관리소 연중관리 계획표

[관리소]

연중 관리업무 계획표
		입주자-사무관리
시행	업무	관 리 업 무 내 용
연중	입 주 자	입주자대표회의 개최 및 운영자료 게시 (매월), 카페등
		입주자대표회의 의결사항 등 각종 관리자료 게시(카페) 및 열람
		입주자 민원업무 친절봉사 등 직원교육(매월)
		민원접수 관련사항 적극적인 홍보
		직원 전화 친절하게 받기 요령 교육 및 실천사항 점검
		세대 불편사항 및 민원 접수. 처리
		입주자대표회의 운영사항 협조 및 관련자료 비치
		단지 내 입주자 조직 및 운영실태 파악 및 협조
		입주자 행위 등에 대한 관리주체 동의사항 홍보
		전 , 출입 시 관리비정산, 승강기이용 방법 등 안내자료 배부
		세대 보유차량 대장 수시 점검 확인
		차량 주차 스티커 발급 및 주차 홍보
연중	사무	입주자대표회의 의결안 추진
		녹색아파트 적극 구현: 절전. 절수. 음식물 등 쓰레기줄이기(부녀회)
		직원 인사. 노무 관련철 작성 (근로계약서. 신원보증서(매년) 등 징구)
		근로계약서, 서약서 등 작성비치
		4대 보험 변동신고(취득 , 상실일로부터 14일이내)
		각종 시설검사 합격증 및 보험약관 등 점검 비치
		각종 관리대장 등 작성 비치
		직원 근무복장 및 자세 점검 확인(명찰착용 등)
		미화원 관리(해당 구역 청소 철저, 불법 전단지 수거)
		경비원 관리(경비일지 등 결재, 일일 인수인계 등 철저)
		순찰, 관리 등 수시 점검
		직원 변동 시 담당자별 관리업무 인수인계 실시(철저)
		단지 기술인력 현황. 방화관리자, 전기안전관리자 등 선.해임
		직원 남녀성차별 금지 및 성희롱 예방교육실시(연1회)
		안전관리계획서(매년) , 장기수선계획서 조정(3년에 1회)
		단지 홈페이지 관리철저(모든 민원은 정성을 다하여 답변)
		관리직원 능력 향상 및 능동적인 지원체계 정립
		회계감사 (1년 2회)
		각종 계약 및 보험 체결
		단지 내 각종 행사 및 환경정비 계획(준비)
		직원 건강진단 및 체력단련
회 계 관 리
시행	업무	관 리 업 무 내 용
월중 (연중)	회계	관리비 수납, 마감, 전표정리, 일별 마감
		입. 출금전표 및 현금출납부 일별 마감
		월 결산서 및 재무제표 완료(매월10~13일) 및 결재
		수도 및 전기 검침, 검침대장 작성, 전기사용량 등 보고(19일)
		관리비 미납세대 체크, 독촉장 발송(입주자 확인 요. 11~13일)
		총계정 원장 정리, 전월분 관리비 부과 작업(14~18일)
		자동이체 세대 등 확인 후 프로그램업체 전송, 은행보고(19~20일)
		급여대장 등 각종 대장 작성
		급여 지급시 국민연금.고용/건강보험료 예치
		관리비 공개 사이트 등록(의무).www.khmais.net (매월 부과 후)
		수입. 지출결의서, 급여대장 등 작성 결재
		공과금 납부, 관리비 수납 확인 전산 입력작업
		수선. 소모품 등 사용 내역 및 재고사항 확인
		비품 등 10만원 이상 구입시 기안 작성
		장기수선충당금 이체 및 예치금 잔액 비교 확인(매월)
		회계업무 자체 체크리스트 작성 및 점검(매월)
		공기구. 비품 및 저장품 구입 시 물품(비품)관리대장 작성
		관리비 장기체납자 독촉장 발급 후 3개월 이상 세대 단수조치
		관리비예치금 관리 철저 (잔액증명서)
		용역공사 200만원이상 체결 시 인터넷에 공고(입찰 10일전)
		재고 조사 시(집기비품, 공기구 등)-대장등재, 폐기처분(기안 보고)
		집기. 공기구 비품 재고조사 대장 정리
		수도. 전기 자료 입력 및 점검(이상 시 담당자에 보고)
