제가 경험한 재개발(뉴타운) 요지경3 - 재개발로 돈벌었다카던데?

[히쯔]

임금님 귀는 당나귀~ 귀!!

어후~ 나도 모르게 답답한 이런 실정을 폭로(?)하고 싶었나봅니다. ㅜㅜ

각설하고, 두서없는 이야기를 풀어보겠습니다.

1. 그럼 재개발로 돈 번 사람들은 뭐지?

하고 생각하실 분들이 많으실텐데요, 그 사람들은 정말 소수에 불과합니다.

- 재개발 보상법 등의 관련 법규가 예전과 많이 달라졌습니다. 당연히 힘있는 건설사들이 유리한 방향으로죠.

주민들에게 불리한건 감추고, 최대한 늦게 얘기해도 되게끔. 보상금액도 최대한 적게.

- 개인주택 및 상업지구가 많은 경우 : 이 경우는 일부이긴 하지만, 공시지가가 비교적 높게 책정될 수 있고, 아파트를 지어도 조합원의 수가 많지 않을 경우는 분양가가 다소 양호할 수 있습니다. (그래도, 내 집 주고 평균 1.5억~2억 이상 더 내야합니다.)

분양을 신청하는 조합원은 전체의 30%는 되어야 하므로(법규정) 30%잡고 나머지 일반분양으로 돌려서 외부로부터의 입주를 채워넣는 식입니다.

- 이게 도봉님이 설명한 채산성이 안맞는 경우입니다.

제가 있던 곳은 빌라 및 다세대 밀집지역으로 조합원이 1,400여 세대입니다.(서울에서도 거의 최악의 상황이라 보시면 됩니다.)

예상 분양세대가 2천세대쯤 이었던걸로 기억하는데, 확실하진 않아요 ㅜㅜ 세대수 대비 지역의 대지 면적도 도로, 공원 등을 빼면 충분하지는 않은 편이라, 이 경우는 조합원들이 폭망이라 보시면 됩니다. 건설사들의 이익은 조합원세대가 아니라 일반분양 세대가 70% 이상은 나와줘야 이익이 많은데, 그렇지 않으면 쥐꼬리만한 보상비라 하더라도 세대가 많기 때문에 이익보기가 힘들게 되는 구조입니다. 그렇게 되면 당연히 분양가가 올라 갈 수 밖에 없겠죠. 

그런데, 이 분양가가 그 동네의 위치 및 인식, 주변시세를 감안하지 않을 수가 없기 때문에 무턱대고 올릴 수도 없을 것입니다. 그렇게되면 관건은 뭐다? 원가절감(보상비 포함)으로 이어지겠습니다. 

즉, 옛날과는 보상비나, 법규 자체가 많이 바뀌었기 때문에 법규들을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

- 도봉님 방송보면서 놀랐던 것 중 하나가, 강북이 암반지역이라는 것이었습니다. 

제가 사실 강북 토박이인데요, 오래전에 인근 동네에 아파트 들어설때 땅파다가 암반이 많아서 건설사가 몇 번이나 망해나간 적이 있습니다. 그런 역사를 알고 있기 때문에 도봉님 방송보고 헉 했습니다. (내가 파악한 사실이 맞았어!!! 하는 놀람)

암반은 다이너마이트 전문가가 폭파해야 하고, 안전장치라던가 등등의 제반사항 때문에 비용으로 따지자면 지하 1층 파는 돈으로 지상 10층을 지을수 있다고 합니다. (들은얘기)

거기에다 일부 산자락에 위치한 지역들은 엄청난 경사까지 뽀.나.쓰.로 있는데, 조합원들이 손해를 안본다는 믿음은 안생기네요. (이거 제가 살았던 지역임을 다시한번 상기시켜 드립니다.)

GS직원의 말로는 그 경사면에 29층의 아파트를 짓겠다고 하는데, 소가 웃을일입니다. 게다가 평수는 12평이랍니다. (제가 다 물어본 얘기입니다.)

