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Q1 | 상가권리금 양도·양수계약을 중개하고 수수료를 받는 경우 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 |
위반 여부 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 따라 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 또한, 대법원 판례(2006.9.22 선고 2005도6054 판결)는 영업용 건물의 영업시설, 비품등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이라고 할 수 없다고 판시하고 있음. 따라서, 민사적인 부분은 별개로 하고 상가 권리금에 대해서는 동 법률의 규정을 적용 받지 않음.(부동산산업과-257, 10.1.20) |
Q2 | 중개업자가 임대주택법시행령 제18조에 따른 임차권의 양도를 알선한 경우 프리미엄 발생분에 대한 중개수수 |
료를 받을 수 있는지 여부 | |
임대주택법시행령 제18조에 따라 임차권의 양도가 허용되어 중개업자가 임대주택에 대한 임차권 양도를 중개(프리미엄 발생)하였을 경우 임차권을 제외한 프리미엄은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에서 정한 중개대상물이 아니므로, 같은 법 제32조에 따른 중개수수료 적용 대상이 아님. (부동산산업과-135,10.1.12) |
Q3 | 임대차기간내에 전임차인이 새로운 임차인을 찾아 계약이 해지된 경우 중개수수료는 임대인과 전임차인중 |
누가 부담 하여야 하는 지 여부 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항의 규정에 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받도록 되어 있음. 또한, 별도의 약정이 없는 한 전임차인은 중개대상물에 관해 중개의뢰인이 아니므로 중개수수료는 발생되지 않음.(부동산산업과-2063, 09.7.7) |
Q4 | 중개업자가 공유자 지분이 있는 중개대상물을 한번은 공유자 전체(2인)가 매도인으로 하는 매매계약을 중개 |
하고, 한번은 공유지분을 소유한 1인을 매도인으로 하여 매매 계약을 체결한 경우 중개수수료를 각각 받을 수 있는 지 여부 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고, 같은 법 제32조제1항에 중개업자는 위 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받음. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 않는다고 되어 있음. |
Q5 | 중개업자가 상가권리금 양도양수계약을 체결하면서 권리관계가 없는 임차인을 내세워 계약을 체결하고 권리금 |
명목으로 금전을 수령한 경우 위반 여부 | |
대법원 판례(2006.9.22 선고 2005도6054 판결)는 영업용 건물의 영업시설, 비품등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이라고 할 수 없다고 판시하고 있음. 따라서, 중개업자가 중개대상물이 아닌 권리금에 대해서 양도양수계약을 체결하는 경우 다른 법률의 위법여부는 별개로 하고 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령의 규정을 적용 받지 않음.(부동산산업과-3267, 09.10.30) |
Q6 | 계약에 직접 관여하지 않은 중개업자에게 중개수수료를 지급하여야 하는 지 여부 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항에 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받도록 되어 있음. |
Q7 | 매도자가 소유건물을 매도하기 위하여 여러 중개사무소에 중개를 의뢰하였고, 이후 특정 중개사무소와 전속 |
중개계약을 체결하였으나, 이전에 중개를 의뢰하였던 중개사무소를 통하여 당해 건물의 매매계약 체결로 인한 중개수수료 분쟁관련 질의 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제23조제1항의 규정처럼 전속중개계약이란 “중개의뢰인이 중개대상물 의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약”을 말함. 이는 전속중개계약은 중개의뢰인과 특정중개업자와의 관계를 규율하는 것으로, 제3자는 이에 구속받지 아니함. |
Q8 | 건축물 대장상 용도는 “다세대 주택”이나 사무실로 사용하는 것으로 임대차 계약한 경우 중개수수료 요율 적용 |
을 주택으로 적용하는 지 아니면 주택외로 적용하는 지 여부 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제3항의 규정에는 중개수수료의 적용기준을 주택 또는 주택외로 구분하고 있음. 또한, 건축법 제2조제2항에는 건축물의 용도별 분류를 단독주택, 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등 28종으로 분류하고 있음. 따라서 질의내용의 다세대 주택은 건축물의 용도분류상 공동주택에 해당되므로 중개수수료 요율은 주택으로 적용하여야 함. (부동산산업과-944, 09.3.17) |
