부동산투자회사법 시행령 [시행 2025. 11. 28.] [대통령령 제35867호, 2025. 11. 25., 일부개정]

[율곡]

프로젝트 리츠(REITs, 부동산투자회사) 관련 「부동산투자회사법 시행령」 개정안이 2025년 11월 18일 국무회의에서 의결되었으며, 11월 28일부터 시행됩니다. 이 개정 시행령은 리츠가 부동산 투자 외에 개발 및 운영까지 직접 수행할 수 있도록 하는 내용을 담고 있습니다. 

주요 내용은 다음과 같습니다.

• 설립 절차 간소화: 프로젝트 리츠는 설립 시 국토교통부 장관의 영업인가 없이 설립신고서 제출만으로 설립할 수 있습니다.
• 영업인가 시점: 개발 사업 준공 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받아야 하며, 이후 부동산을 직접 운영할 수 있습니다.
• 최소 자본금: 설립신고를 위한 최소 자본금 요건은 50억 원 이상입니다.
• 전문성 및 안정성 확보: 자산관리계약, 일반사무위탁계약, 자산보관계약 등을 체결하여 사업의 안정적인 추진을 도모합니다.
• 기존 PFV 전환 허용: 기존의 프로젝트금융투자회사(PFV) 방식으로 진행되던 사업도 일정 요건을 갖추면 프로젝트 리츠로 전환할 수 있도록 허용하는 내용이 포함되었습니다.
• 세제 지원: 2025년 세제개편안에는 프로젝트 리츠 활성화를 위해 현물 출자 시 양도세 또는 법인세 과세 이연 관련 내용이 포함되었습니다. 

부동산투자회사법 시행령

[시행 2025. 11. 28.] [대통령령 제35867호, 2025. 11. 25., 일부개정]

【제정·개정이유】 

• [일부개정]
  ◇ 개정이유
    부동산투자회사가 부동산개발에 적합한 투자기구로 활용될 수 있도록 프로젝트 부동산투자회사 제도를 도입하고, 부동산투자회사 등에 대한 지원ㆍ감독 업무를 수행하는 부동산투자회사 지원센터의 지정 근거를 마련하는 등의 내용으로 「부동산투자회사법」이 개정(법률 제20978호, 2025. 5. 27. 공포, 11. 28. 시행)됨에 따라, 프로젝트 부동산투자회사의 설립 절차, 부동산투자회사 지원센터에 대한 업무의 위탁 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하는 한편,
    부동산투자회사가 투자하는 부동산개발사업의 범위를 확대하고, 부동산투자자문회사의 등록 요건을 완화하며, 자산관리회사의 인가 시 최대 출자자에 대한 확인 사항을 개선하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
  
  ◇ 주요내용
    가. 부동산개발사업의 범위 확대(제2조제4항제1호)
      부동산투자회사가 다양한 부동산개발사업에 투자할 수 있도록 부동산개발사업 중 증축 및 개축 사업의 면적 기준을 삭제하고, 리모델링 사업을 부동산개발사업에 추가함.
  
    나. 부동산투자자문회사의 등록 요건 완화(제24조제1항)
      부동산투자자문업의 활성화를 위해 부동산투자자문회사의 등록 요건 중 자본금 기준액을 10억원에서 5억원으로 낮춤.
  
    다. 프로젝트 부동산투자회사의 설립 절차 등(제30조의2 신설)
      프로젝트 부동산투자회사의 설립신고를 할 때 설립신고서에 상호 및 본점의 소재지 등을 적어 제출하도록 하고, 부동산개발사업의 사용승인ㆍ준공검사 등을 받은 날부터 18개월 이내에 부동산투자회사의 영업인가를 받거나 등록하되, 공익을 위해 필요한 경우에는 국토교통부장관이 6개월 범위에서 영업인가 및 등록 기한을 연장할 수 있도록 함.
  
    라. 부동산투자회사의 변경인가 및 변경등록 사유 확대(제42조의2제1항)
      투자자 보호를 강화하기 위해 부동산투자회사의 정관 중 이익 등 배당에 관한 사항을 변경하는 경우에는 변경인가를 받거나 변경등록을 하도록 함.
  