헌 집이지만 내집 주고, 새 아파트이지만 평수가 확~ 줄어들고, 1.5억이상 내야하는 집. 여러분이라면 사시겠습니까?

- 건설사가 망할경우의 시나리오는?

저는 이게 제일 궁금했습니다. (내 집이 걸려있는데 잘못되었을 경우의 수를 당연히 생각하지 않을 수 없잖아요.)

다른 건설사를 찾아야겠죠. 그런데 그 건설사도 망하면? 네, 다음 건설사~

이게 최악의 시나리오인데, A건설사가 망해서 나가고, B건설사가 이어서 공사해도 이전에 A가 썼던 비용을 B가 물어주는 관례가 있다고 알고있습니다. 그러니 아무리 착한 건설사를 찾는다고해도 분양가가 내려갈 일은 절대로 없습니다.

그런데, 하겠다고 나서는 건설사도 없고 지지부진한다? 조합장이 하청업체들에게서 돈을 받아 삥땅도 치고 공사 진행도 해야하는데, 하청업체들로부터의 자금줄도 끊기는건 물론이고 공사도 중단됩니다. 시간이 흐를수록 조합도 망하게 됩니다. 

조합이 망하니 돈줄이 되었던 은행들이 손해를 안보려면 자금회수에 들어가야겠죠?

자금회수를 하려면, 조합원들의 집들을 경매로 넘깁니다.

그렇게되면 분.양.신.청.한 조합원들은 내 집만 날리는 알거지가 되겠습니다.

그 다음은, 어디든 건설사가 싸게 매입해서 진정한 재개발이 깔끔하게 이루어지겠죠.

2. 건설사가 도망갔다? 

(feat. 님의 침묵 : 님은 갔습니다. 아아~ 사랑하는 나의 님은 갔습니다.)

이거 얘기하면, 지역 뽀록날까봐 무지 고민했는데....쩝....

한 번 침바른건, 반드시 먹고야마는 '삼성'과 GS가 연합으로 편먹고 댐볐더랬습니다.

이들이 처음 우리 마을 시장조사를 하고 간 잠정적 결론이 보상비 평당 350이었다는 것을 8여년만에 알게되었습니다.

헐~

시장조사 하고 간 넘, 모르긴 몰라도 짤리지 않았을까 하는 착각도 해봅니다.

그런 삼성이!! 슬그머니~ 우리 마을을 버리고 도망갔습니다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ (아~ 웃프다)

기뻐해야 할지, 슬퍼해야 할지는 모르겠네요. 이쯤되면, 앞으로 쪽박 찰 건설사가 어디일지 무척 궁금해지긴 합니다.

물론 표면적인 형식은 그렇지 않으나 실제로는 삼성이 어영부영 스스로 손을 뗀 상태입니다.

3. 재개발 진행 프로세스 (기간은 무조건 10년 걸림)

제 글이 두서없어서 지금 막 머리속에서 지진 나는 분들 많으실겁니다. 진행이 어떻게 되는지 설명하겠습니다.

개발취소여부	진행단계
가능	1단계	조합설립 총회
가능	2단계	조합인가 (구청에 신청, 허가를 받음)
가능	3단계	시공사 선정
불가능	4단계	사업시행인가 총회 (총회 후, 구청에 개발 시작하겠다는 허가 신청, 허가 받음)
불가능	5단계	분양신청 (신청기간이 3개월 - 30%는 되어야 함. 분양신청 후 취소 불가능.)
불가능	6단계	관리처분인가, 총회
불가능	7단계	분양계약
불가능	8단계	철거 이주

지금까지 제가 두 번에 걸쳐 쓴 글이 3단계까지의 설명입니다.

