중국의 주택 과잉공급이 경제 전반을 암울하게 만든다

[대주주]

중국의 주택 과잉공급이 경제 전반을 암울하게 만든다.

중국의 많은 독신남들에게 아파트 구매는 결혼을 위한 전제조건이다. 북부도시 지난에 살고있는 34살의 얀 줭은 아파트 구매와 결혼을 희망한다. 그러나 최근 그는 다른 생각을 가지게 되었다. 적어도 아파트만이라도 사자.

"나는 당분간 주택 구입 계획을 미룰것이다"라고 그는 말했다. 얀씨는 여전히 언젠가 결혼을 할 의향이 있다. 하지만 그는 중국의 주택시장을 보면 우려가 증가한다. 심지어 2선도시라고 불리는 지난같은 경우에도 100평방미터의 아파트 가격이 2백만위안(약 30만달러=3억3천)이나 한다. 얀씨는 지방 환경 NGO에서 일하면서 매달 6000위안의 수입을 올린다. 수년간의 저축과 부모의 지원에도 얀씨는 절반정도만 모았다. 

"내 수입중 많은 부분은 모기지 비용으로 나갈것이다. 그리고 이것은 내 삶의 수준을 떨어뜨릴것이다."라고 그는 말한다. "만약 내가 월세를 꺼리지 않는 여자친구를 갖게 된다면 나는 아파트 사는데 흥미가 없을것이다."

뜨거웠던 중국의 부동산 시장이 슬럼프에 빠질 기미를 보인다. 중국 경제의 경고 사인 목록에 추가되고 있다. 미국과의 무역전쟁 영향으로 인해 소비자 소비 지표와 신뢰지수는 계속해서  악화되고 있다. 게다가 경기 하강국면까지 더해져 중국의 경제성장은 1990년이하 가장 느려졌다.

지난같은 2선도시를 포함한 중국의 광적인 빌딩건설은 중국 전역에 6500만채의 빈 아파트를 남겼다. 24개 도시를 추적하는 중국 부동산 지수 시스템에 의하면  2019년 첫주 판매량은 전년 동기대비  44%급락했다. 비록 4개의 대형 도시 (상하이,선전,광저우,베이징)은 여전히 12%증가하는 모습을 보여줬다. (이 것은 4개도시를 제외하면 판매량이 50% 넘게 하락했다는 뜻이다.)

많은 애널리스트들은 올해 계약된것이 주택 판매량이라고 예상한다. 많은 우려에도 불구하고 커다란 부채더미에 짖눌려 고군분투하는 중국 부동산 회사들은 수적으로 증가하고 있다. 무디스의 투자서비스는 61개의 중국 부동산 회사중 51개를 투기등급으로 설정했다.

"우리는 도전에 직면하고 있다."라고 홍콩에서 근무하는 무디스의 케벤 챵 부동산 부문 수석 신용 평가인은 닛케이 아시안 리뷰에게 말했다.  부동산 가격이 안정될것이라고 전망되는 와중에 그는 중국 전역의 계약이 2019년에 5% 하락하리라 예상했다.

둔화되는 부동산 부문은 잠재적으로 중국 정책 당국자들에게 문제가 될것이다. 지방정부에 의해 투자 가속과 발생되는 수익은 수년동안 실질 부동산은 일자리 생산에서 중심적인 역할을 했었다.  보수적으로 잡아도 25%의 중국 GDP는 부동산과 관련된 산업에서 나왔다고 CLSA(중국 증권회사)는 말한다. 그리고 주택은 중국 자산 형성에 결정적인 의미를 가진다. 중국의 평범한 국민들은 해외 투자에 대한 엄격한 규정이 있고  국내에서 선택할 수 있는 경우가 주식시장 말고는 없다. 주식시장은 작년에 25% 폭락했다. 부동산 시장의 슬럼프는 또한 사회 불안의 방아쇠가 될 수 있다. 당국은 이것을 피하고 싶어한다. 지난 10월 상하이의 주택 구매자들이 부동산 개발사들이 아파트 가격을 할인하는 결정에 항의했다. 화가난 거주자들은 개발사들을 맹렬히 비난하는 구호를 외쳤다. 그리고 플래카드를 내걸었다. "우리가 뼈빠지게 일해서 번 피같은 돈을 돌려 달라 "

중국 당국자들은 국민들의 분쟁에 의한 경험으로 인해 잘 알고 있다. 이같은것은 국가 정책자들에 대한 광범위한 항의에 불을 지필 수 있다. 이것은 특별한 우려이다. 올해 중국은 창립 70주년-현대 중국 건설-을 맞는다 그리고 천안문 광장 사태 30주년을 맞는다.

