주택매매계약부터 소유권이전, 입주이사까지

[공감]

# 직장인 L씨는 최근 부동산규제 (LTV, DTI) 가 완화 된다는 정부의 발표에 그동안 아내와 함께 맞벌이로 열심히 모은 자금과 주택구입자금대출을 활용해서 25평대의 조그마한 아파트를 구입해 볼 생각을 하고 있다. 근데 막상 아파트를 구입하려고 하니 뭐부터 어떻게 해야 할지 솔직히 막막하다. 지금과 같은 시기에 주택을 구입해도 괜찮은건지, 주택구입자금대출은 어느 은행을 통해서 받는게 좋은지, 주택을 취득하게 되면 세금도 내야 하고, 부동산 등기도 해야 하고, 새집으로 이사를 하는 것도 아내와 함께 챙겨봐야 할 거 같은데, 주택을 구입해본 적이 없는 L씨는 이럴 때는 ‘누가 도와주는 사람이 있으면 참 좋겠다’ 는 생각이 든다.

보통 처음 주택을 구입하는 생애최초주택구입자들은 주택매매계약부터 주택구입자금대출, 소유권이전등기업무, 입주이사까지 궁금한 것도 많고, 행여나 잘못 했다가 그동안 열심히 모은 주택구입자금을 뉴스에서 보는 것처럼 사기당하지 않을까 걱정을 많이 한다. 이럴 때 주택매매계약부터 소유권이전, 입주이사, 포장이사까지 A에서 Z까지 잘 정리된 내용이 있으면 큰 도움이 된다.

그래서 지금부터 주택매매계약부터 입주이사까지 챙겨야 할 것들을 얘기해 보겠다.

정부규제완화에 따른 주택매매 괜찮은가?

● 최근 정부의 LTV, DTI 부동산규제 완화 발표

- 최근 정부는 최경환 경제부총리의 의지를 담은 주택담보대출 LTV(담보인정비율) 확대, DTI(총부채상환비율)규제 완화에 대한 내용을 발표했다. 이에 따라 시장에서는 건설경기회복, 소비심리회복 등 긍정적인 효과를 기대하는 얘기들이 들려온다. 현행 주택담보대출 LTV는 시중은행들이 50%(대출기간 10년이하), 60%(대출기간 10년이상)으로 시행하고 있다. 하지만, 언론에서는 현행 50%에서 70%로 LTV가 올라간다고만 설명하고 있는데, 실상은 아직 미지수라고 봐야한다. LTV라는 것은 단순히 담보인정비율이지, 실상 은행에서는 아파트담보대출을 해줄 때, 아파트시세에다가 LTV비율대로 무조건 대출을 해주지 않는다. 지역에 따라 소액임차보증금에 따른 최우선변제금액을 선차감한 후 대출금액을 내보낸다. 그리고 이로 인해 대출자가 대출금액이 부족하다고 느낄 경우 MCI(모기지신용보험) 라는 제도를 활용해 선차감한 금액만큼 대출을 더 받게 되는 것이다. 예를 들어보겠다.

(ex. 서울의 3억짜리 아파트의 경우 시중은행에서 대출을 한다고 할 경우, 현행 LTV 50% 라고 할 경우 1억 5000만원을 대출해 줄거라고 생각한다면 오산이다. 만약 대출기간을 10년이하로 한다면 1억 5000만원에서 서울지역의 소액임차보증금에 따른 최우선변제금 3200만원을 선차감한 금액, 1억 1800만원이 대출가능금액이 되는 것이다. 여기서 MCI제도를 활용할 경우 선차감했던 3200만원을 추가로 지급 받을 수 있게 되는 것이다.)

위의 사례를 살펴보았을 때, 50%를 70%로 인상한다고 하더라도, 만약 MCI(모기지신용보험)까지 지원되지 않는다면 실제로는 LTV70%인 2억 1000만원 대출을 못 받는다고 봐야 할 것이다. 이렇게 될 경우 자칫 규제완화를 오해해서 주택구입자금대출을 활용해 주택매매를 결정한 사람들이라면 자금계획에 차질이 생겨 자칫 모자라는 금액을 높은 이자의 제2금융권에서 받게 되어 가계경제에 큰 부담을 야기시킬 수도 있으니 정부의 부동산규제완화에 대해서는 좀 더 신중하게 접근해야 할 필요가 있다.

정부의 규제완화에 대한 사항은 관공서를 직접 방문해 보거나, 전화상담을 통해서 조금 더 상세하게 질의응답을 해보고 판단하는 것이 좋다.

주택매매부동산, 계약전 검증

● 문서를 통한 직접 검증

- 공인중개사(부동산)를 통해서 주택이나, 아파트를 소개받았다고 하더라도, 무조건 공인중개사의 말을 100% 신뢰해서는 안된다. 공인중개사도 사람이다 보니 실수를 할 수도 있고, 자칫 챙기지 못하고 그냥 지나치는 경우가 있다. 그래서 반드시 공부서류(건축물관리대장, 등기부등본, 토지대장 등등)를 직접 관공서를 통하든, 인터넷등기소를 통해서든 직접 열람또는 발급받아서 확인하고 검증할 수 있어야 한다.