표에서 보시다시피, 재개발을 취소 할 수 있는 단계가 있는데, 그것이 3단계 즉, 사업시행인가 전까지 입니다. (실제로 몇 개 구역이 취소했음)

표에서 보시다시피 재개발지역으로 선정된 후, 사업시행인가까지 약 9~10년이 걸립니다.

글에서 엄청나게 압축했기 때문에 시간 감각이 느껴지지 않으시겠지만요.

그럼 이거 몇십년을 끌어도 되는거 아냐? 하고 생각하신분들 손? (제가 그런 생각이 들었거든요)

이 또한 법적으로 사업시행을 진행하지 않으면 안돼는 시한이 있다고 들었었는데 까먹는 이 정신머리 ㅜㅜ 아무튼, 사업을 진행해야하는 법적인 제한 기간이 있는걸로 알고있습니다. 그렇지 않으면 시간을 끌면끌수록 건설사가 이길수밖에 없는 싸움이기 때문이지요.

왜냐, 재개발로 묶이면 증,개축, 신축 행위는 불가합니다. 매매도 잘 안돼구요. (일시적인 투기바람 제외) 시간이 지나면 지날수록 집수리도 못하고 지치는 주민들이 나오기 시작하고(기본 10년은 답보상태) 하나 둘 팔고 떠납니다. 그럼 빈집이 되겠죠. 빈 집이 늘어날수록 누군가가 빈 집에서 담배피고 가스 불고 하면서 점점 주변이 지저분해지고, 폐가의 느낌이 진해지면서 치안도 불안정해집니다. 도봉님 말대로 똥칠도 하겠죠? 

시간이 지날수록 건설사는 무조건 시간만 끌면 유리해지기 때문에 최소한의 장치로 법적인 기간이 있는 것입니다.

4. 사업시행 인가 전 총회 책자에서 반드시 자금관련 회칙을 파악하라

- 보상비 책정항목

보상비 산출법에 대한 부분이 총회책자보면 있긴 있는데, 일부러 못알아먹게 산수공식으로 표기해 놓습니다.

이런말 뭐하지만, 못사는 동네에서 이런거 신경쓰는 주민은 없습니다.

- 내집의 권한을 조합이 인계받는 항목

총회 책자를 보면, 법규들이 일부러 어렵게 되어있습니다. 거기에 조합원의 부동산은 조합원을 대표하는 조합이 그 권한을 인계받아 권리를 행사할 수 있다. 뭐 이런 조항이 어렵게 씌어져 있습니다.

제일처음 조합설립때 O.S한테 넘긴 인감증명서가 그 권한 일임이 되겠습니다.

(저는 인감을 낸 적이 없으나, 민주주의의 다수결의 원칙에 따라 내 집도 쓸려가는 것입니다.ㅋㅋㅋ)

- 매몰비용 물어주는 항목

재개발이 취소 될 경우, 처음에 건설사가 투입한 돈 (우리마을은 50억)은 그대로 손해가 날 수 밖에 없잖아요?

그거 토해내라 하는 돈이 매몰비용입니다. 달라고 한 적도 없는데 지들이 쓰고 물어내라 하는건 뭔지...

원래 조합원 개개인에게 n분의 1로 지우는 건 법의 이치에는 없는것 같더군요.

지금까지의 판례도 없고, 이것때문에 소송한 시공사가 패소한 판결 영상자료도 봤습니다. 아무튼, 아직까지는 조합원들이 매몰비용을 법적으로 물어준 전례는 없다는 점. 중요하겠습니다.

이것을 빌미로 '재개발 안하면 비용을 물어줘야 한다. 그러니 개발을 하는것이 유리하다' 라는게 조합의 논리입니다.

사실 조합장 및 이사가 되면 연대보증인가? 그런거 제출하는게 있는것 같더군요. 그게 나중에 재개발이 물거품이 될 경우 그 매몰비용이 조합장과 이사들의 재산에서 물어줘야 하는 것입니다.

그런데, 주민들이 법에 대해 무지렁이 이다보니, 주민들을 닥달하고 주민들의 책임으로 돌리는 것입니다.

