★ 정비사업 시행방식

[이동훈]

현재 도환 중2구역 도시환경정비사업은 현 추진위(이종오위원장)가

"신탁회사 대행자방식" 정비사업을 시도하고 있습니다.

이와 관련으로 토지등소유자 일각에서는 "신탁회사 개입 과정"과 "신탁회사에 지급되는 보수(수수료)"에

대한 우려가 상당히 큽니다.

그래서 2018.03.13. 날짜 조선비즈 인터넷 뉴스의

“여의도 재건축사업 신탁회사 시행”관련 파열음 기사를 공유한바 있습니다.

(간단히 그 기사내용을 요약하면 아래와 같습니다.

- 허위과장 광고를 주의해야 한다.

   신탁회사 방식이 홍보하는 ‘투명한 사업 관리’와 ‘사업 지연 최소화‘ 홍보내용에 의문점

   신탁방식과 주민동의는 별개

- 깜깜이 계약에 주의해야 한다.

   신탁회사가 제안한 사업비 조달금리(6%)가 조합 방식보다 최소2% 높았다.

   모신탁사가 계약서(안)에 '자금 조달에 따른 이율은 수탁자(신탁회사) 내부 규정에 따른 이율을 말한다'고만

   표시돼 있다. 이자율을 신탁사가 마음대로 정할 수 있음"에 토지등소유자의 깐깐한 검토와 주의해야 한다.

   (추가로 신탁회사가 가져가는 수수료에 대해서 사전에 정확히 제시해야 합니다.)

▶기사원문보기:

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/03/13/2018031300078.html#csidxdecc1a305fe38b4a9730595f0c67e77

또한 가장 일반적인 사업시행방식인 "조합과 시공사 공동방식"을 제쳐두고 굳이 신탁회사 방식을
시도하는 것에 깊은 우려를 갖고 있고 항의글과 우편물로 이종오위원장에게 지적한 바 있습니다.

그래서 토지등소유자에게 가장 이익이 되는 방식이 무엇인지 또 법에서 정하는 모든 사업방식에 대해

이 시점에서 다시 처음부터 검토할 필요와 이유가 있었습니다

■  토지등소유자의 알권리와 선택권 관련

간단히  

- 조합(독자)방식

- 조합+시공사 공동시행방식

- 신탁사 방식

- LH공사 방식

위의 방식 중 토지등소유자에게 이익이 가장 큰 합리적인 방법을 찾아야 하고

당연히 추진위원장(조합장)은 토지등소유자에게 모든 방법을 정확히 똑똑히 설명, 고지하고

토지등소유자가 토론을 통해 선택할 권리와 기회가 일단 주어져야하는 것입니다.

그러나 이종오위원장은 일방적인 결정과 통보 후 묵묵부답으로  일관하고 있습니다.

■ (지불해야 하는) 보수 및 수수료 관련 

특히 세상일에 공짜는 없으니 댓가로 지불되는 신탁보수, 수수료, 등에 대해서

사전에 반드시 공지되어야 합니다.

현재 추진위원장이 시도하는 신탁회사 방식은 종후자산 전체에 대해서

4%정도의 신탁회사 수수료가 추정된다는 설명이였습니다.

종후자산을 8,000억원 정도로 가정한더라도 총300억원을 상회하는 수수료입니다.

300억원 정도를 지불할 용의와 비용지불 가치, 필요성을 (정보공개를 통해)

토지등소유자 스스로 판단케 해야할 것 입니다.

■ 사업비 대여금 이자 비용 관련

또 정비사업의 각종 사업비는 자금(돈)을 빌려서 사업비에 충당하고 그 이자돈을 감당해야만 합니다.

그래서 영업보상비, 이주보상비, 수용청산비용 포함 시공비, 철거비, 각종용역비 등

모든 초기자금이 대여금, 이자돈을 주고 빌려온 자금입니다. 

그에 따른 이자부담 부분과 이자율 등 민감한 부분은 시공사, 신탁사 등등에서 공개하고

반드시 미리 미리 사전에 언급되고 토지등소유자 입장에서 검토되어져야 합니다.

그리고 이왕이면 금리가 저렴한 방식(이자돈이 덜 나가는 방식)을 선택하여

사업의 주인인 토지등소유자에게 최대 이익을 보장해야 하는 것입니다.

(※ 위의 조선비즈 뉴스 기사에 따르면
“신탁사 측은 총 6500억원 규모 사업비를 연(年) 6% 금리로 자체 조달하겠다고 통보했다.

서울 시내 대부분 재건축 아파트의 사업비용 조달 금리는 연 3%대 중반 수준이다.

주민들은 "매년 최소 수백억원의 추가 지출이 발생한다.”는 내용을 참조해 주십시오.)