Q9 | 임대인이 임차인 중개수수료까지 부담하기로 하고 중개업자가 임대인에게만 중개수수료를 받은 경우 초과수수 |
료 적용이 되는지 여부 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조제1항의 규정에 따라 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 되어 있고, 주택의 중개에 대한 수수료로 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매의 경우 1천분의 9(임대차는 1천분의 8) 이내로 한다고 정하고 있으므로, 이 범위 내에서 임대인과 임차인이 협의하여 한 쪽 당사자가 중개수수료를 모두 부담할 경우 초과수수료라고 볼 수 없음. (부동산산업과-1527, 09.5.6) |
Q10 | 주택증축을 하고 보존등기를 하지 않은 상태에서 계약이 체결되었으나 인접대지에 침범하여 증축된 사실을 |
들어 매수인이 해약을 할 경우 부동산중개수수료를 돌려 주어야 하는 지 여부 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조의 규정에 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우가 아니라면 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받을 수 있음. (부동산산업과-1430, 09.4.24) |
Q11 | 분양대행 계약을 체결하여 분양업체로부터 일정 수수료를 받은 경우 초과수수료 적용 여부 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 “공인중개사법”) 제2조제1호에서 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 건축물의 분양에 관한 법률 제2조에서는 “분양”이라 함은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 각각 규정하고 있음. |
Q12 | 공부상 용도와 실제 사용용도가 다른 경우 중개수수료 적용 기준은 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조 및 같은법 시행규칙 제20조에 정한 중개수수료는 건축물대장 등 공부를 기준으로 면적을 산정하여야 함. 또한, 용도도 실제사용하는 것으로 하지 않고 공부상 용도로 주택, 주택외로 구분하여 중개수수료를 산정하여야 함. 【국민신문고 민원답변】 |
Q13 | 중개수수료 지불시기는 언제로 하는 지 여부 |
부동산 중개로 인한 중개수수료의 지불시기에 대한 질의와 관련하여「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에서는 이에 대한 명시적인 규정을 두고 있지 않지만, 같은 법 제2조의 “중개”용어의 정의, 제25조제3항의 중개가 완성되었을 경우 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서 교부 등을 고려할 때 거래계약서 등의 교부로 중개가 완성되게 되고 이에 따라 중개업자는 중개수수료를 청구할 수 있음. 이와는 별개로 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 중개수수료 지급시기에 대하여 별도로 정한 바가 있으면 그에 따르면 될 것임. 【국민신문고 민원답변】 |
Q14 | 임대계약기간을 6년으로 하고 임대보증금을 6년치로 하여 거래계약을 한 경우 중개 수수료 계산은 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률시행규칙 제20조제5항제1호의 규정에 거래금액의 계산은 “임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. (단서생략)”라고 되어 있음. 따라서, 거래금금액의 계산은 월차임액이 없는 경우에는 임대보증금만 포함하여야 함. 질의내용의 거래금액 계산은 계약기간 단위로 거래금액을 계산하는 것은 아니며, 토지 임대보증금을 얼마로 하느냐에 따라 거래금액이 결정됨. 참고로, 주택외의 중개대상물에 대한 수수료는 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하게 됨.【국민신문고 민원답변】 |
Q15 | 공인중개사가 매도인과 매수인을 알선하여 주었으나, 그 후 중개대상물의 확인 설명 및 매매계약서의 작성 |
등의 행위를 하지않고, 3자간의 동의하에 매도인과 매수인이 쌍방간의 거래로 하기로 하여 법무사를 통하여 매매계약서를 작성하였을 경우 중개행위에 해당하는지 여부 | |
현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조에서 "중개"라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이라고 정의하고 있음. 질의내용과 같이 중개업자의 알선이 있었다면 설령 당자간의 합의로 법무사를 통하여 매매계약서를 작성했더라도 중개행위에 해당하며, 현행 법령에서는 중개수수료를 0.9%이내에서 받도록 하고 있으므로 설령 중개수수료를 받지 않았다 해도 중개행위였는지 판단에 영향을 미치지 않음. |