지들이 개털이 안돼려면 말이지요. 그래서 반드시 재개발을 목숨걸고 성사시켜야 합니다.

그러려면, 이 매몰비용을 물어줘야 하는 항목을 회칙에 스리슬쩍 끼워넣습니다. 회칙에 들어가면 물어줘야 합니다.

5. 총회를 하고나면, 구청에 인가를 받아야 합니다.

앞서 잠깐 설명했지만, 총회가 거듭될수록 주민들의 참여가 떨어지기 때문에 과반수를 채우기 위해서 주민들을 용돈으로 유혹을 합니다. 참석하면 5만원.

처음엔 그냥 현금으로 나눠줬는데, 증빙을 남기고 올가미를 씌우기위해 계좌번호를 가지고 오라고 합니다.

통장으로 넣으면 증거가 남으니까 나중에라도 재개발 반대를 못하게 하기 위해서입니다.

총회를 하기에 앞서 총회책자를 우편으로 쫘악 돌리고, 과반수를 채워 총회를 하고나면, 이전의 회칙과 달라진 부분 및 신규로 넣은 부분들에 대한 보고를 구청에 합니다.

그러면, 구청에서 일정기간동안 면밀히(?) 확인을 한 후, 허가를 해 줍니다.

만약, 이 과정중에 주민들이 이의제기를 하는 항목이 있으면 타당성을 고려해서 반려하는 항목들도 있습니다.

그러나, 역시 우리 서민들은 이런거 모릅니다. (걍 울고 짜고 배째라 이런거밖에... 그래서 개돼지라 하나봅니다. ㅜㅜ)

허가가 나면, 조합은 다음 단계를 진행을 준비합니다. 이렇게 단계별로 계속 구청에 보고를 하게끔 되어있습니다.

구청에 보고를 하는 이 시스템은, 재개발로 주민들이 손해를 본다는 책임면에서 구청이 자유로울수 없다는 의미이기도 하겠지요?

6. 사업시행인가 (4단계)

사업시행인가란, 시공사도 선정되었고 어느정도 준비가 되었기때문에 이제 본격적으로 개발을 시작하려하니 구청에서 허가해 달라는 의미입니다.

조합이 총회를 열고 난 후 구청에 서류를 제출하면, 검토 후 허가를 해줍니다.

7. 분양신청 (5단계)

분양신청 기간은 3개월로 그 안에 주민들은 심사숙고해서 조합에 분양신청을 할 지, 분양 포기를 하고 보상비를 받고 나갈지 (현금청산) 선택을 해야합니다.

분양신청 비율은 30%를 채워야 하며, 미달이 되었을땐 목표량이 될 때까지 주민들을 감언이설로 유혹해서 채우면 됩니다. (마치, 선심쓰듯이~)ㅋㅋㅋ

분양에 대해 신중해야 하는 이유는 분양신청을 한 번 했다가, 나 취소할래 해도 취소할 수 없습니다.

그런게 이 대한민국의 법입니다.

또한, 개발 공사기간이 길어진다거나(공사라는건 항상 길어지게 되어있음), 건설사가 바뀐다거나 하면 당연히 추가분담금이 올라 갈 수 밖에 없는데, 이걸 감당해야 하는 것도 분양신청자들의 몫이 됩니다.

만약, 최악의 경우 조합이 망하면? 경매로 넘어가는 것도 이 분양신청자들의 집입니다.

분양포기를 한 현금청산자의 경우는 조합원 리스트에서 빠지게 되어 더이상 조합원이 아닙니다.

8. 관리처분인가 (6단계)

쉽게말해서 조합원들의 재산을 파악하고 감정평가해서 나온 재산가격을 통지해줍니다. 

이때부터 슬슬 자신이 새됐다는 걸 감지하는 주민도 있고, 그래도 눈을 못 뜬 주민들도 많습니다.