심지어 중국 정부가 부동산 산업이 직면한 위험에 대한 공식적인 발언은 하지 않았지만 많은 정부 기관 소속 대학교들의 경제학자들은 최근 경고를 보내고 있다. 베이징 일류 대학인 인민대대학의 시앙 성저우 교수는  1월 20일 상항이에서 경고했다. 부동산은 올해 중국 경제가 직면한 몇가지 심각한  "회색 코뿔소"중 하나라고 말했다.  (회색코뿔서=명백한 잠재적인 위험이지만 무시되는것). 그의 예상에 따르면  80% 중국인의 자산은 부동산으로 형성되어 있으며 65조달러정도이다. 이것은 G7 국가들 모든 합의 거의 두배이다.  그러므로 명백한 둔화는 국민들의 재정 건전성에 상당한 충격을 줄것이다. 그에게 있어서 중국 국민들은 "레버리지,부채,금융으로 살아가며 그리고 궁극적으로 머지않아 총체적으로 붕괴될  환상을 만든다. "

12월 시앙 성저우 교수는  정부의 공식 성장률에 의문을 품었다. 이것은 실제로 1.67%에 불과하다는것이다. 또는 마이너스일 가능성도 있다. 그는 당시 부동산 시장의 잠재적 붕괴에 대해 언급했다.

"이 붕괴는 아마 완벽한 민스키 모멘트가 될것이다."라고 그는 덧붙였다. 그는  오랜 시간동안 성장한뒤 갑작스런 붕괴라는 표현을 사용했다.

시앙 교수는 2017년 10월 매 5년마다 열리는 공산당 당대회에서 저우 샤오찬 전 인민은행 총재가 공식적으로 경고한 자산 붕괴 경고 에 대해서도 말했다.

몇몇 부동산 개발사들의 자금조달 문제

투자자들은 또한  부동산 섹터에서 조마조마함을 느낀다.  상위권 부동산 개발자들 (벽계원,중국만과 등)이 안정적으로 남아있는동안에 채권시장이  다수의 소규모 자산 그룹들이 보유하고 있는 부채경고 사인을 보내고 있다.

그들중 네곳은 신용평가사 S&P 로부터 "CCC" 등급-정크본드 영역-을 받았다. 이런 등급은 회사가 최약하다는 신호이다. 그리고 아마 경영상황이 나빠지면 살아남지 못할것이다. 신용평가사는 아시아 태평양 지역의 대략  1120개의 낮은등급 회사중  13개에만 등급을 부여했다.

홍콩에 본사를 둔 구오루이 부동산은 그들중 하나이다. 이 회사는 2월 4일 S&P 에 의해 2단계 강등되어 "CCC"등급을 부여받았다. 이것은 "임박한 부채에 대한 회사 재융자 계획에 대한 불확실성 "을 반영한것이다.--중견 부동산 개발사가 부채때문에 파산 할 수 있다는 경고이다. 또다른 부동산 개발사인 이다 중국 홀딩스의 경우에는 1월말 CCC+등급으로 햐향되었다. 회사의 "제한된 현금 흐름과 취약한 유동성에 의한 자본구조가 장기적으로 지속 불가능하고 부정적 시장 상황에 취약하다"라며 애널리스트들의 우려가 커졌다. 상하이의 한 사무실 운영자는 연간 배당금을 지급하지 않겠다고 지난해 3월에 선언했다.

유사하게 무디스는 1월 23일 지아위안 국제 그룹의 신용등급을 2단계 강등해 Caa1등급으로 내렸고 부정적 전망을 부여했다. 무디스는 최근의 가파른 주가 하락과 지배구조의 불안정성이 "투자심리를 악화시키고 재융자 리스크를 확대시킨다"라고 말했다.

무디스의 창 평가자는 니케이아시안 리뷰에서 중국의 그림자 금융시스템 단속이 이런 회사들의 자금조달을 어렵게 만든다고 말했다.

그림자 은행은 부동산 개발사들의 주요 자금 창구라고그는 말했다. 그러나 중국이 위험 부채를 줄이려는 최근 노력은 그림자 금융에 의존하는 소규모 회사와 중견 개발사의 유동성을 약화시킨다.

부동산 개발자들은 그들의 부채를 차환하기 위해 몸부림 치고 있다. 중국의 도시들은 비어있는 주택들의 과잉공급에 직면하고 있다. 청두의 간리 남서 대학 금융 경제학 교수는   도시지역에 6500만채의 빈집(또는 21.4%의 빈집)이 있다고 추정한다고 지난 12월 공식적으로 발표했다.

이 비율은 2011년 18.4%에 비해 상승했다. 2.3선도시의 빈집이 증가하여 전체적인 비율 증가를 이끌었다. 이 지역의 수요는 약했고 투기적 활동은 상하이,선전,광저우,베이징에 더 집중되었다. 

간리 교수는 빈집이 증가함에 따른 잠재적인 금융 위험에 대해 경고했다. 중국인이 가지고 있는 22.9조위안(3.4조달러)에 달하는 모기지 부채중 47%는 빈집에 묶여있다.