    마. 업무를 위탁받는 기관의 변경(제47조의7제1항)
      부동산투자회사 지원센터 지정 제도의 도입에 따라 부동산투자회사의 업무를 위탁받는 기관을 한국부동산원에서 부동산투자회사 지원센터로 변경함.
  
    바. 자산관리회사의 인가 시 확인사항 개선(별표 3)
      자산관리회사의 지배구조에 대한 건전성 관리를 강화하기 위해 자산관리회사의 최대 출자자가 법인인 경우에는 그 법인의 최대 주주 및 대표자 등에 대해서도 최대 출자자로서의 요건을 갖추었는지 추가로 확인하도록 함.
  <법제처 제공>

【제정·개정문】 

• 국무회의의 심의를 거친 부동산투자회사법 시행령 일부개정령을 이에 공포한다.
            대통령        이재명 (인)
      2025년 11월 25일
            국무총리        김민석
            국무위원 국토교통부 장관        김윤덕
  
  ⊙대통령령 제35867호
  부동산투자회사법 시행령 일부개정령
  
  부동산투자회사법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.
  
  제2조제4항제1호를 다음과 같이 한다.
    1. 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 증축 또는 개축하거나 리모델링하는 사업
  
  제8조제9항 중 "「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원(이하 "한국부동산원"이라 한다)을"을 "법 제49조의9제1항에 따라 지정된 부동산투자회사 지원센터(이하 "지원센터"라 한다)를"로 한다.
  
  제12조의3제1호를 다음과 같이 하고, 같은 조에 제31호를 다음과 같이 신설한다.
    1. 국가 및 지방자치단체
    31. 그 밖에 국토교통부장관이 공익성이 있다고 인정하여 고시하는 법인, 단체 또는 집합투자기구
  
  제18조제1항 각 호 외의 부분 중 "자기관리 부동산투자회사"를 "자기관리 부동산투자회사[법 제26조의4제1항 각 호 외의 부분 전단에 따른 프로젝트 부동산투자회사(이하 "프로젝트 부동산투자회사"라 한다)로서 자기관리 부동산투자회사인 경우를 포함한다]"로 하고, 같은 항 제1호 중 "영업인가"를 "영업인가 또는 법 제26조의4제1항에 따른 설립신고의 수리 통지"로 하며, 같은 항 제2호 중 "따라 영업인가를"을 "따른 영업인가 또는 법 제26조의4제2항에 따른 설립신고의 수리 통지를"로 한다.
  
  제24조제1항 중 "10억원"을 "5억원"으로 한다.
  
