최근 상가 소유자인 임대인이 상가 재건축을 이유로 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 수 있는지가 상가건물임대차보호법의 해석과 관련하여 문제되고 있습니다.
구 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 7호는 “임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우”를 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유라고 규정하고 있었습니다. 임대인은 이 규정을 근거로 재건축을 하겠다면서 임차인의 계약갱신을 거절하였습니다. 개정된 상가건물임대차보호법은 임대인이 재건축을 이유로 하여 임차인의 계약갱신요구권을 형해화시키지 못하도록 구체적으로 기재하였습니다.
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[상가건물 임대차보호법]
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
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상가임차인은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 근거하여, 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 임대인에게 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관하게 영업을 계속할 수 있습니다.
임대인은 같은 법 제10조 제1항 단서의 ‘정당한 사유’가 없는 한 임차인의 계약갱신요구를 거절하지 못합니다.
따라서 임대인이 임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하였는지, 건물이 안전사고의 우려가 있어 재건축을 하는 것인지, 도시 및 주거환경정비법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등 다른 법령에 의한 재건축이 이루어지는 경우인지 여부에 따라, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부가 결정됩니다.
결국, 임대인이 재건축을 이유로 하여 임차인의 계약갱신요구를 거절하고 상가건물임대차계약을 종료시키기 위해서는, 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 계획에 따라야 하므로 임대차계약 체결 당시에 미리 계약서에 '공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획'을 기재하여 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라 철거와 재건축이 이루어져야 합니다.
또한 임대인이 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있기 위해서는, 재판실무상 단순히 철거하고 재건축하겠다는 통지나 건축허가를 받는 정도만으로는 안 되고 안전진단을 통해 건물안전상 재건축이 불가피한 점까지 입증하는 것을 요하고 있습니다.
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