용인스프링카운티자이 아파트로

[박사]

■ 박사님 안녕하십니까? 밴드를 통해서 많은걸 배우고 있습니다
저는 은퇴자입니다
아무래도 제가 가진 자산으로 노후를 해결해야 하기때문에
도움말씀 여쭙고 싶습니다
제게는
목동13단지 아파트27평과 용인 동백스프링카운티 25평분양권과 가평 조종면 신상리 (파라다이스빌리지)내 땅300평정도가 있습니다 스프링카운티자이는 2019년 10월경 입주입니다

현시점에서 목동아파트를 팔고
용인스프링카운티자이 아파트로
가야하는게 맞는건지 아님 가평땅과 스프링카운티자이분양권을 팔고

목동아파트를 계속 가지고 있는게
맞는건지 도움말씀 듣고싶습니다

☞ 회원들이 노후를 생각하시는 분이 많습니다. 매월 고정수입이 있어야 할텐데 고민 되시겠습니다. 이런 복잡한 문의는 사무실로 오셨으면 합니다.

회원들이 컨설팅 비용문의 주시는데 무료상담하니 걱정들 하지 마시구여.

문의 내용을 제 생각대로 이해하고 답을 드리겠습니다.

당연히 목동 아파트는 가져가야 합니다. 서울에 아파트를 지을수 있는 택지가 없기 때문에 재건축 아파트 가격이 상승하는 겁니다. 갖고 계세요. 경제상황, 정권이 바뀌면 초과이익환수제는 다시 해제 됩니다.

19년 10월 입주인데 지금 팔고 이사를 갈 수는 없고.... 그렇다면 궁금하신것은 용인 아파트, 가평땅의 가격상승이 문제라 보여집니다. 땅은 지번이 없군요.

결론은 세가지 중에 처분을 해야 한다면 목동 아파트는 제 몫을 할것입니다. 가평 땅과 용인 아파트를 매도 하시기 바랍니다. 결국엔 서울 아파트가 효자 노릇을 합니다.

예전에 회원이 문의했던것입니다. 2016년 12월 11일 날자에 있습니다. 회원들도 다시 공부해 보죠.

용인동백스프링카운티자이. 한마디로 시니어 주택이죠. 매도하세요.


■ 한가지 문의를 드리고싶습니다.

최근 용인동백에 '스프링카운티 '라는 실버타운을 분양중입니다.

지금 분양신청을 하는게 좋을지 고민이 되서요(요즈음 용인지역 아파트 투자는 안하는게 옳다고 보는데..이물건은 너무 좋은거라는 이야기도 있구..).

박사님의 고견을 듣고싶습니다.

감사합니다.

☞ 저는 더 이상 부동산에 대해서는 공부할게 없다고 생각했는데 숙제를 하나 주셨군요. 창피하며 감사합니다.

실버타운 분양으로 성공한 회사는 없는 것으로 알고 있습니다. 2000년 초부터 분양을 시작한 것으로 아는데 저도 실버타운은 잘 모르겠습니다. 이 기회에 실버타운에 대해 회원 모두 저와 같이 공부 해보죠.

우리나라도 고령화 시대로 접어 들었죠. 실버타운의 투자가치.. 희소성은 있습니다.

실버타운은 콩글리시?：‘정작 실버타운이 보편화된 선진국에는 실버타운(Silver town)이 없다?’ 맞는 말이다. 사실 실버타운은 영어 사전에 나와 있지 않다. 외국에서는 실버타운이 아니라 은퇴한 사람들의 공동체를 뜻하는 ‘리타이어먼트 커뮤니티(Retirement Community)’ 또는 고령에 따른 만성 질환을 앓고 있는 노인들을 치료하는 ‘너싱 홈(Nursing Home)’이 일반적으로 쓰인다. 실버타운은 ‘양로원’과 같은 부정적 의미를 없애기 위해 사업자가 인위적으로 만들어낸 ‘콩글리시’인 셈이다.

실버타운은
노후생활을 하는데 필요한 의료시설·오락시설·체력단련시설 등을 갖추고 식사관리·생활편의·건강의료 등의 서비스를 제공하는 실버타운은 1960년대부터 미국의 남부지역을 중심으로 형성된 노인들의 주거지역을 가리킨다. 고령화사회로 접어든 나라의 국민들 가운데 경제적으로 여유 있는 중상류층 노인들이 주로 입주하고 있다. 실버타운이라는 단어는 흰 머리카락을 비유하여 노인들과 관련된 산업을 표현하기 위해 일본에서 만든 ‘실버산업’의 ‘실버’를 따서 영어 단어 ‘타운’과 합성한 것이다. 실버타운과 비슷한 개념의 유료 노인주거시설을 일본에서는 유료노인홈, 미국은 노인촌락(Retirement Community)이라고 부른다.