		전. 출입자 중간관리비 정산 및 확인 철저
		월별 수입. 지출 결의서 등 결재 및 정리
		각 종 민원 접수 및 답변 (처리)
		회계감사 (년2회) 준비
시 설 관 리
시행	업무	관 리 업 무 내 용
월중	시설	급수실 펌프 작동 상태 점검(수시)
		기계실. 전기실. 정화조. cc카메라 점검(수시)
		단지 내 및 필로티, 지하주차장 조명 점검 관리(수시)
		어린이놀이터 광장시설물 및 화단 점검
		집수정 펌프 및 밸브류 점검(수시)
		옥상 물탱크. 가압모터 등 점검(수시)
		각동 옥상 출입문 및 방화문 점검
		소방 설비 예비전원 작동 시험 및 점검
		소방시설 각종 휀 등 점검 및 정비
		건축물. 시설물 안전점검
		승강기 정기검사 월 1회 실시 확인
		예비발전 설비 가동 점검(월2회)
		급수실. 정화조 등 시설물 구리스 주입
		수전 설비점검 (수변전설비 2,050kw 발전설비 550kw)
		주차장 캐노피 점검 관리
		가로등설비, 조명설비 점검 관리
		월3회 이상 가로등 및 조명 타이머 조정,
연중	시설	각동옥상 바닥 균열 등 시설물 파손 여부 점검
		각동 옥상 벤츄레타 파손 여부 점검 및 보수
		소방 압력탱크 압력확인 및 조정(년 4회)
		단지 내 구조물 시설 점검, 토목 건축 설비 점검
		펌프실, 맨홀. 배수로 점검,
		소방설비 자체검사(작동검사 등), 저수조 위생점검 (년2회)
		어린이 놀이시설 정기점검 및 관리자안전 교육확인(년2회)
		해빙기, 우기, 월동기 시설물 안전 점검(년1회)
		승강기 정기검사 실시(년1회 동법 13조1항)
		소방설비 정밀검사 실시(년1회)
		전기(3년1회). 건축물 정밀점검(16층이상, 3년마다1회)
		어린이 놀이시설, 주택화재보험 가입
		장기수선계획 수립(조정) 및 보관확인
		지하 주차장 바닥 및 배수로 . 맨홀 점검
		놀이터 모래 등 소독 (년2회)
조경-환경-안전-교육-대외
시행	업무	관 리 업 무 내 용
연중	조경	조경 고사목 등 처리 및 보식, 낙엽관리
		수목소독 (4월중 3회실시, 병충해 발생 시 수시)
		정원수 및 화초(화단 및 화분) 식재 및 가꾸기
		정원수 퇴비(4월, 12월 년2회)
		잡초제거 및 예초기 작업(년3회)
		전지작업(11월실시), 생울타리 및 낙엽수 등 일부 전지작업(7-8월)
		화단 구조물(침하) 점검 및 성토작업
연중	환경	단지 내 청소, 쓰레기 집하장 분리수거 등 정리
		지하 집수정 유충제 발포 (월2회)
		음식물 쓰레기 수거함 및 집수정 청소
		폐가구등 페기물 정리(매일)
		각동 게시판 정리 및 불법홍보물(부착물)정리
		하절기 지하주차장 및 집수정 소독.
		각동 내부 계단 청소상태 점검(매주)
		각동 지하 주차장 청소 (매일)
		세대 방역 소독(년3회실시)
		저수조 물탱크 청소(년2회실시) / 수질검사 년1회 실시
		지하주차장 대청소(연 2회. 상.하반기 실시)
연중	안전	안전보건 교육/ 경계근무수칙 및 근무요령 교육(월1회)
		화재예방 및 소방교육(분기별1회)
		안전관리계획서에 의한 시설물 안전관리
		승강기, 전기실, 기계실, 어린이놀이터 등 안전점검
		시특법에 의한 시설물 안전점검, 보고(연2회)
		외부 차량 단속 감시강화(주차위반 스티커 부착)
		주차장 내 주차 차량 및 절도 예방 홍보
		명절. 휴가철 절도 예방 홍보 및 공가세대 경계근무 강화
연중	교육	장기수선계획조정교육, 시설물안전교육. 법정관리교육 상.하반기
		놀이터안전교육, 직무교육
연중	대외	주택법 등 관련법에 의한 각종 신고 업무 철저
		서구청 등 관련기관과의 협조 유지