다른말로 하면 대부분의 은행 대출은 주택 자산에 묶여있고 이 주택에는 사람이 살지도 않고 임대수익도 없다. 간리 교수가 시행한 스트레스 테스트에 의하면 5%의 주택가격 하락은  실거주 주택 자산 가치의 7.8%을 쓸어가버린다.  그러나 빈집의 경우에는 12.2%에 달한다. "만약 주택 가격이 계속해서 떨어진다면 빈집의 가격의 하락은 실거주 집보다 더 가파르게 하락할것이다 "라고 간리 교수는 말한다.

미지근한한 부양책.

부동산 시장 둔화에 대한 정책으로는 지방정부에서 기존에 실시되었던 몇가지 규제를 완화한것이 전부이다. 신규 주택에 대한 가격제한 폐기 그리고 해당 지역 외 거주자에 대한 구매 허락이 있다. 1월 초 중국의 중앙은행은 또한 지준율을 100% 인하하는 움직임을 보였고 이것은 8000억 위안  또는 1조 1700억달러의 신규 대출 여력이 생겼다.

그러나 경제학자들과 애널리스트들은 이런 완화적 정책에 회의적이다. " 금융부문에서 위험을 줄이려는 광범위한 시도의 주된 이유는 경기 둔화 때문이다 "라고 S&P 500의 샤운 로체 아시아 태평양 수석 이코노미스트는 말한다. "디레버리징은 핵심적인 정책이다. 정책당국자들은 완화적이다 그러나 매우 조심스럽다." 그는 인터뷰에서 말했다.

미즈호 증권의 일본외 아시아 지역 부동산 리서치 수석 알란 잔은 완화적 정책은 약하고 새로운 주택 구매를 부추길 수 없을것이라고 말한다. "엄격한 부채정책은 아마 끝날것이다. 하지만 이것이 부동산 개발사들이 2019년에 꽃길을 걸을 것을 의미하지는 않는다. "라고 알란 잔은 1월 10일 말했다.

중국의 경기 둔화는 부동산 부문에서만 나타나는것은 아니다. 진행되는 무역전쟁과 미국의 압박 증가로부터 광범위한 문제로 제기되는 신뢰하락 그리고 소비자 지출 하락 패턴과 제조업의 투자의지 상실이 있다.

아마 이번에는 과거와는 "다른 " 상황이 될것이라고 S&P 의 로체는 말한다.  이것은 중국이 숫자로 나타나는것보다 더 어려운 경기하강 사이클을 겪을 수 있음을 알려준다. 인구고령화와 세계 경기 둔화 그리고 높은 부채 수준은 주된 우려사항이다.  부채는 현재 GDP 대비 270%에 머무르고 있으며 기업 부문-특히나 부동산 부문-은 160%를 넘는다.

"부채 지속성,성장 그리고 통화정책간의 균형은 부채 문제가 다가오는 와중에 가장 큰 딜레마이다."라고 JP 모건의 하이빈 줘 수석 중국 이코노미스트 그리고 중국 주식 수석은 2월 4일 말했다. 이런 부채 수준에서 70%는 새로운 자금조달시 이자를 지불해왔다. 이 뜻은 오직 30%만이 새로운 경제 활동을 지원받았다는 것이다.  " 왜 정책 영향이 최근 수년간 약화되었는지에 대한 핵심적인 이유이다."라고 궈 이코노미스트는 말한다.

부동산 사이클의 상승이 제한된 상황은 주택시장에서 빠른 수익을 창출하려는 희망에 부정적이다. 그 결과 "주택 구매자들의 성향은 점점 냉각되어간다."

30세의 베이징 공무원인 장자오휘는 이런 주택 구입 냉각기 중간에 있다. 그녀는  첫번째 아파트를 다음해에 사기로 계획했었다. 그러나 최근 주택시장의 하락으로 그녀는 이렇게 말했다.

"작년 몇몇 도시에 부동산 가격이 20%이상 하락한 상황에서 이것은 매우 무섭다.(quite scary). 이것은 나로 하여금 중국의 부동산 시장이 붕괴하는 것은 아닌가 하는 의심을 품게 한다." 라고 그녀는 말한다. 운좋게도 그녀는 기다릴 여력이 있다. "나는 어쨋든 서두르지 않는다."라고 그녀는 말한다.

https://asia.nikkei.com/Spotlight/Cover-Story/China-s-housing-glut-casts-pall-over-the-economy

나역시 중국의 부동산시장이 붕괴하리라 생각한다. 하지만 지금과 같은 상황에서는 일시적 안정은 가능해 보인다. 아마 문제는 머지않아 진행될 중국의 다음 긴축에 의해 발생할 듯 하다.

중국 주택판매량과 가격 상승률 그리고 경제성장.

https://blog.naver.com/misteryssong/221453810211 

[출처] 중국의 주택 과잉공급이 경제 전반을 암울하게 만든다.|작성자 송송송