Q16 | 중개의뢰인과 법정한도를 초과하여 중개수수료 약정을 한 경우 위법 여부 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 공인중개사자격을 취득하고 등록관청에 중개사무소 등록 후 중개업을 영위하는 경우 "중개행위"와 관련된 약정 등은 위 법에 따라 이루어져야 함. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에서는 중개와 관련된 수수료와 관련하여 제33조 금지행위에서 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있으므로, 법에서 정한 수수료의 한도를 넘는 부분은 초과수수료 수수가 됨. |
Q17 | 중개업자의 중개로 토지를 구입하는 과정에서 계약금을 지급 하고, 이후 토지거래 허가구역내 토지임을 안 후 |
잔금불이행으로 인한 ‘계약해제확인서’를 작성한 경우 본 계약이 정상적인 계약인지 여부 및 중개업자의 확인설명, 확인설명서 작성 의무, 계약서 작성 의무위반 여부 | |
계약은 법이 정한 일정한 제한에 부딪치지 않은 한 거래당사자의 자유로운 의사에 기초하여 다양한 형태로 이루어지게 됨. 또한, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항에서는 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 서면(서면은 ‘중개대상물 확인·설명서’)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 하고 있음. 따라서, 위의 내용과 같이 중개업자의 중개로 거래계약이 완성되었다면 중개업자는 동 법령에 정한 중개대상물 확인설명, 중개대상물확인설명서 교부, 거래계약서 교부 등 의무가 발생하며, 또한 중개업자가 중개수수료를 받기 위해서는 이와 같은 일련의 과정(중개대상물 및 거래계약서 작성·교부 등)이 있어야 함. 만약 이러한 의무를 위반한 경우 등록관청에서는 구체적·객관적 사실관계를 조사확인한 후 업무정지 등의 행정처분를 하게 됨.【국민신문고 민원답변】 |
Q18 | 주택외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개업자와 협의하여 결정하는 이유 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조제4항에서는 주택외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다고 규정되어 있음. 위 규정에 따라 중개업자는 중개대상물 확인설명서 작성시 중개수수료의 산출내역을 의뢰인에게 설명하여야 하며, 중개의뢰인은 거래계약전에 중개업자와 협의하여 수수료를 결정하게 됨. 이와같이 상가 등 주택외의 수수료는 일반주택과 달리 용도, 업종, 수익성, 상권형성, 토지의 현실이용측면에 따라 거래형태가 다양하여 이를 일률적으로 규정할 수 없는 특성을 감안하여 중개업자와 중개의뢰인간의 협의하여 중개수수료를 결정하도록 한 것임.【국민신문고 민원답변】 |
Q19 | 계약금이 지불되지 않은 계약인 경우 중개완성으로 볼 수 있는 지와 중개수수료를 청구할 수 있는 지 여부 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항에 “중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받음. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다."고 규정하고 있음. 또한, 중개업자는 동법 제25조제3항 및 제26조제1항에 중개가 완성된 때에 는 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음. 따라서, 중개업자가 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성·교부하였다면 중개의 완성으로 보고 중개업무에 관한 중개수수료 청구가 가능.【국민신문고 민원답변】 |
Q20 | 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조제4항의 주택 외의 중개대상물에 대한 |
중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다의 의미가 무엇인지 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항이 규정에 따라 중개업자는 중개완성 후 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받음. 또한, 주택외의 중개수수료는 동법 시행규칙 제20조제4항의 규정에 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다라고 되어 있음. 따라서, 중개업자는 중개의뢰인(매도인,매수인 등)으로부터 중개수수료를 각각 받되, 중개업자는 매도인과 0.9%이내에서 협의, 매수인과 0.9%이내에서 협의하여 중개수수료를 결정하여야 함. 또한, 거래당사자 쌍방이 합의하여 쌍방 각자가 부담하여야 할 중개수수료를 일방이 부담하였다면 동 법률을 위반한 것으로 볼 수 없음.【국민신문고 민원답변】 |
