조합원 분담금이 올라간 이유는?

[늘푸른나무]

조합원 분담금이 올라간 이유는?


최근 조합에서 조합원 분양가가 올라간 이유에 대해 설명하는 글을 올렸습니다.
2022년 12월 초에 조합원 분양 신청이 시작되면서부터 많은 조합원들은 매우 높은 조합원 분양가에 대해 여러 가지 문제점들을 지적해 왔는데 그에 대한 해명이라고 생각합니다.
그런데 약 3개월 반 만에 내놓은 설명으로는 여러 가지 부면에서 부족한 점들이 있었습니다.
대부분 분양책자에 있는 사업비 내용에 대한 설명들만 반복하고 있습니다.
그리고 조합원들이 줄기차게 요구해왔던 사업비 산출 내역에 대한 설명은 전혀 보이지 않았습니다.

조합에서는 분양안내 책자에 근거하여 조합원 분양가가 상승할 수밖에 없었던 이유에 대해 설명하고 있지만, 사실 우리 조합원들에게 그보다 중요한 것은 조합원 분담금이 상승한 이유일 것입니다.
조합원들이 알아야 할 것은, 조합원 분양가가 올랐다고 해서 조합원 분담금이 무조건 올라가는 것은 아니라는 것입니다.
조합원 분양가 상승의 원인에 따라서 조합원 분담금이 올라갈 수도 있고, 전혀 영향을 받지 않을 수도 있습니다.
따라서 조합원 분양가가 올랐지만 조합원 분담금에는 영향이 없다면, 그것이 조합원들에게 미치는 영향은 매우 제한적일 것입니다.

우리 조합원들이 살펴보아야 할 부분은 조합원 분담금을 상승시키는 조합원 분양가의 상승요인입니다.
그런데 조합에서 설명하고 있는 대부분의 조합원 분양가 상승 요인들은 조합원 분담금에는 거의 영향을 미치지 않는 부분들입니다.
반대로 조합원 분담금을 상승시키는 조합원 분양가 상승 요인들에 대한 설명은 거의 없었습니다.
그러면 조합에서 제시한 조합원 분양가 상승 요인에 대해 살펴보면서, 그것이 어떻게 조합원 분담금에 거의 영향을 미치지 않는지 살펴보겠습니다.
그리고 조합원들의 분담금을 상승시키고 있는 조합원 분양가 상승 요인이 무엇인지도 고려해 보겠습니다.


조합에서 주장하는 분양가 상승 요인은?

1. 감정평가액(종전자산) 증가.

조합에서 설명하는 것처럼 감정평가액이 증가하면 조합원 분양가도 함께 올라가게 됩니다.
하지만 이러한 감정평가액 증가에 의한 조합원 분양가 상승은 조합원 분담금에는 거의 영향을 주지 않습니다.

예시)
홍길동. 감정평가액 7억, 조합원 분양가 8억, 일반분양가 10억, 사업비 11억.
비례율 계산: (조분가 8억 + 일분가 10억 - 사업비 11억) ÷ 감정평가액 7억 = 100%
권리가액 계산: 감정평가액 7억 × 비례율 100% = 7억
분담금 계산: 권리가액 7억 - 조합원 분양가 8억 = 분담금 1억

보시는 것처럼 홍길동씨의 조합원 분담금은 1억입니다.
그럼 이제 감정평가액과 조합원 분양가가 동일하게 1억씩 올랐을 때 분담금 변화를 살펴보겠습니다.(일반 분양가와 사업비는 동일 기준)

임꺽정. 감정평가액 8억, 조합원 분양가 9억, 일반분양가 10억, 사업비 11억.
비례율 계산: (조분가 9억 + 일분가 10억 - 사업비 11억) ÷ 감정평가액 8억 = 100%
권리가액 계산: 감정평가액 8억 × 비례율 100% = 8억
분담금 계산: 권리가액 8억 - 조합원 분양가 9억 = 분담금 1억

임꺽정씨는 홍길동씨와 비교하여 감정평가액이 1억 올라서 조합원 분양가도 1억이 올랐습니다.
이렇게 감정평가액과 조합원 분양가는 올랐지만, 홍길동씨와 임꺽정씨의 조합원 분담금은 동일하게 1억 입니다.
감정평가액이 올라서 그에 따라 조합원 분양가가 오르더라도, 조합원 분담금에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.