9. 분양계약 및 이주 (7~8단계)

말 그대로 분양 계약서 쓰고 이주합니다. 

제가 이 단계까지는 가지 않아서 뭐라 할 말은 없네요. ㅜㅜ

쓰려고 했던 x맨과 구청 방해공작은 나중에 반드시 반영하도록 하겠습니다. ㅜㅜ 죄송합니다.

글이 너무 길어져서요...

이 상황에서 최대한 살아남는 법, 가능하면 부동산 전매수법도 쓸 예정입니다.

아마도 두어편 정도 더 써야하지 싶네요. (관심 부탁드립니다~ 굽신굽신)

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~
기억을 더듬어 열심히 써보겠습니다 ^^

[낭만고양이 44]

정말로 무서운거 였군요
함부로 재개발 승인을 하다간 쪽박 차겠군
감사합니다

[히쯔]

그렇죠. 정말 법규를 잘 따져보고 분석해보고 해야합니다.
읽어주셔서 감사합니다~

[히쯔]

?
읽어주셔서 감사합니다

[쭈니아빠]

좋은정보 감사합니다.

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~ ^^

[흥치]

좋은정보 정말감사합니다.
재개발 많은 도움받앗습니다.
다음글도 기대됩니다.

[히쯔]

도움이 되셨다니 정말 다행입니다~ ^^
읽어주셔서 감사합니다.
다음글은 반대방법들을 쓸 예정이니 꼭 보셨으면 합니다.

[최지우]

저희 동네도 재개발 떨어졌는데. . .

[히쯔]

재개발로 지정되었다는 것인가요?
읽어주셔서 감사합니다~

[곰세마리]

글쓴이분이쓰신대로 가나보네요
제가사는곳은 증산4구역인데 지금 재개발 취소된상태이고
5구역은 분양신청 받고
2구역은 철거중이고
다행이라고 해야 하나....

[히쯔]

재개발취소 정말 정말 힘든건데 축하드립니다~ ^^
취소 지역은 서울시로부터 소규모로 그룹핑해서 개발 지원 받을수 있는 지원정책들이 있으니 알아보셔도 좋을것 같습니다.
사무실지원부터 전문가 설계 및 어드바이스 개발방향 등등 행정적인 지원들이 많이 있는걸로 알고있습니다.
주민들의 자발적인 소규모 개발 지원정책 입니다. 재개발 지역은 안돼구요.

[삼육오]

감사합니다

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~

[phs.jp]

감사 합니다

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~

[리챠드]

감사합니다.. 다음 글이 기대가 되네요..

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~ ^^

[구루메조]

너무 잘읽었습니다. 감사합니다.^^

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~ ^^

[건반]

좋은정보 감사합니다

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~

[만년청]

감사합니다 ㅎㅎ

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~

[garam]

좋은 내용 잘읽었습니다.

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~

[히쯔]

다행입니다.
읽어주셔서 감사합니다~ ^^

[샤베트]

귀한 글 잘읽었습니다. 감사합니다.^^

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~

[은빛반짝반짝]

15년전에 울동네도 재개발 바람이 불어서 찬성파 반대파 해서 몇년 시끄럽다가
현재는 재개발 포기로 조용합니다.
이글들을 읽으면서 아는거 모르는거 공감가는거 등등. 참 잘씁니다. 굿!!!

[히쯔]

지금은 재개발이 취소된건가요?
읽어주셔서 감사합니다.

[정우진]

이렇게 자세히 적어주셔서 감사합니다. 대부분 재건축하면 돈을 번다고 하는 상상은 어디서 나온건지 모르겠습니다.

[히쯔]

사람들 대부분이 진실보다 환상을 믿고 싶어하는 경향이 있더라구요..
읽어주셔서 감사합니다.

[타베크]

고맙습니다

[히쯔]

읽어주셔서 감사합니다~

[라라~]

좋은글 감사합니다