그렇다면 위의 상황을 고려해볼 때 현행 도시 및 주거환경정비법이 정한 사업방식에는 어떤 것들이 있을까요? 

■ 현행 도정법의 정비사업 시행방식

아래로는 현행 도시 및 주거환경정비법에 나오는 사업방식들 입니다.

1. 토지등소유자 방식 (도정법 법25조)

- 토지등소유자 20인 미만 경우

- 서면동의서+지장+신분증 사본 필요

- 도환중2구역과 관련 없습니다.

2. 조합(독자)방식 (법25조)

- 돈 많은 조합이 독립적으로 시행,

- 자산가 혼자 조합하는 경우입니다.

- 조합원(토지등소유자)들이 사업비를 모아 함께 동업하는 경우입니다.

3. 조합이 공동시행 방식 (법25조)

- 건설업자(시공사)와 공동 시행이 가장 일반적 방법

- 인접 도환중1구역 작년 2017년에 시공사 선정했습니다.

- 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자

   (신탁회사, 한국감정원)와 공동으로 시행하는 방법 있습니다.

4. 공공시행자 방식 (법26조)

- 시장,군수가 시장,군수등 또는 LH공사를 사업시행자로 지정

- 천재지변과 기한내 법에 따른 사업 신청절차 없을 때(사업지연)

- 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가

   시장·군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때

- 서면동의서+지장+신분증 사본 필요

- 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정·고시한 때에는

   그 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다.

- 주민대표회의(5~25명) 구성합니다. 위원장, 부위원장,감사 있습니다.

5. 지정개발자 방식(법27조)

- 시장,군수가 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는

   신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 "지정개발자"라 한다)를 사업시행자로 지정

- 천재지변과 기한내 사업 신청절차 없거나 위법, 부당 인정 시

- 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건(75%) 이상에 해당하는 자가 신탁업자를

   사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때

- 서면동의서+지장+신분증 사본 필요

- 시장·군수등이 지정개발자를 사업시행자로 지정·고시한 때에는 그 고시일 다음 날에 추진위원회의

   구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다.

- 주민전체회의 구성합니다.

  (대표자가 없습니다. 회의소집 어렵고 무소불위 권력 우려 내용)  

6. 사업대행자 방식 (법28조)

★ 현재 추진위원장이 신탁회사 시도하는 방식으로 추정됩니다.

- 시장·군수등은 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 지정개발자(신탁회사)에게

   해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

- 장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 관한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는

   정비사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우

- 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)의 과반수가 서면결의서 동의로 요청하는 경우

★ 즉 전체 토지등소유자의 50%이상이 동의하는 경우로 판단됩니다.(저의 판단입니다.)

    재개발사업은 조합원강제가입원칙이기 때문입니다.

- 조합이 존속하고 조합장 등 조직 유지됩니다.

- 조합원총회 의결은 정관에 따릅니다.

- (정관 내용은) 조합원 과반수 출석으로 개의하고 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결한다.

- 이때 (총회 참석 없이) 서면결의서도 출석 조합원에 포함됩니다.

   (더불어 토지등소유자의 뜻을 왜곡할 수 있는 "OS활동과 서면결의서 위변조"등에 주의해야 합니다.)

■ 다시 한번더 신탁회사를 사업대행자로 지정하는 절차에 있어서

    토지등소유자의 입장에서 주의하고 확인하고 검토해야할 몇 가지 주지사항을 말씀드립니다.

▶ 반드시 조합원총회 개최해서 투표해야 한다는 법조항 없습니다.

- 또 신탁회사 사업대행자 지정관련으로 법이 정한 내용을 사전에 공지하거나 그 내용을 포함한

  서면동의서+지장+신분증 사본 반드시 필요하다는 조항도 없습니다.

  (※ 서면결의서와 서면동의서를 구분해 주십시오.)

- 조합원총회 개최하지 않고 사전에 OS가 가가호호 방문해서 찬성하는 서면결의서를 과반이상 받을 우려 있습니다.

   이후에 형식적인 조합원총회 의결로 신탁회사 사업대행자 지정해도 문제 없습니다.

▶ 또 이미 추진위원회의에서 "신탁회사 방식을 의결해 놓은 상태"입니다.

- 이는 이종오위원장이 조합원총회에서 안건 발의해서 "신탁회사 사업대행자 방식" 의결할

   필요, 의지가 있다는 것입니다.

- 위의 내용처럼 사전에 과반 이상의 서면결의서 받으면 조합원총회에서 한 번 따져보지도 못한체

   말 한마디 못하고 영문도 모른체 신탁회사 사업대행자 지정완료될 우려가 있는 것입니다.

▶ 그래서 조합원총회의 서면결의서는 (위의 내용처럼 OS 또는 위변조로) 항상 우려스러운 것입니다.

