실속파의 전원주택 임대 구하기

[황박사]

작성란.

실속파의 전원주택  임대 구하기

전원주택은 부지 매입부터 건축까지 낯설고 복잡한 문제가 한두 가지가 아니다.  전세로 살아 보고 짓겠다는 실속파들이 늘고 있지만 매물 찾기는 하늘의 별따기고, 좋은 집을 선택하는 방법도 알쏭달쏭
하기만 하다. 이들을 위한 전원주택 임대구하기 8단계 노하우를 알아본다. 

단계1 장소 정하기

- 가족 구성원의 생활여건을 고려해 편리한 지역을 2곳 정도 선정한다.  

- 개별형과 단지형 중 어떤 것이 적합한지 고민해 봐야 한다. 도심으로 출퇴근을 하는 이들은 방범과 관리가 용이한 단지형이 좋고, 요양이나 작업실 등에 목적을 둔 경우는 개별형이 좋다.

- 주택은 자신이 평소 짓고 싶었던 공법으로 지어진 것을 고르되 그 규모는 미리 정해야 한다. 전원주택은 정원, 건물 관리가 쉽지 않고 난방비 등 유지비도 만만치 않다. 부부와 어린 자녀 2인 정도라면 2층 구조 연면적 45평 이내가 일반적이다. 

단계2 사방팔방 물건 찾아 나서기

- 오랜 시간 발품을 팔아야 한다는 마음가짐부터 갖자. 전원주택시장이 호황을 누리고 성장한 것은 불과 몇 년 되지 않는다.

- 전원주택으로 손꼽히는 수도권 주요 시, 군 지역이라도 그 속에 밀집지가 따로 있다. 밀집지 부동산업체가 아니면 전원주택물건과 정보가 부족하다. 그러므로 밀집지를 파악하고 해당 전문 부동산에 자신이 찾는 물건의 유형을 정확하게 제시하며 의뢰를 해 둔다.

- 전원주택 매물을 취급하는 인터넷 사이트를 고정적으로 검색해 보는 것은 기본이며 대표적인 관련 동호회나 카페에 적극 참여하는 것이 좋다. 알음알음 거래가 많이 이뤄지는데 동호회 활동을 하면 풍부한 정보도 얻고 정성이 담긴 좋은 집을 구할 기회가 넓어지는 것이다.

- 매물을 찾았다고 해도 거리가 멀기 때문에 그때그때 찾아가 본다는 것은 쉽지 않다. 그러므로 주말에 한 지역을 몰아서 볼 수 있도록 계획을 세워야 한다. 답사를 나섰다면 돌아오는 길목에 보이는 부동산마다 들러 메모를 남겨 두는 것도 잊지 말자.    

단계3 등기부등본 분석하기

- 마음에 드는 집을 구했다면 가장 먼저 하자가 없는 물권인지 권리분석을 해야 하므로 등기부등본을 떼어 본다. 등기부등본은 공인중개사에게 의뢰하거나 대법원(http://www.scourt.go.kr)사이트를 통해 수수료 8백원만 지불하면 언제든 실시간으로 열람할 수 있다. 전원주택은 세컨하우스로 활용되는 것이 많아 다른 물건에 비해 담보가 잡혀있을 확률이 높다.

- 먼저 등기부등본에서 계약자와 등기상 소유자의 이름, 주소가 맞는지 확인 한다. 가압류, 가등기, 가처분, 경매등기, 예고등기가 있는지도 살펴본다. 이미 담보권이 있거나 가압류, 가처분, 가등기 된 집은 자칫 경매로 넘어가 보증금도 못 받고 집을 비워야 할 수도 있다.

- 등기부등본 상의 확인은 계약 직전, 중도금 납부, 잔금 납부, 전입신고 직전 등 각 단계별 마다 챙겨보는 것이 좋다. 임대인이 계약을 한 후 대출을 받는 경우도 있기 때문이다.

단계4 원하는 공법으로 잘 지은 집 고르기

- 추후 목조주택이나 스틸하우스를 지을 계획으로 집을 찾는다면 제대로 된 공법이 적용된 집인지 확인하고 살아봐야 장단점을 평가할 수 있다. 시중에는 샌드위치 패널이나 기타 공법이 혼용된 주택도 스틸하우스라고 불리는 경우가 많다. 이는 목조주택도 마찬가지다. 그렇다고 내부 골조를 뜯어 낼 수 없으니 확인할 길이 없다. 이 때는 시공업체를 찾아 확인해 보는 것이 좋다. 

- 단열재, 방수지, 외단열 등 마감공사가 잘 되어 하자가 없는 집을 고르려면 결로와 누수를 확인해 보는 것이 가장 빠르다. 매우 추운 날이나 더운 날 방문하여 외단열이 잘 되는지 확인하거나 창문 틈, 천장, 걸레받이 부근에 벽지가 울거나 곰팡이가 슬지 않았는지 살펴본다.

- 경량구조인 목조주택이나 스틸하우스는 2층은 건식온돌로 되어 있는 것이 좋다. 습식온돌은 시멘트가 양성되는 과정에서 습기가 석고보드와 내부 단열재에 침투해 자재를 쳐지게 만들고 벌어진 공간으로 인해 결로가 발생할 수 있다.