2. 조합 사업비 증가.

조합 사업비의 증가로 인하여 조합원 분양가가 올랐다면 조합원 분담금은 어떻게 될까요?
조합 사업비와 조합원 분양가가 1억씩 올랐을 때를 살펴보겠습니다.
(감정평가액과 일반분양가는 동일)

(비교 기준:홍길동씨)
나태주. 감정평가액 7억, 조합원 분양가 9억, 일반분양가 10억, 사업비 12억.
비례율 계산: (조분가 9억 + 일분가 10억 - 사업비 12억) ÷ 감정평가액 7억 = 100%
권리가액 계산: 감정평가액 7억 × 비례율 100% = 7억
분담금 계산: 권리가액 7억 - 조합원 분양가 9억 = 분담금 2억

나태주씨는 홍길동씨와 비교하여 조합 사업비가 1억 올라서 조합원 분양가도 1억이 올랐습니다.
그러자 조합원 분담금은 2억이 되었습니다.
홍길동씨보다 분담금이 1억 상승하였습니다.


결론)
감정평가액이 올라서 조합원 분양가가 오르는 것은 조합원 분담금에 큰 영향이 없습니다.
하지만 조합 사업비 인상으로 조합원 분양가가 올랐을 경우에는 조합원 분담금이 올라가는 것을 확인할 수 있습니다.
따라서 현재 제일 큰 문제는 높은 감정평가액이 아니라, 방대한 조합 사업비로 인한 조합원 분양가의 상승입니다.
그것은 곧 조합원 분담금의 상승을 의미하는 것입니다.


3. 금융비용(이주비 이자) 상승.

위에서 감정평가액이 증가할 때 조합원 분양가가 상승하더라도 조합원 분담금에는 전혀 영향이 없다고 말씀드렸습니다.
하지만 감정평가액이 올라가면 조합 사업비에도 상승하게 됩니다.

예를들면 감정평가액이 증가하면 이주비도 더 많이 신청할 수 있게 됩니다.
그러면 자연스럽게 이주비 이자가 증가하게 되고 그로인해 조합원 사업비도 올라가게 되지요.
따라서 금융비용(이주비 이자)의 상승으로 인한 조합원 분양가 상승은 조합원 분담금에 아주 큰 영향을 미칩니다.
* 현재 은행주공은 이주비 이자로 3,072억 원이 제시되어 있다.

그런데 우리 은행주공은 다른 사업장과는 다르게 이주비 이자 때문에 조합 사업비가 증가하거나 그로 인해 조합원 분양가 올라가지 않습니다.
그 이유는 이주비 이자가 조합 사업비에 포함되어 있지 않기 때문입니다.
지난 정기총회에서 이주비 이자는 조합원들이 개별 부담하는 것으로 의결되었기 때문입니다.
따라서 조합에서 주장하는 것처럼 이주비 이자 때문에 조합원 분양가가 올랐다는 것은 사실과 다른 것입니다.
이주비 이자가 조합원 분양가에 포함되어 있지 않기 때문에 당연히 조합원 분담금에도 아무런 영향을 미치지 않을 것입니다.

팩트체크)
☞ 감정평가액의 증가로 조합원 분양가는 오르지만, 조합원 분담금에는 거의 영향을 주지 않는다.
☞ 조합 사업비의 증가는 조합원 분양가와 조합원 분담금을 상승시킨다.
☞ 은행주공에서 이주비 이자는 조합원 분양가나 분담금에 아무런 영향을 주지 않는다.

중요)
조합원 분담금이 상승하게 된 주된 이유는 바로 조합 사업비 상승으로 인한 것입니다.


조합 사업비는 얼마나 증가되었는가?

이 점을 확인하기 위하여 사업시행인가 시점과 분양 신청 시점을 비교해 보겠습니다.