■ 분야별 관리 내역

 □ 일반(사무)관리

  ▣ 입주자대표회의 관련업무

   - 대표회의 안건 적시 상정

   - 매 안건의 세부 정보제공 (관련법규. 주택법 및 관리규약 등 참고자료)

   - 대표회의 소집 및 의결사항 주민 공시

   - 입주자대표회의 의결사항 추진

   - 공사 관련 사항 입찰 공고

   - 국토부 지침에 의한 공사업체 선정

  * 설계도면 및 시방서에 의한 현장감독 및 준공검사

  * 공사결과 입주자대표회의 보고

  * 적법절차에 의한 공사 진행

 ▣ 주민민원 처리 및 관련사항 적극적인 홍보

   - 민원 접수 유지

   - 접수민원의 심층 분석 후 입대위 상정

   - 민원 관련 사항 적극 홍보 . 적응유도.

 ▣ 관리직원의 능력향상 및 능동적인 지원체계 정립

   - 직무관련 교육 적극 참가 : 구청. 협회(전기. 주택관리사 직무교육. 안전교육.소방교육 등)

   - 외부 전문 업체 보수 . 정비 시 직원 현장 실무교육

   - 관리소장(과장) 수시 안전 및 친절교육

   - 세대 민원에 대한 능동적인 지원

   - 세대 수리 및 교체 시 필요한 재료 구입 및 직원 기술지원으로 세대비용 최소화

 ▣ 관리운영비 사용 최소화

    - 사무용품 및 소모품 절약 : 개인컵 사용. 이면지 활용. 장갑 재사용(세탁)

   - 교통비 / 통신비 절약 (불필요한 통화 최소화)

   - 관리사무실 운용비 최소화 : 석유절약 / 접대 다과비 최소화

 ▣ 녹색아파트 만들기 적극 구현(부녀회. 입주민 연계)

   - 절전 / 절수 생활화 홍보 (동.하절기 전기 절약 홍보)

   - 지하 주차장 주. 야간 구분 등 점등 시스템 검토

             (LED 또는 무전극등 교체로 전기료 절약 추진)

   - 지렁이 분양 : 음식물 쓰레기 줄이기 운동과 기후변화 대응에 동참 홍보 등

 ▣ 10년차 하자 종료

   - 10년차 종료를 위한 대책 수립 및 시행

   - 10년차 하자 대책 위원회 구성 등

□ 시설관리(사전 점검관리)

 ▣ 동력(펌프 등) 장비의 예방정비 : 필요시 선 조치 후 보고

   - 최대사용 수명에 따른 현상분석 조치

   - 필수 공용시설의 적기보수

   - 승강기 안전관리원 점검에 따른 전. 후 조치

   - 소방 정밀점검에 따른 전 . 후 조치

   - 급수모터 점검 관리 유지

 ▣ 가용시설의 기능유지 : 이상 발생 시 적기 수리

   - 저수조 청소의 적기 시행(수질검사 포함)

   - 소방시설 기능유지

   - CC카메 녹화기 정상작동 기능유지

 ▣ 수리/ 소모품 절약

   - 적정수준의 재고 유지

   - 순환보수율에 따른 구입

   - 절전 및 장기간(시간) 사용제품으로 구입 (점자적 대체)

   - 부품위주 구입 자체정비 실시

 ▣ 용역업무 적기 시행

   - 여름철 방제소독 수시 실시(용역/자체)

       (모기 유충제 살포 강화로 발생억제)

   - 주기 청소 적기시행 (지하주차장 물청소 등)

   - 사각지역 청소 수시 확인(내. 외부)

   - 낙엽 등 적기 수집. 처리

 ▣ 승강기 유지 관련 강화

   - 승강기 노후화 대비 안전검사 이행 감독 철저

   - 고장 발생 시 즉시 수리로 민원 최소화 (고장원인 제거)

   - 정기점검에 따른 부속품 마모 대책 강구

 ▣ 정화조 직관 공사

   - 정화조 직관 공사에 의한 오물 수거

  - 매립에 대한 대책 강구

□ 회계관리

 ▣ 항목별 예산 절약

   - 추정금액에 대한 공사비 항목의 최대한 절약 : 경쟁입찰

   - 예산항목에 따를 집행

   - 예산집행 결과 입주자대표회의 정기보고

   - 항목별 추가 및 부족 금액 보고 : 공사 확정시

 ▣ 자급 집행관련 주기 보고서 작성

   - 일계표 작성 및 결재

   - 월말 관리비 부과 집계표 작성

   - 재무제표 작성 및 회계감사

   - 분기별 예산집행 실적 보고 : 매분기 말

■ 분기별 계획

▣ 1/4 분기 (1월 ~ 3월)

