부동산 토지 거래시 세금문제

[지도자벌레]

주택에 대한 각종 규제로 인해 토지시장에도 투자바람이 일고 있다. 하지만 토지투자 때도 고려해야 할 세금문제가 많다는 점을 유의해야 한다.

우선 매입하는 단계부터 세금상 주의할 필요가 있다. 보통 개인이 개인에게 토지를 사는 경우 실제 매매가격보다 낮은 시가표준액을 기준으로 검인을 받아 취득세 등의 세금을 낸다. 그러나 법인으로부터 매입하는 경우 이러한 신고를 하면 세금 추징 대상이 된다. 법인으로부터 매입하는 경우 반드시 실제 매매금액을 기준으로 취득세를 내도록 되어 있기 때문이다. 따라서 상대방이 개인인지 법인인지를 반드시 확인해야 할 필요성이 있다.

검인용 계약서와 실제 매매용 계약서가 다른 경우 나중에 토지를 팔 경우를 대비해 취득시 매매계약서는 잘 보관해 둬야한다. 양도세를 실거래가로 계산해야 하는 경우 검인계약서상 금액이 아닌 실제 매매계약서상 금액을 기준으로 취득가액을 인정 받을 수 있기 때문이다. 실제 매매계약서가 없다면 검인계약서상 금액이 취득가액이 되어 누리지도 않은 차익에 대한 세금을 낼 수 있다.

토지의 양도세 계산은 다른 대상에 비해 간단하다. 보통 토지의 경우 보유기간에 따라 1년 미만 보유 토지는 실거래가, 1년 이상 보유토지는 원칙적으로 기준시가와 실거래가 중 세금이 적은 방법으로 선택해 신고할 수 있다. 하지만 1년 이상 보유한 토지라도 토지투기지역 지정이후 매도하면 양도세 실거래가 신고 대상이 된다.

따라서 토지투기지역 지정이 예상되면 기준시가와 실거래가로 양도세를 계산해 보고 토지시장의 방향을 예측해 세금을 회피하기 위해 미리 매도하는 것이 좋을 지 아니면 세금이 늘어나더라도 그냥 보유하는 것이 좋을 지를 결정해야한다.

한편, 투기과열지구나 토지거래허가지역 및 세법상 투기지역을 혼동하는 경우가 있는데 투기과열지구나 토지거래허가지역은 양도세 실거래가 대상여부에 아무런 영향을 미치지 않는다.

종종 기준시가 신고가 가능한 1년 이상된 토지를 매도하면서도 실지거래가액이 드러날까봐 노심초사하는 사람들이 있다. 그러나, 이는 걱정할 필요가 없다. 법적으로 반드시 실거래가액으로 신고해야 하는 대상이 아니면 기준시가 신고후 실제 거래가액이 드러나도 추징문제가 발생하지 않기 때문이다.

오히려 적극적으로 실거래가를 드러내 놓는 것이 좋다. 다른 부동산을 취득하는 경우 실제 매매금액을 기준으로 자금출처를 소명하기 편리하기 때문이다.

토지시장에서 중개수수료 지급방법에 따른 세금도 주의를 기울여야한다. 보통 미리 수수료를 고정시키거나 매도인이 받을 금액을 정하고 그 금액 이상으로 받는 부분은 중개수수료로 인정하는 2가지가 존재한다. 두번째의 경우 본인의 매매금액은 현금으로 손에 쥔 금액이 아니라 중개수수료를 포함한 총금액이 되기 때문에 수수료 영수증을 받을 수 없다면 실거래가 양도세 계산시 양도세 증가의 원인이 될 수 있다.
/법무법인 TLBS 김종필 변호사