1. 사업시행인가 시점.
1) 총 사업비: 1조 1,522억원.
2) 공사비: 8,728억원. (76%)
3) 기타사업비: 2,796억원.(24%)
*수입과 지출 두 번 중복된 비용 제외(분양중도금, 상가대여금)

사업시행인가 시점은 기준으로 보면, 공사비와 사업비의 구조가 76:24로 구성되어 있었습니다.
통상적인 재건축의 사업비 구성에서 크게 벗어나지 않았습니다.
정상적인 사업비 구성을 유지하고 있었던 것입니다.

이제 분양 신청이 진행 중인 현 시점에서 살펴보겠습니다.

2. 분양신청 시점.
1) 총 사업비: 1조 6,784억원.
2) 공사비: 9,649억원. (57%)
3) 기타사업비: 7,135억원. (43%)
*수입과 지출 두 번 중복된 비용 제외(분양중도금, 상가대여금, 재건축초과이익부담금)

분양신청 시점을 기준으로 보면, 공사비와 사업비의 구조가 57:43로 구성되어 있었습니다.
통상적인 재건축의 사업비 구성과 상당한 차이가 있다는 것을 금방 알 수 있습니다.

구체적으로 총 사업비 증가율을 살펴보겠습니다.
1) 공사비 증가율: 11%. (8,728억원에서 9,649억원으로 증가)
2) 기타 사업비 증가율: 155%. (2,796억에서 7,135억원으로 증가)

사업시행인가 시점과 비교할 때, 기타 사업비가 크게 증가된 점을 발견할 수 있습니다.
현재 가장 큰 문제가 되고 있는 부분이 바로 이것 즉 기타 사업비의 증가입니다.
기타 사업비의 증가율이 155%(4,339억 원 증가)나 됩니다.

위의 도표를 보시면 기타 사업비 중에서도 특히 제세공과금(법인세) 400억 증가, 예비비 300억 증가, 사업비 대여금 860억 증가 등이 조합원 분담금 상승의 주된 원인들입니다.
그리고 이미 전체 예비비로 417억 책정되어 있음에도 협력 업체 용역비 예비비로 60억이 별도로 더 책정되어 있습니다.
심지어 아직 업체 선정도 하지 않았는데도 불구하고 미리 사업비를 증액시켜 놓았음을 알 수 있습니다.


“기타 사업비” 상승의 원인은?

사업시행인가 총회로부터 분양신청까지는 불과 3개월의 시간 차이만 있었을 뿐입니다.
조합원들은 이 3개월 동안에 도대체 무슨 일이 있었기에 이렇게 많은 사업비가 증액된 것인지 조합에 묻고 있습니다.
하지만 아직까지도 조합은 어떻게 사업비가 산출되었는지 그 내역을 공개하지 않고 있습니다.
아니 공개하지 못하고 있습니다.

조합장님은 그것은 단순히 참고용 자료에 불과했던 것이라고 말씀하십니다.
이 얼마나 무책임한 말씀입니까!
조합원들은 조합에서 보내준 분양안내 책자를 검토하면서, 분양 신청을 할지 말지 밤잠을 설치면서 고민하지 않았습니까?

그리고 너무나 높은 조합원 분담금 때문에 지금 있는 아파트로 다시 들어올 수 있을 것인지 걱정하고 있지 않습니까?
차라리 기타 사업비 증액 부분은 미처 제대로 검토 못했지만, 다음에는 더 철저히 검증하여 조합원 분양가와 분담금을 낮추겠다고 말씀하시는 것이 더 낫지 않았을까 하는 생각이 듭니다.

지금부터라도 조합에서 책임감 있는 모습을 보여주시기 바라겠습니다.

[가렌]

잘못했으면기타사업비를다시조정해야지
해명도못하는증액을몇천억이나버젓이해놓고가만히들당하고계실건가요
언론에제보라도해야하지않겠소

[제임스]

동의합니다. 어떠 대안을 가지고 조합원들이 동참할수 있도록 문제점을 알리고 단체가 모여서 조합에 대응해야하는데요. 걱정입니다 ㅠㅠ