인정작업3

데두리... 데두리잡업 없이 중개일을 생각할수 있을까... 우리 부동산 하는 사람들은 꼭 데두리 잡업을 해야만한다. 왜..중개수수료를 높이기 위함이 아니더라도 중개성사를 이끌기 위해서 는 꼭 필요한것이다. 우리 부동산하는 사람들이 매도자,매수자에게 왜 필요한가?.. 매도자에게는 좋은가격에 매수자에겐 싸게 사달라고 중개 의뢰 받는거 아닌가.. 그렇다면..원색적이고 결론적이지만 우리들의 최종목적은 무엇 인가... 결국 부동산에서 하는일 계약을 성사시키는 것이다. 자..그럼 데두리에 대해서 알아보자. 먼저글에 말했듯이 매물확보와 작업을 하면서 필요한 부분이 옥석을 가리고 나만의 물건을 만드는것이었다.데두리 작업은 그 방법의 일부분. 대부분의 매도자는 시세보다는 희망값를 부른다. 손해보고 팔수는 없는 노릇..한수위 매도자는 미리 깍일 금액까지 예상해서 가격을 부른다. 이때..그냥 매물접수를 받는다면 그건 옥이 될수없다. 우리들의 특유의 예리한 통찰력으로 매도인과 대화를 나누면서.. 꼭 받아야만하는 가격.. 이 가격 아님 안된다,안판다..할수 있는 즉, 데드라인을 만들어 파악을 해야한다. 데두리를 만드는 과정에는 두가지 예로볼수있다. 한가지는 좋은물건이 좋은가격에 나왔을때.. 매수자에게 깍아주기 위한 거품을 만드는 방법. 왜..우리나라 사람들의 심리, 안깍아주면 안산다. 백화점이나 정찰제..깍을사람 없겠지만 보통은 어떤 조건이든 흥정을 한다. 특히 부동산 매물은 가격이 중요한것이 아니라 흥정먼저 하고.. 기분상 안깍아주면 아예 사지를 않는다. 또하나는 좋지않은 물건 또는 좋더라도 시세보다 비싸게 나온 물건.. 나름대로의 속사정과 이유가 있겠지만서도 통찰력을 발휘해 최대한 후려 쳐야한다. 이또한 후려친다고 내려가는것이 아니다. 왜 후려쳤는지..왜 이가 격에 내놔야하는지 열을내서 브리핑해줘야한다. 않그런다면...거래 끝. 이런 과정중에 石이 玉이 되는것이고 ..데두리가 형성되는 것이다. 그래서 데두리가 꼭 수수료를 많이받기위한 작업이 아니라 매도,매수자 를 위해 계약성사를 위함이기도 한것이다. 이것이 형성되었다면 둘만의 비밀을 만들면서 그 비밀을 유지하기 위한 친분을 만들고 매도자또한 팔기위한 노력과 기대로..둘만의 비밀..이란 것을 통해 유대관계를 유지하려 할것 이고 우리또한 그 기대에 미치는 성의를 보여야할것이다. 그렇다면 작업했던 데두리는 어떻게 처리하는가... 데두리를 작업했다해도 여러가지 상황이 올수는 있다. 수많은 상황에서 가장 환상적인 예를 들기로한다. 가장좋은 상황.. 매도자는 데드라인에서 비밀을 유지한체로, 매수자는 매도자의 희망값에 매수하기로 하는것이다. 설령 힘들지라도 이런 상황 을 만들기 위해 우리들은 언제나 최선을 다해야한다. 매도가와 매수가의 차액을..우리들이 노력한만큼 우리들이 가져가면 좋으련만..그렇게 할수는 없는법! 우리들이 그 가격을 조정해줘야한다.부동산에서 조정자 위치에 있어야만 또 그래야만 부동산에서 매도,매수자에게 이끌리지않고,양자를 힘있게 리드할수있고 계약 또한 자연스럽고 매끄럽게 진행할수 있는것이다. 