 중}
② 인력관리와 매매관리, 회계관리, 현금수지관리 등은 자산관리영역으로 경제적 관리에 속한다.
35] 정답 ④ {난이도 : 중}
④ 고객점유마케팅(×) ⇨ 관계마케팅(0)
36] 정답 ② {난이도 : 중}
① 평가서 작성을(×) ⇨ 가격조사를 완료한(0)
③ 원가법 : 시점수정을(×) ⇨ 감가수정을(0)
④ 단순산술평균(×) ⇨ 주방식과 부방식을 고려하여 가중평균으로 조정하는 작업(0)
⑤ 단순히 저당이 설정된 상태에서 매매된 부동산을 대표성이 없는 매매사례라 할 수 없다.
37] 정답 ⑤ {난이도 : 중}
① 지역의 범위를 축소시킬수록 가격수준의 신뢰성은 높아지지만, 사례자료를 구하기가 어렵다.
② 지리적으로 인접(×) ⇨ 다른 지역이지만(0)
③ 간접적으로 영향(×) ⇨ 직접적으로 영향(0)
④ 최유효이용을(×) ⇨ 표준적 이용을 판단(0)
38] 정답 ④ {난이도 : 중}
① 물리적 내용연수(×) ⇨ 경제적 내용연수(0)
② 긴 경우(×)⇨ 일반적으로 짧지만, 같을 수도(0)
③ 신축시점 현재(×) ⇨ 가격시점 현재(0)
⑤ 동일한 기능(효용)(×) ⇨ 물리적으로 동일한(0)
39] 정답 ① {난이도 : 중}
㉠ 수정·비교치 =
㉡ 인근지역 내의 표준지공시지가를 기준으로 개별공시지가를 구하는 경우에는 동일 지역이므로 지역요인비교작업이 필요 없고, 정상적인 매매를 기준으로 표준지공시지가를 구한 것이므로 사정보정작업이 필요 없다.
40] 정답 ② {난이도 : 상}
① 분해법(내구성분해방식)은 원가법의 감가수정방법 중 하나에 해당된다.
③ 분리될 수 없다(×) ⇨ 분리될 수 있다(0)
④ 동일하다고(×) ⇨ 서로 다르다고(0)
⑤ 세후현금수지(×) ⇨ 세전현금수지(0)
[추가문제 5문제]
01. 1년 후에 전철이 들어올 가능성이 있는 다음과 같은 토지가 있을 때, 정보가치를 분석한 내용 중 가장 틀린것은?
㉠ 1년 후 전철이 들어오면 토지가격은 9,900만원이다. ㉡ 1년 후에 전철이 들어오지 않으면 토지가격은 7,700 만원이다. ㉢ 투자자의 요구수익률은 10%이고, 전철이 들어올 확 률은 60%이다. |
① 1년 후의 기대가격은 9,020만원이다.
② 현재의 투자가치는 8,200만원이다.
③ 개발이 확실하다면 투자가치는 9,000만원이다.
④ 지불 가능한 최대정보비용은 800만원이다.
⑤ 정보비용으로 지불된 금액이 600만원이라면, 할당 효율적 시장이 달성된다.
01] 정답 ⑤ {난이도 : 상}
① 1년 후 기대가격 = (9,900만원×0.6) + (7,700만원×0.4) = 9,020만원
② 투자가치==8,200만원
③ 확실성하의 투자가치 = =9,000만원
④ 완전경쟁적하의 정보비용 = ③-② = 800만원
⑤ 정보가치가 800만원이므로 정보비용으로 600만원을 지급하면, 200만원만큼 초과이윤이 발생한다. 따라서 할당효율적시장이 달성되지 않는다.
02. 입지선정에 대한 법칙의 내용 중 틀린것은?
① 레일리의 상권모형에서 흡인력의 크기는 도시의 인구수에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다.
② 베버의 최소비용이론은 수송비, 임금, 집적이익을 모두 고려하여 총비용이 최소가 되는 최적입지를 찾는다.
③ 고객분포기법(CST)은 상권을 확인하고 지역의 마케팅 및 광고에 효과적으로 활용될 수 있다.
④ 크리스탈러에 의하면 고차중심지의 최소요구치와 상품의 도달범위가 저차중심지보다 모두 크다.
⑤ 허프의 확률모형은 현대적 대도시의 소비자에 대한 소비 형태를 잘 설명하지 못하는 단점이 있다.
02] 정답 ⑤ {난이도 : 중}
⑤ 못하는 단점(×) ⇨ 잘 설명한다는 장점(0)
03. 다음의 표는 천호지역의 각 산업별 고용 인구에 관한 내역이다. 천호지역의 부동산업에 대한 ㉠ 경제기반승수와 ㉡ 입지계수를 계산하면?
구 분 |
천호지역 |
전국 |
부동산업 |
1,000명 |
2,000명 |
기타산업 |
4,000명 |
6,000명 |
합 계 |
5,000명 |
20,000명 |
① ㉠ : 5, ㉡ : 0.5②㉠ : 4, ㉡: 0.5
③ ㉠ : 5, ㉡ : 2④ ㉠ : 4, ㉡ : 2
⑤ ㉠ : 4, ㉡ : 1.5
03] 정답 ③ {난이도 : 중}
㉠ 기반승수 = = 5
㉡ 입지계수 = {천호지역의 부동산업 고용인구(1,000)/천호지역 전체 고용인구(5,000)} ÷ {전국 부동산업 고용인구(2,000)/전국 전체 고용인구(20,000)} = 0.2 ÷ 0.1 = 2
04. 부동산가격 공시제도에 대한 내용 중 가장 옳은 것은?
① 표준지공시지가의 산정은 건교부장관의 주관 하에 감정평가사가 조사하며, 매년 1월 1일을 기준으로 평당 가 산정함이 원칙이다.
② 표준주택가격과 표준지공시지가는 조세부과 및 각종 부담금 부과의 기준이 된다.
③ 개별공시지가로부터 표준지공시지가를 산정할 수 있도록 작성된 가격배율표를 지가비준표라 한다.
④ 표준주택가격과 공동주택의 가격은 건설교통부장관이 결정하여 공시한다.
⑤ 표준주택이란 일단의 공동주택 중에서 당해 일단의 공동주택을 대표할 수 있는 주택을 말한다.
04] 정답 ④ {난이도 : 상}
① 평당 가격(×) ⇨ 제곱미터()당 가격(0)
② 표준주택가격과 표준지공시지가(×) ⇨ 개별주택가격과 개별공시지가(0)
③ 표준지공시지가로부터 개별공시지가를 산정할 수 있도록 작성된 으로 수정하여야 한다.
⑤ 공동주택(×) ⇨ 단독주택(0)
05. 금융시장의 이자율은 연 6%이고, 부동산의 위험대가는 연 4%이며, 토지가치상승률이 연 2%씩 예상된다고 가정을 하자. 연 부채서비스액은 2천만 원이고 부채감당률이 4일 때, 토지의 투자가치는 얼마인가?
① 약 1억6천만 원 ② 2억5천만 원 ③ 5억 원
④ 약 6억7천만 원 ⑤ 10억 원
05] 정답 ③ {난이도 : 상}
㉠ 부채감당률 = = 4
㉡ 순영업소득(A) = 4 × 2,000만원 = 8,000만원
㉢ 성장자산의 요구수익률 = 6%+4%-2% = 8%
㉣ 투자가치 = = 10억 원
[김 갑철, 국민은행계좌번호: 740901-01-348190]