  제30조의2를 다음과 같이 신설한다.
  제30조의2(프로젝트 부동산투자회사의 설립신고 등) ① 프로젝트 부동산투자회사는 법 제26조의4제1항에 따라 설립신고를 하려는 경우에는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 설립신고서에 다음 각 호의 사항을 적어 국토교통부장관에게 제출해야 한다. 다만, 제6호와 제7호의 사항은 프로젝트 부동산투자회사가 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사에 해당하는 경우에만 제출한다.
    1. 상호 및 본점의 소재지
    2. 법인 설립등기에 관한 사항
    3. 자본금에 관한 사항
    4. 발기인 및 임원에 관한 사항
    5. 개발 대상 부동산, 개발 방법, 사업 추진일정 및 건축계획 등이 포함된 사업개요에 관한 사항
    6. 사무수탁회사와 체결한 위탁 계약에 관한 사항
    7. 자산관리회사와 체결한 위탁 계약에 관한 사항
    8. 자산보관기관과 체결한 위탁 계약에 관한 사항
    ② 법 제26조의4제1항에 따른 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사는 같은 조 제4항에 따라 부동산개발사업의 사용승인ㆍ준공검사 등을 받은 날부터 18개월이 되는 날까지 법 제9조에 따른 영업인가를 받거나 제9조의2에 따른 등록을 해야 한다. 다만, 국토교통부장관이 공익 또는 투자자 보호를 위해 필요하다고 인정하는 경우에는 6개월 이내의 범위에서 본문에 따른 영업인가 또는 등록의 기한을 연장할 수 있다.
    ③ 프로젝트 부동산투자회사는 법 제26조의4제5항에 따라 주주가 아닌 자에게 신주를 발행하려는 경우에는 주식을 일반의 청약에 제공하지 않는 방법으로 하고, 신주를 발행한 후의 총 주주의 수가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제6조제3항에서 정하는 수를 초과하지 않는 범위에서 해야 한다.
    ④ 법 제26조의4제7항에 따른 프로젝트 부동산투자회사 또는 자산관리회사는 사업투자보고서를 다음 각 호의 시기에 각각 작성해야 한다.
    1. 회계기간의 말일(해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 경우에는 청산일 또는 합병일을 말한다)
    2. 사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)
    ⑤ 제4항에 따른 사업투자보고서는 같은 항 각 호에 따른 작성일부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 내에 국토교통부장관에게 보고한다.
    1. 제4항제1호에 따른 회계기간의 말일(해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 경우는 제외한다)에 작성하는 사업투자보고서: 90일 이내
    2. 제4항제1호에 따른 해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 청산일 또는 합병일에 작성하는 사업투자보고서: 45일 이내
    3. 제4항제2호에 따른 날에 작성하는 사업투자보고서: 45일 이내
    ⑥ 법 제26조의4제7항에서 "대통령령으로 정하는 사항이 발생하는 경우"란 제40조의2제2항제1호 및 제2호에 해당하는 경우를 말한다.
    ⑦ 제1항부터 제6항까지에서 규정한 사항 외에 프로젝트 부동산투자회사의 설립신고 및 보고 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
  
  제40조제4항 중 "및 제출과 관련하여"를 "등에"로 한다.
  
  제42조의2의 제목 "(부동산투자회사의 변경인가 및 변경등록의 예외사유)"를 "(부동산투자회사의 변경인가 및 변경등록 사유 등)"으로 하고, 같은 조 제1항을 다음과 같이 한다.
    ① 법 제40조제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 법 제8조제1항제8호 및 제10호의2의 사항을 말한다.
  
  제43조의2제1항 각 호 외의 부분 중 "등록"을 "등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고"로 한다.
  
  제43조의3 앞에 장 번호 및 제목을 각각 다음과 같이 신설한다.
              제4장의2 합병 및 해산
  
  제4장의2에 제43조의4를 다음과 같이 신설한다.
  제43조의4(해산) 법 제44조제9호에서 "대통령령으로 정하는 날"이란 제30조의2제2항에 따른 날을 말한다.
  
  제47조의5제1항에 제3호의3을 다음과 같이 신설한다.
    3의3. 법 제26조의4제1항에 따른 설립신고 및 같은 조 제7항에 따른 보고ㆍ공시에 관한 사항
  
  제47조의7제1항 각 호 외의 부분 중 "한국부동산원"을 "지원센터"로 하고, 같은 항 각 호 외의 부분에 후단을 다음과 같이 신설하며, 같은 항 제1호 중 "제9조의2제1항"을 "제9조의2제1항, 제26조의3제1항, 제26조의4제1항"으로, "등록"을 "등록, 특례등록, 설립신고"로 하고, 같은 항 제4호 중 "법 제37조제1항"을 "법 제26조의4제7항에 따른 사업투자보고서 및 제37조제1항"으로 한다.
    이 경우 지원센터로 지정된 기관이 둘 이상인 경우에는 다음 각 호의 업무별로 위탁받은 기관의 명칭ㆍ대표자 및 소재지 등을 고시해야 한다.
  