● 분양받은 아파트라면 시전전검의 날을 통해서 현장검증

- 분양광고를 통해서 신규분양 받은 아파트나 주택일 경우에는 반드시 입주 1달전이나, 2달전에 있는 사전점검의 날을 활용해서 현장을 직접 방문하고, 입주할 아파트도 둘러보고, 주택의 구조나, 형태, 그리고 광고에 나온 내용대로, 역세권인지, 주변에 편의시설은 있는지, 혐오시설을 없는지 등등 꼼꼼하게 살펴보도록 해야 할 것이다.

주택구입시 취득세에 관한 내용

- 주택을 취득하게 되면 위와 같이 취득세라는 것을 내야 하는데, 공인중개사(부동산)를 통해 주택매매를 하는 경우, 공인중개사나 소유권이전등기업무를 처리하는 등기법무사가 알아서 처리해주기 때문에 크게 신경 쓸 필요는 없다. 다만 법무사에게 관련 세금은 어떤 것이 나가는지 확인해 달라고 하고, 내역서를 꼼꼼히 살펴보면 되는 것이다. 보통 법무사사무실에서 매매잔금을 치루는 당일에 부동산으로 직접 찾아와서 친절하게 설명을 해주는 것이 관례이기 때문에 주택구입자는 매매잔금 당일 부동산으로 정해진 시간에 참석하기만 하면 된다.

소유권 이전 등기비용 확인

- 소유권이전등기는 주택매매 시에 가장 중요한 부분이다. 통상적으로 공인중개사(부동산)에서 소개해주는 법무사를 통해서 의뢰하는 경우가 많다. 요즘은 셀프등기라고 등기업무에 대해서 관심이 있거나, 비용을 아껴보려는 사람들이 직접 소유권이전등기를 하는 경우가 있는데, 솔직히 권하고 싶지는 않다.

시간적인 소요도 그럴뿐더러, 자칫 실수라도 하게 되면 문제가 생길 수 있다. 그렇다면 법무사를 통하는 것에 대해서 얘기할 것이 뭐가 있냐고 물어볼 수도 있을 것이다. 당연히 체크해봐야 할 사항이 있다.

법무사가 소유권이전등기업무를 함에 있어서 발생하는 비용을 꼭 따져볼 필요가 있는 것이다. 대한법무사협회 에서는 표준 법무사보수표를 공시하고 있으니 살펴보고 법무사가 추가 비용을 청구하지는 않는지 확인해야 할 것이다. 그리고 비용내역중에 ‘누진료’ 라는 것이 있는데, 이 또한 실제로는 법무사보수라고 보면 된다. 누진료도 표준 요율이 있으니 마찬가지로 초과청구되지는 않는지 확인해야 한다. 그리고 누진료는 조금 깍아달라고 할 경우 할인도 가능할때도 있는 것으로 확인된다.

소유권이전등기비용은 몇 군데 법무사사무실에 견적을 미리 의뢰해보고 비용을 비교해본 후 결정하는 것도 좋은 방법이다. 소유권이전등기 법무사는 100% 매수자의 선택으로 결정되기 때문에 부동산에서 소개해주는 법무사로 무조건 할 필요는 없다는 점을 명심하기 바란다. 요즘은 소유권이전등기비용도 최저비용으로 안내해주는 클린등기서비스 캠페인을 벌이는 인터넷 사이트들도 있다고 하니 참고하면 좋을 것으로 보인다.

입주이사 

- 소유권이전등기업무까지 마쳤다면 새집으로 이사할 일만 남았다. 요즘은 맞벌이를 하는 부부들도 많고, 냉장고, TV등 가전들이 대형화되고 있어 전문적인 이사업체를 통해서 포장이사를 하는 사람들이 늘고 있다. 최근 포장이사업체도 많이 늘고 있어, 어떤 업체를 통해서 입주이사를 하는 것이 좋은지 결정하는 것도 쉬운 일이 아니다. 가격도 고려해야 하고, 이사업체의 서비스 또한 무시할 수 없는 부분이기 때문에, 몇 개의 업체 담당자를 이사할 짐이나 물건을 보여주고 현장견적을 받아보는 것이 좋다. 요즘은 이사업체들이 현장견적을 무료로 해주고 있고, 이사업체들마다 다양한 서비스들을 옵션으로 준비하면서 경쟁하고 있기 때문에 조금만 관심을 기울이면 가격과 서비스를 모두 만족하는 이사업체를 잘 선정할 수 있을것이다. 최근에는 포장이사견적비교, 이삿짐센터가격비교를 인터넷에 검색만해도 현장견적이 아닌 온라인으로 간편하게 견적을 볼 수 있는 서비스도 생겨나고 있다고 하니 참고하면 좋을 것이다.

[출처] 뱅크아파트 공인중개사사무소