많은 노하우와 이견과 방법들이 있겠지만.. 나의 방식은.. 그 중간금액으로 설정하는 것이다.서로에게 부동산에대한 좋은 인식과 도움을 받았다는것을 피력할수있다.항상 그럴수는 없을것이고..대부분. 한쪽 가격으로 몰아가는것은 피하고자하는 것이다. 매물접수과정에서 매도인의..매물중개 과정에서의 매수인의 성격과.. 수수료에 대한 인식..난이도..매물의 가격등을 고려해 최대한 부동산 의 양심을 살려.. 적절금액을 만드는것이다. 변호사와 법무사는 소송을 해야 돈을 벌지만.. 우리들은 어떤가.. 중개를 해서 소송거리를 만들지않아야 돈을 버는것이 아닌가.. 부동산을 상대로 소송거리가 무엇이겠는가...그건 바로 수수료문제이다 위한 말한 적절금액을 만드는 과정에서 수수료를 정하고..수수료는 계약체결과 동시에 받아야한다. 나의 경우.. 위의 적절금액을 만드는 작업을 계약체결 하루전 저녁때나 계약체결 한시간 또는 시간반전에 미리 나오라해서 만든다. 매도,매수자를 시간반 정도 간격을 두고 작업을 하는것이다. 이때 수수료도 정하고 당연 계약금에서 받는다는 전제를 만들어야한다. 심리적인 요인을 이용하는것인데.. 다들 알겠지만 계약할 사람인지도 모르는 상태에서 절충하면 잘안된다.하지만 계약금 앞에 두고 " 이 가격 해주면 계약하겠다.""아님 다른것 계약하겠다"하면..많은 차이가 아닌 예상가격보다 조금의 차이라면 대부분 도장 찍는것이다. 하물며... 팔겠다는 금액보다 더 깍아주겠다는데.. 더 받아주겠다는데... 승락안할 사람 있겠는가.. 더욱이 그동안 잡업에서 신뢰를 받았던 부동 산이라면 결론은 하나다. 도장 찍는다. 의뢰자에게 생각할 겨를을 주지않는것이다. 아무리 좋은 조건도 생각할 시간이 많으면 대비책..의심..더좋은 조건을 제시등..욕심이 한없다. 매도자와 매수자의 계약금액이 계약 당일날 아침까지도 차이가 있어야 된다. 예를들어 차이가 2천마원이다. 그 중간금액으로 이끌면서.. 매도자에겐 천만원을 더 받아줄께 500만 더줘! 매수자에겐 천만원 깍아 줄께 500만 더줘! .. 웃으면서 거래가 될수있다는 것이다. 부동산도 좋고.. 매도,매수자도 적당선에서 거래가 되니 서로 좋지않을까 데두리..중개일을 함에 정말 필수적인 요소이다. 그러나 이러한 잡업은 이렇게 글로 보고 개념을 잡을뿐이지 직접 해보지않음 모른다. 데두리에 대한 브리핑 역시 마찬가지..매물접수,작업과 병행해가면서.. 연속성을 가지고 끈임없는 노력을 해야 나만의 방법을 터득하는법.. 마지막으로 가장 중요한것!..계약의 성패는 우리들에게 달려있다는것. 또 우리들의 노력으로 매도,매수자의 업소 성패도 달려있다는것.. 단지 수수료를 받기위한 중개가 아닌 일에대한 보람과 인정받고 사랑 받는 상가맨이 되어야겠다. 그리하면 돈은 자연..따라오는것이 아닐까.. 데두리 잡업중에서 그외에 많은 방법과 처리방법등도 많고.. 하자야컴님 이 말씀하신 역데두리등 비밀작업에 대한 부분도 다음에 좀더 자세히 알 아보기로 하자.. 저또한 많은 모자름과 어리숙함으로 상가중개를 하메도 불구하고.. 배운다는 마음으로 몇자 적었습니다. 많은 이해와 양해 바라겠습니다.^^