법원경매시 확인사항

1) 등기부등본 - 소유권 및 기타 권리관계 확인     [1] 표제부 - 부동산의 표시와 그 소재지     [2] 갑구 - 부동산의 소유권에 관련된 사항     [3] 을구 - 소유권 이외의 권리사항       - 매매계약,중도금,잔금을 치를때 당일 발급한 등기부등본을 가지고 권리관계를 확인     - 이해되지 않는 내용이 있을시는 꼭 확인     - 최근에 여러번 명의이전된 건물이라면 전 소유자까지 확인   2) 토지대장 - 지목,면적,개별공시지가 확인     - 지목(토지의 종류를 구분하여 나타내는 이름)과 면적(제곱미터로표시)을 확인        (면적을 평으로 변경할때는 제곱미터값에 곱하기 0.3025)     - 소유자의 변동사항이나 지목,면적이 등기부등본과 일치하는지 확인     - 만약 동일한 부동산인데 등기부등본과 토지대장의 내용이 다른경우 소유권과 같은        권리관계의 내용은 등기부등본의 내용을 기준으로 해서 확인하면 되고,        면적이나 지목 등과 같은 토지의 물리적인 현황은 토지대장을 근거로해서 판단   3) 지적도 - 토지의 경계 및 형태, 도로상황 확인     - 현장답사(중요)시에 해당토지의 경계 및 형태,도로상황,지상물이 있는지 없는지 확인        (대: 대지, 종: 종교용지.교회나절, 전:밭, 체:체육시설, 답:논, 양:양어장, 잡:잡종지,         창:창고, 도:도로, 장:공장용지, 주:주유소, 구:구거 즉 농수로길)     - 여기서 구거는 농수로 길을 의미하지만 실제로는 하수관을 묻고 포장을 해서 도로로        사용하고 있는 농촌이 아주 많이 있습니다. 즉 지목은 구거지만 현황은 포장도로로 되어        있는 경우가 많이 있다는 것을 참고   4) 토지이용계획확인서 - 공법적 규제 사항 확인     - 법이 허용하는 개발행위의 내용을 확인     - 토지이용확인계획확인서에 '해당없음'이라고 표시되어 있는 경우 관련법률에서        '행위제한을 하지 않는다'라는 의미가 된다. 즉 규제가 상대적으로 적다는 것을 의미     - '해당없음'이 많을 수록 좋다.     - 주택높이        (1종주거지역:저층주택만, 2종주거지역:중층주택, 3종주거지역:고층주택지을수 있음)     - 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역,농림지역, 자연환경보전지역의        차이점은 건폐율(대지위에 건물을 지을 수 있는 건축면적의 비율)과        용적률(몇 층 높이까지 건물을 지을 수 있느냐에 대한 비율)에서 차이가 난다고        생각하면 쉬움      - 1종근린생활시설, 2종근린생활시설, 판매 및 영업시설의 차이점은 소형상업시설과        대형상업시설로 구분된다는 것돠 건축법상 주차장면적, 정화조용량, 진입도로 등의        구조와 설비에 대한 규정에서 차이가 난다.       - 해당 관청의 건축과나 도시개발과, 재난방재과 등을 직접 찾아가서 규제사항을 확인      - 해당 토지소재지의 건축사 사무실을 이용해도 된다.   5) 법원 경매 입찰 절차     [1] 경매 입찰 시작전 집행관이 1시간가량 진행절차에 대해 설명     [2] 입찰시작(대부분 10시경 개정해서 12시경 마감)     [3] 입찰 개시후 1시간정도 지나면 입찰마감후 개찰     [4] 최고가 매수인을 낙찰자로 선정     [5] 낙찰이 되면 15일째되는 날부터 잔금을 치를수 있다. 잔금기한 한달.     [6] 낙찰자가 잔금을 치르기전 소유자가 빚을 갚으면 경매취하.잔금을 치뤄야 본인 것.   6) 법원 경매시 주의점     [1] 입찰가격을 고쳐쓰면 무효가 된다.     [2] 보증금 액수를 반드시 확인한다.     [3] 사건번호,물건번호를 정확하게 기입한다.     [4] 신분증, 도장, 위임장을 반드시 지참한다.   7) 법원 경매 물건의 권리분석시 주의점     [1] 저당권과 가압류는 무조건 말소된다.           - 권리관계가 저당권과 가압류로만 구성되어 있다면 무조건 말소된다고 보면된다.           - 근저당권: 이자를 안 낼것을 대비해서 채권최고액을 명시.           - 압류: 세금등을 내지 않았을때 들어오는 것.           - 가압류: 가짜압류,개인과 개인의 채권채무 관계에서 판사의 판결을 받기위해서              미리 그 부동산에 가압류 설정을 해놓는 것.           - 임의경매: 금융권에서 미리 준비된 서류로 경매신청을 한 것.           - 강제경매: 개인과 개인의 채권 채무 관계인 가압류를 통해서 판사의 판결문을 가지고              경매신청을 한것.       [2] 전 소유자의 가압류를 조심하라.           - 전소유자의 가압류는 말소가 안되는 경우가 있다.           - 전소유자의 가압류라도 앞선 저당권이나 추가 가압류가 있을 경우에는 말소가              가능할 수 있고, 또 전 소유자의 가압류권자가 경매를 신청했다면 당연히 말소된다.       [3] 1순위 가등기와 가처분을 조심하라.            - 권리의 순위                * 1순위 소유권 이전 청구권 가등기-채무자가 돈을 갚지 않을경우                소유권 자체를 이전해 올 수 있는 권리를 가짐.)                * 근저당권                * 저당권                * 가압류             - 1순위 가처분(행위제한)              처분금지가처분-계약시나 중도금지불시 등기부등본상에 권리를 남기는것              점유이전금지가처분              * 1순위 가처분 설정되어 있는 법원 경매 물건을 낙찰받았다면 낙찰자의 권리가                 많이 위협받게 된다.                  [4] 예고등기를 조심하라.           - 예고등기란 형제,부모,부부사이에 재산다툼이나 사기 같은 문제로 소유권자체에              원인적인 문제가 있어 소송에 들어가 있는 상태라는 것을 등기부등본상에 예고해              주는 서비스제도       [5] 법정지상권           - 등기부등본상에 표시되지 않는 관습상의 지상권           - 토지는 경매로 나왔는데 건물은 나오지 않은 경우 또는 건물은 경매로 나왔는데              토지는 경매로 나오지 않은 경우 '법정지상권성립있음'으로 표시                    [6] 유치권           - 신축,개축과 관련하여 공사대금을 못 받은 공사업자나 건축업자가 주장하는 권리           - 낙찰후에도 계속 남아있으므로 합의를 하는 것이 좋다.           - 유치권자가 실제로 공사대금을 못 받은 건축업자가 맞는지 확인           - 그 건축업자가 직접 건물을 점유하고 있는지 확인           - 유치권 신고 청구금액이 정말 합당하고 그 근거가 정확한 것인지 확인              (합법적인 영수증이나 근거가 될 만한 세금계산서 확인-법정에서는 정확한 근거를               제시해야만 권리를 보장받을 수 있다.)           - 가짜 유치권은 3년이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금형        [7] 분묘기지권             - 관습상 조상의 묘나 부모의 묘를 함부로 이장하지 않는 것.        [8] 세입자 문제            - 양보해서 합의하는게 좋으나 부득이한 경우 법원에 인도명령을 신청한후 강제집행.