- 난방은 가스보일러가 편리하나 여건이 안 되는 경우가 많고 기름보일러가 일반적이지만 요즘은 고유가로 난방비가 많이 든다. 장작과 연탄을 겸용한 보일러나 벽난로가 있으면 좋다. 1, 2층이 오픈 된 형태의 집은 난방 효과가 떨어진다는 것을 미리 알아 두어야 한다.

- 전원주택은 지하수를 주로 사용하므로 수질과 수압을 확인하고, 쓰레기 처리문제, 인터넷통신망 등도 미리 알아봐야 한다.

단계5 계약서는 부동산중개사무소를 통해

-  계약서를 작성할 때에는 직접 하는 것보다는 공인중개사를 통해 체결하고 이때 동행인이 있는 것이 좋다. 전원주택은 알음알음 알게 되어 거래가 되는게 많은데 직거래시에는 주의에 또 주의를 해야 한다.
- 표제부에 등기상 소유자의 이름과 주소가 계약자의 주민등록증 번호와 동일한지 정확하게 대조해 본다. 등기상 소유자 가 사정상 계약을 할 수 없다면 대리인에게 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 계약을 한다. 계약서에는 번지 등의 내용에 착오가 없도록 정확하게 기입해야 한다.
- 계약금은 부동산에게 주고 영수증을 받을 수 있지만 잔금만큼은 소유주에게 직접 주고 영수증을 받아야 한다. 소유주 명의의 통장으로 계좌이체를 하면 편리하고 확실하다.

단계6 특약사항을 꼼꼼히 정하라

- 문서화 된 약속만이 힘을 발휘한다. 그러므로 계약 전에 집주인과 합의 된 내용을 특약사항으로 계약서에 반드시 첨부해야 한다. 전원주택은 일반 주택과 달리 내장재와 인테리어에 신경을 쓰거나 정원의 시설물이나 소나무 등이 한두 푼이 아닌 경우가 많다. 이 경우 임대인과 임차인 사이에 주택은 물론 정원에 대한 유지 관리 등으로 인한 마찰이 많다. 그러므로 파손에 대한 보상이나 관리를 위한 장비 구입 등의 세세한 것까지 논의해 특약사항에 넣어 두는 것이 좋다.

단계7  확정일자, 전세권설정, 전세금보험

- 전세금을 보호 받기 위해서는 확정일자, 전세권 설정, 전세금 보험 등의 3가지 방법이 있다. 전세권설정 등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의해 설정순위에 따라 물권적 보호가 인정되는 것이고, 확정일자제도는 주택임대차보호법의 개정규정에 의해 세입자 보호를 위해 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대한 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도로 다소 차이가 있다.

- 전세권설정등기는 등기만 설정해 두면 주민등록 전입신고나 실제 거주하지 않아도 그 설정순위에 따라 순위가 보호된다. 전세금 반환이 늦어질 때는 만사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거해 판결 절차 없이 직접 경매신청이 가능한 확실한 방법이다. 경매 시에도 별도의 배당 신고 없이 청구를 할 수 있다. 그러나 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하고, 그 절차가 복잡해 법무사 등의 전문가의 협조가 필요하며 비용이 많이 든다.

- 확정일자를 받는 것은 가장 저렴한 비용으로, 임대차 계약서만 있으면 임대인의 동의 없이 간편하게 세입자가 우선 변제권을 받을 수 있는 방법이다.

각 등기소나 공증사무소 또는 동사무소에 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받은 뒤 실제 거주함으로써 점유권을 행사하면 된다. 그러나 경매가 이뤄지거나 전세금 반환이 늦어질 때 은행담보권보다 후순위가 되며 배당 요구를 해야 하는 것이 단점이다.

- 전세금보증보험에 가입해 두면 추후 임대인이 전세금 반환을 미룰 때나 전세 도중 경매가 진행될 때 보험가입한 금액만큼 보증보험회사로부터 전세금을 받을 수 있다.
단 전세주택에 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등이 설정돼 있으면 안 된다. 보험은 서울보증보험에서 실시하고 있으며 필요서류는 확정일자를 받은 전세계약서, 전세주택의 토지, 건물 등기부등본과 세입자의 주민등록등본 등이다.

단계8  이사도 권리 보호해 주는 임차권 등기

과거에는 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우 보증금을 반환 받지 못하는 경우가 있었다. 그러나 지금은 주택임대차 보호법에 따라 임차인이 단독으로 임차권등기를 마치면 그 이후에는 주택의 점유와 주민등록요건이 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권이 상실되지 않아 자유롭게 주거를 옮길 수 있다. 임차권등기를 하려면 확정일자가 날인된 임대차계약서와 주민등록등본, 부동산등기부등본 등을 준비해 관할 지방, 시군 법원, 지방법원 지원 등에 신청서를 제출하면 된다.

출처 : 역세권 명가(名家) 부사친카페♧ http://cafe.daum.net/my1179 (클릭)

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