Q21 | 매매와 임대차 계약이 동시에 이루어진 경우 중개수수료는 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조제5항제3호에 “동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다”라로 되어 있음. 즉, 매도인 갑과 매수인 을이 매매계약을 하고, 다시 매수인 을이 매도인 갑에게 임대계약을 하는 경우(매매와 임대가 동시에 이루어짐)에 중개업자는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용하여 중개수수료를 받아야 함.【국민신문고 민원답변】 |
Q22 | 1,2층은 상가, 3층은 주택인 건물을 매매하면서 동건물에 딸린 주차장도 같이 매매하는 경우 중개수수료 적용 |
을 주택으로 하는 지 아니면 주택외의 수수료를 적용하는 것인지 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제3항에 주택의 중개수수료 는 부속토지를 포함하게 되어 있고, 동법 시행규칙 제20조제6항의 규정에 따라 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 건물은 주택의 수수료를 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 주택외의 수수료를 적용함. 따라서, 질의내용의 건축물의 공부상 용도별 면적에 따라 부속토지인 주차장의 수수료를 적용하여야 함.【국민신문고 민원답변】 |
Q23 | 중개완성후 거래당사자에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에 수수료 계산이 잘못된 상태에서 매수인이 계약 |
금을 포기하고 계약을 해제한 경우 중개업자 처벌 가능 여부 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자는 중개가 완성되기전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 등을 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는때에는 서면(중개대상물 확인설명서)으로 작성하여 교부하여야 함. 또한, 중개수수료 산출내역은 중개완성 후 거래계약 이행여부와 관계없이 [별지 제20호서식] 작성방법에 따라 정확하게 작성되어야 하며, 중개업자가 이를 위반한 경우에는 동법 제39조제1항제5호의 규정에 따라 업무정지 처분사유에 해당될 수 있음.【국민신문고 민원답변】 |
Q24 | 가계약상태에서 중개수수료를 받을 수 있는 지 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률은 법률의 제명에서 보듯이 동 법률은 중개업자가 중개업을 할 경우 이 법에서 정한 절차에 따르도록 중개업자에게 책임과 의무를 부여한 법률임. |
Q25 | 부가가치세가 포함된 차임에 대한 중개수수료 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제3항에 따라 주택외의 중개수수료는 국토해양부령으로 정하는 바, 동법 시행규칙 제20조제4항·제5항에서는 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 함. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에도 불구하고 월단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다고 규정하고 있음. 또한 동법 제33조제3호에서는 중개업자 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있음. |
Q26 | 공부법에서 정한 주택(부속토지포함)의 규정에서 주택부속토지의 범위가 무한대인지. 예를 들어 100평의 |
토지에 5평 정도의 주거용 건물이 있어 계약이 이루어 진경우 이때 중개수수료 산정 대상은 토지인지, 주거용 인지 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항에 따라 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 중개대상물 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 서면(중개대상물 확인·설명서를 말함)에 따라 교부하여야 함. 이 때 중개대상물 확인·설명서는 주거용, 비주거용, 토지, 공장재단 등 4가지의 서식을 두고 있으며, 사용할 서식의 선택은 건축물대장이나 토지대장 등 공부를 기준으로 하고 있음. 따라서 질의 내용에 따른 서식도 당해 주택에 포함된 토지가 공부상에 주택부속토지로 되어 있는지 여부에 따라 판단되어야 할 것임.【국민신문고 민원답변】 |
Q27 | 과다 지급된 중개수수료를 돌려 받기 위하여 중개업자를 상대로 민사소송하여 승소한 경우 공인중개사의 |