해 당 업 무	일 정	당 담	비 고
관리운영계획/ 안전관리계획		관리소장	연간 계획 검토 및 수립
소방관리(방재)계획서		“	“
입주자대표회의 준비	임시.정기.수시	“	월 업무보고. 게시 등
전년도 업무결산	1월 말	“	정기회의 보고
장기수선충당금 결산	3월	“	사용등 내역 보고/게시
지하주차장 등 전력절전 계획	2월~3월	“
회계감사 준비 및 감사실시	2월	경리. 소장	내 부 감 사
운영자금 결재/관리비 미납세대	10일.28일	경리. 소장	독촉장 등 발부
1분기 안 전 교 육	1월 24일	관리과장	전직원 교육
해빙기 및 시설물 안전점검	3월	담당별	구청보고: 상반기 (소장)
환 경 정 비	1월 27~28일	관리과장	명절맞이 대청소
명절맞이 경계근무 강화	1월28일 ~2월6일	전직원
조 경	3월중	전직원	고사목.마른가지제거작업
전월 관리비 공개	매월 초	경리	국토부 공동주택 홈
정원수 등 식재	3월 중	부녀회	행사지원
승강기 로프. 시브 등 교체	1월. 2월. 3월	용 역	세온 엘리베이터
승강기 바닥 공사	1월. 2월	용 역	예지 산업
변전설비 정기검사	3월	윤순우/과장	한국전기안전공사

* 외부 공사 등

공 사 명	내 역	(예정) 금 액	공사일정	업 체 명
승 강 기 보수공사	102동3호기. 106동1호기 로프/시브/발란스체인 외 교체	8,836,000 (VAT 포함)	10.1.13~14	세온 엘리베이터
승 강 기 바닥교체	전호기	110,000/대당	10년 1월.2월	예지이엔지
정기검사	변전설비	1,096,000	3월 중	전기안전공사
오물수거	정화조 직관공사(예정 3월이내)에 의한 오물 수거

▣ 2/4 분기 ( 4월 ~ 6월)

해 당 업 무	일 정	당 담	비 고
소 독 (내.외부)	4월 20~22일	임근화/윤순우	그린환경/구청보고
공동구 . 수목 소독	“	신기철/김영선	“
화단 잡초제거	4월 중	경 비 원	화단잡초제거
예초기 작업	6월(한달)	전 직 원	연3회
피 복 구 매	4월		춘복
체 력 단 련	4월 15일		연2회
재 물 조 사	6월 말	관리소장	공기구 비품. 소모품
승강기 정기검사	5월 중	신기철	승강기 안전원
관리비 공개	매월 초	경리	국토부 홈페이지
녹색아파트 만들기	5월	부녀회	행사지원
어버이날 행사	5월 8일	부녀회	행사지원
우기 및 시설물 안전점검	6월 중	담당별
우기대비 장비 및 자재점검	6월	관리과장
지하주차장 물청소	5월 17~ 19일	“	그린환경
2분기 안전교육	4월 중	“	전직원
물탱크 청소	5월24 ~25일	임근화	관포개발 연2회/구청보고
놀이터 소독 (시설물.모래)	5월 3~4일	신기철	예스존 연2회

* 외부공사 등

공 사 명	내 역	(예정) 금 액	공사일정	업 체 명
소 독	세대. 외부. 수목 소독	2,380,000	4.20 ~ 22	그린환경개발
물탱크청소	지하저수조2조. 옥상29개조	1,250,000	5.24 ~ 25	관포개발
정기검사	승강기 29대	4,402,235	5월 중	승강기안전관리원
놀이터소독	놀이기구. 모래 등	288,000	5월 3~4일	예스존

▣ 3/4분기 (7월 ~ 9월)

해 당 업 무	일 정	당 담	비 고
회계감사 준비 및 실시	7월 중준	경리. 소장	내 부 감 사
운영자금 결재/관리비 미납세대	10일.28일	경리. 소장	독촉장 등 발부
환 경 정 비(중추절)	9월 6~9일	관리과장	명절맞이 대청소
3분기 안 전 교 육	8월 중	관리과장	전직원 교육
예초기 작업	8월 한달	전직원	화단 등
전 지 작 업	8월	“	수목 웃자람 전지
관리비 공개	매월 초	경리	국토부 홈페이지
시설물 안전점검	매월 말	담당별	구청보고: 하반기 (소장)
소 독	8월17일~19일	임근화/윤순우	그린환경
명절맞이 경계근무 강화	9월1일 ~15일	전직원
하복구매	7월 중		하복
놀이터 소독	9월	임근화	놀이기구. 모래 등
소방정밀점검	“	윤순우	소방법의거 년1회

* 외부공사 등

공 사 명	내 역	(예정) 금 액	공사일정	업 체 명
소 독	세대. 외부. 수목 소독	2,380,000	8.17 ~ 19	그린환경개발
소방정밀점검	소방시설	2,500,000	9.20 ~ 27	용역업체(선정)
놀이터소독	놀이기구. 모래 등	288,000	9.7 ~ 8	예스존