- 이에 대한 대안으로는 전자서면결의서 제도 채택하는 구역이 있고

   또는 서면결의서에 신분증 사본을 첨부하게 하는 방법이 있습니다.

▶ 그리고 신탁회사가 진정 평당공사비를 550만원으로 알고서 (토지등소유자들은 전혀 모를 것이라는

   생각에서) 접근한다면 더욱더 우려스럽습니다.

- 지속적으로 말씀 드리지만 인접한 도환중1구역의 평당공사비는 425만원(지하4층,지상40층) 입니다.
- 현 이종오추진위원장은 평당공사비 550만원을 고수하고 있습니다.

- 당초 (개략적인 사업시행계획서의) 비례율 111%에서 이후 130%로 비례율 상승했다는 설명 과정 중에도

   이종오추진위원장은 과다한 550만원 평당공사비 절감 노력과 검토가 전혀 없었습니다.

  (※ 이곳 카페 일반게시판의 2018.02.13. "★★★질의9/답변요청) "2018.02.08. 주민안내문"

       관련으로 질의드립니다.(이동훈) " 게시글을 참조해 주시기 바랍니다.) 클릭시 이동

▶ 또 만약 신탁회사가 홍보하는 것이 "공사비 절감" 내용이라고 한다면 

    그 구체적인 증거를 반드시 제시해야 할 것입니다.

- 또한 절감한 공사비의 기초금액은 위의 평당550만원이 아닌

  도환중1구역 포함 인근 성남시내 정비사업의 평당공사비 평균에 기초한 자료를 

  "공사비 절감" 근거자료로 제시해야 할 것입니다.

- 더불어 신탁회사의 수수료를 함께 검토한다면 "공사비 절감"이라고 말하기는 힘들 것 같다는 판단입니다.
   결국 절감한 공사비 만큼을 신탁회사가 수수료 명분으로 고스란히 다시 가져가는 구조일 수도

   있다는 판단입니다.

(※ 타구역 평당공사비 자료입니다.)

 

■ 마지막으로 이 글을 쓰는 이유는

- 저는 지금까지 말씀드린 사업방식에 있어서 근본적으로 모든 가능성을 열어놓고

  원점에서 다시 법률에 나오는 모든 대안을 공개적으로 검토해야 한다는 말씀입니다.

- 위에서 설명드린 것처럼 많은 사업방식이 도정법에 있습니다.

   그러나 토지등소유자는 지금까지 단 한 번도 사업방식 결정에 대해

  설명회, 비교자료 배부, 토론 등 자신의 의사를 말 할 기회가 전혀 없었습니다.

- 그러나 "누구의 의지, 판단인지 모르는 과정 속에 신탁회사에 (종후자산 또는 총매출의)4%,

  300억원 상당의 신탁회사 수수료(보수)를 지불하는 방식으로 가는 것이냐?"

   라는 우려에서 드리는 말씀입니다.

- 정비사업의 전문가가 아니여도 위의 내용은 쉽게 상식적으로 알 수 있는 내용들 입니다.

■ 또 얼마전 한 추진위원님을 만나 대화했습니다.

   "신탁방식으로 가면 (사업의 성패와 관계없이) 약300억원 상당을 신탁회사에 수수료(보수)로

   지불해야 한다는 사실을 알고서 추진위원회의에서 찬성한 것이냐?" 질문했습니다.

   그 분의 대답은

   "나는 잘 모른다. 그냥 하라고 해서 찬성해준 것이다."

    였습니다.

현재 도환중2구역 정비사업은 깊이 우려스러운 상황입니다.

지금이라도 반드시 다시 원점에서 사업시행방식을 검토해야 할 것입니다.

도환중2구역은 이종오위원장 일개인의 사업이 아닙니다.

이종오 추진위원장은 모든 일에 솔선하여 책임지고

위에서 언급한 내용의 사실여부 확인과 자세한 설명을 관련자료 공개를 통해 

(엄중히 묻고있는) 토지등소유자들에게 반드시 이행해야 할 것입니다.

박신웅 감사님께서도 마음을 다잡아 감사업무 하셔야 할 것입니다.

또한 40분 추진위원님들께서도 추진위원회의에서 위의 내용을 반드시 점검, 논의해주시길

요청드립니다.

이상입니다.

오늘 하루 좋은 봄날 되십시오.

[윤판중]

현제 이종오추진위원장의 도환중2구역 마인드가 제대로 확립되 있지 않다는 것이 문제라고
생각다.
연로하신 그 머리에 귀한 자료들이 들어갈 수 없는 것이 문제인데 점점 해어나올 수 없는 늪속으로 빨려 드는데도 감각이 무뎌서 인지를 못하는것이 안타깝습니다.