업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조의 규정에 의하여 중개업자가 가입한 협회에 법원에서 승소한 과다 중개수수료 청구가 가능한 지 여부 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조제1항의 규정에 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임”있도록 되어 있음. 또한, 2005.6.1 수원지방법원 2004나16560판결은 공제금의 지급을 구하기 위해서는 중개업자가 동 법률의 손해배상책임을 부담함을 전제로 하는데, 중개업자가 법정수수료를 초과하는 중개수수료를 지급받았다는 사정만으로 중개업가 손해배상책임을 부담하는 것은 아니라고 판시하고 있음. 따라서, 법정 중개수수료를 초과한 금액을 되돌려 받기 위해서는 민사소송 등의 방법을 통하여 해결되어야 할 것임.【국민신문고 민원답변】 |
Q28 | ·분양권 중개수수료 계산시 거래금액은 “거래당시까지 불입금액+프리미엄”으로 알고 있음. 그런데 아파트가 |
준공 후 건설업체의 보존등기까지 완료되고 잔금지불일이 지났으나, 잔금지불하지 않고 소유권이전등기를 하지 않은 분양권 상태에서 매매한 경우는 중개수수료 계산시 거래금액은 분양권 거래로 보아 “불입금액+프리미엄”인지 아니면 완성된 아파트로 보아 “아파트매매가(분양금액+프리미엄)”인지. | |
·건축물대장에는 업무용시설로 되어 있으나, 실제는 상가주택의 주거용으로 사용하는 부분이나 오피스텔을 주거용은 임대계약하는 경우 중개수수료는 주거용으로 계산하는지 아니면 건축물대장 기준으로 “비주거용”으로 계산하는지. | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조제2호의 “건물”에는 기존의 건축물 뿐만 아니라 장래에 건축될 건물도 포함되어 있는 것(대법원 1990.2.13, 선고 89도 1885)이라는 대법원 판례에 따라 동, 호수가 정하여진 분양권도 중개대상물이 되고 있으나, 당해 아파트가 사용허가를 받고 보존등기까지 완료되었다면 이미 완성된 건물이므로 그에 따른 중개수수료를 적용하여야 함. 또한, 중개대상물 확인·설명서 작성은 건축물대장이나 토지대장 등을 확인하여 기재하도록 하고 있어 건축물의 중개수수료는 건축물 대장상의 용도를 적용하여 계산함.【국민신문고 민원답변】 |
Q29 | 공사 하도급 업체가 공사대금 대가로 받은 아파트를 중개의뢰인(매수인)과 하도급 업체와 계약을 할려고 |
했으나 되지 않아 직접 아파트시공사와 중개의뢰인간에 계약을 성사한 경우 중개업자가가 받는 수수료는 어떻게 받을 수 있는 지 | |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에서 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 건축물의 분양에 관한 법률 제2조에서는 “분양”이라 함은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 각각 규정하고 있음. |
Q30 | 입주권 매매거래 중개시 중개대상물 확인설명서를 교부하여야 하는 지 여부 |
대법원 판례(90도1287)는 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과한 입주권은 중개대상물인 건물에 해당한다고 보기 어렵다고 판시하고 있음. 또한, 판례가 말하는 입주권은 재개발 또는 재건축 조합원의 입주권이 아니므로 재건축조합원의 입주권을 중개하는 경우에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조의 중개대상물 확인설명서을 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 함.【국민신문고 민원답변】 |
Q31 | 분양권금액에 옵션이 있는 경우 옵션금액을 포함하여 중개수수료를 산정하는 지 여부 |
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령에는 중개수수료 산정의 거래금액 계산에 분양금액에 옵션금액이 포함된 경우에 대한 규정을 두고 있지 않음. 참고로, 아파트 분양권중개의 경우에 거래가액 기준은 대법원판례(2004도62)에 당사자가 거래당시 수수하게 되는 총 대금(즉, 통상적으로 계약금, 기납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액일 것이다)을 거래가액으로 판시하고 있음.【국민신문고 민원답변】 |
Q32 | 재건축아파트 입주권 매매 시 융자받은 이주비를 향후 매수인이 승계(상환)할 경우 중개수수료 계산시 |
이주비도 거래금액에 포함하여야 하는지 여부 | |
재개발·재건축 입주권을 중개한 경우 당해 토지 등의 감정평가금액과 거래 당시까지 불입한 금액과 프리미엄을 합한 금액으로 하여 주택에 해당되는 요율을 적용하여 중개수수료를 산정하여야 함. 이때 이주비의 포함여부에 관하여 이주비란 재개발 또는 재건축 시행사(조합과 시행대행법인 등)가 재개발(재건축) 대상지역의 토지상의 가옥 소유주의 안정적인 이주를 위해서 대여해 주는 일종의 대여금을 말하므로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 또는 판례(분양권) 상의 “중개대상물”이라고 볼 수 없기 때문에 이주비의 승계여부와 관계없이 중개수수료 계산에는 포함되지 아니함.【국민신문고 민원답변】 |