* 각종 업체 선정 및 계약

항 목	일 정	10년도 금액	비 고
물탱크 청소	7월	1,250,000/1회당/2회실시	1. 1년 단위 계약 2. 국토부 고시 2010-445에 의거 선정 3. 경비. 청소용역 매년 1월1일 당해연도 최저임금 적용되어 금액 변동 됨. (경비 11년도: 11,761,600원 청소 11년도:     7,532,000원)
소독업체	“	2,280,000/1회당/3회실시
문 고 시 설	“	125,000/월
놀이터 보험	“	869,800/년
청소용역	8월	7,180,000/월
경비용역	“	11,188,000/월
재활용 수거	9월	1,415,700/월
승강기 유지관리	“	1,827,000/월
소방 정밀점검	“	2,500,000/년
거 울 광 고	“	800,000/년
어 린 이 집	“	8,400,000/년
건축물 화재보험	“	6,121,100/년

▣ 4/4 분기 (10월 ~ 12월)

해 당 업 무	일 정	당 담	비 고
소 독 (내.외부)	11월 21~23일	임근화/윤순우	그린환경/구청보고
공동구 . 수목 소독	“	신기철/김영선	“
물탱크 청소	11월8일~9일	임근화	용역업체
전지 작업	10월~11월	전직원
예초기 작업	10월(한달)	전직원	연3회
피 복 구 매	10월		추동복
체 력 단 련	10월 27일		연2회
재 물 조 사	12월 말	관리소장	공기구. 비품. 소모품
차년도예산안 / 업무계획안	10월~11월	“	11월 상정/승인
동절기 대비 염화칼슘 구입	10월	“	150포 ×13,000원
중요미결사항 처리	12월	“	차년도 반영준비
한파대비 계량기파손등 홍보	12월 ~ 2월	관리과장
월동기 및 시설물안전점검	11월	담당별
지하주차장 물청소	10월 17 ~19일	관리과장	용역업체
폭설시 단지내 제설작업		전직원	주민참여 홍보
관리비 장기체납자 조치	“	“	독촉. 내용증명. 지급명령
가을낙엽수집 작업 등	10월	전직원
어린이놀이터 설치검사	10월	“	관리원 신청
동절기 퇴비 (거름주기)	12월	부녀회
연말연시 특별 경계순찰강화	“	경비원
각종 설비 총 점검	“	전직원
당해연도(문서분류등)총정리	“	전직원	담당별

* 외부공사 등

공 사 명	내 역	(예정) 금 액	공사일정	업 체 명
소 독	세대. 외부. 수목 소독	재선정	11.21~ 23	용역업체(선정)
물탱크 청소	저수조2기. 고가수주29대	“	11.8 ~ 9	용역업체(선정)
설치검사	놀이터 기구		10월중 신청	안전검사기관
염화칼슘구입	150포 ×13,000원	1,950,000	10월 구입

* 각종 업체 선정 및 계약

항 목	일정	10년도 금액	비 고
헌옷 수거	10월	4,065,000/년	1. 1년 단위 계약 2. 국토부고시2010-445의거 선정
수요 장터	10월	900,000/월
광 고 함	12월	120,000/월

* 기타 공사 내역

1. 각종 시설물에 대한 공사 : 당월 발생에 따라 공사 실시

2. 승강기 공사 월별 내역  별첨 A.

- 금액 : 해당 동 승강기 별 내역에 따라 금액이 다를 수 있음

※ 위 관리계획 내용은 관리목표 달성을 위한 기본적인 방향설정이므로 조정. 변경. 삭제 등은 항시 수정가능하오며 최소한의 비용으로 최대한의 효과를 발휘할 수 있도록 최선의 노력을 기울이겠습니다

별첨 A.

▣ 승강기 보수 공사 계획 (2011년/12년 내방동 휴먼시아 메인시브, 로프 외 노후부품교체)

월별	동/호기	작 업 내 용	금 액	비 고
1월	102동3호기,106동1호기	* 메인시브, 로프, 기어오일, 란스체인, 가이드슈 외	* 호기 별 자재내역 이 상이하여 금액 산정은 공사시점 시 산정 예정.	* 권상기 오일 누유 심한 곳은 리데나 작업 포함
2월	102동1호기,103동2호기
3월	101동 1호기,3호기
4월	102동2호기,103동1호기
5월	103동3호기,104동3호기
6월	104동 1호기,2호기
7월	106동2호기,107동1호기
8월	107동 2호기,3호기
9월	110동 1호기,2호기
10월	110동3호기,111동1호기
11월	109동 1호기,2호기
12월	109동3호기,108동1호기
12년 1월	108동 2호기,3호기
2월	105동 1호기,2호기