노인복지법에 따라 ‘유료 양로시설’과 ‘유료 노인복지 주택’으로 나뉜다. 입주 자격은 60세 이상으로 제한된다. 부부인 경우 한 사람만 60세가 넘으면 된다. 입주자 평균 나이는 70대 초중반. ‘2006년 실버세대 조사’에서도 실버타운 입주 계획을 적극적으로 가진 연령층은 70세 이후로 나타났다. 사설 실버타운의 경우 입주 보증금, 분양 가격이 비교적 비싼 편이기 때문에 입주자들 경우 대부분 전문직 출신이거나 연금 소득이 있는 공무원, 월세 수입을 가진 자산가인 경우가 많다.

실버타운 입주는 ‘단독 취사 등 독립된 주거 생활이 가능한 사람’으로 제한된다. 중증 질환을 앓고 있거나 간병인의 간호가 필요한 사람들은 입주할 수 없다. 이 경우 실버타운으로 불리는 ‘노인주거복지시설’이 아니라 요양시설로 불리는 ‘노인의료복지시설’을 찾아야 한다.

실버타운 분양 받으려고 할 때는 청약통장이 필요 없고 전매도 허용된다. 그러나 실버타운은 다른 부동산 상품과 달리 복지 시설로 분류되고 거주 자격에 엄격한 제한이 있다. 특히 소유권자와 실입주자 모두 60세 이상이어야 한다. 이에 따라 수요층은 그만큼 제한적일 수밖에 없다. 부동산 투자에 있어 환금성이 매우 중요하다는 점을 고려하면 실버타운의 투자 매력이 높은 편은 아니다. 몇몇 인기 있는 곳의 경우 분양가보다 현 시세가 조금 높게 형성돼 있는 곳도 있지만 프리미엄이 높은 수준은 아니다. 따라서 투자 수요보다는 실수요 위주로 접근해야 한다. 또 임대형 실버타운의 경우 임대 보증금 형식이기 때문에 투자 대상 자체가 될 수 없다.

입지조건에 따라 크게 도심형, 도심근교형, 전원휴양용으로 나뉜다. 소유형태에 따라서는 분양형과 임대형으로 구분된다. 분양형은 아파트를 매입하듯이 돈 주고 소유권을 사는 형태다. 소유권이 이전되기에 투자목적으로 구입했다가 마음이 바뀌면 매매도 가능하다. 임대형은 보증부월세처럼 일정금액의 보증금을 내고 매달 사용료로 일정금액을 월세 내듯이 납부하는 구조다. 대부분의 실버타운은 분양형과 임대형이 혼재된 방식으로 운영된다.

-스프링 카운티 분양광고 요약-

“ 용인 경전철 동백역과 가까워 역세권 프리미엄이 기대된다. 시니어 주택으로 365일 식사 제공이 가능한 식당과 외부 손님이 머무를 수 있는 게스트하우스가 있다. 또한, 단지 내에 텃밭이 두 곳에 제공될 계획이며, 입주민들의 안전 및 보행을 고려한 친환경 조경으로 구성될 계획이다. 입주시점은 2019년 10월 기준 60세 이상 1959년 10월 이전 출생 수요자에게만 자격이 주어진다. GS건설은 시공뿐만 아니라 운영 및 관리(임대보증금)를 맡게 돼 식당 등 부대시설을 GS건설 자회사에서 통합 관리를 진행한다. GS건설이 60세 이상만 청약 가능한 시니어주택 ‘용인 동백 스프링카운티자이’를 잔여세대 선착순 분양 중이다”

일단 회사 소유분, 잔여세대 선착순 이라는 분양광고를 보면 미분양이라고 보시기 바랍니다. 미분양 아파트가 좋은 아파트는 아니죠.

실버타운. 노인들을 위한 주택으로 희소성은 있겠으나 환금성이 떨어집니다. 투자에 있어 환금성이 중요한데 일반 아파트와 달리 매매가 없으니 주의해야 하며 주거의 경우 분양형보다는 임대형이 리스크가 작아 보입니다.

실버타운의 경우 도시와 떨어진 위치한 경우가 많은데 투자자라면 도심에 가까운 실버타운이 분양률이 높습니다. 도시에 사는 자녀들의 편리함(거리) 때문으로 보입니다.

스프링 카운티 투자목적이라면 분양형 호텔과 마찬가지로 운영업체가 제일 중요합니다. 그런데 운영업체가 GS 자회사이니 큰 문제는 없을 것이라 판단되며 위치도 무난합니다.

그러나 제가 실버타운에 대한 투자 참고 자료가 없어 확답은 못 드리겠고 환금성에 문제가 의심되니 현장 방문하여 분위기를 한번 보시고 인근 부동산 세곳 이상 방문하여 정보를 얻고 결정하시기 바랍니다.