  제47조의8을 제47조의9로 하고, 제47조의8을 다음과 같이 신설한다.
  제47조의8(공모를 하지 않는 부동산투자회사의 투자설명서 제출 등) ① 법 제49조의8제1호에 따른 투자설명서는 부동산투자회사 및 자산관리회사가 최초로 주식의 인수청약을 권유한 날부터 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기간 이내에 국토교통부장관에게 제출한다.
    ② 법 제49조의8에 따른 부동산투자회사와 자산관리회사는 같은 조 제2호에 따른 투자보고서를 다음 각 호의 시기에 각각 작성해야 한다.
    1. 회계기간의 말일(해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 경우에는 청산일 또는 합병일을 말한다)
    2. 사업연도 개시일부터 매 3개월이 종료되는 날(회계기간의 말일은 제외한다)
    ③ 제2항에 따른 투자보고서는 같은 항에 따른 작성일부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 내에 국토교통부장관에게 제출한다.
    1. 제2항제1호에 따른 회계기간의 말일(해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 경우는 제외한다)에 작성하는 투자보고서: 90일 이내
    2. 제2항제1호에 따른 해산 또는 합병으로 인하여 소멸되는 부동산투자회사의 청산일 또는 합병일에 작성하는 투자보고서: 45일 이내
    3. 제2항제2호에 따른 날에 작성하는 투자보고서: 45일 이내
    ④ 법 제49조의8제3호에 따른 금융사고 또는 부실자산 발생의 공시는 해당 사유가 발생한 때에 지체 없이 법 제37조제4항 각 호의 방법으로 한다.
  
  별표 2 제1호다목1)부터 3)까지 외의 부분 중 "과태료 금액의 2분의 1의 범위에서 그 금액을"을 "과태료 금액을"로 한다.
  
  별표 3 제3호의 구분란 중 "외국기업"을 "외국기업(이하 "외국기업"이라 한다)"로 하고, 같은 별표에 제4호를 다음과 같이 신설하며, 같은 별표 비고를 다음과 같이 한다.

• 
  비고
    1. 위 표 제1호가목 및 제3호가목에 따른 자기자본을 산정하는 경우 직전 사업연도 말일 이후부터 인가 신청일까지의 자본금의 증가분(자기자본을 증가시키는 것으로 한정한다)을 포함해 계산할 수 있다.
    2. 위 표 제3호를 적용할 때 외국기업이 지주회사이거나 직원이나 상근 임원을 두지 않는 회사(이하 "지주회사등"이라 한다)에 해당하여 같은 호 각 목의 전부 또는 일부를 그 지주회사등에 적용하는 것이 곤란하거나 불합리한 경우에는 그 지주회사등이 인가 신청 시에 지정하는 회사(해당 지주회사등의 경영을 사실상 지배하고 있는 회사 또는 해당 지주회사등이 경영을 사실상 지배하고 있는 회사로 한정한다)가 같은 호 각 목의 전부 또는 일부를 충족하면 그 지주회사등이 그 요건을 충족한 것으로 본다.
    3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게는 위 표 제1호마목 및 제3호다목의 요건을 적용한다. 다만, 최대 출자자인 법인의 최대 주주가 기관전용 사모집합투자기구이거나 투자목적회사인 경우에는 위 표 제4호의 요건을 적용한다.
      가. 최대 출자자인 법인의 최대 주주
      나. 최대 출자자인 법인의 대표자
      다. 최대 출자자인 법인의 주요 경영사항에 대하여 사실상의 영향력을 행사하는 주주
  
            부칙
  제1조(시행일) 이 영은 2025년 11월 28일부터 시행한다.
  제2조(자산관리회사의 인가 시 확인 사항에 관한 적용례) 별표 3 제4호 및 같은 표 비고의 개정규정은 이 영 시행 이후 법 제22조의3제1항에 따른 설립인가를 신청하거나 이 영 제42조의4제1항제2호의 사항을 변경하기 위해 법 제40조제4항에 따른 변경인가를 신청하는 경우부터 적용한다.
  제3조(사업계획의 검토 의뢰 및 업무의 위탁에 관한 경과조치) 사업계획의 타당성 및 적정성 확인에 필요한 검토 의뢰와 업무의 위탁에 관하여는 제8조제9항 및 제47조의7제1항의 개정규정에도 불구하고 국토교통부장관이 법 제49조의9에 따라 부동산투자회사 지원센터를 최초로 지정할 때까지는 종전의 규정에 따른다.